四處張羅，籌到十幾萬元首付款后，劉先生決定買房了。他到銀行咨詢個人房貸按揭事宜，可沒想到，銀行的個人房貸產(chǎn)品，卻讓他挑花了眼。
“個人住房同名轉(zhuǎn)按”、“階段性固定
利率個人住房貸款”、“循環(huán)貸”、“合力貸”、“直客式貸款”……名目繁多的房貸產(chǎn)品讓劉先生舉棋不定。
究竟選擇哪一種房貸產(chǎn)品最劃算？為何個人房貸產(chǎn)品多得竟會讓人挑花眼？劉先生開始向銀行界的朋友求助。
其實，每到臨近年末，各大銀行房貸新品便層出不窮。在業(yè)內(nèi)人士看來，不斷涌現(xiàn)的房貸新品，是各家銀行爭奪市場的利器，更是我省商業(yè)銀行越發(fā)重視零售業(yè)務、實現(xiàn)業(yè)務轉(zhuǎn)型的大勢所趨。
“房貸業(yè)務，潛力非常大。這是各大銀行一致的看法。”一家銀行房貸部門的負責人表示。
事實上，各大銀行在房貸領域的競爭，從今年年初就已開始短兵相接。1月24日，光大銀行鄭州分行宣布，固定利率住房貸款業(yè)務將在鄭州開展，該行成為我省首家推出此項業(yè)務的銀行。
之后，建行、浦發(fā)、招行等紛紛跟進此項業(yè)務，不但制定了更為優(yōu)惠的利率標準，而且創(chuàng)造性地發(fā)展了“階段性固定利率房貸”等一系列新品。至此，省內(nèi)銀行明顯加快了推出房貸新品的速度，一場房貸產(chǎn)品創(chuàng)新大戰(zhàn)在河南爆發(fā)。
到目前為止，河南市場上的房貸產(chǎn)品不下20余種，基本能夠滿足各類購房者的需求。而這場房貸產(chǎn)品大戰(zhàn)，背后無疑是各大銀行對于優(yōu)質(zhì)貸款的爭奪。
工商銀行(4.29,-0.02,-0.46%)河南省分行個人信貸營銷中心的周效才經(jīng)理表示，對于銀行而言，房貸作為一種貸款業(yè)務，綜合收益相對較高。不但可以帶來較高的利息收入，而且可以帶動其他相關業(yè)務的增長，“辦個人住房按揭肯定要辦卡，這就是連帶的業(yè)務”。
更重要的是，由于比公司業(yè)務的金額小很多，且多數(shù)為房產(chǎn)抵押，因此只要前期審查嚴格，個人房貸這一業(yè)務的風險降到了最低。在風險控制被提到了戰(zhàn)略高度的今天，銀行無疑樂于發(fā)展這一業(yè)務。
相關資料顯示，房貸業(yè)務在各家商業(yè)銀行個人貸款消費類項目中平均占據(jù)約70%的份額。而今年以來，宏觀調(diào)控造成商品房交易量下滑，市場弱勢明顯，銀行的房貸業(yè)務也出現(xiàn)了一定的下滑。
在這種背景下，以創(chuàng)新型的房貸產(chǎn)品吸引客戶，從而搶占市場，成為銀行個人房貸業(yè)務發(fā)展的重點。周效才表示，臨近年末，從市場的角度來看，資金集中度比較高，消費者的金融需求也相應水漲船高。因此，近兩個月成為銀行貸款投放的密集時間，也成為各類金融產(chǎn)品的銷售旺季。
●銀行龍爭虎斗，消費者坐收漁利
周效才表示，無論是國有銀行還是股份制銀行，其房貸創(chuàng)新都是為了能給客戶帶來方便，無論銀行如何競爭，最大的受益者還是消費者。
招商銀行(13.69,-0.07,-0.51%)鄭州分行最近在省會銀行中率先推出“個人住房同名轉(zhuǎn)按”等房貸理財組合產(chǎn)品。這意味著，如果客戶的房貸此前不在招行辦理，只要到招行網(wǎng)點提出轉(zhuǎn)按揭申請，招行就可幫助客戶辦理原貸款歸還和新的抵押登記手續(xù)，然后在招行獲得貸款。
顯然，此舉打破了招行客戶和其他銀行客戶的界限，為全體潛在客戶提供了一次重新選擇銀行的機會。業(yè)內(nèi)人士表示，這顯然是為了吸引其他銀行的客戶。這一舉措，體現(xiàn)出了股份制銀行的銳意進取。
綜觀國內(nèi)的住房貸款市場，工行和建行是國內(nèi)最早開辦個人房貸業(yè)務的兩大銀行。自今年以來，針對復雜多變的房地產(chǎn)市場形勢和老百姓的實際需求，工行先后推出18條房貸新舉措；而上周，建行也推出了最新優(yōu)惠措施。
有業(yè)內(nèi)人士認為，今年的房貸創(chuàng)新之戰(zhàn)，由股份制銀行開始，更由股份制銀行唱主角。工行和建行勝在內(nèi)力深厚，到年底，方始促使房貸市場競爭升級。
一位國有銀行房貸部門的負責人坦稱，在今年的房貸市場上，股份制銀行的發(fā)展勢頭確實比較猛。不但在鄭州，在全國都是如此。其在內(nèi)部激勵機制、人員投入、科技投入等方面，均下了一番工夫。不過也有業(yè)內(nèi)人士指出，國有銀行改制以來，扭轉(zhuǎn)了以往存在的部分貸款投放過快、審查不嚴格等現(xiàn)象。雖然在業(yè)務增長幅度上步伐放慢，但從長遠看，為將來的發(fā)展打下了良好的基礎。
●產(chǎn)品創(chuàng)新背后潛藏風險
但也有業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場上種類繁多的個人房貸產(chǎn)品，出現(xiàn)了同質(zhì)化現(xiàn)象，相當一部分產(chǎn)品雷同。盡管各自冠以不同的名稱，但實際上內(nèi)涵相差不多。
對此，周效才表示，“個人房貸產(chǎn)品真正意義上的競爭并不在產(chǎn)品的競爭，而是通過更優(yōu)質(zhì)的服務來爭取客戶”，這是銀行界對房貸產(chǎn)品創(chuàng)新的一個共識。但2006年，為了宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展，“鼓勵普通住房消費”成為樓市調(diào)控的基調(diào)之一，追求個人房貸余額的快速增長，再次成為各家商業(yè)銀行的目標。
然而，前有宏觀調(diào)控政策對市場的把控，后有保護期結束后，外資銀行的虎視眈眈，面對前后夾擊的中資銀行，真的可以通過這些房貸創(chuàng)新產(chǎn)品躲過可能到來的危機嗎？
在搶占市場的同時，個人房貸產(chǎn)品創(chuàng)新也使得銀行內(nèi)控管理和風險控制面臨著新的挑戰(zhàn)。“部分業(yè)務實質(zhì)上加大了銀行的風險。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說。
銀行在對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸款的同時，一般要求同時發(fā)放個人按揭貸款。其他銀行想爭搶這種指定銀行的客戶，并不容易。為了爭奪客戶，許多銀行推出了直客式房貸。
“推出直客式貸款后，是在沒有實際交易的情況下發(fā)放貸款，如果流程監(jiān)管不嚴，可能會加大銀行風險。”某國有銀行房貸負責人表示。
