“抑制高檔房”政策除了賺回三個(gè)月的短期觀望和媒體的大肆炒作外，似乎收效甚微。真正“豪宅級(jí)”的開(kāi)發(fā)商們依舊悠閑地喝茶聊天，并做好了2006年再戰(zhàn)高端的充分準(zhǔn)備。

　　不久前，國(guó)家信息中心對(duì)“2006年繼續(xù)控制高檔商品房開(kāi)發(fā)”的預(yù)測(cè)給了業(yè)界一個(gè)信號(hào)——2005年高檔房市場(chǎng)的控制工作并不理想。

　　 “控制高檔房政策對(duì)真正的高檔房影響不大！”東山墅營(yíng)銷總監(jiān)徐照民對(duì)“抑制高檔房”政策的效果直言不諱，“東山墅的高價(jià)位不是一個(gè)投機(jī)者能承受的，它的開(kāi)發(fā)首選目標(biāo)并不是為了投資人群，它的資金回收期很長(zhǎng)，出租市場(chǎng)少，它不是投資型項(xiàng)目。所以，宏觀調(diào)控對(duì)它影響不大，甚至說(shuō)是有利的”。

　　真正的豪宅沒(méi)有投機(jī)市場(chǎng)

　　對(duì)貸款限制的增多使得有資金實(shí)力的購(gòu)房者索性選擇一次性付款，對(duì)高檔房的開(kāi)發(fā)商來(lái)講未嘗不是一件好事。據(jù)了解，東山墅項(xiàng)目?jī)H有不足40%的購(gòu)房者考慮貸款，而其中絕大部分又是港籍人士，他們的貸款取向多是外資銀行，受國(guó)內(nèi)政策影響較小。在購(gòu)買東山墅的業(yè)主中，超過(guò)95%的人為自住，并非國(guó)家抑制的“投資或投機(jī)”者。他們更看好了項(xiàng)目的地理環(huán)境、居住環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和旅游環(huán)境等，買房也絕不是頻繁行為，稱不上被調(diào)控的對(duì)象。

　　持有上億資產(chǎn)的人買房會(huì)對(duì)銀行貸款的限制規(guī)定特別重視嗎？他們會(huì)將上千萬(wàn)總價(jià)、上千平米的房子買來(lái)投資嗎？

　　真正的高檔項(xiàng)目，要地段的稀缺，環(huán)境的優(yōu)美，居住的舒適，娛樂(lè)的品位，符合這些要素的項(xiàng)目遠(yuǎn)非普通的投資項(xiàng)目。通常情況下，北京、上海等大城市適合投資的房產(chǎn)，價(jià)位應(yīng)在三、四百萬(wàn)以下。徐照民稱：“我們的客戶有90%是國(guó)內(nèi)的，有北京的、外埠的和海歸人士，很多購(gòu)房者出資千萬(wàn)購(gòu)買東山墅的地理優(yōu)勢(shì)，將其作為一個(gè)私人公館，一年來(lái)住個(gè)把月，或者作為公司會(huì)所，用來(lái)接待客戶、休閑娛樂(lè)�！�

　　置業(yè)緣于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的信心

　　另一個(gè)稱“控制政策”是好事的，是觀唐別墅的市場(chǎng)總監(jiān)暢磊。“對(duì)我們這些有土地保有量的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，國(guó)家限地客觀上幫我們減少了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，有利于我們的發(fā)展�！�

　　從觀唐的設(shè)計(jì)理念不難看出，他們走的是差異化路線。用紫光地產(chǎn)董事長(zhǎng)呂大龍的話說(shuō)，就是“當(dāng)80%的人都在關(guān)注歐式別墅時(shí)，有20%的人還在觀望，那此時(shí)推出10%的差異化產(chǎn)品面對(duì)20%的人，仍然是極其安全的�！�

　　差異化路線引來(lái)差異化客戶。一位來(lái)自愛(ài)爾蘭航空公司的老板成了觀唐的頭號(hào)客戶，他購(gòu)買觀唐的沖動(dòng)來(lái)自于中國(guó)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。同時(shí)，用美元持有人民幣資產(chǎn)，除降低美元匯率風(fēng)險(xiǎn)外，迎合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，獲得超額回報(bào)率是他關(guān)心的問(wèn)題。至于國(guó)家對(duì)房產(chǎn)的宏觀調(diào)控，并不是影響他選擇的關(guān)鍵，對(duì)價(jià)格更是不在意�！霸谝赃@類人為代表的外籍客戶眼中，什么項(xiàng)目并不重要，只要它有足夠的特點(diǎn)吸引眼球”，暢磊說(shuō)。

