???業(yè)主打官司有了“主心骨” 《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》將于5月1日起實(shí)施 諸多規(guī)定有助解決小區(qū)配套設(shè)施和車庫(kù)等糾紛

????小區(qū)自來(lái)水管發(fā)生爆裂產(chǎn)生高額水費(fèi)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？小區(qū)的電力設(shè)施該由誰(shuí)維護(hù)？小區(qū)車庫(kù)能否向業(yè)主出租……每次在小區(qū)配套設(shè)施出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，總是免不了給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、業(yè)主和物業(yè)公司之間帶來(lái)一場(chǎng)糾紛和爭(zhēng)吵，近日，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)省人大常委會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)后，將于今年5月1日起正式實(shí)施，這將改變目前的“混亂局面”，在許多容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)上得到解決，讓業(yè)主更加省心。

????★焦點(diǎn)一

????業(yè)主不必再為

????配套設(shè)施鬧心

????●事例

????“我們這條街上40多戶店鋪，停水四個(gè)月了竟然冒出500元水費(fèi)欠款單?！痹诩茨笸钟兄鴰资业赇伜途用?，原先每戶業(yè)主每月的水費(fèi)不超過(guò)30元，可到了去年年初，每月到了交水費(fèi)時(shí)，都會(huì)多出一半。到了去年7月份，有幾戶店鋪突然收到了500元不等的水費(fèi)單。因?yàn)楣艿览匣霈F(xiàn)滲漏水現(xiàn)象，可維修經(jīng)費(fèi)太貴一直沒(méi)改造，所產(chǎn)生的水費(fèi)全部平攤給了每個(gè)用戶。因?yàn)椴糠謽I(yè)主拒絕交納維修費(fèi)用，自來(lái)水公司無(wú)耐之下只好停水，而許多居民只能花錢(qián)買(mǎi)水吃。

????●居民說(shuō)法

????“每個(gè)月滲漏掉的水費(fèi)要我們平攤，這不太合理。”業(yè)主孫先生表示，自來(lái)水管是自來(lái)水集團(tuán)安裝的，他們作為業(yè)主根本不具備維護(hù)的能力，自來(lái)水老化施工安裝單位和維護(hù)單位應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到，并實(shí)施維修和更換，出了問(wèn)題把包袱都甩給業(yè)主，顯然對(duì)業(yè)主太不公平。

????●物業(yè)公司

????小區(qū)水管產(chǎn)權(quán)問(wèn)題引發(fā)的糾紛在島城許多小區(qū)都存在，而作為物業(yè)公司等管理方來(lái)說(shuō)也是一件讓他們頭疼的事情?！白尵用癯袚?dān)費(fèi)用的確有些為難，但總不能我們來(lái)支付?！睄u城某小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，原先的確因?yàn)榕涮自O(shè)施的維修問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間、物業(yè)公司和業(yè)主之間以及經(jīng)營(yíng)單位與物業(yè)、業(yè)主之間有諸多糾紛，他們夾在中間非常為難，如果《條例》能把責(zé)任細(xì)化，對(duì)他們來(lái)說(shuō)幾乎是一種“解脫”。

????●變化

????《條例》規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（含綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)），并根據(jù)公用事業(yè)價(jià)格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)，最終由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)起完全的投資責(zé)任。

????新小區(qū)將有望按照新《條例》建設(shè)。此外《條例》中還規(guī)定，配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。也就是說(shuō)，舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問(wèn)題由原建設(shè)單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制條件，建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

????《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》

????其它變化

????●業(yè)主不能擅自砸掉承重墻：《條例》規(guī)定，物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等，因此像承重墻體就是共用部分的，業(yè)主裝修的時(shí)候不能說(shuō)砸就砸。

????●業(yè)主入住滿兩年“必須”成立業(yè)主大會(huì)：只要業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上，或者業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上，或者自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十以上，都“必須”成立首次業(yè)主大會(huì)。

????●配套建設(shè)沒(méi)有約定屬于業(yè)主共有：按照規(guī)劃在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會(huì)所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣合同中約定；“未作約定的，屬于全體業(yè)主共有。”（凡攤?cè)肷唐纷》砍杀镜?，屬于業(yè)主共有；未攤?cè)氲?，屬于建設(shè)單位所有，建設(shè)單位可以自行經(jīng)營(yíng)或者出租、出售）。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位可以贈(zèng)予全體業(yè)主，也可以自行經(jīng)營(yíng)或者出租、出售，但應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

 ???小區(qū)車庫(kù)怎么用業(yè)主說(shuō)了算

????●事例

????“我們小區(qū)的車庫(kù)泊位都是經(jīng)物業(yè)公司賣給業(yè)主的?！奔易￠_(kāi)封路一小區(qū)的王女士告訴記者，他們小區(qū)是2006年交付使用，小區(qū)有個(gè)一層樓的室內(nèi)車庫(kù)。開(kāi)發(fā)商賣房時(shí)，車庫(kù)泊位的永久使用權(quán)按每個(gè)泊位5萬(wàn)元出售，但因價(jià)格太高沒(méi)人買(mǎi)，車庫(kù)一直閑置著。去年底，物業(yè)公司貼出通知，車庫(kù)泊位再次出售，由于這次價(jià)格降了一些，很快被業(yè)主搶購(gòu)一空，這反而引起了部分希望租賃車庫(kù)的業(yè)主的不滿。

????●業(yè)主說(shuō)法

????“我原本想去租車位，但物業(yè)公司說(shuō)車庫(kù)產(chǎn)權(quán)是開(kāi)發(fā)商的，他們只負(fù)責(zé)替對(duì)方出售，不可能出租?！蓖跖空J(rèn)為，車庫(kù)是小區(qū)配套設(shè)置的，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了房子，應(yīng)該有權(quán)利享受停車泊位，但開(kāi)發(fā)商借著車位少來(lái)“要挾”業(yè)主掏錢(qián)買(mǎi)車位，就顯得有些“強(qiáng)人所難”了?！拔艺J(rèn)為應(yīng)該聽(tīng)聽(tīng)業(yè)主的意見(jiàn)。”王女士說(shuō)。

????●物業(yè)公司

????記者在采訪小區(qū)物業(yè)公司時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們進(jìn)駐該小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)停車空間非常缺乏，連消防通道上都停滿車。為充分利用停車空間，物業(yè)公司找到開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)閑置車庫(kù)的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商出示了車庫(kù)所有權(quán)文件，并同意由物業(yè)公司為經(jīng)辦人，出售車庫(kù)泊位永久使用權(quán)?！疤骈_(kāi)發(fā)商銷售泊位前，我們沒(méi)征求業(yè)主意見(jiàn)?！痹撠?fù)責(zé)人表示，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商是車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)人，開(kāi)發(fā)商說(shuō)只能出售不出租，他們也覺(jué)著合情合理并照辦。

????●變化

????《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)(包括專用車庫(kù)和共用車庫(kù)內(nèi)的車位)的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。但車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫(kù)租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門(mén)發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫(kù)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)6個(gè)月。