市北新樓銷售“摘冠”探因

　　日前，北京大學著名學者張維迎在接受《權衡》雜志記者采訪時說，沒有房地產，就不會有中國經濟的今天。從某種意義上而言，是房地產改變了中國。房地產也正在改變著青島，改變著老城區(qū)——市北。據青島市網上 房地產的一組信息顯示：2006年10月份，市北區(qū)新樓銷售面積位居前三甲之首，摘取了桂冠。在新一輪房地產調控的背景下，青島市北區(qū)的精彩“出位”，吸引了社會各界關注的目光。

　　性價比：微妙的轉身

　　房價讓出一小步，消費者前進一大步。

　　據統(tǒng)計，市北區(qū)在10月份的新樓銷售中，房屋單價在6000元~8000元之間比重最大，占總量的31.6%；其中，中小戶型的房子銷售套數居多。如果說青島一些房子每平方米逾萬元的售價，讓眾多消費者感到焦慮、感到可望而不可即，那么，每平方米售價在6000元、中小戶型的房子就成了他們心中的“好房子”了。

　　當然，好房子，首先得買得起。以一位普通消費者的身份，記者走訪了市北區(qū)的一些樓盤。位于市北區(qū)山東路家樂福南街的“環(huán)宇·康庭”吸引了很多消費者。據其置業(yè)顧問孫志梅介紹，現(xiàn)在他們已經賣出了一半的房子。她熱情地向記者了推薦了一個比較經濟的小戶型。以建筑面積為69平方米的一套房子為例，70年產權、精裝修，每平方米房屋售價為7400元，貸款35萬元，首付款僅需16萬元左右。如果一次性付款，每平方米還要優(yōu)惠100元。地處山東路與敦化路交匯處的“良辰美景”，目前也是市北區(qū)正在熱銷的樓盤。一套60平方米的小戶型，每平方米售價為8720元，一次性付款每平方米還要優(yōu)惠60元。一位李姓消費者說，靠海邊的房子均價都在1.4萬、1.5萬元左右，從“良辰美景”開車去海邊也很方便，但在房屋價格上兩區(qū)差距這么大，市北區(qū)的房子在性價比上當然對他具有極大的吸引力。

　　“推拉”之間消費者投桃報李

　　對于市北區(qū)的房子何以火熱金秋十月，“良辰美景”的策劃部經理李曉峰很有見地。他說，這不外乎兩種“推拉”作用。

　　市南區(qū)靠海日復一日走高的房價和近海房屋逐漸顯示的區(qū)域性弱項，如潮濕等自然因素，將消費者“推”出來了。他認為，肯花高價在近海一帶買房子的消費者大都是40歲以上的成功人士，年齡偏大，當然也包括現(xiàn)在城市新興起的新富階層。這些人有一定的經濟實力，也有一定的親海愿望。但如果在那里長期居住，一些人可能會受不了近海環(huán)境的干擾。據他了解，近海的別墅區(qū)里很多房子出租出去了，也有一些房子被業(yè)主僅僅留作短時間的游玩和逗留之地，或當作投資之用。

　　而市北區(qū)綜合城市改造，如城市功能的進一步完善和新盤品質的提升，開發(fā)公司推出更多實用時尚的小戶型，將以居住為主要目的的消費者拉過來了。他介紹，9月份青島市場的日成交房屋數量每天32套，“良辰美景”就占七分之一的比例，應該說是相當可觀。“良辰美景”這個項目最初銷售定位是個人資產在300萬至500萬之間的，但是在銷售的過程中出現(xiàn)了一點點讓他們感到偏差的地方，有很多年輕的群體也踴躍加盟，超前消費，成為市北區(qū)房屋購買的新生力量。

　　地產博弈的是政府“家底”

　　“市北區(qū)的房子為什么賣得這樣好？我想主要是市南區(qū)空間小，價位越來越高。”環(huán)宇地產鄭曉凡副總經理認為，隨著市北區(qū)主要道路的改造和提升，中央CBD概念的提出，為市北區(qū)開發(fā)創(chuàng)造了機會。市北區(qū)中小戶型更適應市場的需求，開發(fā)商的設計也更貼近市場。從政府擁有的土地資源上看，現(xiàn)在市北是一片開發(fā)的熱土，逐漸在形成一個成熟的社區(qū)，這些都是市北區(qū)地產發(fā)展的優(yōu)勢�！笆斜眳^(qū)的土地開發(fā)完了，下一個就是四方區(qū)了。”從南向北開發(fā)，是個趨勢。

　　鄭曉凡認為，將來房地產市場的銷售壓力有可能來自于郊區(qū)的房子。雖然像即墨、萊西和膠州那里有豐富的土地資源，但建那么多房子賣給誰呢？他分析說：“聽說即墨的地產開發(fā)面積每年都在百萬平米以上，但消費市場的支持者打工者居多，也許等到青島的交通和其他方面的城市配套設施都特別完善了，青島市民會到那里買房，也會出現(xiàn)像北京那樣的‘移民’現(xiàn)象了，但現(xiàn)在不會�！�

　　市北區(qū)改造助燃地產開發(fā)

　　“沒有政府的城市道路改造和城市功能建設的提速，就沒有現(xiàn)在的紅紅火火的地產開發(fā)�！遍_發(fā)企業(yè)者的一些老總們對此似乎都比較認同。

　　青島市市北區(qū)是青島市人口最密集的老城區(qū)，也因為舊城改造任務艱巨，形成了市北區(qū)獨具的特色，他們具有自己的城建綜合開發(fā)、房屋拆遷、物業(yè)管理辦公室。這里的工作人員都很忙，他們都知道一條著名的工作“訓導”：有限職能，無限服務。對于市北區(qū)10月份的新樓銷售奪冠情況，青島市市北區(qū)城建綜合開發(fā)管理辦公室主任王鳳田感到由衷的高興。他說，市北區(qū)的區(qū)域建設思路就是開發(fā)東部、提升中部、改造西部。他們將進一步做好對開發(fā)企業(yè)的協(xié)調服務，完善城市功能，打造一個集休閑、娛樂、購物于一體的適合人們居住的地方。目前，商業(yè)步行街的規(guī)劃已經做出來了，中央商務區(qū)還要進一步發(fā)展樓宇經濟，西部老城區(qū)改造剛剛開始，但因為和記黃埔等一些大地產企業(yè)的進駐，市北區(qū)會出現(xiàn)一種“均好”的良好局面。

　　據不久前市北區(qū)政府相關的部門的統(tǒng)計數字顯示，市北區(qū)現(xiàn)有在建樓盤數量33個，擬建樓盤數量35個。市北區(qū)地產開發(fā)迎來了新的時代，王鳳田說，2006年至2007年的樓盤新開工面積，保守估計也在400多萬平方米。（梁音）