國稅總局日前發(fā)布通知，要求對“普通標準住宅”的認定要在去年頒布的“國八條”中有關(guān)普通住房標準范圍內(nèi)從嚴掌握。一石激起千層浪。雖然有關(guān)部門一再強調(diào)仍需加強宏觀調(diào)控，但在過去幾個月里，實際上并沒有新的政策出臺，因此國稅總局的這一通知被業(yè)界解讀為宏觀調(diào)控“新政策”
。
一位房產(chǎn)中介昨天告訴《第一財經(jīng)日報》，如果“普通住宅標準”界限下調(diào)，意味著一些原來可享受稅收優(yōu)惠的一手房和二手房都將面臨稅收增加的局面。
去年的“國八條”中，要求普通住宅應同時滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下”的條件，同時表示，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
隨后，各地相繼公布了本地區(qū)普通住宅標準，北京、上海均以建筑面積140平方米以下為標準，深圳等少部分城市選擇了上浮20%的上限，以144平方米為標準。北京和深圳都在今年5、6月間再次發(fā)布了新的普通住宅標準。
由于此前業(yè)內(nèi)曾有傳言，中央相關(guān)部門將從嚴征收非普通住宅土地增值稅，因此，國稅總局此次下發(fā)的通知被認為與此有關(guān)。信義房產(chǎn)研究部主任李振宇表示，如果上述通知與從嚴征收土地增值稅有關(guān)，由于普通住宅標準已交由地方政府來界定，可能會因此對普通住宅標準進行“重新界定”。
但他表示，從目前國稅總局的通知看，并不能表示其與土地增值稅的征收有任何關(guān)系。他認為，國稅總局下發(fā)該通知的目的也許只是為了重申一下關(guān)于普通住宅標準的界定�！爸跋嚓P(guān)部門也表示普通住宅標準每隔一段時間會進行調(diào)整，這次應該是到了調(diào)整期，所以國稅總局再次下發(fā)通知，重申各地方政府對普通住宅的界定不要超越原有的規(guī)定范圍”。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商對記者表示，雖然一直有征收土地增值稅的傳言，但并沒有聽說普通住宅標準會重新進行界定的說法�！霸谀壳罢邚膰赖拇蟊尘跋拢胤秸粫言械臉藴氏抡{(diào)�！�
李振宇認為，國稅總局下發(fā)的這個通知的關(guān)鍵點在于，地方政府如何做。就像此前征收營業(yè)稅和個稅一樣，關(guān)鍵不在于征收多少，而在于地方政府會對這一政策執(zhí)行過程中的監(jiān)管力度有多大。
購買二手“非普通住宅”成本增加
時報訊（記者 蘇華�。�
國稅總局日前發(fā)布《通知》稱，土地增值稅涉及的“普通標準住宅”認定，要在前期頒布的《建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》關(guān)于“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。
這也就意味著，“非普通住房標準”由原來144平方米以上變?yōu)?20平方米以上。對此，地產(chǎn)專家認為，短期內(nèi)廣州的“非普通住宅”二手成交必然會受到影響，同時也促使一些準備購買“非普通住宅”的市民在考慮到房屋增值稅問題時會猶豫不決。
《通知》新規(guī)取消適當浮動
建設(shè)部原來的《通知》中規(guī)定，“享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％”。
此次《通知》，等于將“允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％”的規(guī)定取消了。而且，該《通知》還指出，出臺這項措施是為了進一步促進調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應。
對此，廣州市光大花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事副總經(jīng)理陳洪志表示，如果從嚴掌握“普通住房標準”的范圍，短期內(nèi)必然會對廣州“非普通住宅”二手市場產(chǎn)生沖擊，成交量下降是不可避免的。寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同博士也表示，該《通知》對投資“非普通住宅”產(chǎn)生比較大影響，而自住型買家則影響不大。
豪宅二手市場將進入冬天
有業(yè)內(nèi)人士指出，其實，國稅總局在今年9月14日開始，對“非普通住宅”轉(zhuǎn)手買賣正式征收土地增值稅時，就已經(jīng)對廣州的豪宅二手市場產(chǎn)生巨大沖擊。如今，根據(jù)該《通知》的規(guī)定，豪宅的范圍進一步擴大了，受影響的面更廣了�？梢灶A計，廣州豪宅二手市場將會進入冬天。
廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平認為，該《通知》將會進一步打壓豪宅二手市場，令準備進軍豪宅市場的投資者卻步；而準備開發(fā)豪宅的發(fā)展商也會猶豫不決。
合富輝煌集團控股董事、副總經(jīng)理黎振偉也認為，該《通知》發(fā)出了一個限制豪宅投資的信號，讓有錢人在考慮投資豪宅的時候考慮的因素增多了，投資比例必然下降。其實，投資過多必然會帶來“炒風”，這反而對樓市的長遠發(fā)展不利。所以，該《通知》的出臺對整個樓市來說，是一件好事，讓樓市的風險進一步降低。
鏈接 土地增值稅兩種計算方法
土地增值稅是不受物業(yè)的年限限制，只要是豪宅物業(yè)有增值便適用此規(guī)定，“如果有購房發(fā)票但無增值者可免征增值稅”。計算土地增值稅，分為無購房發(fā)票與有發(fā)票兩種。
第一種方法為：“無購房發(fā)票的按照房管局評估價總額的3％”。
第二種方法為：“有發(fā)票的征收方法，其稅率為：1.增值額未超過50％的征收增值額的30％；2.增值額為50％～100％的征收增值額的40％；3.增值額為100％～200％的征收增值額的50％；4.增值額超過扣除項目金額200％以上的征收增值額的60％�！�
以一套2年前購入價300萬元、賣出時房管局的評估價為350萬元的物業(yè)為例計算，其土地增值稅如按照無購房發(fā)票的情況交易的話，需繳納房管局評估價的3％，則為10.5萬元。如果按照有購房發(fā)票的按累進制征收的話，增值了50萬元，稅率為30％，減合理費用后，約15萬元。
