[名詞解釋]
不動產(chǎn)稅又稱物業(yè)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。不動產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。在成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家，不動產(chǎn)稅一般是地方政府的財(cái)政支柱，所占比重高可達(dá)60%至70%，低的也
不低于40%。不動產(chǎn)稅和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大主力稅種。
雖說八字還差最后一撇，但購買第二套住房可能被征高額不動產(chǎn)稅的消息，再一次被業(yè)界炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)�！皣獾牟粍赢a(chǎn)都要征收不動產(chǎn)稅，我國的不動產(chǎn)稅已經(jīng)在研究當(dāng)中，將在短期內(nèi)正式推出�！痹谌涨罢匍_的土地一級開發(fā)熱點(diǎn)與實(shí)務(wù)研討會上，國土資源部土地利用司副司長束克欣向外界透露。
初期宜征低不動產(chǎn)稅
從十六屆三中全會提出到現(xiàn)在，不動產(chǎn)稅走入國人視野已近三年。2005年的一系列新政，使其成了名副其實(shí)的“房地產(chǎn)政策年”，然而國家宏觀調(diào)控似乎并沒有“收手”的意思，2006年新年伊始，房地產(chǎn)稅制又將迎來一次變臉。
中原地產(chǎn)高級研究主任劉志武告訴《房·車時(shí)代》周刊記者，去年2月，國家稅務(wù)總局、國家財(cái)政部等有關(guān)部門就提出，我國開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)稅勢在必行。隨后選擇了6個城市進(jìn)行試點(diǎn)，不過還沒有公布試點(diǎn)結(jié)果�！凹热徊粍赢a(chǎn)稅已經(jīng)到了臨推出階段，這說明不動產(chǎn)稅試點(diǎn)工作應(yīng)該已經(jīng)初步完成。這次不動產(chǎn)稅的實(shí)施范圍將是全國性的，地方將擁有部分自主權(quán)，可以根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握具體稅收值，但是改變幅度和中央規(guī)定值應(yīng)該不會相差很大�！�
對于不動產(chǎn)稅對整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響，業(yè)界還沒有明確的說法。劉志武表示，政府的執(zhí)行細(xì)則還沒有出臺，所以不能下判斷。
不動產(chǎn)稅將推升房價(jià)
“不動產(chǎn)稅的稅率不宜過高，如以不動產(chǎn)原值或評估值減去20%～30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，現(xiàn)階段全國可規(guī)定0.5%～2%的幅度比例稅率，適用稅率由省級人民政府確定，待條件成熟再實(shí)行超額累進(jìn)稅率�！苯�(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司市場部經(jīng)理張斌說。
張斌認(rèn)為，我國市場還沒有到適宜推出不動產(chǎn)稅的時(shí)候，目前開征不動產(chǎn)稅極有可能加重購房者的長期負(fù)擔(dān)。由于對遠(yuǎn)期不動產(chǎn)稅稅負(fù)加重的預(yù)期，以及新房、舊房必然會區(qū)別對待的判斷，不動產(chǎn)稅開征的信息必然會促使部分消費(fèi)者趕在開征前搶購商品房，這樣不僅不能抑制房價(jià)，反而對近期房地產(chǎn)市場房價(jià)起到推波助瀾的作用。
有業(yè)內(nèi)人士稱，不動產(chǎn)稅出臺將使房價(jià)降低，張斌對此提出了不同看法。他表示，短期內(nèi)房價(jià)增長的快慢是由供求關(guān)系決定的，當(dāng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的時(shí)候，房價(jià)會自然而然地上漲。不動產(chǎn)稅中主要的部分是土地出讓金，如果改成年付時(shí)，可降低房價(jià)的構(gòu)成部分。反之，由于成本降低，市場需求得到刺激，更多消費(fèi)者會選擇購買住房，這時(shí)房價(jià)又會出現(xiàn)攀升局面。“從房屋租賃市場來看，房屋租價(jià)不會下跌，反而可能增加，因?yàn)槌凶馊诵枰诮桓蹲饨鸬幕A(chǔ)上加付物業(yè)稅。從這個方面來看，不動產(chǎn)稅的出臺對房價(jià)有推動作用�！�
有益購房自住者
李湘雄(廣州市房地產(chǎn)協(xié)會副會長)
對于購房自住者來說，征收不動產(chǎn)稅較為有利。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)稅主要針對多重物業(yè)持有者，第一套住宅稅率會比較低，對普通購房者影響將減到最小。一些擁有充足資金的消費(fèi)者在購買房屋時(shí)往往偏向于選擇大戶型的洋房或別墅，征收不動產(chǎn)稅對抑制購房者追求高檔房能起到一定的積極作用。之前我國房地產(chǎn)方面的相關(guān)稅收沒有涉及到持有稅，因此，居民在追求高檔住房同時(shí)不用考慮房屋持有階段所負(fù)擔(dān)的高額稅收。
另外，即將征收的不動產(chǎn)稅對不同的房屋采取不同的征收標(biāo)準(zhǔn)，普通房和非普通房之間有較大區(qū)別。和以前的政策相比，居民個人自住用房可能將得到更多的稅收優(yōu)惠，而住房持有數(shù)量越多，所需繳納的稅收就越高。加上不動產(chǎn)稅將一年一交，房價(jià)增值越高，稅收負(fù)擔(dān)就越重。根據(jù)目前的狀況來看，整體房價(jià)還將持續(xù)上升，購房者不得不考慮這個因素。相對居民個人自用房交易的稅收優(yōu)惠，以別墅為主的低密度住宅將征收較高幅度的稅收。在不動產(chǎn)稅開征之后，低密度住宅的市場需求肯定將會大大下降。
短期內(nèi)居住成本增加
張斌(經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司市場部經(jīng)理)
