編者按：如果說島城二手房市場(chǎng)艱難度過了不平靜的2005年，那么在2006年里，島城的二手房市場(chǎng)可以說是又經(jīng)歷了心有余悸的一年。營業(yè)稅、個(gè)稅、加息、90平方 米……越來越多的名詞帶給消費(fèi)者的是更加理性的思考。從央行的二次加息，再到國十五條的下發(fā)出臺(tái)等一系列政策組合拳，無不直指目前居高不下的房?jī)r(jià)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定的調(diào)控和抑制作用，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)向著良性方向發(fā)展。值此2006歲末，本刊特對(duì)2006年影響二手房市場(chǎng)最深遠(yuǎn)的調(diào)控政策進(jìn)行盤點(diǎn)，并結(jié)合當(dāng)時(shí)政策實(shí)施情況加以點(diǎn)評(píng)，共同回顧和見證那些曾讓我們或喜或憂的調(diào)控政策，以期對(duì)2006年二手房市場(chǎng)的發(fā)展有個(gè)小小的總結(jié)。

　　兩次加息

　　新聞回放：4月27日，中國人民銀行發(fā)布消息，從2006年4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由原來的5.58%提高到5.85%。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變。

　　8月18日，央行再次宣布：自2006年8月19日起再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各27個(gè)基點(diǎn)。貸款利率由原來的5.85%提高到6.12%。同時(shí)，一年期存款利率由2.25%提高到2.52%。這次加息，距8月15日上調(diào)存款準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分點(diǎn)僅僅3天時(shí)間。

　　點(diǎn)評(píng)：這兩次加息均是心理影響遠(yuǎn)大于實(shí)際效果。雖然加息行為旨在對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，但對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)聚集大量資金的行業(yè)依然頗具針對(duì)性。

　　房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)指出，加息將會(huì)擠出一大部分房產(chǎn)“假需求”，使得對(duì)房產(chǎn)有真正需求的人能夠加速跨進(jìn)購房者行列，從而進(jìn)一步遏制房產(chǎn)投機(jī)炒作。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，兩次加息給出了一個(gè)信號(hào)：央行將進(jìn)一步執(zhí)行差別化的利率政策，對(duì)于那些自住購房者（擁有一套房產(chǎn)）將采取更優(yōu)惠、更靈活的利率政策，而對(duì)于投資性購房者（擁有兩套以上房產(chǎn)）將實(shí)行更嚴(yán)厲的利率政策。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控趨緊的情況下，央行進(jìn)行加息并將利率下限擴(kuò)大，這會(huì)給投資型房貸消費(fèi)者很強(qiáng)的心理預(yù)期：一旦銀行將自住型購房者與投資型購房者在還款利率上區(qū)別對(duì)待，投資型購房者的還款支出會(huì)急速增加，這將進(jìn)一步抑制房產(chǎn)投機(jī)炒作。

　　九部委90平方米政策

　　新聞回放： 5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，對(duì)“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)。

　　點(diǎn)評(píng)：九部委發(fā)布的此條政策原意是針對(duì)新建住宅，一手房市場(chǎng)，但其實(shí)對(duì)二手房市場(chǎng)也帶來影響。

　　新政波及二手房市場(chǎng)主要表現(xiàn)為三點(diǎn)：首先一手房未來90平方米以下戶型供應(yīng)的充足，會(huì)帶來二手交易中此類戶型交易的觀望；二是受此影響，在政策出臺(tái)后近期開盤的項(xiàng)目供應(yīng)量減少，選擇有限，加之價(jià)格提升，迫使部分中端客戶進(jìn)入二手房市場(chǎng)，將造成交投的活躍；三是新政對(duì)90平方米的比例限定，在造成一手高端項(xiàng)目看好的同時(shí)，同樣提升二手高端的預(yù)期。新政也引導(dǎo)了住宅市場(chǎng)的總體方向：即90平方米左右的實(shí)用小戶型將成為市場(chǎng)主流。

　　營業(yè)稅征收時(shí)限延長

　　新聞回放：5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》，對(duì)“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營業(yè)稅稅收政策�！锻ㄖ�》明確，2006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。

　　點(diǎn)評(píng): 今年新政中延長營業(yè)稅征收時(shí)限的本意，主要是想通過減少房產(chǎn)投資的收益來抑制投資需求，從而達(dá)到緩和供需矛盾的目的。但其也在一定程度上制約二手房市場(chǎng)的正常交易，致使房屋交易成本的上升。新的稅費(fèi)政策的出現(xiàn)，令部分物業(yè)持有人的投資回報(bào)率降低，買賣雙方的交易意愿減弱，市場(chǎng)上等待觀望的心態(tài)日益濃厚。業(yè)主們“惜售”、“待售”的心理抑制了部分二手商品房特別是高檔二手商品房房源的釋放，從而導(dǎo)致了二手房市場(chǎng)上供應(yīng)量更加難以得到有效釋放的現(xiàn)象，市場(chǎng)供需比例矛盾依舊。

　　不可否認(rèn)，今年5、6月份受到新政營業(yè)稅征收年限延長的影響，二手房市場(chǎng)交易量出現(xiàn)了下降。但是宏觀調(diào)控政策并沒有去限制二手房市場(chǎng)發(fā)展的意圖，其所提出的“提高首付”和“營業(yè)稅時(shí)間由兩年變成五年”等政策都是針對(duì)抑制房產(chǎn)投機(jī)。從長期來看，未來的市場(chǎng)依然會(huì)保持一個(gè)十分活躍的狀態(tài)。人們?cè)诙唐谟^望過后，對(duì)二手房市場(chǎng)的需求將會(huì)更加強(qiáng)勁。

