樓市走過了驚心動魄的2005年，如期而至的2006年，又將為樓市帶來怎樣的命運？經濟學家此前預測目前房地產市場已經走到了拐點。在宏觀調控政策、“8.31”政策之后以及買方陣營的博弈心理影響下，房地產行業(yè)的門檻越來越高，開發(fā)商對資金的渴求到達無以復加的程度，獲取土地規(guī)則的變化，使得土地資源向實力企業(yè)聚攏，
這種效應在2005年已經顯現(xiàn)。
樓市是否到了關鍵的節(jié)點？誰來解開諸多謎團？搜狐網 焦點房地產網的品牌欄目——焦點pk臺邀請了重量級嘉賓來辯論和解讀。
與以往焦點pk臺不同的是，這次的pk地點是在萬米高空之上，在國航公務機上，今典集團董事長張寶全和金融學教授、北京師范大學金融研究中心主任、北京師范大學和廈門大學博士生導師、國家外匯管理局《中國外匯管理》副主編鐘偉展開激烈而充滿智慧的地產觀點爭鋒。同時，萬通集團董事局主席馮侖、北京科技大學教授、青年經濟學家趙曉博士和華遠地產董事長任志強先生參與后援團，也使得焦點空中大pk更具高度，更有看點。
正方嘉賓：鐘偉 金融學教授、北京師范大學金融研究中心主任、北京師范大學和廈門大學博士生導師、國家外匯管理局《中國外匯管理》副主編
反方嘉賓：張寶全 今典集團董事長
主持人：搜狐焦點房地產網新聞中心主任 莫春
█ 現(xiàn)場圖文實錄
【主持人】：各位搜狐網，焦點房地產網的各位網友大家好，你現(xiàn)在看到的是焦點網PK臺第八期特別策劃，空中PK，我們今天的主題是中國房地產是否到了拐點，各位網友都知道一般我們的PK的欄目都是在我們搜狐的直播間進行，但是今天我們到了一個不同的地方，我們現(xiàn)在此刻的高度是在10800米以上，應該說我們今天是一個非常的一期PK。我也是心情非常激動，剛才在克服了高空有點眩暈的感覺，今天應該說我們這期PK是三個高，一個是我們話題是非常高端的，我們的嘉賓也是的重要級是高度的，我們也是在萬米高空之上的高度。大家都知道我們焦點PK臺是在2005年9月份創(chuàng)立的，當時是由王石先生和潘先生的提議產生，在做過幾期PK之后，已經在業(yè)界產生了非常大的影響，我們今天是搜狐和焦點房地產網的一個大型策劃，就是2006年賀歲的一個高端論壇，我們今天請到的嘉賓也是非常重要級的。我先給大家介紹我們兩位嘉賓，我們今天的話題是房地產是否走到了拐點，PK的兩位嘉賓就是正方的代表鐘偉先生，他是金融學教授，北京師范大學金融研究中心主任，北京師范大學和廈門大學博士生導師，今天他是作為正方的嘉賓，他的觀點是現(xiàn)在是房地產的拐點，現(xiàn)在坐在旁邊的是反方的嘉賓，反方的嘉賓是張寶全先生，是今典集團的董事長，他的觀點是現(xiàn)在不是房地產的拐點。應該說我們今天的話題是由于2005年底的時候有些經濟學家提出房地產現(xiàn)在已經走到了拐點。
這個拐點我們做了一些調查，之前我看到很多網友都認為現(xiàn)在是房地產的拐點，其實拐點是經濟學的一個詞匯，我先解釋一下，拐點是一個經濟學術語，被廣泛應用于對經濟的走勢判斷上，一般來說經濟經過一段時間的平穩(wěn)發(fā)展和過渡之后，突然會出現(xiàn)一個拐角，這個轉折點就叫做拐點。簡單的說拐點就是一個轉折點。今天這兩位嘉賓還有強大的后援團，一位是華遠集團的董事長任志強先生，另外一位是經濟學家趙曉先生，那么對于房地產是不是拐點，究竟是聳人聽聞，還是未卜先知，就要看今天兩位精采PK大戰(zhàn)。首先我們由正方鐘偉先生來簡單陳述一下自己的觀點。
