讓開發(fā)商恨得牙癢癢的市委書記
在中國所有城市的市長、書記中，恐怕沒有比林樹森對房地產開發(fā)商更苛刻和提防的了。不少房地產商巴不得他趕快離開廣州，他說，“開發(fā)商恨我恨得牙癢癢”。
“獨裁”、“鐵面”，這是廣州一
些房地產開發(fā)商私下里給林樹森的評語的確，林樹森一旦認定的方向，就再不回頭比如，他認定開發(fā)商插手城市改造“最直接的代價是城市越來越密”
林樹森最近在不同場合的幾次講話，已經完整地闡述了他對廣州樓市的態(tài)度：一是房價高低歸根到底要看市場供需，政府不會干預價格，價格是市場調節(jié)范疇，買漲買落最后由市民自定；二是政府要千方百計規(guī)范房地產市場，及時發(fā)布土地供應、房地產交易等市場信息，保證市民買賣時“信息對稱”，信息不對稱路子就走歪了；三是廣州這一輪房價上漲，“不排除有人為哄抬房價的因素”，這種人為哄抬類似搶劫
上周五（24日），廣州市十二屆人大四次會議，在荔灣區(qū)的小組討論中，廣州市委書記林樹森插話時說了一句“哄抬房價就是搶劫”。此語一出，互聯網上炒成一片。不少房地產開發(fā)商則皺起眉頭：房價是市場說了算，還是領導說了算？
宏觀概念上，不干預房價；微觀管理上，規(guī)范市場，打擊哄抬房價者。林樹森的側重點是清楚的。去年的廣州兩會，也是在荔灣區(qū)小組討論中，林樹森脫口而出：“開發(fā)商恨我恨得牙癢癢。”而有開發(fā)商則對記者抱怨：“他對開發(fā)商有偏見，尤其是對私營開發(fā)商不放心。”
其實，林樹森最近在不同場合的幾次講話，已經完整地闡述了他對廣州樓市的態(tài)度：一是房價高低歸根到底要看市場供需，政府不會干預價格，價格是市場調節(jié)范疇，買漲買落最后由市民自定；二是政府要千方百計規(guī)范房地產市場，及時發(fā)布土地供應、房地產交易等市場信息，保證市民買賣時“信息對稱”，信息不對稱路子就走歪了；三是廣州這一輪房價上漲，“不排除有人為哄抬房價的因素”，這種人為哄抬類似搶劫。
10年前，當土木建筑工程專業(yè)畢業(yè)的廣東省計委主任林樹森轉到廣州任代市長時，不少房地產開發(fā)商有很多期望。近10年過去了，對在廣州當了7年多市長、3年多書記的林樹森，他們已不存什么幻想，倒是林樹森要升遷、要調走、要退休的傳言會在他們中間迅速傳播。再過9個月，林樹森就將年滿六十。
到底是什么原因，令這位市長、書記總是和開發(fā)商過不去呢？
“不能讓開發(fā)商聯手哄抬房價”
一位接近林樹森的建委的官員告訴記者：“他對于他熱愛的項目，可以說是無比投入，像廣州新白云國際機場，我們統計過，在機場遷建工程指揮部掛牌的頭3年時間，他去新機場項目的次數有上百次。工程最緊張的那半年，平均每星期去兩次。還有大學城、會展中心、地鐵、汽車項目，都去過多次�！�
但那些房地產開發(fā)商建的項目，林樹森就是不去看。
記者搜索了林樹森在廣州的大量信息，找不到一條關于他去了哪個房地產項目剪彩考察、對哪個房地產商有什么評價的信息。相反，找到的都是類似這樣的看法——
談到大學城建設，他說：“我認為，教育歸根到底還是要靠政府來投入，靠房地產商來搞高等教育，成功的可能性是很少的。想依靠房地產商來搞大學城，肯定要搞砸。”
去年廣州開兩會，聽到有代表投訴一房地產商將配套幼兒園建在6樓,活像閣樓；另一房地產商房子賣得很好，差不多賣完了，來跟區(qū)里說要退地，不肯建學校，林樹森大怒：“為什么不早告訴我？當初搞配套是作為條件的，也是開發(fā)商承諾的，怎么能夠這樣？政府不能亂耍權威，但對這樣的事就得用強硬手段，要求他們依法辦事�！�
今年1月，廣州市城建工作會議上，林樹森明確表示政府將遏制房價被哄抬。他說：“去年廣州商品房銷售均價是5156元/平方米，還可以。但去年10月廣州十區(qū)住宅交易均價達到5600元/平方米，我心里不舒服。我個人看法是，有房地產商哄抬房價的可能，否則不會這么高。廣州一定會想辦法，不能讓開發(fā)商聯手哄抬房價。有開發(fā)商在媒體上說，廣州土地供應不足，所以房價一定會貴。但實際情況是廣州土地多得很！國土房管部門應該采取措施，把它（房價）壓下來，控制城市生活成本。先在網上把開發(fā)商的資料公布出來，誰手里有多少空置房，總可以公布吧。謠言不攻自破。其次，多建經濟適用房，讓市民有便宜的房子可以買。廣州要增強吸引力，就得控制城市生活成本，房價就不會‘上虛火’。未來5到10年，如果廣州一直保持較低的城市生活成本，對發(fā)展非常有利�！�
......
