????核心提示：國家統(tǒng)計局辦公室毛盛勇日前提出實施房屋券制度的建議，以激活房地產市場。建議提出，農民可以將農村房產抵押，兌換相應價值的房屋券，然后持房屋券到城里買房。

????四川在線2月13日報道 一項通過實施房屋劵制度，以提振住房消費、增加城市化率的大膽建議引起熱議。

????該項建議由國家統(tǒng)計局辦公室毛盛勇提出，其初步設想發(fā)表在統(tǒng)計局機關報《中國信息報》。根據他構想的測算，以全國農民約一半進城、農民在農村房屋每平方米100元計價，至少可以釋放盤活約1萬億以上的農村資產。

????建議提出，可以由政府成立一個相應的“房屋銀行”，面向有在城市購房意愿的農民工，對其在農村的房產進行合理評估作價，發(fā)給其相應價值的“房屋券”。

????農民持“房屋券”到城市購房時沖抵相應價值的房款，也可以作為抵押進行貸款。開發(fā)商則憑“房屋券”到“房屋銀行”兌換相應數額的貨幣。

????毛盛勇認為，這不僅可以解決農民工住房問題，也成為目前激活房地產市場的重要途徑。在大量消化城市的閑置商品房的同時，還可以節(jié)約出大量的農村宅基地?！翱梢赃_到一箭多雕的效果?！彼f。

????去年下半年以來，居高不下的房地產市場日趨萎靡。根據國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局報告，截至去年12月底，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點。2009年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%，降幅比上個月擴大0.5個百分點。

????全國工商聯(lián)房地產業(yè)商會1月份已經向住房和城鄉(xiāng)建設部建議，進一步拓寬房地產投融資渠道，改善投融資環(huán)境;短期內實行購房所得稅抵扣政策，針對住房支付能力不足的低收入階層在一定條件下予以購房補貼等，以促進房地產盡快振興。

????“房屋券”設想

????毛盛勇建議，“房屋銀行”可以由省一級政府為單位組建，資金可由中央財政和地方財政共同出，也可吸納一定比例的社會資金。

????農民憑借其農村房產作價的“房屋劵”可以到城市購房，開發(fā)商則憑“房屋券”到“房屋銀行”兌換相應數額的貨幣。農民工一旦重新回到農村生活，可以憑“房屋券”到“房屋銀行”回購或重新選擇自己需要的房屋和宅基地，或者用貨幣直接購買。

????“房屋券”作為一種有價證券，不能自由轉讓，不能兌現，只能由農民工在城市購房時使用。

????根據國家統(tǒng)計局進行的普查，目前全國農民共有約2億戶家庭，戶均住宅面積為128平方米(2006年數字)，按此計算，農村約有住宅面積250億平方米。如果按照每平方米100元的計價，約有2.5萬億資產。

????不過毛盛勇告訴記者，農村居民不可能全部外出，如果按照一半外出粗略計算，可以盤活1萬億資產。

????國家統(tǒng)計局進行過相關調查發(fā)現，目前全國有2.2億農民工外出打工，其中跨省的約有1.2億。由于部分農民工在打工地實際居住超過半年以上，實際上已經被統(tǒng)計為城鎮(zhèn)人口，不過實際身份并未變化?！爸挥姓嬲诔擎?zhèn)購房，而且享受到城鎮(zhèn)的各種福利，這才是真正的城市化?！彼f。

????毛盛勇強調，這些農民工不可能都進入北京、上海等一線城市，但是“房屋券”制度形成的資金，有助于農民在二、三線城市購置住房。

????目前，全國的城市化率約為40%，但是全國農業(yè)占整個經濟的比重只有10%左右。按照中國宏觀經濟學會秘書長王建的說法，中國城市化的發(fā)展水平，比產業(yè)發(fā)展，特別是工業(yè)化的發(fā)展水平滯后30年。

????毛盛勇則指出，農民住宅市場證券化，提高的不只是城市化率，還能為農村騰出土地進行集約經營。同時可以消化城市空置商品房，促進房地產以及相關產業(yè)盡快振興。

????根據農村250億平方米住宅面積計算，合計有3700萬畝耕地，去掉一些重復統(tǒng)計(樓房面積)部分，能盤活的耕地面積非常之大，仍可能達千萬畝之多。

????土地財政需變革

????不過，“房屋券”目前只是一個設想，落實到具體執(zhí)行還有很長的路要走。

????中國建設銀行總行專家、中國投資學會秘書長劉慧勇告訴記者，房地產的根本問題是要解決地方財政問題。由于地方財政嚴重依賴土地收入，因此地方政府需要盡快改變過去的財政收支模式，比如政府可以發(fā)行債券，以減少對賣地的依賴，同時預算法也需要改革。

????“需要允許地方發(fā)債，就需要允許地方財政透支?！彼f

????多年以來，地方賣地成為財政預算外收入的重要組成部分，根據北京大學中國經濟研究中心平新喬教授的研究，近年來，土地出讓占地方財政預算外收入60%以上，個別市縣達90%左右。

????如果農民拿“住房劵”購房，開發(fā)商拿“住房劵”到“住房銀行”兌現資金，那么這些資金最終從哪里來，是關鍵問題。

????劉慧勇認為這個出路可以是地方政府債券。這個債的利率可以比商業(yè)銀行貸款利率低，比國家長期國債利率高，但地方發(fā)債后需要允許地方財政赤字。

????此前根據1994年公布的《預算法》第二十八條，“地方各級預算按照量入為出、收支平衡的原則編制，不列赤字”。

????全國工商聯(lián)房地產業(yè)商會商業(yè)不動產專業(yè)委員會主任朱凌波認為，推行“房屋券”的設想有一定難度。實行住房劵與住房證券化的方向是一致的，但是這繞不開農村和城市土地同地不同價的問題，即產權性質問題。

????根據了解，目前發(fā)達國家有住房銀行，其住房抵押貸款和反抵押貸款比較發(fā)達。而實施住房反抵押貸款，居民就可以以住房抵押給銀行，取得貸款資金，如果貸款不能償還(或者其他原因，如死亡)，則銀行可以收回房屋產權。

????“實施‘房屋劵’意味著中國要采取房屋資產遞進置換的方式，那么農村宅基地上面的‘小產權房’和城市‘大產權’商品房，如何形成一個可以證券化的好的流通模式?”朱凌波認為涉及小產權房的評估和合法化等一系列農村產權問題尚有待解決。

????而全國工商聯(lián)房地產業(yè)商會近期向住房和城鄉(xiāng)建設部提出的振興房地產業(yè)的一個途徑是，盡快出臺REITs(房地產投資信托基金)，并延長商業(yè)貸款項目的貸款周期。(肖明)