【鐘偉】：關于06年是拐點，剛才莫春介紹了，你從2002年，2003年，過去兩、三年時間，房價上漲的速度都相對比較快，有的城市甚至在兩年之內房價翻了一番，從2003年下半年一直到2005年連續(xù)兩年的調控，可能還會持續(xù)，這導致延續(xù)了四年之久的房地產價格快速上漲的局面可能不服存在。可能有些人希望下跌，下跌看起來可能難度還比較大，但是現(xiàn)在居民收入增長以10左右的速度增長，但是房屋的價格在整個房屋的配置水平比如智能化等，可能會比過去四年有明顯的放緩，比如說每年增長4－5％的水平。理由是03、04年這兩年運行的情況來看，一個是宏觀沒有太大的變動，而且預期沒有根本的好轉，由于政策調整還沒有結束的信號，所以我覺得房價可能會出現(xiàn)一個拐點，就是漲幅放慢。
過去我們把開發(fā)商形容為暴利，姑且不管開發(fā)商肯定對暴利也是不太承認的，姑且不管暴利的水平有多高，現(xiàn)在我們看到04年，05年，過去幾年，企業(yè)的利潤增長大概在40％左右，到了05年只有10％幾，其他行業(yè)的利潤都在下滑，房地產利潤率也在下滑，那么很多開發(fā)商由于資金供給的減少，很多開發(fā)商的資金鏈比較緊，中國開發(fā)商的供應鏈很奇怪，有90％的開發(fā)商它的資質水平非常差，注冊資金在200萬以下。這90％的低資質的開發(fā)商，甚至沒有做過任何的項目。那么這些開發(fā)商今后在房地產這個行業(yè)當中能不能活下來，我個人是非常擔憂的，能夠活下來必然是有多個項目操作經驗的，能夠在土地儲備方面做得非常好的開發(fā)商。
從利潤的角度來講，我覺得從2006年開始，暴利時代差不多可以終結了，進入一個利潤增長相對平緩，回歸到正常水平的一個時代，這是我講的拐點的理由之二。
理由之三，是現(xiàn)在已經不是本土的開發(fā)商和本土開發(fā)商之間的競爭，這個將會引起從06年開始，中、外資開發(fā)商的對壘也是一個標志性的事件。在06年，中外開發(fā)商真正利益上的較量開始了。所以我認為06年是一個拐點。
【張寶全】：我是不同意，說房地產市場正在進入一個拐點。我的觀點是中國的房地產正在一個新的起點，而不是拐點。所謂的拐點就是一個正常的發(fā)展趨勢和正常發(fā)展的市場，它和正常的態(tài)勢趨勢不太相同的一些變化，我認為這叫拐點。那么起點就是在正常的市場狀態(tài)中，開始從無序變成有序，從正常變?yōu)椴徽＃@是拐點。比如剛才鐘教授說的房地產利潤高低的問題，包括地產商專業(yè)化的問題，也包括外資和內資的問題，這些所有的問題都是中國房地產市場在發(fā)展的前期不成熟的一個表現(xiàn)。
就是由于我們在政策，在市場，包括消費者的不成熟，我們制定了一套游戲規(guī)則，在831以前，中國的房地產是一個關系游戲，不是一個資本游戲。所謂的關系游戲就是它的房地產獲利的能力，包括等等其他方面，是由這個人的社會關系的多少，是你運作關系的能力來決定這個企業(yè)的發(fā)展甚至于獲利的，那么到了資本游戲時代，就對于一個市場是契約經濟這樣一個最基本的和最重要的這樣一個特征。在這個里面，游戲規(guī)則的規(guī)范化，就使這個行業(yè)的利潤越來越走向平均化，那么房價的合理性就可以克服其他因素造成的不穩(wěn)定性。比方說我們拿一塊地，我拿這塊地很便宜，但是你拿這塊地很貴，那么你計算成本的時候肯定是按照很貴的成本來計算房價，但是我拿得很便宜，我就拿很便宜的成本來計算房價。但是這個房價并不是完全從消費者所謂的一種轉移，它往往是權錢交易當中的一些獲取的非法利益。比如說這個地本來是5千萬拿到手，實際上它是通過關系的游戲獲得的不正常的利潤。所以831以后，像土地招、拍、掛都很透明了，大家按照資本來說話，那么游戲規(guī)則開始統(tǒng)一。