在房地產已成為國民經濟支柱產業(yè)的今天，不少地方的領導都不會拒絕和房地產開發(fā)商親密接觸。但多個廣州開發(fā)商卻向記者坦承：“他從不去看房地產項目，也不吃開發(fā)商的飯局，哪個開發(fā)商都搞他不定。有的項目所有環(huán)節(jié)都通過了，就是在他那里壓著不批�！毕窳謽渖@樣，對開發(fā)商幾乎沒有什么好話、不給面子的領導，在全國確為罕見。
“不讓房地產商改造城市”
在很多地方，“經營城市”是房地產開發(fā)商的口頭禪。林樹森則對此大唱反調。
“有些城市，政府想改造城市但沒有錢，只有靠劃紅線成片開發(fā)房地產，那不就是靠房地產商來改造城市？房地產商會白出錢給你改造城市？一定是搞砸！我是不會讓房地產商來改造城市的�！绷謽渖瓟嘌�。
在上世紀90年代一段時間里，廣州房地產商喜歡跟政府談舊城區(qū)危房和“城中村”的改造，開發(fā)的房子“四六分成”，四成用來安置，六成作為商品房出售。開發(fā)商有此偏好，皆因政府對此類項目有特殊政策：在市政府權限范圍內的所有稅費免收，各有關地方行政事業(yè)性收費免征；對地方征收的各種稅種按規(guī)定給予減免，對財政共享稅種給予優(yōu)惠；與危改項目、住宅小區(qū)相關的市政和公共配套設施，由政府負責出資組織建設；危改項目及其永遷用的住宅用地，由市政府提供；在資金途徑上，除銀行低息貸款外，房管部門收取的直管房租金的20%也都投入用于危房改造。
這樣一個既大且穩(wěn)、往往又在城區(qū)中心的開發(fā)市場，當然引無數開發(fā)商競折腰，在各部門間“公關”不斷，游說不息。1996年以前的房地產開發(fā)熱中，廣州老城區(qū)改造的地塊基本都劃撥出去。由于當時房屋拆遷制度不健全、開發(fā)商資金不到位等原因，造成后來歷史遺留問題成堆。（注：1992年到1995年廣州規(guī)劃局劃出的商品房開發(fā)用地為53.1平方公里,但到國土局辦理手續(xù)的為32.8平方公里，約有20平方公里未辦理用地手續(xù)；房屋拆遷公告發(fā)出1194宗，總共要搬41.9萬戶，人口139.7萬人。其中因為地鐵建設和東風路改造而搬遷的只占總拆遷量的7.8%，92.2%基本上是房地產開發(fā)拆遷。）
林樹森的看法一向是，“房地產開發(fā)商追求的是利潤最大化，任其開發(fā)絕對不會給你建設一個好的城市。廣州土地市場容量就這么大，與其讓開發(fā)商搞拆遷危房建不三不四的房子賺錢，還不如由政府從土地收益中撥款為市民建好房。”讓開發(fā)商搞舊城改造，優(yōu)惠政策都給了，政府該收的土地有償使用資金、建設配套費就會減少，修路的錢少了，房子越蓋越多，道路就相對越來越小，他把這看作“惡性循環(huán)”。
1999年，廣州市政府決定：舊城改造不再讓開發(fā)商參與。
堵了人家已有的財路，這是林樹森和開發(fā)商結怨的一個要因。
在開發(fā)商們看來，他們當然追求利潤，但這與參與舊城改造項目，并不必然存在矛盾，結合的好的項目也是有的。“政府說它注重環(huán)境營造，我們也一樣，環(huán)境不好也賣不好房子。他看開發(fā)商的心態(tài)太消極，而且太獨斷。”一位私營開發(fā)商對記者說。但他承認，林樹森是一把尺子量到底，并沒有對誰網開一面。
“不搞那些密密麻麻的港式高樓”
“獨裁”、“鐵面”，這是廣州一些房地產開發(fā)商私下里給林樹森的評語。的確，林樹森一旦認定的方向，就再不回頭�！ �
