超低房?jī)r(jià)、自助合作、委托建造，這些似乎一開始就成為了溫州個(gè)人合作建房破冰的關(guān)鍵詞，給眾多急于想實(shí)現(xiàn)“愛屋”夢(mèng)想的人帶來(lái)了曙光。
溫州合作建房“政策風(fēng)險(xiǎn)在增加”這一傳言的發(fā)展，又無(wú)疑給千百萬(wàn)試圖通過(guò)這一形式實(shí)現(xiàn)“愛屋”夢(mèng)想的人當(dāng)頭澆了盆冷水。
12月14日，溫州“合作建房”聯(lián)盟（下稱“合作建房聯(lián)盟”）向土地的出讓方交納了7000萬(wàn)元的土地出讓金。
幾乎是在合作建房聯(lián)盟拿到地塊的同時(shí)，溫州市工商局就收到一份匿名“舉報(bào)信”，稱溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)目“發(fā)布廣告，存在預(yù)售違規(guī)行為”。
12月12日杭州當(dāng)?shù)匾患颐襟w報(bào)道，溫州房管局有官員表態(tài)了，認(rèn)為“（溫州集資建房）有一些做法是違規(guī)的，有些地方涉嫌欺詐”。
隨后，針對(duì)該項(xiàng)目的質(zhì)疑不斷出現(xiàn)，而是否具備主體資格和是否存在非法集資成為爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。
就在此前的11月5日，受合作建房聯(lián)盟委托，溫州市瑞安正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“正元公司”）以近1.05億元的價(jià)格取得溫州市龍灣區(qū)蒲州街道江前三產(chǎn)安置地塊，住宅地塊占地面積為30畝，為“合作聯(lián)盟”的260名成員建設(shè)住房，總建筑面積達(dá)2萬(wàn)平方米。
在競(jìng)標(biāo)成功的當(dāng)日，溫州“合作建房”聯(lián)盟發(fā)起人、溫州市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙智強(qiáng)宣布，合作建房聯(lián)盟正式拿到建房地塊，項(xiàng)目土地價(jià)占開發(fā)成本70%左右，開發(fā)成本價(jià)至少能比周邊同類項(xiàng)目低30%以上。
不過(guò)，12月16日，在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)，溫州市房管局局長(zhǎng)胡立同否認(rèn)了溫州個(gè)人合作建房涉嫌欺詐的說(shuō)法，稱那是“曲解”。他表示，溫州的合作建房并不是傳統(tǒng)意義上的個(gè)人集資建房或者合作建房，只能算是一種正常的房地產(chǎn)開發(fā)，目前對(duì)溫州合作建房項(xiàng)目“尚無(wú)定論”。
同日，趙智強(qiáng)在接受本報(bào)采訪時(shí)也次表示，盡管目前“壓力很大”，但只要政府不發(fā)文件明令禁止，他們的合作建房將“繼續(xù)走下去”。
一封匿名舉報(bào)信
12月15日，正元公司一位知情人士向本報(bào)記者透露，溫州市工商局幾乎就在他們拿到地的同時(shí)就收到一份神秘的匿名“舉報(bào)信”，列舉溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)目“發(fā)布廣告，存在預(yù)售違規(guī)行為”等罪狀。
瑞安市工商局的一位工作人員向記者證實(shí)，接到舉報(bào)信后，溫州市工商局委托他們派人到該項(xiàng)目委托開發(fā)商正元公司進(jìn)行調(diào)查，并要求其提交項(xiàng)目“匯報(bào)材料”。
緊接著，溫州市公安局經(jīng)偵大隊(duì)和溫州市房管局也對(duì)這一事件進(jìn)行了調(diào)查。溫州市房管局有官員表示：“如該項(xiàng)目繼續(xù)違規(guī)搞下去，房管局還將會(huì)聯(lián)合其他部門進(jìn)行‘深度追查’。”
“他們查了就走了，沒(méi)有下什么結(jié)論，后來(lái)也沒(méi)有來(lái)過(guò)�！壁w智強(qiáng)說(shuō)。
“我們的合作建房肯定是觸動(dòng)了利益集團(tuán)的神經(jīng)，房地產(chǎn)行業(yè)是暴利，但有些人偏不承認(rèn)，還要對(duì)我們惡意中傷�！�12月15日，正元公司總經(jīng)理王鑒輝向記者強(qiáng)調(diào)。
“我們的所有程序都是合法的，目前也沒(méi)有任何官員以官方口徑告訴我們這是違規(guī)的。”趙智強(qiáng)告訴記者。
溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)目實(shí)行“零利潤(rùn)”操作，其“成本清單”顯示，該項(xiàng)目樓面地價(jià)約4100元/平方米；加上土建、稅費(fèi)等各種成本，預(yù)計(jì)成本為每平方米6300元至6500元；減去一、二層商鋪和車庫(kù)出售收益，預(yù)計(jì)建成后房屋成本價(jià)應(yīng)在每平方米5300元左右，比目前周邊樓盤市場(chǎng)價(jià)低30%以上。
