???????遏制炒房投資：個(gè)人房貸按揭市場(chǎng)將有重大變化

???????從2007年下半年開始，政府出臺(tái)了一系列調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式及加強(qiáng)銀行房地產(chǎn)信貸管理的相關(guān)政策。特別是針對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸管理的359號(hào)文件，更是希望從根本上來(lái)改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作十分嚴(yán)重的局面。 從緊的貨幣政策，尤其是銀行利率上升，以及提高個(gè)人房貸的進(jìn)入門檻，這些因素都會(huì)導(dǎo)致2008年個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)發(fā)生重大變化——

???????炒房泛濫 導(dǎo)致房?jī)r(jià)快漲

???????為什么國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)上漲得這么快？房?jī)r(jià)為什么會(huì)這樣高呢？有人認(rèn)為，這是因?yàn)槭袌?chǎng)的剛性需求明擺在那里，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求所導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果。因此，要解決目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的這些問題，政府就得增加土地拍賣，就得增加住房供給。不過(guò)，我認(rèn)為，假定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)由政府隱性擔(dān)保、銀行奉行絕對(duì)的低利率政策及能提供便利金融杠桿的一個(gè)投資市場(chǎng)。在這種情況下，當(dāng)投資者可以便利地利用低成本信用大獲其利時(shí)，這種投資需求是永遠(yuǎn)無(wú)法滿足的。按此推論，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題或許永遠(yuǎn)無(wú)法得到解決。

???????我們可以看到，過(guò)高的房?jī)r(jià)早就把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中80%以上的自住性需求擠出了市場(chǎng)。面對(duì)2007年房?jī)r(jià)快速上漲，80%以上居民可以說(shuō)是缺乏支付能力，也是難以進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的。2007年，不是居民的自住性需求增加，而是住房投資與炒作泛濫，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的快速上漲。

???????我們可以看一下2007年上半年度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，80%以上的二手房是由投資者購(gòu)買的，許多人甚至連房子都不看就可以把房子買下來(lái)。因?yàn)?，他們買下房子后是準(zhǔn)備在短期內(nèi)賣出去的?？梢哉f(shuō)，深圳是這樣，北京和上海等地也是如此。試想，如果不是投資者或炒作者利用銀行的金融杠桿來(lái)購(gòu)房，那么有幾個(gè)自住者有能力購(gòu)買這樣昂貴的住房？這就是2007年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之所以會(huì)快速飆升的根本原因。

???????房?jī)r(jià)已出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)信號(hào)

???????從已有的數(shù)據(jù)來(lái)看，2007年1-11月商品銷售額約為24002億，但定金與預(yù)收款就達(dá)到了約9027億，加上房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款額約為6098億，僅此兩筆就占到整個(gè)商品銷售額的63%比重。如果加上住房公積貸款以及以其他方式進(jìn)入的資金，那么進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金主要來(lái)自于投資者利用國(guó)內(nèi)銀行的信貸資金。根據(jù)數(shù)據(jù)估計(jì)， 2007年個(gè)人住房消費(fèi)貸款超過(guò)了9000多億，是2006年3300億的3倍以上。試想有如此龐大的銀行貸款資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)格豈能不炒高？2007年下半年的情況也說(shuō)明，銀行信貸一緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就立刻出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)信號(hào)。

???????從2007年下半年開始，受到美國(guó)次貸危機(jī)的啟示，中央政府已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飆升問題，并洞察到了導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之所以會(huì)快速飆升的一些原因，同時(shí)也意識(shí)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫可能會(huì)被吹大，并導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)的逐步積累。因此，從2007年下半年開始，政府出臺(tái)了一系列調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式及加強(qiáng)銀行房地產(chǎn)信貸管理的相關(guān)政策。特別是針對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸管理的359號(hào)文件，更是希望從根本上來(lái)改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作十分嚴(yán)重的局面。所以，這個(gè)政策一出臺(tái)，讓不少投資者感覺到目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要采取嚴(yán)厲遏制投資與炒作的政策。這就是目前國(guó)內(nèi)不少地方房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生逆轉(zhuǎn)信號(hào)的根本所在。

???????與此同時(shí)，面對(duì)國(guó)內(nèi)銀行規(guī)模快速擴(kuò)張以及利用銀行信貸資金炒作國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，中央政府一改以往采取了十幾年的穩(wěn)健貨幣政策基調(diào)，對(duì)貨幣政策作出了重大調(diào)整，即采取從緊的貨幣政策。而且，推行這些政策的宗旨就是要管制銀行信貸的盲目擴(kuò)張，就是想遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)利用銀行信貸的投資炒作。

