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| 島城地產(chǎn)經(jīng)理人就“2006年青島地產(chǎn)多空之辯”論劍現(xiàn)場 |
國八條通知、七部委意見、銀
行房貸政策……2005年對房地產(chǎn)行業(yè)來說是不同尋常的一年，國家針對房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺，讓全國的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控形勢變得驟然緊張。
2005年青島樓市在經(jīng)歷一番洗禮之后，供求關(guān)系趨于平衡，買賣雙方更加理性。2005青島樓市有兩個現(xiàn)象：一是開發(fā)量去年創(chuàng)下了新高，不管是市區(qū)還是郊區(qū)，入市量也比往年大很多；二是房價從總體區(qū)域都是向上的走勢。雖然不確定因素還是很多，但更讓人關(guān)心的是2006年的樓市，樓市風(fēng)向標(biāo)會指向何處？
1月11日下午，島城部分地產(chǎn)經(jīng)理人會聚青島大學(xué)國際學(xué)術(shù)交流中心，就“2006年青島地產(chǎn)多空之辯”進(jìn)行了一番見仁見智的地產(chǎn)經(jīng)理人論劍。
周邊將有更大作為
信達(dá)榮昌集團(tuán)公司副總經(jīng)理修方舟
我們認(rèn)為未來幾年房地產(chǎn)是看好的，關(guān)鍵是做什么項目。我們研究周邊的態(tài)勢發(fā)現(xiàn)，從萊西到仰口這一帶，所謂的青島最北部這一帶，或者北偏中這一環(huán)，我現(xiàn)在掌握的情況是將有6個4000畝以上的超級大盤。超級大盤時代的來臨意味著生活方式的改變，支撐著整個房地產(chǎn)戰(zhàn)線整體北移，形成和市內(nèi)無競爭態(tài)勢。我想這幾個操盤的房地產(chǎn)公司都是做房地產(chǎn)比較成熟的，這幾個老板敢下這個賭注，我覺得有一個基本點(diǎn)，跳出青島CBD和CLD概念，周邊可能有更大的作為。有這幾個大盤支撐，我們感覺青島房地產(chǎn)真正起來了，這對未來青島幾年內(nèi)的房地產(chǎn)銷售的支撐是有用的。另外一個變化，我的很多朋友都開始琢磨第三套房子，不管有沒有錢，一個人負(fù)債100多萬元買幾套房子不是一個丟人的事，也不是不可承受的事情，這比羅圈澗收費(fèi)站拆掉都有意義。有人說這是一種瘋狂，我不認(rèn)為瘋狂，我覺得很健康�，F(xiàn)在開車幾個小時，到所謂的郊區(qū)度假是很正常的。
比如說千禧龍花園2005年12月賣了62套，創(chuàng)了歷史新高。我們找不到原因，促銷廣告少了，銷售人員壓縮了，這說明什么問題，我認(rèn)為市場有支撐的作用。
總體良性穩(wěn)中有升
浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)策劃總監(jiān)高丕烈
多也好，空也好，從我們的市場認(rèn)識來說，對這個考慮并不是太多。所謂多也好，就是供給多了，空也好，存量多了。只要中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，只要房地產(chǎn)市場存在一種需求，對于多、空來說，可能就是一個供給和需求之間的矛盾如何解決的問題。
浩華以自己的行動表明對“多空之辯”的態(tài)度。從2005年，浩華公司已經(jīng)參與了房地產(chǎn)開發(fā)，在6個城市投入了八個項目，總的開發(fā)量超過100萬平方米。如果老是生產(chǎn)跟別人重復(fù)的產(chǎn)品，那么可能就會存量很大，如果生產(chǎn)現(xiàn)在、未來市場有需求的商品，我相信房地產(chǎn)市場運(yùn)作應(yīng)該是比較良性的，我們永遠(yuǎn)在需求的前面，或者說我們在引導(dǎo)市場需求的一個潮流。
青島人老是感覺到房價高，煙臺很不像樣的沿海住宅已經(jīng)賣到了8000元—10000元／平方米，所以青島的房價并不是很高，地段需求不一樣，要付出的代價就不一樣。
“多空之辯”，從我們自己的感覺來說，房地產(chǎn)的發(fā)展是良性的，只要自己把產(chǎn)品定位好，做該做的產(chǎn)品，這樣整個的市場會良性運(yùn)作。從整體來說，市場的需求每個樓盤的都不一樣，我認(rèn)為整個房價是穩(wěn)中有升的。
