|
2月7日晚上7點(diǎn)，北京市海淀區(qū)荷塘月舍小區(qū)業(yè)委會(huì)主任朱光輝與光大銀行關(guān)于小區(qū)公共賬戶的協(xié)商剛剛結(jié)束。雖然還沒(méi)有與銀行簽訂任何正式的授權(quán)文件，朱光輝的興奮之情還是迅速?gòu)碾娫捘穷^感染了記者。
代表荷塘月舍333戶業(yè)主的朱光輝得到了銀行的口頭
回復(fù)：公共賬戶的技術(shù)支持沒(méi)有問(wèn)題。朱光輝說(shuō)，業(yè)委會(huì)正式委托銀行監(jiān)管后，銀行會(huì)為小區(qū)業(yè)主提供儲(chǔ)蓄卡和電話查詢公共賬戶的服務(wù)。此次業(yè)委會(huì)與銀行為小區(qū)建立公共賬戶的事情在北京尚屬首次。
“現(xiàn)在賬戶已經(jīng)開(kāi)通，已經(jīng)開(kāi)始往里劃錢了。最晚下星期業(yè)委會(huì)會(huì)與銀行簽訂委托監(jiān)管服務(wù)合同�！敝旃廨x先生說(shuō)。這意味著又一種較新的物管新模式正式啟動(dòng)。
物管模式繽紛上演
位于北京海淀區(qū)肖家河天秀花園的荷塘月舍是一個(gè)建筑面積5.4萬(wàn)平方米、只有333戶業(yè)主的中高檔小區(qū)，住戶以高校教授或IT科研人員為主。朱光輝告訴記者，荷塘月舍業(yè)委會(huì)已申請(qǐng)到了業(yè)主大會(huì)的“基本賬戶”，這是一個(gè)公共賬戶，在光大銀行開(kāi)立。
此賬戶將在與銀行正式簽授權(quán)書(shū)后實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)費(fèi)用的轉(zhuǎn)賬，包括物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、物業(yè)服務(wù)保證金，都統(tǒng)一歸集到該賬戶，實(shí)行收支兩條線，由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)按預(yù)算劃撥相關(guān)費(fèi)用給物業(yè)，保安工資等其他外包工資和物業(yè)酬金也均由該賬戶劃撥，并按月向全體業(yè)主公示。銀行將給每位業(yè)主一個(gè)儲(chǔ)蓄卡，業(yè)主可隨時(shí)通過(guò)儲(chǔ)蓄卡和電話查詢“公共賬戶”的資金歸集和去向，這個(gè)賬戶只用來(lái)轉(zhuǎn)賬，不能支取現(xiàn)金。公共賬戶的真正目的是透明物業(yè)公司的財(cái)務(wù)收支，同時(shí)為所有業(yè)主提供了方便參與和監(jiān)督物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)工作的機(jī)會(huì)。
2006年10月，荷塘月舍業(yè)委會(huì)啟動(dòng)了物業(yè)招投標(biāo)程序，聘請(qǐng)了北京青宇招投標(biāo)公司進(jìn)行招標(biāo)。業(yè)委會(huì)制作的標(biāo)書(shū)條件是：需交10萬(wàn)元履約保證金，業(yè)委會(huì)參與保安等外包服務(wù)公司的選定并簽訂三方合同(業(yè)主大會(huì)，物業(yè)為甲方，服務(wù)公司為乙方)，委托物業(yè)收取物業(yè)費(fèi)并統(tǒng)一交由業(yè)委會(huì)公共賬戶支出，物業(yè)實(shí)行酬金制、每年8萬(wàn)元。北京興業(yè)源物業(yè)管理有限公司最終脫穎而出，成為荷塘月舍新的物業(yè)管理公司。
興業(yè)源物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理趙亞?wèn)|說(shuō)，一手物業(yè)一般都是包干制，二手物業(yè)更多的是酬金制，而酬金制的物業(yè)公司更容易接受“公共賬戶”的做法�！俺杲鹬坪桶芍�，物業(yè)費(fèi)都是物業(yè)公司自己提前墊付，物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)物業(yè)公司也要照常運(yùn)轉(zhuǎn)，一旦發(fā)生糾紛，酬金制可以請(qǐng)審計(jì)，包干制不能請(qǐng)審計(jì)。因此公共賬戶增加了物業(yè)公司透明度。”趙亞?wèn)|說(shuō)。
而住在荷塘月舍小區(qū)已經(jīng)退休的北京101中學(xué)體育老師郭明太卻說(shuō)：“雖然可以去查詢，但仍不知道交的物業(yè)費(fèi)哪些錢用來(lái)保潔，哪些又用于綠化。而且小區(qū)居民的熱情度不高，平時(shí)都很忙，哪有時(shí)間關(guān)注這些呢？”朱光輝也承認(rèn)，業(yè)主的公共參與度不高可能會(huì)成為物管新模式推行的阻礙，但畢竟公共賬戶設(shè)立為業(yè)主提供了隨時(shí)參與監(jiān)督服務(wù)的機(jī)會(huì)。