在我國征收不動產(chǎn)稅目前還存在不利的地方：一是由于地方政府財(cái)政收入制度改革和其他相關(guān)配套措施出臺沒有同步進(jìn)行，短期內(nèi)可能增加城市居民的居住成本，造成房地產(chǎn)市場的波動。房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍等全面考慮，而不僅僅是開征不動產(chǎn)稅。二是不動產(chǎn)稅政策制定的透明度不高，相應(yīng)的政策和學(xué)術(shù)研究不夠，地方政府官員和市民對該項(xiàng)政策的認(rèn)識不充分，對該項(xiàng)政策的實(shí)施將產(chǎn)生不利的影響。三是由于我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不平衡，在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、低收入地區(qū)開征不動產(chǎn)稅，市民會有抵觸，有可能會引發(fā)社會問題。
除此之外，我國相關(guān)法規(guī)還不完善，這是我國不動產(chǎn)稅征收的最大困難。目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律法規(guī)很多，其中涉及土地出讓制度的就有《城市房地產(chǎn)法》、《土地管理法》等多部法律。如果開征不動產(chǎn)稅，就需要改變現(xiàn)行的土地出讓制度，廢止現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收。另外國內(nèi)物業(yè)評估體系尚未完善，每年一估困難較大。
目前實(shí)施條件尚未成熟
詹禮愿(社科院法學(xué)所博士后一級律師)
衡量不動產(chǎn)稅是否合理，不是以征稅高低為標(biāo)準(zhǔn)，也無法用具體數(shù)字和具體比例去計(jì)量。不動產(chǎn)稅是否合理，要看國家有沒有將稅收用于保證公民基本生活，有沒有建立完善的社會保障和生活保障體系。如果不動產(chǎn)稅能做到取之于民，用之于民，稅率相對偏高，廣大老百姓也樂于接受。反之，政府忽略實(shí)際情況，將有限的稅收用于無限的擴(kuò)大再生產(chǎn)，那再低的稅率也是不合理的。
此外，不動產(chǎn)稅征稅標(biāo)準(zhǔn)需要按照評估價(jià)格制定，而房屋價(jià)格是浮動的。什么機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，怎么評估，多長時(shí)間評估一次，評估費(fèi)用誰來分?jǐn)�？每個問題短期內(nèi)都難以解決。
現(xiàn)在的住房都是一次性付清土地出讓金等稅費(fèi)，不存在無力納稅，開征不動產(chǎn)稅后，此類問題必然出現(xiàn)。以前出現(xiàn)按揭不足或其它狀況，房屋將交由開發(fā)商和銀行處理。由于不動產(chǎn)稅是面對政府，個人與開發(fā)商以及銀行都沒有了直接聯(lián)系，如果出現(xiàn)無力納稅的情形，政府應(yīng)該采取怎樣的強(qiáng)制措施？這個方面沒有解決好，將產(chǎn)生一系列社會問題。
前后協(xié)調(diào)不易處理
劉志武(中原地產(chǎn)高級研究主任)
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種類繁多，存在重復(fù)收費(fèi)、計(jì)征不規(guī)范現(xiàn)象，沒有能夠形成一個有效的體系。例如一些開發(fā)商在繳納土地出讓金之后，還要繳納市政建設(shè)配套費(fèi)、單向性配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。此外，征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊、對土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征等現(xiàn)象也屢見不鮮。征收不動產(chǎn)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的部分稅費(fèi)將隨之取消，整個交易過程將得到簡化。
不過，不動產(chǎn)稅在我國出臺，除了受政策和體制的影響，還將面臨一系列實(shí)際問題。以前政府對土地出讓金實(shí)行一次性收取的形式，而現(xiàn)行的土地出讓金制可能轉(zhuǎn)變?yōu)槟曜庵�。如果不動產(chǎn)稅按年租制的稅率來征收，之前交過土地出讓金的房子應(yīng)該怎么處理？年租制實(shí)施后，如何協(xié)調(diào)不動產(chǎn)稅與其它稅種的關(guān)系？
此外，對于自有住房的先后順序，還缺乏相關(guān)規(guī)定加以區(qū)別。假設(shè)有人投資一套140平方米的房子用來自住，同時(shí)又有一套70平方米的住宅，將哪套作為“第一套住宅”來征收不動產(chǎn)稅，目前的法規(guī)還無法確定。而這兩套房子先后順序的不同，將出現(xiàn)較大數(shù)額的稅收差別。
當(dāng)務(wù)之急完善的不動產(chǎn)登記制度
要開征不動產(chǎn)稅，必須具備完善的不動產(chǎn)登記制度——我國目前的不動產(chǎn)登記制度還不夠完善；還必須具備科學(xué)的針對不動產(chǎn)的價(jià)格評估機(jī)制及嚴(yán)密的會計(jì)制度——我國目前在這兩方面也還有所不足。只有具備了科學(xué)的、固定的不動產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)制，我們才能在由此得出的全國房地產(chǎn)總況的基礎(chǔ)上合理地配置稅率，并制定增稅、減稅和免稅等的條款。
最佳受益者：政府+開發(fā)商
不動產(chǎn)稅最大的利益群體首先是政府。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商也會從中受益。目前涉及到的很多房地產(chǎn)稅都是由房地產(chǎn)開發(fā)商支付的，而這無疑占用了房地產(chǎn)開發(fā)商大量的開發(fā)資金，但當(dāng)開征不動產(chǎn)稅后，部分稅費(fèi)由房產(chǎn)的持有人每年來支付，如此一來房地產(chǎn)商的開發(fā)成本和所占用的資金量都會相應(yīng)減小，因此，開征不動產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個極大的鼓舞。再次，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也能從中獲取巨大的利益。
責(zé)任編輯：屠筱茵
