2月伊始，四大國有商業(yè)銀行之一中國建設銀行（下稱“建行”）搶先在北京宣布將展開個人住房最高額抵押貸款，貸款額度可以隨房價升值而提高，此前 借出的貸款歸還后，可在銀行授信總比例內(nèi)自動恢復額度，循環(huán)使用。

    2月9日，記者走訪建行北京某支行，該個人信貸部經(jīng)理明確指出：“其他國有銀行也在研究考慮類似房貸業(yè)務，建行先一步推出此業(yè)務，使用循環(huán)制度在國有銀行中尚屬首創(chuàng)�！�
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    “支行早在一個月前就接到了總行的內(nèi)部通知”，上述經(jīng)理透露，“我們也經(jīng)過了一段市場觀察�！�

    該經(jīng)理介紹，建行將委派指定的中介機構對客戶的房產(chǎn)進行估價。例如，北京的王先生此前一套價值100萬元的住房，經(jīng)估值上升到120萬元，按照最高抵押率70％計算，他可以向銀行申請84萬元的最高貸款額度。如果王先生此前曾有按揭合同向銀行貸款30萬，并且經(jīng)過兩年還貸已償還了10萬，根據(jù)新業(yè)務，以最高額度減去仍欠銀行的20萬，王先生將得到64萬元的最高貸款額度。在此額度內(nèi)貸款可循環(huán)使用。

    盡管在商業(yè)銀行中各類房貸創(chuàng)新業(yè)務層出不窮，但在國有銀行中推出此業(yè)務尚屬首創(chuàng)，業(yè)務內(nèi)容的推出過程中也有許多顯得謹慎的設計。

    新業(yè)務中規(guī)定，借款人一旦與銀行簽訂貸款合同，額度就是一定的。比如王先生簽訂貸款64萬元后，即使后來房子再次大幅升值，王先生也只能等這64萬元貸款全部償清后才能向銀行申請新的更高額的抵押貸款。但是，個人收入的變動可以影響個人額度，一旦貸款人收入上漲，可在新額度的基礎上申請?zhí)岣哳~度。

    另外，此業(yè)務將采取等額本息還款方式，按照該方式，銀行把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。此還款方式操作比較簡易，還款占時較長，但利息在還款期間是固定的，進而可以規(guī)避加息影響。在加息預期滿城風雨、促發(fā)提前還貸之刻，建行此舉無疑是為了穩(wěn)定提前還貸的人群。“這樣既降低了借款人的初期還款壓力，也避免了加息預期給客戶帶來的緊張。”該經(jīng)理分析。

實踐中有待完善

    最高額貸款是依據(jù)當前房價形勢下設立的業(yè)務，而貸款期限卻可最長延伸到此后的30年。貸款期間住房價值將受宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境影響，存在很大的變化幾率。尤其近一兩年來，國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控趨緊，努力回調(diào)房價，這就使得申請最高額貸款后如何再次估值、估值結果發(fā)生變化后如何處理成為了人們關注的焦點。

    該經(jīng)理表示，在簽訂貸款協(xié)議后，銀行有一套貸后管理措施，每月都會跟客戶進行例行溝通，及時了解客戶與住房狀況。一旦出現(xiàn)變動，銀行會采取有效措施，而這些措施都將在貸款協(xié)議中提到。
同時建行也表示，如果出現(xiàn)房價下跌等逆市風險，將要求借款人追加擔�；蛱崆皻w還貸款。招商銀行個貸研究員周雪飛分析認為：“追加擔保等是銀行規(guī)避風險之舉，但如果沒有提前協(xié)議約定，要求提前還貸或追加擔保，則是違法行為�！�

    對此，該經(jīng)理表示：“建行不會違法，所有的預測風險及應對措施都會寫在最初的貸款協(xié)議中，不會采取超出貸款協(xié)議的措施�！�

    但至于具體如何實施和貸款協(xié)議如何制定條款，該經(jīng)理則坦言：“目前各支行很少甚至沒有客戶辦理此業(yè)務。由于尚未在市場中實踐，各支行不免對該業(yè)務存有不清晰之處�！�

    而在簽訂最高額貸款后，也會出現(xiàn)如何再次申請追加、銀行是否進行定期住房價值評估等一系列問題。該經(jīng)理的解釋為：“在申請后短期內(nèi)，不會再次進行評估。但具體細節(jié)操作，也還有待在以后實踐中逐漸成熟完善�！�

國有銀行加速房貸市場競爭

    然而，在國家宏觀調(diào)控收緊對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸抑制房價，有條理地鼓勵個人信貸，擴大內(nèi)需之時，銀行自然不會忽視貸款額大、貸期長的個人住房貸款，銀行的放貸沖動依然強盛。隨著各銀行業(yè)務之間競爭的加劇，搶占個人房貸市場也變得尤為重要。

    上述建行經(jīng)理表示：“建行也會有序地在全國開展此業(yè)務，但更重要的決策，還要上層決定。”建行房金部某負責人則表示更多的政策目前不宜透露。

    而這正是建行推出最高額貸款業(yè)務的宏觀背景。業(yè)內(nèi)普遍認為，建行此舉為其在房貸市場將來的一系列動作拉開了序幕。同時，在建行之外，其他三家國有銀行也在積極準備創(chuàng)新類房貸業(yè)務。
該經(jīng)理稱：“此次創(chuàng)新業(yè)務建行搶在了前面，但另三家也在準備，估計在很短時間內(nèi)，也將推出類似產(chǎn)品�！�

    周雪飛分析：“在市場激烈態(tài)勢下，國有銀行也將放低姿態(tài)。以市場客戶為最終爭奪目標，是各銀行的必然之選。”