所以我覺得房地產我個人認為，我們現(xiàn)在發(fā)展的大的態(tài)勢沒有變化，需求兩旺依然是我們這幾年基本的態(tài)勢狀態(tài)，這個狀態(tài)和我們房地產一開始的發(fā)展正常趨勢是一樣的。在以前不成熟的狀態(tài)之中，表現(xiàn)出來的不均衡，我認為今天不應該用拐點來形容它，我認為是一個新的起點。在這樣的市場里，不僅可以保證我們市場繼續(xù)良性的向上發(fā)展，而且也可以使我們的消費者包括投資者，都可以獲得一個穩(wěn)定的利益。對發(fā)展商也是一樣，發(fā)展商你利用關系獲得超額利潤，那么今天你沒有這些投資風險，所以也沒有這些投資利潤的時候，那么利益上并沒有受到損害，我認為跟以前相比是差不多，因為以前獲取暴利的地產商，也是少數(shù)，并不是多數(shù)。所以我覺得如果從這點來看我覺得我們整個房地產發(fā)展的大的態(tài)勢和趨勢并沒有改變。但是游戲規(guī)則在改變，從一些不正常的狀態(tài)向有序的狀態(tài)改變，所以我認為中國房地產正在進入一個新的起點。
【主持人】：剛才張總換了一個詞，他說的不是拐點，而是說是一個起點。那么鐘老師，拐點一定是從好的拐向不好的地方嗎？也可以從不好的地方拐向好的地方，剛才鐘老師說的，拐點有三個標志，第一個今年的房價并非向去年一樣還會上揚，第二個利潤會攤薄，第三，將來未來的企業(yè)競爭會有大部分企業(yè)，甚至鐘老師給出一個絕對數(shù)，叫90％的企業(yè)會死掉，最后只留下10％，那么先讓鐘老師來解釋這個拐點是怎么樣一個概念？
【鐘偉】：第一個，您覺得就中國的房價來講，今后幾年能不能重復某些城市一樣的每年20％，20％以上的漲幅，有可能嗎？還是回到正常的5、6的均衡數(shù)？
【張寶全】：我覺得剛才鐘教授問的問題這個前提虛假，他說中國房地產市場能不能像某些城市一樣的很大的漲幅，你把中國整體市場和一個城市來比，這肯定是錯誤的。我覺得中國房地產市場不妨你們去看，從99年一直到現(xiàn)在，中國房地產市場的房價就是穩(wěn)中略升，這個態(tài)勢不僅這么幾年是持續(xù)下來，而且我認為以后也不會改變，最起碼還會持續(xù)5－8年，是不會有太大問題的。就是由于中國宏觀經濟發(fā)展的強勁，在我們的經濟增長幅度比較大，比較快的時候，我們的物價指數(shù)通常也是在增長。房地產是和其他產業(yè)聯(lián)系最密切的一個產業(yè)，所以他一定是跟著宏觀經濟來走的，這一點不會被改變，如果被改變，這說明我們中國經濟結構可能有很嚴重的問題。
第二點，中國的房價增長，比如前年，大家認為房價增長很高，我認為大家沒有很好的分析。包括2005年上半年，為什么現(xiàn)在趨于穩(wěn)定。2004年中國房價如果增長接近20％的話很重要的原因不是房價在漲，而是中國政策的改變，是從毛坯房到精裝修房的交付，這個政策在2004年是最大的體現(xiàn)。我們2004年以前我們住房的交付70％以上是毛坯房的交付，那么到2004年的時候由于國家政策規(guī)定，必須交付精裝修房，所以2004年開始我們精裝修房的交房率已經達到了60％以上，而毛坯房交房已經下降到30％－40％的狀態(tài)。
我認為它也就是漲大約7－8％，不會超過10％左右，所以這個房價增長實際上沒有太大的變化。我們如果從這個角度來看待問題，或者科學的分析我們的房價，單純的從一個產品交付的標準如何，把平均價格的相加來認定我們房價的上漲，這個前提是不正確的。我們科學的評定房價，比如在北京，CBD，CBD的精裝修房，去年什么價，今年什么價。我們取十個，到二十個盤，然后加起來除以它，而不能把北京所有的房都加起來。這個會被誤認為市場房價增長的一個變化。這個推論一定是錯誤的。所以我并不認為中國房價漲得很高，現(xiàn)在開始就漲得很低了。