比如，他認定開發(fā)商插手城市改造“最直接的代價是城市越來越密”。下面這個計算，他講過多次，今年3月在北京的兩會上又對記者講了一次：
“這樣做（指‘四六分成’）的結果是保證了開發(fā)商的利潤，但卻提高了2.5倍的容積率。原來100多平方米，開發(fā)商要蓋250平方米，其中100平方米安置原住戶，剩下150平方米拿去賣還能賺錢。看上去解決了‘城中村’問題，實際上卻大大增加了城市建筑和人口密度，不利于廣州的長遠發(fā)展。”
在林樹森心目中，老城區(qū)應該是這樣的，“將來，地鐵進一步拉開城市布局之后，老城區(qū)會很漂亮的，老城區(qū)住的人少了，留下的空間就搞停車場和大型公共綠地，根本不會給房地產商去搞那些密密麻麻的港式高樓。那些港式高樓，就像上個世紀70年代的簡易建筑一樣，過了二三十年，你拆也不是，不拆也不是。”
不讓開發(fā)商參與舊城改造之后，舊城改造就要由市區(qū)兩級政府財政出錢，承擔改造責任。廣州的做法是，公產永遷，私產回遷，即對拆遷所涉及到的房管局直管公房承租戶實行永遷；對原私房業(yè)主則予以回遷，但業(yè)主需補回舊房與新房之間的差價（一般在幾百元）。根據國土房管局方面的測算，這一由市、區(qū)財政和私房業(yè)主共同承擔的改造模式，比起由開發(fā)商介入的模式，成本明顯降低。
2005年3月，作為廣州“破損房成片改造重建”的試點工程，解放中路的舊城改造工程正式啟動，這一模式與以往最大的區(qū)別在于“沒有拆遷”，政府用“政府公告”替代“拆遷公告”，完全杜絕強制拆遷，通過政府和業(yè)主協商進行。改造區(qū)域內的私房業(yè)主在政府改造完成后，將全部回遷原地居住。
對上世紀90年代大開發(fā)、大拆遷帶來的爛尾地，廣州正通過拍賣等多種方式“一地一策”地將其盤活，所得款項優(yōu)先用于拆遷戶安置和賠償，歷史遺留問題逐步得到解決。
“房地產商誰也拿不到拍賣計劃之外的土地”
房地產，地是根本。有的開發(fā)商為了拿地，費盡心機，如用地加名、用地改名、修改用途等。
但讓他們郁悶的是，項目已經花了很多前期投入，完成了方方面面的工作，一關關也過了，到林樹森的最后一關卻戛然而止。
在管死土地和嚴格遵循土地規(guī)劃上，林樹森的眼里揉不進沙子。
1996年底，剛任市長不久，林樹森提出：“在我的任上，不再通過行政審批方式批一塊經營性房地產用地�！贝文�，廣州成立市國有土地使用權招標拍賣領導小組（后更名為廣州市經營性國有土地使用權出讓審批領導小組），將征地開發(fā)與土地交易、土地交易與用地審批、用地審批與收益嚴格分開，推行土地出讓信息、交易程序和交易結果“三公開”。再后一年，在廣州市城市建設工作會議上，林樹森說：“對閑置土地的處理（注：廣州市政府1997年起成立收地領導小組，無償收回經營性房地產閑置土地），不管是誰，哪個人說話都不能算數，都應按法令法規(guī)來辦……現在一些高起點的規(guī)劃，包括市、區(qū)一段時期內要做些什么都有了規(guī)劃，（和以前相比）最大的變化是執(zhí)行規(guī)劃的剛性，就是規(guī)劃部門在執(zhí)行規(guī)劃時，照章辦理。規(guī)劃了的東西，誰都不能講情，誰批了也沒有效。至于規(guī)劃不合理、要調整的，當然要更改和調整。但也應該根據法定的程序進行，哪一個個人也無權改變�！�
“土地一定要守得住，要死死卡住，房地產商誰也拿不到拍賣計劃之外的土地�！绷謽渖脑�，總是硬得沒有回旋余地。