主體資格之爭(zhēng)論
就目前來(lái)看，有關(guān)溫州個(gè)人集資建房的爭(zhēng)論幾乎都集中在是否具有主體資格和非法集資上，而是否具有主體資格則是問(wèn)題的關(guān)鍵所在。
在胡立同局長(zhǎng)看來(lái)，個(gè)人集資建房或合作建房是有特定含義和特定對(duì)象的，而溫州出現(xiàn)的個(gè)人集資建房明顯不屬于這一性質(zhì)。
按照原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部（即現(xiàn)在的建設(shè)部）1983年發(fā)布的《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》規(guī)定，城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅，須由建造人所在單位或所在地居民委員會(huì)開具證明，向所在地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，經(jīng)審核同意后，才準(zhǔn)建造住宅。2004年施行的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》再次明確：住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可利用單位自用土地進(jìn)行集資、合作建房。參加對(duì)象必須是本單位無(wú)房戶和符合市、縣人民政府規(guī)定的住房困難家庭。
胡立同說(shuō)：“從這些方面來(lái)看，他們的行為（指通常所稱的溫州個(gè)人合作建房）都不符合有關(guān)定義，因此容易引起誤解。此外，這個(gè)項(xiàng)目本身也存在一些不妥當(dāng)?shù)娜谫Y行為，比如在土地證等什么也沒(méi)有的情況下，大家就先把資金湊起來(lái)了。”
北京個(gè)人集資建房發(fā)起人之一、仁和律師事務(wù)所合伙人孟憲生律師接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，從純粹法律意義上，城鎮(zhèn)居民個(gè)人合作建房也是我國(guó)法律、法規(guī)與政策是支持與允許的，在國(guó)外個(gè)人合作建房也較為普遍。
孟憲生的依據(jù)是國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。該《條例》第二條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)�！�
不過(guò)，孟憲生也強(qiáng)調(diào)，溫州個(gè)人集資建房模式和傳統(tǒng)意義上的集資建房不一樣，無(wú)論從政策優(yōu)惠上、產(chǎn)權(quán)關(guān)系上還是資金來(lái)源上，“溫州模式”都有別于集資建房，因此，不適合有關(guān)法律法規(guī)框架。
是否存在非法集資
就不少人擔(dān)心的溫州個(gè)人合作建房是否涉嫌非法集資問(wèn)題，12月16日，記者采訪了溫州市銀監(jiān)分局。
該局公室副主任曹光群表示，該局正在關(guān)注這一現(xiàn)象，但并沒(méi)有就此展開調(diào)查�！叭绻{(diào)查，要事先有相關(guān)部門的定性，但目前為止，沒(méi)有一個(gè)部門下過(guò)結(jié)論�！辈芄馊赫f(shuō)。
同日，合作建房會(huì)員資金的“托管方”——溫州龍灣農(nóng)村合作銀行蒲州支行行長(zhǎng)吳忠靖向本報(bào)證實(shí)，此前溫州銀監(jiān)分局曾向該行咨詢過(guò)這方面的事情，但并非所說(shuō)的調(diào)查，后來(lái)銀監(jiān)分局也認(rèn)為“符合相關(guān)政策”，就沒(méi)有再過(guò)問(wèn)。
“從目前來(lái)看，溫州個(gè)人合作建房的資金管理并無(wú)任何不妥之處�！眳侵揖附榻B說(shuō)，在溫州市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)的組織下，合作建房的會(huì)員們以個(gè)人名義把資金存入正元公司的賬戶，會(huì)員、房開公司和土地出讓方委托銀行監(jiān)管，實(shí)行“專款專用”，“只有在合作建房代表、銀行、開發(fā)商、土地出讓方四方全部到齊的情況下，才能對(duì)這筆資金進(jìn)行支配�！�
孟憲生認(rèn)為，合作建房是由合作參與者歸集資金，委托開發(fā)企業(yè)按照建設(shè)程序建造住房，不存在開發(fā)商集資過(guò)程。
“合作建房的發(fā)動(dòng)者是需要房屋的合作者（消費(fèi)者），而不是以贏利為導(dǎo)向的開發(fā)商，合作建房歸集資金，是直接的消費(fèi)行為，與金融體系沒(méi)有關(guān)系。因此，不存在非法集資現(xiàn)象�！彼麖�(qiáng)調(diào)，“至少?gòu)哪壳皝?lái)看，沒(méi)有越過(guò)法律的門檻，也沒(méi)有產(chǎn)生任何違規(guī)行為�！�
