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嚴(yán)格的土地增值稅清算政策正攪動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一輪前所未有的深層動(dòng)蕩。盡管地方清算細(xì)則多數(shù)未出，但開發(fā)商應(yīng)對(duì)之策已經(jīng)啟動(dòng)。
1月25日，國(guó)稅總局公布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在銷售結(jié)算時(shí)嚴(yán)格按超率累進(jìn)稅率，征收
開發(fā)利潤(rùn)30%至60%不等的土地增值稅。政策一出，房地產(chǎn)開發(fā)界一片嘩然。在房地產(chǎn)股短期暴跌后，開發(fā)商進(jìn)入了對(duì)策研究期，“毛坯轉(zhuǎn)裝修”是開發(fā)商對(duì)策代表之一。
毛坯轉(zhuǎn)精裝修
據(jù)媒體報(bào)道，為應(yīng)對(duì)土地增值稅清算政策，上海一些房地產(chǎn)開發(fā)商將開盤時(shí)間向后推遲了近三個(gè)月，“本來(lái)要在春節(jié)后推出的新盤有了大變化，將由毛坯房緊急轉(zhuǎn)為裝修房，銷售價(jià)格也將隨之變化�！�
根據(jù)土地增值稅征收原則，房產(chǎn)銷售價(jià)格減少開發(fā)成本的所得利潤(rùn)是計(jì)稅基礎(chǔ)。因此，想盡辦法增加成本成為開發(fā)商減少稅負(fù)的有效途徑。“比如普通公寓房平均每套的裝修成本是10萬(wàn)元，開發(fā)商可能會(huì)把裝修費(fèi)計(jì)成30萬(wàn)。這樣就有效增加了開發(fā)成本，以減少賬面利潤(rùn)�！�
具體做法是，開發(fā)商找一個(gè)關(guān)聯(lián)裝修公司，或成立自己的裝修公司，以便于簽定高價(jià)裝修定單。甚至有開發(fā)商成立自己的貿(mào)易公司，以從海外采購(gòu)電梯等設(shè)備為由，增加成本支出。關(guān)聯(lián)企業(yè)的意義在于高成本支出最終仍然流回開發(fā)企業(yè)。
房?jī)r(jià)或許變化
除了變相提高成本外，開發(fā)商的其他對(duì)策與房?jī)r(jià)有關(guān)。部分開發(fā)商可能將把稅費(fèi)轉(zhuǎn)移至房?jī)r(jià)，通過(guò)抬高價(jià)格支付土地增值稅，但因?yàn)橘?gòu)房者心理預(yù)期“看跌”，開發(fā)商單方面調(diào)高房?jī)r(jià)未必奏效。另有開發(fā)商表示可能通過(guò)降價(jià)促銷方式快速回籠資金，以避免未來(lái)可能增加的成本風(fēng)險(xiǎn)，這一做法等于將開發(fā)商交給政府的稅負(fù)轉(zhuǎn)變成了讓利消費(fèi)者�！暗@些還需要進(jìn)一步的準(zhǔn)確評(píng)估。”
資金鏈?zhǔn)芡{
令開發(fā)商如此恐懼清算的原因是土地增值稅巨額的成本支出。征收增值稅對(duì)原來(lái)項(xiàng)目并無(wú)沖擊，但原因在于，這些項(xiàng)目的利潤(rùn)往往已經(jīng)被開發(fā)商設(shè)定成為第二個(gè)已經(jīng)啟動(dòng)的項(xiàng)目的成本，如果開發(fā)商不想辦法避稅，就會(huì)導(dǎo)致第二個(gè)項(xiàng)目的資金鏈斷裂，最終不得不停滯或轉(zhuǎn)手。這正是土地增值稅對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)的致命打擊。一些業(yè)內(nèi)人士介紹，大多數(shù)開發(fā)商預(yù)計(jì)增值稅清算將嚴(yán)格執(zhí)行，開發(fā)商因此在資金鏈前景上普遍悲觀。
據(jù)《上海證券報(bào)》
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