狗年春節(jié)將至，年前年后，地產(chǎn)商忙碌依舊。對于上海灘上眾多樓盤開發(fā)商來說，這個春節(jié)與往年相比顯得有所不同，少了幾分大舉收獲的志得意滿，多了些許樓市無常的感慨。在眾人忙碌迎接新年的同時，很多開發(fā)商早早開始準備起新一年的銷售策略。隨著新盤囤積數(shù)字的不斷上升，未來的競爭也將變得更加白熱化。

　 　溫情戰(zhàn)術(shù)俘獲人心

　　中海新樓盤最近的開盤采取了相當(dāng)富有人情味的銷售方式。用專車將樓盤老業(yè)主接到售樓現(xiàn)場，擺上各種飲料小吃，進行一些抽獎活動……當(dāng)天整個樓盤開盤現(xiàn)場變成了一場中�？蛻舻穆�(lián)誼。

　　老業(yè)主出現(xiàn)在售樓現(xiàn)場除了可以鼓勵其再次置業(yè)外，另一個“功能”就是現(xiàn)身說法。在一些開發(fā)商的眼里，老業(yè)主已經(jīng)成為樓盤銷售的一大法寶。在某些地區(qū)，甚至出現(xiàn)有開發(fā)商“高薪”聘請老業(yè)主作樓盤代言人，以“親身體驗”推銷樓盤。

　　一位開發(fā)商表示，如今持幣觀望已經(jīng)成為主流，加上近來諸多樓盤交付時都出現(xiàn)了交房糾紛，現(xiàn)在的購房者在買房時變得相當(dāng)謹慎。讓小區(qū)的老業(yè)主出面推銷樓盤容易讓買房人有親切感，彼此間的關(guān)系就是未來的鄰居，大家說起話來都覺得比較親近。另外，因為小區(qū)老業(yè)主對小區(qū)的一點一滴都很了解，優(yōu)勢、不足等，給新客戶介紹起來很容易讓人信服，這樣也建立了客戶對開發(fā)商的信任感。

　　目前，前期業(yè)主和積累客戶已經(jīng)成為目前上海幾家大型開發(fā)商手中的保障。此外，很多大開發(fā)商都成立了客戶會，用俱樂部形式招募會員，定期舉行各種活動潛移默化提高公司在這部分客戶心目中的地位，并不斷強化其對即將開盤樓盤的認知度。于是，新盤開盤后，新盤房源往往有一大批被這部分人消化。

　　促銷只求抓住眼球

　　即將到來的春節(jié)，有開發(fā)商并不打算休息。本市某樓盤籌備多時，計劃在今年大年初一開出新盤，利用春節(jié)長假賣樓。據(jù)介紹，這個樓盤之所以要在年初一這天開盤，就是為了吸引眼球�！肮纺曜钕乳_盤的樓盤”等一系列頭銜被開發(fā)商認為是相當(dāng)理想的賣點。

　　在短短幾個月的縮量下調(diào)行情下，開發(fā)商的促銷計劃也已經(jīng)由簡單變?yōu)閺?fù)雜，由平淡變?yōu)槌銎妗Ｈツ暌荒觊g，上海樓市幾乎成了開發(fā)商比拼創(chuàng)意的試驗場。“購房無憂”方案，假日樓市統(tǒng)一價，“一成首付”，買別墅送寶馬等手段層出不窮。

　　中原地產(chǎn)銷售總監(jiān)郭冠軍表示，如今只有找到前人沒有的銷售手段才能夠吸引起購房者的眼球。銷售已經(jīng)從前兩年的“力氣活”變成了難度越來越高的“智慧游戲”。但隨著各類復(fù)雜的銷售手段越來越豐富，如何將自己的樓盤從市場眾多的樓盤中顯現(xiàn)出來成為開發(fā)商未來面臨的最頭痛的問題。

　　調(diào)價是永恒的主題

　　雖然促銷方式層出不窮，但從樓市的實際銷售狀況來看，降價依然是最有效的樓盤促銷手段。

　　萬里板塊的風(fēng)光在去年持續(xù)了一小段時間后，很快被越來越多的樓盤降價潮所淹沒。這使得這一地區(qū)部分開發(fā)商開始考慮是否在年后推出第二輪促銷計劃，嘗到去年公開降價甜頭的開發(fā)商醞釀著新一輪的價格調(diào)整。

　　對于一些地段較好的市中心樓盤來說，開發(fā)商擔(dān)心公開降價會影響樓盤在購房者心目中的地位，于是，商家銷售中常常采用的“貴賓卡”模式被引入樓盤銷售中。據(jù)悉，一樓盤計劃在樓盤尚未開盤時推出系列“貴賓卡”，買家只要擁有“貴賓卡”就可以預(yù)約房源，并在樓盤開盤后享受一定比例的折扣，而這張“貴賓卡”卻不是什么難得的東西，消費者只要買一張就行。

　　據(jù)了解，近期凡是讓利幅度約在10%～15%的樓盤其銷售量都出現(xiàn)了比較明顯的上升幅度，一些讓利幅度較大的樓盤銷售數(shù)字甚至不低于去年熱銷時。比如前段時間在價格上讓利15%的某樓盤，不到兩個月，銷售量就已經(jīng)超過八成。

　　期待回暖信號

　　北外灘某樓盤過年前早早停止銷售，暫時封盤，靜觀年后局勢變化決定新的銷售策略。該樓盤開發(fā)商認為，樓市很有可能在狗年這個“吉祥”的年份走好，在資金鏈還不算十分緊張的條件下，可以休整一段時間等待樓市回暖。

　　2006年的上海樓市對于各個地產(chǎn)業(yè)的“局內(nèi)人”來說有著并不完全相同的意義。經(jīng)歷了去年一年的樓市低潮期，多數(shù)地產(chǎn)專家認為，目前上海房產(chǎn)市場短期內(nèi)回暖的可能性不大。另一方面，很多開發(fā)商卻認為樓市將在今年年底前復(fù)蘇。

　　業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，目前采取降價銷售的開發(fā)商往往都是資金緊張，急需回籠銷售回款。對于一批拿地較早、成本較低的開發(fā)商來說，他們在前幾年已經(jīng)取得了豐厚的利潤，而在后期又沒有繼續(xù)擴張，這使得他們有足夠的耐心等待樓市回暖。