我認為中國房價從2000年以后基本上屬于穩(wěn)中有升的狀態(tài)。上海正在成為亞洲的經濟中心城市，它的消費需求發(fā)生了變化，世界500強已經把上海作為基本要考慮的消費，那么它必定會給市場帶來新的供應。那么從以前最早的上海轉到日本的東京，再轉到香港，現(xiàn)在東京和香港的房價來看，上海的房價確實是非常非常低。所以上海這個城市經濟地位改變的過程中，引發(fā)的供需關系的緊張，這種緊張造成的房價突變，這是個別的現(xiàn)象。所以我認為上海不代表中國總體房價變化的可考慮的一個點。
【鐘偉】：我做一下解釋。您其實是認為06年之后房價的增長是平穩(wěn)的甚至認為如果考慮到精裝修的因素，過去幾年的房價增長也并沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)看上去那么可怕，也是平穩(wěn)的。過去四年考慮精裝修因素，交付房屋是精裝修的，加這個因素之后，03年，04年，按照國家統(tǒng)計局的數(shù)字，在十幾個城市都出現(xiàn)10％幾的漲幅，這個因素導致成本上升，交付的東西不一樣了。我原來給你的是射線管的電視，現(xiàn)在給你平板的電視，當然這個價格要漲了。但是這個精裝修的標準是什么，現(xiàn)在并沒有給開發(fā)商整個的建筑成本帶來真正的上升，所以即便考慮到精裝修的變化，也不至于能夠解釋過去幾年房價百分之十幾的增長，就考慮這個因素也不能避免說房價增長過快。
【張寶全】：我反對。盡管四白落地，我們感覺成本增加不會太高。我們感覺它影響不是很大，實際上影響很大，北京的土建成本一平米才1千多塊錢，但是北京的精裝修，平均每平米都在1千5以上，到2千，那么1萬塊錢一平米的房就是15％，所以精裝修不管是四白落地，因為在不同的市場，跟不同的房價之間的關系肯定是有關系的。而且這個構成基本上在15％這個造價的比例，我個人認為它是比較客觀，也是比較現(xiàn)實的。并不是說因為鐘教授說的因為你四白落地花不了多少錢，所以你跟北京的供房相比就沒什么變化，但是實際情況上北京的四白落地也是特別少，所以不管你精裝修的標準如何，在我們房價當中占15％比例，我個人認為是比較客觀的比例數(shù)字，而不是不客觀的比例數(shù)字。
【主持人】：剛才張總說上海，我覺得說到上海的房價，因為在2005年的時候上海是一個非常特殊的城市，是中國最受關注的城市，有一句話叫全國的城市都看上海，因為上海的漲幅很高，但是剛才張總總結說，上海的波動不代表全國，那么就是說還是有拐點，我們可以把這個拐點說成其他行業(yè)的拐點？
【張寶全】：上海我們可以用拐點來表達，因為它整個發(fā)展的趨勢發(fā)生很大的變化，上海的房地產存在拐點，中國的房地產并不存在拐點。
【鐘偉】：任何一個地方房地產價格不正常的上漲，本地的開發(fā)商都會找出一些具有本地特色的理由。比如北京政治中心，深圳靠近香港等等，這些因素都不足以解釋房價為什么如此快速的上漲。包括您剛才講的四白落地，如果做到這一點，就要求開發(fā)商多支付15％的利潤，我希望在焦點房地產網做一個調查，你是愿意房價漲20％拿裝修房，還是愿意增加房價要一個精裝修房。我想問一個私人問題？2000年的時候您的個人資產有多少？
【張寶全】：這個我還不太清楚。
