中國(guó)房企資金缺口4千億 建設(shè)部警惕房?jī)r(jià)大跌

????專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控推行3年之后，“金融安全”的命題伴隨著深圳等地房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)，擺在了中國(guó)決策層的面前。

????日前，國(guó)務(wù)院召開會(huì)議，在強(qiáng)調(diào)金融安全的大命題下，要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

????而經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則向記者宣稱，根據(jù)他的研究，中國(guó)房企上半年的資金缺口多達(dá)4000億元。

????新近履新的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新曾明確指出：“既要防止房?jī)r(jià)過快上漲，又要防止過快下跌?！爆F(xiàn)在的懸念是，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作是否真的到了“防下跌”的階段？

????信貸緊縮之下的房地產(chǎn)企業(yè)缺錢已經(jīng)不是秘密，但坐擁資本平臺(tái)的上市公司，資金鏈卻也變得脆弱起來。

????鐘偉正在進(jìn)行一項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)金融的課題研究。利用上市公司年報(bào)與宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)綜合分析，鐘偉得出的結(jié)論是，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司今年的資金缺口在4000億元人民幣的規(guī)模量級(jí)。上市公司資金的缺口，足以反映目前房地產(chǎn)行業(yè)所承受的巨大壓力。

????鐘偉說，研究初期，這一數(shù)據(jù)曾為1400億元，但隨著上市公司樣本量的增大，最終這一數(shù)字變成了驚人的4000億元。

????“全年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額，按照去年的水平估算，應(yīng)該在6000億元人民幣的規(guī)模。”鐘偉說，同樣按照去年的規(guī)模估算，個(gè)人按揭貸款的總額，在5000億元人民幣規(guī)模上下，此外，從QFII批準(zhǔn)額度通過股市投資于房地產(chǎn)的外資，1~4月的數(shù)據(jù)顯示為150億元左右，再加上可能通過增發(fā)等手段籌集的資金，總計(jì)在1.6萬億元上下的水平。

????相比之下，房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金投入，卻要大于這一數(shù)字。綜合2005~2007年的情況，以及今年1~4月的上市公司開復(fù)工面積、土地儲(chǔ)備總量等數(shù)據(jù)。鐘偉測(cè)算，該行業(yè)上市公司須投入開發(fā)的資金總額，應(yīng)該在2億元左右的水平。兩相比較，4000億元人民幣的資金缺口浮現(xiàn)。

????“這個(gè)數(shù)據(jù)相當(dāng)于一年房地產(chǎn)所需投資總額的1/5?！敝袊?guó)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴記者，這樣的情況下，按照慣常邏輯，降價(jià)以加快銷售回款，是最為合適的解決手段。

????面對(duì)這樣的局面，2005年形成的調(diào)控觀點(diǎn)正在發(fā)生微妙的變化。

????接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士告訴記者，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部?jī)?nèi)部，已經(jīng)有不少領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，目前所處的宏觀、中觀環(huán)境以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，已經(jīng)與2005年時(shí)有很大的不同，其中向下產(chǎn)生波動(dòng)已經(jīng)成為了“現(xiàn)實(shí)的可能”，因此，應(yīng)該做好防止房?jī)r(jià)過快下跌的準(zhǔn)備。

????此前，在一次會(huì)議講話中，彼時(shí)剛剛履新的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新就強(qiáng)調(diào)，既要防止房?jī)r(jià)過快上漲，同時(shí)也要防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大規(guī)模下跌。

????國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的國(guó)房景氣指數(shù)顯示，2008年5月國(guó)房景氣指數(shù)為103.34，較上月下跌0.73，是連續(xù)6個(gè)月下跌。這項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的指標(biāo)，向來被中央決策層看做是房地產(chǎn)行業(yè)安全與否的重要指標(biāo)之一。

????壓力不可避免。記者了解到，每半年中房協(xié)都要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜合統(tǒng)計(jì)分析，形成報(bào)告上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部作為決策參考后，再向社會(huì)公布，一般時(shí)間定在8月，但今年，如無意外，這份報(bào)告將推遲發(fā)布。

????“8月公布的時(shí)候正好是奧運(yùn)會(huì)，從上到下都要求穩(wěn)定，所以主要還是擔(dān)心給市場(chǎng)帶來一些不穩(wěn)定的情緒。”在解釋推遲公布原因的時(shí)候，這位人士說。據(jù)了解，這份正在制定、修改的報(bào)告中的統(tǒng)計(jì)顯示，廣州、深圳、東莞等華南等主要城市的房?jī)r(jià)指標(biāo)，分別有了8%~13%左右的降幅，他告訴記者，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的主要領(lǐng)導(dǎo)，“非常關(guān)心這一指標(biāo)”。

????即便在相對(duì)穩(wěn)定的北京，也已經(jīng)有開發(fā)商以項(xiàng)目股權(quán)的方式尋求現(xiàn)金，有的質(zhì)押，有的則出讓股權(quán)。一位在北京東四環(huán)開發(fā)中型住宅項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者，寧可如此也不愿降價(jià)。

