專家表示短期內(nèi)很難在全國范圍內(nèi)實(shí)施
年輕時(shí)“以錢買房”，年老時(shí)“以房換錢”。這種利用“倒按揭”方式獲取養(yǎng)老資金的辦法在上海市、長沙市等地引起了極大關(guān)注,并有人大代表提議希望推廣這種養(yǎng)老模式。
業(yè)界還傳出，建設(shè)部已委托一家保險(xiǎn)公司研究“倒按揭”課題，并將選擇一
些有代表性的城市做調(diào)研和模型測試。
對(duì)此，專家認(rèn)為，這種做法雖然初衷很好，但要在中國實(shí)行還要跨越銀行經(jīng)營方式、社會(huì)倫理觀念等多道門檻，因此在兩三年內(nèi)還很難進(jìn)入實(shí)際執(zhí)行層面。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“住房反向抵押”又叫“倒按揭”，在國外興起只有一二十年時(shí)間。人們?cè)谀贻p時(shí)為買房按揭多年，到老了再把房產(chǎn)抵押，按月領(lǐng)錢用于養(yǎng)老，辭世后住房由金融或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)收回還貸。“倒按揭”最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國。對(duì)于擁有房產(chǎn)但缺乏其他收入來源的老年人來說，它提供了一種“以房養(yǎng)老”的方式。
“倒按揭”還有一種新加坡模式：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，“剩余價(jià)值”（房價(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。
這種“倒按揭”模式在國內(nèi)的實(shí)際可操作性有多大呢？北京鏈家房產(chǎn)中介公司市場總監(jiān)金育松接受記者采訪時(shí)說，“倒按揭”模式不失為一種社會(huì)保障的新方式，這種做法有利于一些孤寡老人實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)，因此“倒按揭”模式比較適合此類人群。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)說，這種“倒按揭”產(chǎn)品在我國要想形成一定的“氣候”和規(guī)模，首先要解決與中國的傳統(tǒng)理念的沖突。
金育松說，一方面“倒按揭”模式的受眾人群是比較少的，對(duì)于無子女的老人來說，這種養(yǎng)老方式還是比較合適的。但在除此之外的人群中，目前能接受“以房養(yǎng)老”的可能只有極少部分家庭。這主要是觀念問題。因?yàn)橹袊肆?xí)慣將財(cái)產(chǎn)留給子女，對(duì)絕大多數(shù)的老人來說，房產(chǎn)是他們最大的一筆財(cái)產(chǎn)，按照慣例老人通常會(huì)把房產(chǎn)留給愿意照顧他們的小輩。同時(shí)，贍養(yǎng)老人也是子女應(yīng)盡的義務(wù)。
另一方面，“倒按揭”的做法非常復(fù)雜，牽涉到房地產(chǎn)評(píng)估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個(gè)因素。比如，“倒按揭”利率的確定涉及到房地產(chǎn)市場走勢、人均預(yù)期壽命等因素。因此，“倒按揭”利率的確定是一個(gè)比較大的難題。如果按揭利率的確定偏向消費(fèi)者，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，而如果按揭利率偏向銀行，消費(fèi)者就會(huì)覺得不合算�！拔覀�(gè)人認(rèn)為，目前這種做法在銀行范圍內(nèi)大量推廣的可能性不大�！苯鹩烧f。
對(duì)于這種說法，上海富陽物業(yè)咨詢有限公司研發(fā)部經(jīng)理胡欣表示贊同。他說，“倒按揭”在國外的流行，是與當(dāng)?shù)氐膰楹途幼★L(fēng)俗有一定關(guān)系的。但目前在國內(nèi)沒有相關(guān)的政策條款和案例，而僅僅是處在一個(gè)前期的醞釀過程中。
胡欣說，“倒按揭”對(duì)于上海這樣的城市來說是一個(gè)好的現(xiàn)象，因?yàn)樯虾Ｈ丝诘睦淆g化問題非常突出。目前，60歲以上的老人已經(jīng)占到上海市總?cè)丝诘?0%左右，而政府的養(yǎng)老金制度每年都處在赤字的狀態(tài)。因此，在這樣的背景下，從理論上看“倒按揭”模式具有較強(qiáng)的可操作性。
但胡欣同時(shí)指出，從實(shí)際的角度分析，這種業(yè)務(wù)在國內(nèi)銀行開展還具有較大的技術(shù)難度，負(fù)責(zé)“倒按揭”業(yè)務(wù)的銀行需要進(jìn)行大量的調(diào)研和調(diào)查工作，還需要大量的保險(xiǎn)精算方面的人才，而如何將房產(chǎn)的價(jià)值平均分配到老人每月的養(yǎng)老金中更是一個(gè)比較難于解決的問題。他認(rèn)為，近兩三年內(nèi)，這種業(yè)務(wù)很難在全國范圍內(nèi)展開。
對(duì)此，銀行內(nèi)部人士又是如何看待的呢？某國有商業(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人表示，多年前就已經(jīng)有提案了，但目前要實(shí)現(xiàn)還有很大的困難。這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，對(duì)銀行來說，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的；而“倒按揭”恰恰相反，隨著時(shí)間的推移，風(fēng)險(xiǎn)卻不斷增大。由于我國的房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢、人均預(yù)期壽命等相關(guān)因素還沒有長時(shí)間的穩(wěn)定表現(xiàn)，銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的難度很大。
同時(shí)，國內(nèi)商業(yè)銀行內(nèi)部業(yè)績考核方式和經(jīng)營理念也是阻礙銀行推出“倒按揭”的主要原因。目前大部分銀行對(duì)經(jīng)營部門的業(yè)績考核是按年度進(jìn)行的，而“倒按揭”要獲得盈利卻需要經(jīng)過較長的時(shí)間。因此，在任的經(jīng)營部門負(fù)責(zé)人顯然不會(huì)對(duì)任期后才能產(chǎn)生效益的貸款品種產(chǎn)生興趣。(李佳鵬
王真臻)
