“提前還貸風(fēng)潮”下，銀行推行固定利率實(shí)質(zhì)在給房貸松綁，其利率水平也暗含對未來央行加息幅度的預(yù)期(手里的股票我拋不拋？)
固定利率房貸產(chǎn)品的首張牌照甫出，市場反映強(qiáng)烈。盡管光大銀行明確表明目前只在北京、上海兩地試點(diǎn)，但這依然擋不住各地購房者期待該政策在全國落地的熱情。
吸引他們眼
球的不外乎是，借款人可以借此規(guī)避未來的利率風(fēng)險(xiǎn)。所謂固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時(shí)即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息。目前，中國房貸市場均采取浮動(dòng)利率制，人民幣中、長期貸款利率根據(jù)人民幣基準(zhǔn)利率的變化一年一定。(主力資金異動(dòng)，同步跟蹤我的財(cái)富…)
是那場“提前還貸風(fēng)潮”教會(huì)了銀行們?nèi)绾稳ヒ?guī)避自己的風(fēng)險(xiǎn)。去年3月央行再次上調(diào)房貸利率的做法讓借款人紛紛提前還貸，銀行感到危機(jī)重重。因?yàn)閲鴥?nèi)個(gè)人住房貸一直是塊巨額“優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”，不良率普遍低于0.5%，但收益卻是一般公司業(yè)務(wù)貸款的收益率的2倍。
存貸壓力逼迫銀行通過各種手段放貸，這與商品促銷的原理相通�，F(xiàn)實(shí)情況是，銀行現(xiàn)在存款是快速增加，貸款的增長率遠(yuǎn)低于存款。截至2005年11月，銀行的存款余額大于貸款余額部分已經(jīng)超過了9萬億元。除了購買國債的部分，銀行還約有5萬億元的閑置資金。而個(gè)人房貸是處置該筆資金最快捷、最安全的通道之一。
不論是自住型購房者，還是投資客，按揭貸款都是必要的購房手段，市場中這種剛性需求讓固定利率應(yīng)運(yùn)而生，因?yàn)榧幢阍谌ツ陣液暧^調(diào)控下，商業(yè)銀行在各地的分行也在暗自給房貸松綁。從某種意義上講，去年央行的緊縮銀根政策也在某種意義上成為固定利率誕生的催化劑。
況且，目前中國利率處于13年來的較低水平，市場上普遍存在加息預(yù)期，貸款人面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)驟然增加。央行《2005年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，2005年6月末，個(gè)人住房貸款余額達(dá)1.74萬億元，增長25.59%，同比回落16.38個(gè)百分點(diǎn)。在經(jīng)歷2005年房貸縮水之后，銀行可能力挺，而推行固定利率也許僅是方法之一。
從長遠(yuǎn)的角度看，人們選擇固定利率房貸時(shí)，可以避免因加息而帶來的損失，好像銀行是一個(gè)慈善機(jī)構(gòu)，在為借款人考慮。但必須清楚，借款人和銀行是利益博弈的雙方，而固定利率這個(gè)游戲規(guī)則的制定者卻是銀行。因此，固定利率的利益風(fēng)向標(biāo)依然可能倒向銀行這一方。
無利不起早，光大銀行在試點(diǎn)階段的做法可窺一斑。光大銀行固定利率房貸將分為1-5年，5-10年，10-20年三檔不同期限，借款人可以根據(jù)自己對于未來利率走勢預(yù)期，靈活選擇。有分析指出，由于目前貸款基準(zhǔn)利率是6.12%，光大銀行的利率有可能在6.5%到8%之間。如果這個(gè)利率水平最終確定，也是未來中國加息幅度的一個(gè)重要信號(hào)。
當(dāng)然，銀行推出固定利率的目的還有一種可能性，通過降低自己在房貸中的存貸利差，謀求更大額度的房貸數(shù)量。但如果中央不輔之其他調(diào)控手段，過度房貸背后是房產(chǎn)泡沫的隱患。
海無顏