【鐘偉】：在過去差不多五年的時間，差不多五年當中，優(yōu)秀的開發(fā)商從一個億的身價跳到了100億，五年能做多少項目呢？一個項目從拿地到享受可能至少要拉兩年，就算五年做五個項目，那么做了五個項目就能夠使得自己的凈資產增值100倍，無論如何都是一個暴利行業(yè)。只要大家可以準入到這個行業(yè)里面去，那么這個利潤就會攤薄，包括做電器的也可以做房地產。所以我覺得暴利的存在幾乎上是一個公認的事實。另外這種暴利的存在，并不是通過地面建筑和后期管理來實現(xiàn)的，而是通過在拿地的環(huán)節(jié)就實現(xiàn)的。如果說這是以前不是現(xiàn)在，所以這才是一個拐點。開發(fā)商為什么能夠掙大錢呢？他拿了兩頭錢，一個是消費者的，另外更重要的一塊，是拿農民的錢，本質土地招、拍、掛，農民是應該得到實惠的，但是現(xiàn)在他們沒有得到實惠。那么現(xiàn)在831以后，這種情況不復存在了。2006年要繼續(xù)獲得06年以前的高回報，那是不現(xiàn)實的。當然了這可能有您的電影人的情節(jié)存在，那么以后您的主營業(yè)務還是房地產嗎？還是電影娛樂呢？
【張寶全】：鐘先生講的話都是現(xiàn)實。如果鐘先生是一個普通老百姓的話，我覺得他這番話是非常有水平的。那么作為一個經濟學家來講的話，我認為這樣的表述不一定就是最好的。為什么呢？中國房地產企業(yè)，或者中國房地產開發(fā)商為什么在這幾年發(fā)展這么快，這是歷史原因造成的。我們計劃經濟下，房地產開發(fā)基本不存在，我們當時是把房屋經濟作為一個生活資料來配給給我們，所以這是使我們的市場需求一直處于壓抑狀態(tài)，但并不是說市場需求沒有。當中國改革開放以后，房地產市場開始形成的時候，它用了十年時間來完成，中國房地產市場五十年，六十年的活兒，他可能獲取了五十年，六十年的效益等等。由于中國以前的市場不規(guī)范，或者市場不存在，包括歷史上的欠的帳很多，那么為什么中國房地產市場為什么一下子變這么多人出來，為什么激發(fā)得很快，因為它需求量大，賣得也多。我們把四十年的東西，在十年到十五年里面釋放出來，完成出去，這是中國房地產的一個機遇。正由于這個高速發(fā)展給我們帶來了很多不規(guī)范，也帶來了很多不正常的現(xiàn)象，比如高額利潤，因為需求多，那么賣方就可以對高額利潤可以有非分要求，或者超常的要求。隨著這種需求的釋放，包括市場制度在逐步的健全，也包括市場在逐步的成熟，他在向正常狀態(tài)走的時候，中國房地產發(fā)展趨勢并沒有改變。
另外一點利潤一定要和風險相結合。有多少利潤就有多少風險，如果你光有利潤，沒有風險，那么不管你利潤再低，都是暴利。比如海南，海南以前房地產一幫人花了100萬，買了一塊地，好幾個月之后就賣了好幾千萬，他為了追求海南地產泡沫的極大利潤的時候，他也付出了非常巨大的代價。我們的風險如果是10％，利潤20％，這就是你可以穩(wěn)定性的有10％的利潤存在。所以在今天當市場規(guī)范，房地產開發(fā)風險降低的時候，那么它的利潤，他自己心理計算利潤的時候，他自己也會降低。并不是他非要追求高利潤。那么在操作的過程當中，他如果克服了不可預見的風險，那么這些風險就變成利潤。那么在經濟市場正�；艘院螅巡豢深A見的費用降得很低了，因為不可預見的風險已經降得很低了。
一個市場正�；臉酥揪褪欠�(wěn)定，就是不會有大起大落，也不會有暴利，也不會有大的風險。我們不能把房地產正�；内厔菘闯梢粋�不好的拐點。而應該看成一個新的起點。
【主持人】：剛才張總說了，其實行業(yè)在利潤當中有很多因為不規(guī)范當中透支了以后的利潤，我覺得張總現(xiàn)在從2005年企業(yè)轉型一部分的資金投入到EVD當中，是不是也可以作為一個注解，就是房地產行業(yè)在走向均利，因為我們看到很多外行在涌進房地產行業(yè)，而您是一個房地產企業(yè)做到其他行業(yè)？