????“你要降價(jià)，首先是已經(jīng)給你放貸的，尤其是放了個(gè)人按揭貸款的銀行不愿意，另一方面更關(guān)鍵，后面的回款速度會(huì)出問題，因?yàn)槟惚惹捌谫u得低了，市場(chǎng)會(huì)覺得你會(huì)繼續(xù)降，大家等著，回款速度會(huì)更慢，所以我們寧可拿股權(quán)融資挺過去，也不愿意主動(dòng)降價(jià)?！彼捻?xiàng)目，剛剛以股權(quán)質(zhì)押的方式，獲得了現(xiàn)金。

????不過，還能堅(jiān)持多久，這是一個(gè)疑問。

????迫于資金鏈吃緊壓力，越來越多的開發(fā)商不愿意散賣，加入整幢銷售大軍。業(yè)內(nèi)人士分析，在銀根緊縮的大背景下，越來越多的開發(fā)商改變傳統(tǒng)銷售模式，青睞整幢銷售。與散賣相比，整幢銷售資金回籠速度較快，銷售周期縮短，并節(jié)省了大量的宣傳推廣費(fèi)用。對(duì)購買者來說，整體收購價(jià)格較低，比散賣至少便宜一成以上，個(gè)別案例甚至低三成。之前，整幢銷售大多發(fā)生在市中心，收購主體以海外基金為主。如今，不少郊區(qū)項(xiàng)目也紛紛整幢出售，這類項(xiàng)目地理位置不具備明顯優(yōu)勢(shì)，主要吸引一些國(guó)內(nèi)基金以及個(gè)人合作。

????除了整幢收購?fù)?，股?quán)轉(zhuǎn)讓也熱度不減。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年第一季度大約有4.9億美元的房地產(chǎn)投資，顯示了內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的吸引力。方興地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司稱，欲收購母公司中國(guó)中化集團(tuán)公司所持中國(guó)金茂（集團(tuán)）股份有限公司54.87%的權(quán)益。此外，通過與上港集團(tuán)成立合資公司，方興地產(chǎn)還持有北外灘匯山碼頭兩個(gè)項(xiàng)目的50%的股權(quán)。

????據(jù)房地產(chǎn)時(shí)報(bào)

????“6月15日的時(shí)候，國(guó)務(wù)院召開了工作會(huì)議，姜偉新部長(zhǎng)參加了，在這個(gè)會(huì)議上，國(guó)務(wù)院分管領(lǐng)導(dǎo)提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的要求?！?月16日，消息人士向記者透露，同時(shí)在場(chǎng)的還有央行行長(zhǎng)周小川、銀監(jiān)會(huì)主席劉明康兩位金融高官。

????他告訴記者，國(guó)務(wù)院分管領(lǐng)導(dǎo)提出的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的要求，是在布置金融安全工作的部分中提出的。也正因如此，他認(rèn)為，此次穩(wěn)定房?jī)r(jià)被注入了確保金融安全的內(nèi)容。

????“銀行系統(tǒng)很關(guān)注華南和華東房?jī)r(jià)的向下波動(dòng)?！鼻笆鼋咏》亢统青l(xiāng)建設(shè)部的人士告訴記者，央行、銀監(jiān)會(huì)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也保持著緊密的溝通?！鞍凑胀ǔ５睦碚撚?jì)算，房?jī)r(jià)跌幅不超過首付比例，銀行的風(fēng)險(xiǎn)并不是太高，最高13%的跌幅也是在首付比例的范圍內(nèi)，但銀行擔(dān)心的是這種趨勢(shì)?！彼f。

????央行研究局研究員鄒平座告訴記者，目前銀行的按揭貸款是以住房為抵押的，因此，無論房?jī)r(jià)的跌幅是否超出通行的首付比例，都意味著銀行在還貸人拒絕還貸從而收回抵押物進(jìn)行處置時(shí)，評(píng)估之后的價(jià)格受到損失。

????“只要房?jī)r(jià)不下跌到大規(guī)模地出現(xiàn)貸款人不還貸的情況，銀行的損失是不會(huì)兌現(xiàn)的，但問題是，現(xiàn)在10%左右的跌幅，可能不會(huì)引發(fā)大規(guī)模的拒絕還貸的現(xiàn)象，如果跌幅繼續(xù)加大，會(huì)有越來越多的人拒絕還貸，而選擇把抵押物不動(dòng)產(chǎn)丟給銀行，這樣，呆壞賬會(huì)大量上升，銀行拋售抵押的不動(dòng)產(chǎn)，也不足以填平呆壞賬。”鄒平座這樣解釋房?jī)r(jià)波動(dòng)的銀行風(fēng)險(xiǎn)所在。

????對(duì)于首付比例跌破是否就一定引發(fā)拒絕還貸現(xiàn)象發(fā)生的時(shí)候，他補(bǔ)充解釋說：“是否跌破首付比例，不是一個(gè)100%的臨界線，銀行看這個(gè)指標(biāo)，更多的是看趨勢(shì)，過了這個(gè)線就存在繼續(xù)下跌的可能，或拒絕還貸的可能?，F(xiàn)在銀行系統(tǒng)要做的是預(yù)估未來的風(fēng)險(xiǎn)，而不是計(jì)算真正下跌多少才有人拒絕繼續(xù)還貸。”

????正因如此，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)向商業(yè)銀行部署了大量檢查，其中包括委托貸款流向、個(gè)人房貸質(zhì)量等。但顯然，要避免房?jī)r(jià)大規(guī)模下跌帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部必須加入。