　　旅美畫家崔如琢與外國(guó)客戶買了同樣的房子，卻有著不同的原因。某種程度上，他代表了國(guó)內(nèi)的部分藝術(shù)家購(gòu)房的心態(tài)。有趣的是，宏觀調(diào)控在這位藝術(shù)家面前同樣失去了魅力，因?yàn)橐源尴壬�的資金實(shí)力，足以支付所有房款。他在乎的，是他所需要的藝術(shù)氛圍。據(jù)暢磊介紹，崔先生在觀唐購(gòu)買了兩套別墅，中間打通，形成了絕對(duì)的“四合院”，門樓制成相當(dāng)古典的官府造型，從中享受藝術(shù)帶來(lái)的滿足感。“此類人是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展過(guò)程中感受過(guò)賺錢樂(lè)趣的人，他們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)相當(dāng)自信”。

　　宏觀調(diào)控唯一影響到了這樣一批人，一批擁有大量資金準(zhǔn)備釋放的人。出于對(duì)今后房產(chǎn)發(fā)展的不確定，他們考慮到政策問(wèn)題、考慮到銀行限制、考慮到市場(chǎng)分析，做出了短期觀望的決定。三個(gè)月后，出于對(duì)自我的判斷，一部分人走出觀望，決定購(gòu)買，而另一部分人則仍不確定，最終放棄對(duì)房產(chǎn)的投資而轉(zhuǎn)做其它產(chǎn)品。

　　出人意料，由宏觀調(diào)控新政出臺(tái)而導(dǎo)致的“持幣待購(gòu)”現(xiàn)象在高端市場(chǎng)十分少見(jiàn)。

　　北京高檔房為何選擇集中放量

　　順義有個(gè)女子合唱團(tuán)，由五個(gè)國(guó)家的九個(gè)外國(guó)人組成，合唱團(tuán)由中國(guó)人認(rèn)為很土的“順義”二字命名，讓人有些想不通。而她們的解釋卻逐漸改變了這一切。

　　這就是中西方的文化差異。在西方，很多高端的客戶群是分散居住的，而在中國(guó)，老外們不相信北京的居住安全，采用“擇群而居”的辦法消減治安擔(dān)憂，就像紐約的唐人街。順義，就是他們選出來(lái)的高檔次人群居住區(qū)。

　　隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)際高尖企業(yè)不斷入住北京，各企業(yè)的中國(guó)首席代表也逐漸受到重視。以前的中國(guó)首代房屋補(bǔ)貼為6000—8000元，現(xiàn)在完全沒(méi)有價(jià)格，“他們喜歡什么就住什么”，由此帶來(lái)高檔房的需求不斷增加。

　　不可否認(rèn)，在北京有相當(dāng)一批的住宅投資客，高檔住宅市場(chǎng)的需求依舊很大。暢磊介紹，一個(gè)在順義擁有10套以上別墅的投資客，仍然看好高檔房市場(chǎng)，“他們住著很一般的房子，而大量的好房用來(lái)投資，月收益高達(dá)幾萬(wàn)美元。以這類投資客為代表的購(gòu)房者，很大程度上決定了該地區(qū)房屋的升值潛力”。

　　高需求量決定了市場(chǎng)。這也是為什么八月底順義區(qū)麗嘉花園、龍灣別墅、卓錦萬(wàn)代、金碧湖畔一起涌現(xiàn)的根本原因。所謂“準(zhǔn)備充分，仗就一定要打！”

　　有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商還將繼續(xù)做高檔房

　　“什么好玩干什么”暢磊調(diào)侃中道出了紫光地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)哲學(xué)�！鞍旬a(chǎn)品和市場(chǎng)需求完美結(jié)合”是觀唐的成功所在。足夠的產(chǎn)品特性和個(gè)性需求是他們選擇做高檔房的根源，當(dāng)企業(yè)需求與市場(chǎng)相融合，“這個(gè)游戲就會(huì)玩得很好”！毫無(wú)疑問(wèn)，繼續(xù)走高端是觀唐可以預(yù)見(jiàn)的下一步棋。

　　高檔是一個(gè)層次，并不拘泥于形式。徐照民同樣認(rèn)為，控制土地利用不能阻止高檔房邁進(jìn)的腳步。市場(chǎng)需求不同，就需要不同的房產(chǎn)出現(xiàn)。“不一定要局限于某一種產(chǎn)品，但我們對(duì)高端的追求是不變的”。

　　“北京做不成還有外地，中國(guó)不成還有國(guó)外，只要有需求的地方就有市場(chǎng)�！边@是徐照民采訪結(jié)束的最后一句話。龐大的需求量是高檔房的發(fā)展后盾，“隨需而變”成就其更廣闊的發(fā)展空間。控制富人需求，如何不難？在他們眼中，金錢早已成為一種貨幣符號(hào)。