事實(shí)上，對(duì)物管模式的探索一直沒(méi)有停止過(guò)，例如2005年Naga上院執(zhí)行“物業(yè)公司股權(quán)配送給業(yè)主”的舉措，以及2006年新紀(jì)元家園上演三方物業(yè)服務(wù)合同模式等。記者發(fā)現(xiàn)，不論是哪種物管模式，財(cái)務(wù)透明公開(kāi)、業(yè)主具有監(jiān)督物管公司的權(quán)利成為這些物管新模式的共同特點(diǎn)。
北京市物業(yè)管理商會(huì)會(huì)長(zhǎng)徐北鳳先生說(shuō)，業(yè)主同物業(yè)公司有矛盾的畢竟還是少數(shù)，4000多個(gè)小區(qū)，出問(wèn)題的并不多。監(jiān)管需要業(yè)主自治，最大限度地維權(quán)需要業(yè)主自發(fā)的監(jiān)督意識(shí)。
基金、信托、公共賬戶之爭(zhēng)
在我國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)，物業(yè)管理的相關(guān)制度就是業(yè)主的組織加上一個(gè)基金的管理。物業(yè)管理問(wèn)題用法律制度就能束縛，如何聘請(qǐng)物業(yè)公司來(lái)管理、服務(wù)，都是由合同法來(lái)管治的，因?yàn)楹贤ɑ蛘呤瞧渌姆煞浅Ｇ逦?/P>
北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理委員會(huì)副主任孟憲生指出，沒(méi)有基金制度導(dǎo)致推廣新型物管模式比較困難。“應(yīng)該回歸物業(yè)管理的本質(zhì)，公共賬戶似乎沒(méi)有必要�！泵蠎椛f(shuō)。
他建議可以用信托的方式解決目前的問(wèn)題。如果建立一個(gè)基金，這個(gè)基金作為一個(gè)信托在物業(yè)公司的名下登記，因?yàn)樾磐胸?cái)產(chǎn)是獨(dú)立的，盡管在物業(yè)公司的賬下，但是它屬于業(yè)主這點(diǎn)是明確的，是不能被法院強(qiáng)制執(zhí)行的。假如物業(yè)公司破產(chǎn)了，用物業(yè)管理費(fèi)買的電腦等辦公設(shè)施，都可以歸還給業(yè)主，可以使業(yè)主的損失降到最低。如果在管理上建立信托關(guān)系，物業(yè)公司必須指定專業(yè)的經(jīng)理人為小區(qū)做項(xiàng)目管理，這樣就建立了責(zé)任制關(guān)系，項(xiàng)目經(jīng)理人對(duì)社區(qū)的業(yè)主擔(dān)負(fù)責(zé)任。
Naga上院總裁李建國(guó)在接受媒體采訪時(shí)也曾提到信托的方式，他指出：“物業(yè)公司股權(quán)配送給業(yè)主”是根據(jù)比例來(lái)分配股權(quán)的，就像買股票一樣，一定要有大股和小股，同時(shí)不允許產(chǎn)權(quán)和股權(quán)分離，所以它進(jìn)行信托設(shè)置，如果有人把房子賣給另外一個(gè)人的時(shí)候，他的股權(quán)也會(huì)隨之去過(guò)戶。朱光輝則向記者表示，推行“公共賬戶”的模式并不復(fù)雜，因?yàn)楝F(xiàn)在新型物業(yè)公司都瞄準(zhǔn)二手物業(yè)，而且必須通過(guò)招投標(biāo)方式被選定，只需要在標(biāo)書(shū)里把“公共賬戶”作為條款之一寫(xiě)明，自然就會(huì)有篩選出合適的物業(yè)公司。
2005年，位于北京東直門(mén)的豪宅項(xiàng)目Naga上院推行“物業(yè)公司股權(quán)配送給業(yè)主”模式：前期由開(kāi)發(fā)商拿出200萬(wàn)元資金成立物業(yè)管理公司，在項(xiàng)目出售的同時(shí)，將物業(yè)管理公司以股權(quán)形式，按照業(yè)主購(gòu)買房產(chǎn)值的比例將股權(quán)無(wú)償配送給業(yè)主。隨后，作為股東的業(yè)主成立董事會(huì)，聘請(qǐng)專業(yè)人士組成管理體系，領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理公司發(fā)展。這一舉措，被媒體稱為“掀起物業(yè)革命”。
2006年，新紀(jì)元家園的三方物業(yè)服務(wù)合同模式開(kāi)始上演，新紀(jì)元家園業(yè)委會(huì)主任齊建新先生說(shuō)：小區(qū)從一開(kāi)始就是酬金制，就是物業(yè)公司獲得的利潤(rùn)應(yīng)該是公開(kāi)的、透明的。業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司和保安公司簽訂了三方協(xié)議，保潔公司由業(yè)委會(huì)指定。2007年，業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司與電梯、保潔、保安公司都簽訂了三方協(xié)議，業(yè)委會(huì)成為監(jiān)督方。
| 