???????房貸增長(zhǎng)過(guò)快有望改變

???????從緊的貨幣政策，不僅在利率上“從緊”，而且在信貸規(guī)模也會(huì)“從緊”，而這種“從緊”一定會(huì)改變2007年個(gè)人住房銀行信貸增長(zhǎng)3倍之異?，F(xiàn)象。早些時(shí)候有人說(shuō)，不少商業(yè)銀行完全可以化解掉央行359號(hào)文件出臺(tái)關(guān)于第二套住房政策效果。但事實(shí)上，從452號(hào)文件來(lái)看，政府已下定了決心要遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與炒作，這是2008年不會(huì)改變的一種趨勢(shì)。而且，更為重要的是，在359號(hào)文件和452號(hào)文件及從緊貨幣政策的多重因素作用下，政府不需要出臺(tái)什么更多的政策，只要把這些文件及政策落實(shí)到實(shí)處，就可以將2007年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)利用商業(yè)銀行的金融杠桿進(jìn)行炒作的機(jī)會(huì)降到最小程度。

???????因?yàn)?，不僅銀行利率上調(diào)增加了房地產(chǎn)投資者的投資成本，更重要的是這些政策正在改變國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。有人預(yù)言，說(shuō)什么2008年的上調(diào)利率機(jī)會(huì)等于零，但實(shí)際上是否上調(diào)利率還要看整個(gè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)變化而定。如果要從讓居民的銀行存款利率恢復(fù)到正利率水平角度來(lái)看，利率上升將是不可避免的。2007年，利率已處于上升周期中，2008年這種趨勢(shì)也不會(huì)改變。既然，利率上升趨勢(shì)不會(huì)改變，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)投資一定會(huì)考慮利率風(fēng)險(xiǎn)。還有，各商業(yè)銀行的信貸規(guī)模會(huì)減少，特別是各商業(yè)銀行已開始落實(shí)減少個(gè)人住房的按揭規(guī)模。

???????另外，從現(xiàn)有文件來(lái)看，個(gè)人住房按揭貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻已經(jīng)提高。很簡(jiǎn)單，在452號(hào)文件中，最后一條就是要求商業(yè)銀行要注意借款人誠(chéng)信問題，誰(shuí)要違反，誰(shuí)就得受到處罰。試想，投資者要從銀行貸款購(gòu)買房子，第一關(guān)就是要提供月供收入比資料，即貸款人按揭貸款月還款額不得超過(guò)其可支配收入50%。按照國(guó)際慣例，商業(yè)銀行對(duì)貸款人審核都得出示個(gè)人收入一年所得稅單、銀行對(duì)賬單、單位工資單及個(gè)人信用記錄等。試想，如果銀監(jiān)會(huì)要求國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款個(gè)人審核是動(dòng)真格的，那么那些利用銀行信貸而便利地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者自然會(huì)減少。因?yàn)椋凑者@些要求，或是不少人是無(wú)法進(jìn)入商業(yè)銀行的貸款市場(chǎng)的，或是會(huì)降低其貸款額度。早些時(shí)候，有人說(shuō)，他可以用小孩的名字來(lái)購(gòu)買房子，但是這些小孩的收入從何而來(lái)？這意味著即便這樣做，住房貸款人也不可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)了。如果投資與炒作房地產(chǎn)的人突然間減少了，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系就會(huì)發(fā)生根本性變化，絕大多數(shù)人就可以通過(guò)自己的努力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)了。還有，從359號(hào)文件來(lái)看，完全禁止各商業(yè)銀行的假按揭及轉(zhuǎn)按揭。這些政策都意味著，2008年個(gè)人住房按揭市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生根本性變化?？梢哉f(shuō)，只要中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)演變?yōu)橐粋€(gè)自住消費(fèi)的市場(chǎng)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格豈能不回歸理性？

???????總之，2007年個(gè)人住房按揭貸款異常現(xiàn)象從下半年開始正在逐步得到糾正，而且這種趨勢(shì)一定還會(huì)延續(xù)到2008年，甚至今后幾年里。只要看一下359號(hào)文件完全恢復(fù)了121號(hào)文件的全部?jī)?nèi)容（甚至增加了不少新內(nèi)容），就可以知道政府對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸管理的決心。其中，最為重要的方面就是要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人的住房信貸管理。這將改變個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)。（易憲容 作者系中國(guó)社科院金融研究所研究員）