2006年，房地產(chǎn)市場又度過了一個“調(diào)控年”。一系列調(diào)控政策的出臺產(chǎn)生了積極效果，房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸的姿態(tài)。與此同時，房價居高不下、“且調(diào)且漲”的現(xiàn)實(shí)與預(yù)期存在距離，一些逆調(diào)控預(yù)期的“苗頭”需引起警惕。要達(dá)到穩(wěn)定房價的目標(biāo)，2007年必 須成為“政策執(zhí)行年”。

　　硬約束軟化房價矛盾

　　無論是地方政府、開發(fā)商還是普通民眾，普遍認(rèn)為2006年房地產(chǎn)調(diào)控中最具影響力的措施是結(jié)構(gòu)調(diào)整：套型面積90平方米以下的住房須占開發(fā)總量70%以上。對于這項(xiàng)硬約束，一些地方政府和開發(fā)商頗有微詞，認(rèn)為這是一刀切，是市場經(jīng)濟(jì)的倒退。但百姓拍手稱快，多數(shù)房地產(chǎn)研究者也認(rèn)為，這項(xiàng)調(diào)控對準(zhǔn)了樓市問題的癥結(jié)，生產(chǎn)出更多廣大中低收入人群能支付得起的住房產(chǎn)品，才能鈍化高房價引起的社會矛盾。

　　復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，“國六條”的出臺給房地產(chǎn)市場傳遞了一個強(qiáng)烈信號：國家在房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略上開始從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，從過度市場化向社會保障屬性傾斜。與往年相比，這是2006年房地產(chǎn)市場最大的變化。

　　受宏觀調(diào)控政策影響和市場引導(dǎo)，2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了可喜的變化：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整有了良好的開端，特別是經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。上半年，全國經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資由2005年的負(fù)增長14.6%轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L6.1%，增幅提高了20.7個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的比重由2005年的67%上升到69%。房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)正在向宏觀調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。

　　四個逆調(diào)控苗頭需警惕

　　調(diào)控成績有目共睹，但2006年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一系列“逆調(diào)控”預(yù)期的苗頭值得警惕。

　　一是高房價全局性蔓延，不再是局部性問題。在東部地區(qū)，不僅一線城市房價逆勢高漲，一些三線城市房價漲幅也嚴(yán)重脫離當(dāng)?shù)鼐用袷杖�。譬如浙江省麗水市�?006年11月新樓盤均價已超過6000元/平方米，而麗水的人均GDP不及浙江省平均水平的一半，當(dāng)?shù)匾粚κ杖胫猩系姆驄D月收入總和也不過4000元左右。

　　二是房地產(chǎn)投資有所減少，但高溫未退。據(jù)統(tǒng)計，2006年1至11月份全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資79312億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資18212億元。這意味著，每５塊錢固定資產(chǎn)投資中，就有１塊多錢投進(jìn)了房地產(chǎn)。

　　從資金構(gòu)成看，去年進(jìn)入房地產(chǎn)市場的銀行資金不僅沒有減少，反而增速更快。貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比例由2005年的18%上升到22%以上。市場將“穩(wěn)定房價”的政策理解成為對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的隱性擔(dān)保，加上商業(yè)銀行利益驅(qū)動，投資便涌入房地產(chǎn)市場。

　　三是地價成“脫韁野馬”，推高房價預(yù)期。去年，與樓市調(diào)控措施迭出形成強(qiáng)烈悖論的一個現(xiàn)象是：各地“地王”、“樓王”頻生。事實(shí)上，“地王”的誕生意味著這一地區(qū)的房價有了一個新的標(biāo)桿作為參照向上攀升。開發(fā)商正是利用這一點(diǎn)，制造房價上漲預(yù)期，結(jié)果房價的漲幅比地價的增幅還大。

　　四是外資在加速涌入樓市。在人民幣升值的帶動和強(qiáng)烈預(yù)期下，2006年三、四季度，外資或明或暗投入房地產(chǎn)市場的勢頭在加速。在上海，繼上半年美國的基匯資本買下了瑞安集團(tuán)翠湖天地御苑一棟住宅樓之后，下半年收購案又一個個浮出水面。11月，美國房產(chǎn)商漢斯公司以17億元購得上海新江灣城地塊，進(jìn)行綜合性住宅項(xiàng)目開發(fā)。此前，歐美房地產(chǎn)商很少直接拿地進(jìn)行開發(fā)。

　　呼喚2007樓市政策“執(zhí)行年”

　　對于2006年的樓市，老百姓有一個普遍性的疑問：“中央不停調(diào)控，怎么房價還在不斷上升？”他們強(qiáng)烈盼望好政策能執(zhí)行到位，在“落地”過程中不“懸空”。一些業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，從2005年的“國八條”到2006年的“國六條”及其細(xì)則，樓市調(diào)控方向、措施是對路的，關(guān)鍵是完善相關(guān)制度，建立長效機(jī)制，使2007年能成為調(diào)控政策的“執(zhí)行年”。前瞻2007年的樓市調(diào)控，應(yīng)該包括以下重點(diǎn)內(nèi)容：

　　地價飛漲需得到適當(dāng)遏制，限制房價上漲的前提是土地價格上漲也需限制。土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限應(yīng)上收，建設(shè)項(xiàng)目用地管理要更加嚴(yán)格。

　　將地方住房結(jié)構(gòu)、保障建設(shè)、土地收益列支諸情況列為人大審議內(nèi)容，討論、問責(zé)。以９部委在“國十五條”中提出的各地政府“要把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制”為依據(jù)，嘗試從2007年開始，在地方人代會上，將上一年該地區(qū)的土地出讓收益及其使用情況，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、竣工面積及配置情況，以及商品住宅的價格檔次、戶型、面積的比例情況，提交人大代表審議。

　　完善稅收與貸款政策，實(shí)行差別稅率和利率，杜絕富人搭窮人的便車。韓國政府調(diào)控樓市的一些手段值得我國借鑒：對擁有大量房地產(chǎn)的富裕階層征收“綜合房地產(chǎn)稅”，出售第二套以上房產(chǎn)需交納30%的資本收益稅；購房款須自付６成以上；普通市民的住宅長期抵押貸款利率下調(diào)。我國宜對高價商品房課以級差消費(fèi)稅，對中低收入者則直接補(bǔ)貼廉租房。

　　中西部地區(qū)房價上漲脫離當(dāng)?shù)鼐用袷杖胄杳芮嘘P(guān)注。2006年，大批中小開發(fā)商退出東南沿海市場，“到中西部三線城市再摘一輪果子”的想法在房產(chǎn)界已付諸行動。中西部地區(qū)普通居民購買力比東部低，制造業(yè)的中西部轉(zhuǎn)移才剛剛起步，如果提前透支房價，其接受東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射的進(jìn)程將滯緩。在制造業(yè)的成本構(gòu)成中，土地成本和潛在的房價成本，都會體現(xiàn)為建設(shè)和工資成本。

　　重點(diǎn)監(jiān)管外資基金動向。目前，國家對外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場所設(shè)置的門檻并不高，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元的，要求注冊資本金不得低于投資總額的50%。這對財力雄厚的外資基金影響不大。政府應(yīng)將外資基金列為重點(diǎn)監(jiān)管對象，通過稅收、外匯管制、投資規(guī)模等手段，對外資基金進(jìn)入境內(nèi)進(jìn)行有效監(jiān)管。