對神通廣大的開發(fā)商來說，之所以難以突破林樹森這“最后一關”，要害就在于此——他自己完全放棄了審批那些變通項目的權力。來一個，他說不合規(guī)劃，槍斃；再一個，再槍斃。久而久之，下面的各個審查關口也剛硬起來。以前開發(fā)商習慣的先建后報、超用地紅線、容積率和建筑密度超規(guī)劃要求、加蓋加建等做法，越來越難。
“城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃首要解決的是用地問題，房子建成什么樣是下一步的事，但房子建在哪兒要先規(guī)劃好�！痹谟玫睾鸵�(guī)劃上，林樹森屢屢讓一些開發(fā)商感到難堪。一個開發(fā)商告訴記者：“他在廣州一天，我的地就動不了。那就等唄！”
廣州的面貌，卻在發(fā)生著明顯改變。2001年10月18日，朱镕基在廣州視察，頗有感觸地說：“廣州這三年來變化很大。我一直對廣州的印象不好，臟、亂、差，我過去說的這個話也是針對廣州說的，農村不像農村，城市不像城市，農村又像城市，城市又像農村。這次來了以后，我感到廣州整個基礎設施建設、房子建設、市容、市貌建設都有很大的變化。像廣州這樣一個包袱沉重的老城市，城市建設能夠做到今天這個程度真是不容易�！�
記者觀察
林樹森·廣州·十年
房地產開發(fā)商不乏“公關高手”，經常相互了解“公關對象”的喜好。
“林樹森有什么喜好？沒有什么喜好，就是愛看書。”這一說法在廣州開發(fā)商中流傳甚廣。
而林樹森說，他最愛的是廣州。他甚至表示，自己經常為廣州打抱不平，“誰要是對廣州造謠生事，肯定會惹急我�！�
2006年，也許真像有些開發(fā)商盼望的那樣，林樹森將離開廣州，或者在此卸任。也許他離開之后，廣州的開發(fā)商們將重新認識他的價值。從一個真實的角度看，林樹森在廣州的十年，幾乎把全部精力都用于保持這座曾經受到嚴峻挑戰(zhàn)的城市的先進性，用他的話說就是，“廣州這幾年拼命地干，終于把身為中心城市的樞紐性設施都保住了�！贝髾C場、大港口（南沙港）、亞洲最大的火車站、延伸成網的地鐵，撐開了整個廣州的城市布局，除此之外，以汽車為代表的廣州工業(yè)和國有企業(yè)群體也大大地復興了。按戶籍人口和現行匯率計算，廣州人均生產總值已達8500美元。
對一座城市來說，房地產是重要的產業(yè)，開發(fā)商也有其重要的功能，不應忽視。但是，對一個城市的決策者來說，“城市”才是他最應關注和投入精力的價值所在。在城市的長遠價值和開發(fā)商們之間，林樹森毫不妥協、極為強勢地要后者服從前者。他以近乎偏執(zhí)的姿態(tài)冷落了廣州的開發(fā)商們，但他握住的是廣州在整個中國城市競爭中稍縱即逝的歷史機遇。以廣州今天的實力和在未來的遠景，看遠一點的話，房價上升是一個明顯趨勢——這或許不是林樹森的意愿，但卻是他在過去十年塑造的城市價值的必然延伸。
林樹森簡歷
1946年12月出生，廣東汕頭人畢業(yè)于廣東工學院土木系土木建筑工程專業(yè)，工程師�，F任廣東省委常委、廣州市市委書記。1992年后，任廣東省政府副秘書長。1994年后，任廣東省計劃委員會主任。1996年后，任廣州市委常委、副書記、副市長、代市長。1997年后，任廣州市委副書記、市長、市政府黨組書記。2002年9月后，任廣東省委常委、廣州市委書記，市長。2003年2月后，任中央候補委員、廣東省委常委、廣州市委書記。本報記者橡子發(fā)自廣州上海
