????作者：馬紅漫

????春季長假期間各地房地產市場成交量出現大幅度萎縮。廣州樓市春節(jié)成交比去年同期減少20%以上；上海在大年初三、初四兩天，全市新房成交量則只有24套。不少開發(fā)商因此而把新盤開盤計劃順延至春節(jié)后，以期避開新春熊市。

????這樣的數據無法令人滿意。畢竟長期以來房地產市場的投資狀況左右著全社會固定資產投資規(guī)模的半壁江山，也因此而成為影響國民經濟增長狀況的重要因素。為實現“保增長”的政策目標，我們的確需要一個交易活躍的市場，房地產市場持續(xù)低迷并不符合中國經濟發(fā)展的現實需要。

????然而問題的關鍵在于，怎樣的路徑才是啟動國內房地產市場活躍度的最佳選擇？擺在房地產商面前的選擇有兩個，其一，寄希望于通過政策的利好措施讓房地產市場走出低迷，重新步入房價上升的軌道。其二，尊重市場價格規(guī)律的作用，通過降價來激活市場需求。顯然，前者是目前多數開發(fā)商所期望的。通過政策利好來延續(xù)房價牛市的幻想，支撐著多數開發(fā)商至今未采取積極降價的措施。遺憾的是，這樣的判斷是完全謬誤的。各方面的信號表明，無論是外部的政策導向還是內在的市場規(guī)律，都已讓降價成為實現房地產市場活躍的唯一合理路徑。

????自去年下半年以來，房地產市場的政策導向開始出現較大變化，從之前的全面抑制性措施，轉而鼓勵市場購買欲望。政策內容涉及稅費減免、貸款利率下調、首付款比例降低、開放二套住房標準等等。從具體內容看，這些“利好政策”對購房者的扶持力度可謂巨大，并且也曾一度促使市場成交狀況有所活躍。但是市場的積極反應只是暫時的。對春節(jié)長假房市陷入冷淡的局面分析后可知，這些政策措施并無法改變市場的總體狀況。房價作為房地產市場最關鍵的因素，其理性回歸的趨勢已無可避免。

????之所以得出這樣的判斷，是基于兩個方面的理由：

????其一，房地產市場價格處于絕對高位。歷經長達十年的牛市行情后，房價畸高是客觀的事實。與其他行業(yè)受金融危機的負面影響不同，國內房地產市場價格尚未出現合理回歸。全國70個大中城市房屋價格指數表明，2008年1月份同比增幅仍然達到11.3%，是近幾年的高點，盡管其后增幅開始回落，但截至去年11月份仍然為0.2%，房價仍處于正增長之中。而從絕對價格看，盡管數據統(tǒng)計顯示，多數城市近期房價較歷史最高點已經有所下跌，但房價跌幅大都沒有超過10%，整體跌幅并不明顯，絕對價格依然偏高。

????事實上，過高的價格才是遏制房地產市場需求被激活的根本原因。價格是市場經濟的核心要素，沒有無法激活的市場，只有不合理的價格定位。目前國內一線城市的房價收入比普遍在十倍以上，幾乎是國際通行標準的一倍還多。年輕人要想實現“居者有其屋”的夢想，往往要窮盡包括雙方父母在內三個家庭的多年積蓄。而過高的房價不僅意味著湊齊首付房款的一時艱辛，還意味著歸還按揭所造成的長期經濟壓力，這才是抑制公眾購房意愿的根本所在。調控政策固然能夠在一定程度上降低購房者的支出成本，但只要房價依舊在高位運行，這些“利好政策”就很難從根本上激活市場。

????其二，調控政策的目標是活躍并穩(wěn)定房地產市場，而非鼓勵房價上升。調控政策降低了購房者的成本，但如果房價并不隨之降低，甚至反而成為開發(fā)商試圖維持高房價的理由，那么政策紅利的最終受益者就是開放商，而非普通購房者。顯然，這樣的政策效果并非是調控部門所樂見的。而且，鼓勵房地產市場活躍，絕不意味著動用公共財力扶持開發(fā)商。所以，我們看到，從住房和城鄉(xiāng)建設部，到北京、上海等國內一線城市的負責人，決策者近期紛紛表達了希望房價回歸理性的愿望，支持和鼓勵開放商合理降價已經成為明確的政策信號，開發(fā)商期望借市場活躍而讓房價逆勢上漲并無法獲得政策當局的支持。房產調控政策所立足于要解決的重點是中低收入群體的住房需求，保障性住房建設投資未來3年將達到9000億元，如此龐大的保障性住房投資規(guī)劃，只會進一步影響并拉低商品房的價格定位，而并非相反。

????十一年前，為應對東南亞金融危機的沖擊，房地產市場曾立下汗馬功勞，并且鑄就了房價長達十年的持續(xù)上漲行情。在十一年后的今天，房地產市場活躍同樣能夠有助于實現刺激經濟增長的目標，只是為實現市場活躍所要依靠的是房價走低，由此讓市場需求被真正激發(fā)，最終也能夠實現調控政策所期望的目標。