多、空還得看政策
和揚(yáng)地產(chǎn)張慶生
其實多也罷，空也罷，還得看政策。我覺得只要政策是利好的階段，地產(chǎn)2006年形勢應(yīng)該不會不好，這是第一點(diǎn)，看“天”。第二點(diǎn)應(yīng)該是看“地”，青島最好的地段就是沿海那一帶，青島要發(fā)展，只能沿著海往東往西。從大市場來看，往東的發(fā)展情況來看，如果2006年有一些項目不動，那么2007年也應(yīng)該動起來了。2006年地產(chǎn)到底是多是空，對有的企業(yè)可能很好，比如幾個品牌房地產(chǎn)企業(yè)就會很好。但是對有一些資金、操盤存在問題的小企業(yè)來說可能就不好做。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入品牌競爭時代，說明房地產(chǎn)市場的理性回歸，也說明消費(fèi)者的日益成熟。
消費(fèi)者對總價更敏感
青島百通城市建設(shè)有限公司營銷策劃總監(jiān)薛風(fēng)
我們現(xiàn)在還是以產(chǎn)品來做市場，看市場需要什么樣的產(chǎn)品。我們可能只對市場做一個期望，包括2006年市場怎么樣，政策怎么樣，我們不敢說，因為變化太快，我們只能說期望市場如何，政策怎么變化。我們做期望的產(chǎn)品，我們不能說做的產(chǎn)品肯定符合市場需求，所以百通做的產(chǎn)品都是分期的，拿產(chǎn)品去適應(yīng)市場。老百姓真正的購買了，就說明項目好，是市場需求的房子。所以下一步，我們?yōu)槔习傩談?chuàng)造一個空間，讓老百姓覺得買的房子，覺得是物超所值。適合老百姓需求的產(chǎn)品才能最終被市場認(rèn)同。
2006年市場會怎樣？我感覺現(xiàn)在消費(fèi)者對房價的敏感程度是在房子的總價，而不是在房子的單價，房子品質(zhì)做到什么程度，反過來決定單價。2006年房價怎么樣，衡量標(biāo)準(zhǔn)還是成交量，還得看整個消費(fèi)者觀念怎樣，房價會到什么程度，我估計會穩(wěn)中上升。
青島地產(chǎn)正在成熟
青島房產(chǎn)置業(yè)開發(fā)集團(tuán)副總經(jīng)理畢海龍
在去年房地產(chǎn)新政出臺以后，全國房地產(chǎn)形勢在輿論上應(yīng)該說是出現(xiàn)一邊倒的現(xiàn)象，但對青島一個特定的區(qū)域來講，它不隨著北京、上海、廣州等國內(nèi)大型城市房價波動而波動，也就是說他們發(fā)燒我們不感冒，這說明青島的地產(chǎn)在成熟。
青島市老百姓對老城區(qū)情有獨(dú)鐘，這就必然導(dǎo)致青島市場的主導(dǎo)是青島當(dāng)?shù)氐南M(fèi)群，而不是投機(jī)炒房的人為主。我個人認(rèn)為地產(chǎn)市場關(guān)鍵要看到底哪些人來消費(fèi)，哪些人來主導(dǎo)市場，這就造成了青島的房地產(chǎn)市場在大的波動當(dāng)中，沒有受到明顯的影響。青島的市場主要依靠青島當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)來支撐，而不是說單純是由炒房、投機(jī)的來支撐的；泡沫相對于國內(nèi)其他大中型城市比較小一些，而且青島人的投資理念、投資住房的觀念也隨著這幾年的地產(chǎn)市場的成熟而必然成熟。
樓市產(chǎn)品將更豐富
金海岸公司總經(jīng)理龍江
2006年樓市交易量還是要提高，很多人還要持續(xù)買房，所以青島房地產(chǎn)需求非常大。預(yù)計今年的市場仍然在一個平穩(wěn)、理性的狀態(tài)下發(fā)展。但不管是全局的、還是局部的，都要有競爭。只有品質(zhì)好的、居住價值高的房產(chǎn)品才會受人追捧，反之終將被市場淘汰。復(fù)合型產(chǎn)品的出現(xiàn)可能對青島市相當(dāng)一部分人的生活理念會出現(xiàn)變化，從06年開始，在北部地區(qū)會有真正休閑度假的產(chǎn)品陸續(xù)出現(xiàn)，這可能會對青島樓市高檔產(chǎn)品有所提升，會對中低產(chǎn)品有一個拉動性的多樣化。
2006年，青島地產(chǎn)產(chǎn)品多樣化，使得人們生活方式因為居住的改變而發(fā)生變化。不管多空之辯有什么結(jié)局，2006年樓市的產(chǎn)品將更豐富、地產(chǎn)將更成熟。