趙智強(qiáng)也表示：“（溫州合作建房）不能用經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定去套的，因?yàn)槲覀冞@塊土地不是劃撥的，而是在土地市場(chǎng)拍下來(lái)的，同時(shí)也沒(méi)有享受過(guò)相關(guān)優(yōu)惠�！�
溫州模式的“十字路口”
胡立同透露，建設(shè)部已經(jīng)下發(fā)了通知，要求溫州市房產(chǎn)管理局對(duì)此事進(jìn)行調(diào)查，目前，針對(duì)此項(xiàng)調(diào)查的匯報(bào)材料已經(jīng)成文，并已經(jīng)遞交相關(guān)部門。
不過(guò)，胡立同也特別強(qiáng)調(diào)上報(bào)給建設(shè)部的材料僅僅介紹項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程，并沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性結(jié)論。
“在名義上，這260人是集資建房，但他們已委托房地產(chǎn)開發(fā)公司來(lái)運(yùn)作，該項(xiàng)目的建設(shè)程序?qū)⑴c其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序基本一致�！焙⑼J(rèn)為，政府部門目前只能按照現(xiàn)有的法律法規(guī)來(lái)看待“這個(gè)項(xiàng)目”，即國(guó)家有關(guān)部門只與房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生關(guān)系，“主體是房開公司，項(xiàng)目是房開項(xiàng)目”。
但如果被視為房產(chǎn)開發(fā)，溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)增加相關(guān)費(fèi)用，其中最大的兩筆費(fèi)用是住房總售價(jià)15%的企業(yè)所得稅和5.7%的營(yíng)業(yè)稅，這還不包括在其他一些環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用。
“只要政府不視我們違規(guī)，該交的稅我們還是要交的，至于企業(yè)所得稅，實(shí)際產(chǎn)生利潤(rùn)的情況下才需要繳納的，我們是零利潤(rùn)操作，不必預(yù)繳。如果稅務(wù)部門經(jīng)過(guò)審計(jì)，認(rèn)為我們有利潤(rùn)了，要求我們繳納也無(wú)可厚非�！闭瘓F(tuán)王鑒輝總經(jīng)理說(shuō)，至于營(yíng)業(yè)稅，因?yàn)椴淮嬖阡N售環(huán)節(jié)，公司也可以爭(zhēng)取取消或減免。
對(duì)此，孟憲生顯得樂(lè)觀得多。他認(rèn)為，即使被認(rèn)定為房產(chǎn)開發(fā)，在零利潤(rùn)的前提下，也只會(huì)增加不超過(guò)5.7%的營(yíng)業(yè)稅等費(fèi)用，這相對(duì)于正常商品房高企的價(jià)格來(lái)說(shuō)，依然是個(gè)小數(shù)目。
當(dāng)然，正如胡立同所說(shuō)，對(duì)于該項(xiàng)目的走向，到目前為止，溫州當(dāng)?shù)卣�沒(méi)有一個(gè)定論。
溫州市房管局副局長(zhǎng)陳勝華12月16日也向本報(bào)記者表示，從目前來(lái)看，合作建房都是從正常的開發(fā)途徑進(jìn)入，程序上是合法的，但“個(gè)人合作建房目前是種新鮮事物，還需要進(jìn)一步研究”。
王鑒輝透露，主管部門曾建議他們吸納260名集資建房人，成為委托開發(fā)商的該項(xiàng)目股東，建成后房源向社會(huì)公開銷售，并表示，這是解決溫州個(gè)人集資建房違規(guī)操作的最佳渠道，也符合房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)要求。對(duì)此，趙智強(qiáng)則不以為然，他認(rèn)為這是相關(guān)官員在“設(shè)套”，把合作建房向房產(chǎn)開發(fā)上套。
爭(zhēng)論也許僅僅是爭(zhēng)論，但在政策不明朗的情況下，趙智強(qiáng)也坦言，溫州合作建房的政策風(fēng)險(xiǎn)正在增加，微妙的形勢(shì)把項(xiàng)目推向了一個(gè)十字路口。
“希望政府將此作為新生事物來(lái)支持，即使不支持，也不要打壓�！壁w智強(qiáng)說(shuō)，合作建房沒(méi)有違背國(guó)家的相關(guān)政策方針，并符合當(dāng)前的社會(huì)潮流，希望一些利益團(tuán)體不要為了小環(huán)節(jié)的問(wèn)題進(jìn)行“棒喝”。第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
