房地產(chǎn)預(yù)售制度取消與否曾在房地產(chǎn)界引發(fā)了一場爭論，但這場爭論最終以建設(shè)部明確表態(tài)近期不取消商品房預(yù)售制度而結(jié)束。在十屆全國人大四次會議上，有關(guān)取消房地產(chǎn)預(yù)售制度的呼聲再度高漲。
“房地產(chǎn)預(yù)售制度存在七大問題，應(yīng)該予以取消。”全國人大代表、中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥8日接受記
者采訪時對房地產(chǎn)預(yù)售制度表示了強烈質(zhì)疑。他說，由他領(lǐng)銜、共有33位代表簽名的議案已向大會提交，他們建議修改城市房地產(chǎn)管理法，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。
白鶴祥代表向記者歷數(shù)了房地產(chǎn)預(yù)售制度存在的七大問題：
問題一，法律關(guān)系復(fù)雜增加了法律風(fēng)險。商品房預(yù)售交易不僅涉及開發(fā)商與購房人之間的法律關(guān)系，還牽涉到開發(fā)商與其有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的其他法律關(guān)系。在多層復(fù)雜的法律關(guān)系中，任何一個環(huán)節(jié)發(fā)生法律風(fēng)險，均可能影響到商品房交易合同的履行。
問題二，購房人缺乏擔(dān)保的法律保障。在商品房預(yù)售中，購房人往往是先支付一筆不小的購房款給開發(fā)商，而開發(fā)商僅承擔(dān)工程完成后將現(xiàn)房交付購房人的義務(wù)，購房人事先支付的購房款項因缺少有效的擔(dān)保制度而得不到保護。
問題三，剝奪了購房人對實物的知悉權(quán)。這給開發(fā)商預(yù)售中以廣告和宣傳資料誤導(dǎo)甚至欺騙消費者或事后擅自變更設(shè)計、規(guī)劃及用料創(chuàng)造了機會。
問題四，從預(yù)售到現(xiàn)房交付期限過長。這期間往往是房屋的建造期，一旦開發(fā)商的履約能力發(fā)生變化，使工程竣工期延長或無法竣工，由于購買人已經(jīng)簽訂了購房合同，往往讓購買方蒙受損失。
問題五，期房交易類似期貨交易,容易造成房地產(chǎn)價格泡沫。房屋預(yù)售中的購買人，除了用于自住外，不乏基于保值、投資、投機等目的參與其中交易。此外，房地產(chǎn)商也常通過虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬樓價，致使房地產(chǎn)價格過分偏離其真實價值。一旦房屋價格泡沫破滅，房價下跌，作為抵押物的房屋價值也會減低，使銀行蒙受損失。
問題六，“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金。“以小搏大，空手套白狼”是不法房地產(chǎn)商普遍和常用的手法，而房屋預(yù)售制度為其提供了便利。
問題七，房地產(chǎn)風(fēng)險主要由銀行信貸資金和購房人承擔(dān)。房地產(chǎn)預(yù)售制度不僅降低了開發(fā)商的門檻，使部分并不具備開發(fā)商實力的企業(yè)進入市場擾亂正常的經(jīng)營秩序，而且一旦開發(fā)商投資出現(xiàn)問題，銀行和購房人就成了開發(fā)商投資風(fēng)險的承擔(dān)者和犧牲品。
取消房地產(chǎn)預(yù)售制度應(yīng)該如何實施？
白鶴祥建議，設(shè)定取消這一制度后的風(fēng)險影響緩沖期,充分利用修改法律到頒布實施的時間空當(dāng)，給市場一段自然吸收消化適應(yīng)的過程。一方面應(yīng)防止房地產(chǎn)開發(fā)大幅度縮減，供求鏈條被打破，房價在一定時期的報復(fù)性攀升，另一方面應(yīng)避免由此引發(fā)部分房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)倒閉而導(dǎo)致的市場震蕩。
“風(fēng)險緩沖期以兩年時間為宜，或先在房地產(chǎn)市場發(fā)展和市場規(guī)則相對成熟和完善的地區(qū)和城市(如上海、深圳等)開展試點，取得成功的經(jīng)驗基礎(chǔ)上再在全國范圍內(nèi)進行規(guī)范�！卑Q祥說。
與此同時，白鶴祥建議完善相關(guān)房地產(chǎn)配套政策。取消房地產(chǎn)預(yù)售制度后，一方面完善監(jiān)管手段和法規(guī)，規(guī)范管理房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，通過對房地產(chǎn)開發(fā)商政策指導(dǎo)和資金扶持，將市場風(fēng)險的影響降至最低。另一方面完善稅收、市場信息窗口等政策和手段，引導(dǎo)購房行為，鼓勵自住型需求，抑制投機型和短期炒作型行為。（李佳鵬
王真臻/文）（來源：經(jīng)濟參考報）
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