不規(guī)范開發(fā)的后遺癥

　　劉女士2002年購(gòu)買了位于青島市嶗山區(qū)的建飛花園C區(qū)的商品房，該房系由齊魯建設(shè)集團(tuán)開發(fā)，目前已經(jīng)取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證，但遲遲未取得土地證，劉女士撥打樓宇熱線88762259咨詢?nèi)绾谓鉀Q此問(wèn)題。

　　另外，在開發(fā)區(qū)匯峰家園購(gòu)房的張先生也撥打樓宇 熱線咨詢類似的問(wèn)題。

　　記者就此采訪了山東華政律師事務(wù)所的楊志民律師，他認(rèn)為：進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，先要取得土地使用證才能報(bào)批開發(fā)，才能辦理房屋權(quán)屬證書，一些地區(qū)，因?yàn)榉N種原因個(gè)別開發(fā)商在沒(méi)有獲得土地使用證的情況下就開始建設(shè)了，事后，有關(guān)部門又允許他們出售并頒發(fā)了房產(chǎn)證。這是地產(chǎn)開發(fā)初期種種不規(guī)范行為留下的后遺癥。

　　土地證未辦原因何在

　　那么，購(gòu)房者如何避免遇到此類情況呢？楊志民律師建議，購(gòu)房者在購(gòu)買商品房前應(yīng)認(rèn)證審查開發(fā)商的“五證”，這五證指：一、國(guó)有土地使用證；二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；四、建設(shè)工程開工許可證，只有擁有此證工程才能施工；五、銷售許可證（預(yù)售許可證），沒(méi)有此證，房子就不能銷售或預(yù)售。一般說(shuō)開發(fā)商如果沒(méi)有前四證，就辦不下來(lái)此證。但也不能為了省事，光看此證而不看其他四證。購(gòu)房者應(yīng)將五證原件結(jié)合起來(lái)查看，才能確保萬(wàn)無(wú)一失。

　　不能辦證的原因往往在開發(fā)商。因開發(fā)商未繳清地價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)、未解除土地抵押、房屋未取得竣工驗(yàn)收證書等等原因均可導(dǎo)致無(wú)法辦理相關(guān)權(quán)屬證書，其中由于土地的權(quán)利瑕疵帶來(lái)的不能辦證問(wèn)題所占比例最大。法律對(duì)房屋的銷售、特別是預(yù)售設(shè)定了嚴(yán)格的制度，如果存在上述情形的房屋是根本不允許進(jìn)入市場(chǎng)銷售的。由于一些部門監(jiān)管的疏漏，是造成房地產(chǎn)證糾紛的不可忽視的因素。

　　維權(quán)宜運(yùn)用法律途徑

　　業(yè)主在購(gòu)房時(shí)，所付的房款中已包含了地價(jià)，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)辦理土地過(guò)戶登記，領(lǐng)取分割國(guó)有土地證。如果在不及時(shí)辦理土地使用證，土地使用權(quán)仍在房地產(chǎn)開發(fā)商手中，房地產(chǎn)開發(fā)商有可能進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、土地抵押，從而引起法律糾紛，同時(shí)由于沒(méi)有相關(guān)權(quán)屬證書將來(lái)商品房拆遷、買賣都會(huì)帶來(lái)一些不利影響。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　當(dāng)購(gòu)房者在不能取得相關(guān)商品房權(quán)屬證書時(shí)，應(yīng)及時(shí)運(yùn)用法律武器捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益，要求開發(fā)商辦理相關(guān)商品房權(quán)屬證書，并給予相應(yīng)的賠償，以防止將來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被吊銷或注銷使自己的合法權(quán)益的得不到保障或增大自己的維權(quán)成本。