　　限制外資炒房

　　新聞回放：7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理。

　　點(diǎn)評(píng)：“限外政策”對(duì)市場(chǎng)的影響主要有以下幾方面：抑制部分中高檔二手房的需求；對(duì)境內(nèi)個(gè)人投資投機(jī)者產(chǎn)生一種心理震懾，加速其離場(chǎng)；加強(qiáng)了普通購房自住者對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期。境外人員除了選擇購買中高檔二手房外，其實(shí)中高檔新房也是他們的選擇對(duì)象，但 “限外政策”的提出，同樣會(huì)使以前被境外人員看好的新房市場(chǎng)成交受到影響，成交價(jià)格也可能隨之降低。這樣一來，又會(huì)影響到這些區(qū)域內(nèi)的二手房掛牌價(jià)格和成交量。因此，如果沒有其他利好消息，在一段時(shí)間內(nèi)，中高檔二手房可能會(huì)出現(xiàn)低迷的格局。

　　個(gè)稅全面征收

　　新聞回放：7月26日，國家稅務(wù)總局公布《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，規(guī)定自8月1日起，所有地稅局開始強(qiáng)制征收房產(chǎn)出售個(gè)人所得稅，對(duì)于5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手住房征收盈利部分20%的個(gè)人所得稅。這次通知還首次明確了稅前扣除項(xiàng)目。

　　點(diǎn)評(píng)：緊接營業(yè)稅之后出臺(tái)的住宅轉(zhuǎn)讓所得稅，著實(shí)像一記重拳再次打向了二手房市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《通知》希望通過增加二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收，壓縮二手房投機(jī)的利潤空間，從而達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的最終目的。

　　該政策的發(fā)布可能會(huì)引起兩種后果：一是一部分房主轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，造成二手房房源進(jìn)一步稀缺；二是提高的交易成本全部或部分轉(zhuǎn)嫁給買房人。兩者都有可能令二手房?jī)r(jià)格升高，買房人可能回流到一級(jí)市場(chǎng)，進(jìn)一步推高新房房?jī)r(jià)。但不可否認(rèn)的是，百分之二十的個(gè)稅稅率明顯降低了投資獲利空間，加上全額營業(yè)稅和其他相關(guān)稅費(fèi)，二手房變現(xiàn)的成本大幅提升，短期投資房地產(chǎn)基本無利可圖。

　　強(qiáng)征二手房交易個(gè)人所得稅的消息傳出后，全國多個(gè)城市的房產(chǎn)市場(chǎng)反響強(qiáng)烈。但這一政策的出臺(tái)對(duì)我市二手房市場(chǎng)影響不大，因?yàn)槲沂袕娜ツ昶鹁鸵验_始強(qiáng)制征收二手房交易個(gè)稅。

　　受贈(zèng)房產(chǎn)全額征收契稅

　　新聞回放：10月13日，國家稅務(wù)總局對(duì)外公布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》。《通知》明確，對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。受贈(zèng)房屋若再出售，個(gè)稅征管更嚴(yán)格。根據(jù)這一發(fā)文，受贈(zèng)房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓須按20％稅率據(jù)實(shí)征收個(gè)稅。在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

　　點(diǎn)評(píng)：據(jù)了解，在國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之后，不少市民在二手房買賣中開始流行“無償贈(zèng)與”逃稅的做法。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該規(guī)定可以一定程度上減少房屋買賣雙方以假贈(zèng)與形式掩蓋買賣交易行為以偷逃稅款的行為，但該規(guī)定實(shí)施也可能令部分二手房市場(chǎng)非投機(jī)性買賣成為打擊目標(biāo)。

　　關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售的營業(yè)稅征管問題，此次新政首次將個(gè)人無償贈(zèng)予行為區(qū)分為一般贈(zèng)予行為(包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)予)和其他無償贈(zèng)予行為兩類，并對(duì)如何確定以這兩類無償贈(zèng)予方式取得住房的購房時(shí)間問題加以區(qū)分。

　　專項(xiàng)打擊不規(guī)范操作

　　新聞回放：10月31日，建設(shè)部正式發(fā)布了《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)則》），明令禁止房地產(chǎn)中介“吃差價(jià)”�！兑�(guī)則》要求，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取差價(jià)及謀取合同約定以外的非法收益；不得利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用�！�

　　點(diǎn)評(píng)：《規(guī)則》將矛頭對(duì)準(zhǔn)了當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)兩種不規(guī)范的行為，即“簽兩方約”(經(jīng)紀(jì)公司與買賣雙方分別簽署買賣合同，從中賺取差價(jià))行為和“現(xiàn)金收房”行為，會(huì)對(duì)遏制當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的“亂吃差價(jià)”現(xiàn)象起到積極的作用。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不允許吃差價(jià)的政策執(zhí)行到位，將打破當(dāng)前眾多經(jīng)營不規(guī)范經(jīng)紀(jì)公司操作的“潛規(guī)則”，使得這些不良經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)營“底線”被突破，必將會(huì)促使部分經(jīng)紀(jì)公司的市場(chǎng)份額縮減甚至淘汰出局。而對(duì)于實(shí)現(xiàn)“透明交易”的經(jīng)紀(jì)公司來說，該政策的實(shí)施將有助于其業(yè)務(wù)的更好開展。對(duì)于整個(gè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)乃至整個(gè)二手房市場(chǎng)來說，有利于營造良好的交易環(huán)境，促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。而此項(xiàng)政策的實(shí)施對(duì)于消費(fèi)者來說，無論從交易安全還是自身利益上，無疑也都是重大的利好。 本報(bào)記者 呂 蕾