????樓市中房地產(chǎn)商和購(gòu)房者之間的交易博弈永遠(yuǎn)存在，不過(guò)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策收緊的今天，這種博弈的態(tài)勢(shì)更趨緊張，特別是去年末買方陣營(yíng)中的地產(chǎn)大佬王石的“拐點(diǎn)”言論，更是讓買賣雙方的心理博弈達(dá)到白熱化。那么，在青島樓市中買方陣營(yíng)，購(gòu)房者現(xiàn)階段的消費(fèi)心態(tài)如何？買房人眼中青島房?jī)r(jià)在今年將是怎樣的走勢(shì)？買房群體中誰(shuí)是中堅(jiān)力量？這些問(wèn)題，不僅地產(chǎn)商關(guān)注，每一個(gè)購(gòu)房者也都想知道。

????青島早報(bào)、青島日?qǐng)?bào)、青島晚報(bào)聯(lián)合青島新聞網(wǎng)發(fā)起《2008年島城購(gòu)房意向調(diào)查》活動(dòng)于近日結(jié)束，并對(duì)調(diào)查結(jié)果做出初步統(tǒng)計(jì)。調(diào)查的結(jié)果不僅給上述問(wèn)題提供了參考答案，也基本勾勒出島城樓市買方群體的目前的大致心態(tài)。

????“安居”是人們永恒不變的話題，房地產(chǎn)市場(chǎng)因此始終是社會(huì)的熱點(diǎn)所在。本次調(diào)查收集上來(lái)的信息除了被調(diào)查人的基本狀況外，主要包括房?jī)r(jià)走勢(shì)期、購(gòu)房目的、預(yù)期面積、預(yù)期價(jià)位、2007年出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策是否影響自己的購(gòu)房計(jì)劃等。

????調(diào)查顯示，市民購(gòu)房時(shí)，地段與價(jià)格是首要考慮的兩個(gè)因素，其次為小區(qū)的環(huán)境、戶型以及生活配套等。而樓盤的檔次以及開發(fā)商的信譽(yù)度則相對(duì)次要，關(guān)注率不到一成，其中樓盤的檔次取決于個(gè)人消費(fèi)理念，而開發(fā)商的信譽(yù)則有賴相關(guān)政策的約束與保證。

????房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)上有“地段論”這么一說(shuō)，從這個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，地段還是影響市民購(gòu)房的主要因素。同時(shí)，在市民購(gòu)買新住房時(shí)，價(jià)格是考慮的第二因素。這個(gè)現(xiàn)象首先反映出一種民意傾向，其次也可以看出房地產(chǎn)價(jià)格不僅是市場(chǎng)問(wèn)題，更是社會(huì)問(wèn)題。

????目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，以前政府對(duì)高企的房?jī)r(jià)采用“壓”的方式，從本次調(diào)查顯示，在目前如果采用這種方式，措施過(guò)猛很可能導(dǎo)致泡沫破裂，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)難以承受，建議采用相對(duì)溫和的疏導(dǎo)方式來(lái)平抑房?jī)r(jià)。

????走勢(shì)

??? 超過(guò)七成買房者看漲

????在回答“您對(duì)未來(lái)一年內(nèi)青島房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期”問(wèn)題時(shí)，在被調(diào)查人中認(rèn)為保持穩(wěn)定或略有上升的占到60%左右，堅(jiān)定上升占8%，看跌有30%多。

????“在春節(jié)前后，我曾一度認(rèn)為島城今年樓市可能會(huì)小幅回調(diào)，但在上月跑了幾個(gè)樓盤之后發(fā)現(xiàn)，今年房?jī)r(jià)下跌看來(lái)只能是我的一個(gè)美好心愿了，現(xiàn)實(shí)的情況是幾乎沒(méi)有回調(diào)的可能?！闭{(diào)查中，認(rèn)為今年島城樓市價(jià)格會(huì)穩(wěn)中略升的市民王先生告訴記者，國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大，以及今年青島保障性住房的增量投放，他曾一度認(rèn)為今年島城樓市可能會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，或者會(huì)顯出拐點(diǎn)跡象。想盡快買房的他在上月跑了市區(qū)幾個(gè)在售樓盤后發(fā)現(xiàn)，市區(qū)房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，進(jìn)一步打消了他“拐點(diǎn)希望”。

????市區(qū)大多數(shù)樓盤在價(jià)格沒(méi)有下降的同時(shí)，近期銷售量又有了抬頭趨勢(shì)?！昂柭犯浇膸讉€(gè)樓盤，起價(jià)8000元依然每天有簽售記錄，東李村樓盤均價(jià)6000元，仍然銷售不斷。由此可看出，青島目前的房?jī)r(jià)還有‘市場(chǎng)’，在剛性需求不減反增的情況下，島城房?jī)r(jià)今年下跌空間幾乎沒(méi)有?！?/p>

????王先生對(duì)樓市價(jià)格趨勢(shì)的分析代表多數(shù)看漲被調(diào)查者的心態(tài)和看法。

????目的

??? 投資購(gòu)房?jī)H有2.8%

????雖然大多數(shù)被調(diào)查者看漲后市，但在國(guó)家宏觀調(diào)整的大形勢(shì)下，青島樓市價(jià)格的上升動(dòng)能有多大？上漲空間有多少？絕大多數(shù)意向購(gòu)房人心中無(wú)底。這一信息可以從購(gòu)房目的的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中顯現(xiàn)出來(lái)。

????在購(gòu)房目的調(diào)查問(wèn)題有“改善居住條件”“結(jié)婚”“投資”“為父母購(gòu)房”“為子女購(gòu)房”“自用”等選擇項(xiàng)。在有效問(wèn)卷中，被調(diào)查者選擇“投資項(xiàng)”的僅占有效問(wèn)卷數(shù)量的2.8%。

????市民韓女士說(shuō)：“只有升值到一定程度，房產(chǎn)投資才能算賺錢?，F(xiàn)在買了房子到底在未來(lái)幾年中升值幾何，以目前態(tài)勢(shì)看，還不能明確。所以我即使現(xiàn)在有條件投資房產(chǎn)，也不會(huì)出手，要等等看?！?/p>

????相對(duì)個(gè)人投資房產(chǎn)熱的降溫，除了買房“自用”外，“結(jié)婚”成目前意向購(gòu)房者的另一個(gè)主要原因。有效調(diào)查問(wèn)卷中，有10%左右的人表示目前主要想買婚房。另外，為父母或?yàn)樽优馁?gòu)房的人群數(shù)量也很少，低于被調(diào)查人數(shù)的2%。

????二手房

??? 市場(chǎng)需求將降低

????從去年開始，島城的二手房交易逐漸步入“漫長(zhǎng)的冬季”，特別是近期有價(jià)無(wú)市，交易量嚴(yán)重萎縮。一時(shí)間，難以讓人看到二手房交易的春天能何日來(lái)臨。

????從本次調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，估計(jì)島城二手房市場(chǎng)的需求有進(jìn)一步降低的趨勢(shì)。新建商品房供應(yīng)大幅度提升，以及價(jià)格上漲的壓力增大，將會(huì)使更多的有購(gòu)房需求的市民把目光投向新建房屋。調(diào)查結(jié)果反映出這一趨向。

????面積

??? 中小戶型最搶手

????在購(gòu)房目的調(diào)查中，超過(guò)80%的人選擇“自用”。自家居住，在房?jī)r(jià)持續(xù)高企的狀態(tài)下，居住成本相對(duì)較低的中小戶型自然在理想不過(guò)了。所以超過(guò)八成的被調(diào)查者在回答“如果有購(gòu)買意向，您計(jì)劃購(gòu)買多大面積的房子？”的答案是：100平方米以下。有意向購(gòu)買超過(guò)100平方米以上房子的被調(diào)查者僅占18%左右。

????在對(duì)中小戶型的選擇中，60到80平方米戶型成了目前購(gòu)房人群最熱門的侯選面積。從調(diào)查問(wèn)卷中，近四成人表示最想購(gòu)買此類面積的房子。相對(duì)而言，小于60平方米的小戶型受戶型所限，因此僅有不到一成人表示愿意選擇小戶型的房子。?記者 劉延青