【張寶全】：企業(yè)發(fā)展最重要是戰(zhàn)略，究竟什么戰(zhàn)略叫好，什么叫壞，我認為對于一個企業(yè)的戰(zhàn)略選擇只要合適，合適你什么，合適你的人，合適你企業(yè)的文化，為什么我們從房地產開始選擇中國的數(shù)字電影，現(xiàn)在EVD。我在部隊當兵是放電影的，學無線電的，我學的專業(yè)是北京電影學院導演專業(yè)，我不僅當過導演、編劇，作詞作曲，我還當過制片主任�？梢哉f從電影到藝術到房地產市場，我認為我是中國第一人，當我有這樣的長處，今天中國的電影業(yè)給了我這樣一個機會，我為什么不去做呢？我當時做地產也非常簡單，我當了導演，當了編劇，當制片人，我也活不下去，如果能夠活下去，我相信中國地產就沒有張寶全。現(xiàn)在中國電影數(shù)字技術的進步與發(fā)展，也給了我們今天啟動電影工業(yè)和電影產業(yè)的一個機會，這個機會對于我個人來講非常有意義，而對于我們集團來講也是非常有意義。這些都是我們的長處。所以我想，當然房地產我們依然會堅持到底。但是中國房地產高速增長，它高速增長就是從一個不正常向正常轉換，這里面其實有一個轉型。
去年的新增房占70％，存量房占了30％，我相信中國房地產市場在繼續(xù)保持總量增長的過程之中，存量房的交易在繼續(xù)擴大，我對新增房感興趣，因為它含有的商品性和文化性，包括作品的藝術性，我依然有這種情緒所在，而且會把這種地產文化的結合變成商品的力量。所以我會堅守在中國的一手房市場，我不會進入二手房市場，因為二手房市場不能把我的興趣愛好和智慧變成一種商業(yè)力量。但是電影可以。所以這是我們集團在2000年就制定出來的發(fā)展戰(zhàn)略。
【主持人】：在我們今天這個狹小的空間里，我們辯論得非常激烈。鐘老師剛才已經拋出了第二個很尖銳的問題，就是有關行業(yè)的利潤，也被張總破解了，還有第三個問題，就是今后企業(yè)會不會有大部分死掉？
【鐘偉】：關于房地產行業(yè)的暴利，張總我就說06年以前可能是比較暴利，房地產商按照樊鋼的話，中國最幸運的這撥商人。其實我并不認為張總的話對我進行了反駁，他說為什么06年以前掙錢多了，我們把這個房子蓋起來了，消費者把這個錢塞給我們，我們不要不行啊，而且以前我們是靠關系較量，第三正是因為它是關系型的市場，是因為是一個賣方市場，因此我們面臨各種各樣不一樣的風險，而這些風險我必須花一筆錢來備著，萬一弄不好就血本無歸了。那么在06年以后，您是不是同意他會進入一個超常的狀態(tài)？是不是會進入一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，那就是張總說的是新的起點，在這兒叫做拐點。第三個，關于開發(fā)商的死亡問題，開發(fā)商我們看到特別奇怪的一點，注冊資金分幾類，一千萬一等，五百萬一等，但是現(xiàn)在很多房地產開發(fā)商，他不是項目公司，他沒有做過任何一個項目，這些開發(fā)商他今后還想干什么呢？而且外資也進來了，在相對規(guī)范的市場當中，他的競爭實力可能有一定的優(yōu)勢，06年又是入世的關鍵一年，所以沒有做過項目的開發(fā)商被淘汰出局，那么外資進來跟本土開發(fā)商同臺競技，都會導致一個洗牌的過程。我們現(xiàn)在大概有38000多家開發(fā)商，短短幾年房地產開發(fā)商增加了20倍，因此今后幾年，隨著行業(yè)競爭的激烈，利潤的攤薄，90％的開發(fā)商，在今后幾年，從我的角度看，的確會陸續(xù)死亡。
【張寶全】：我依然不同意這樣的觀點，這還是一個行而上的解釋。比如99年的時候，我們去北京的時候注冊的房地產公司有6千家公司，但是如果認為北京有6千家房地產公司這是錯的，因為北京在操作項目的大概就只有幾個，看起來好象是一個很好的行業(yè)想進入，注冊也進入了，但是我認為他并不是開發(fā)商。我認為他如果取得了土地來操作，這才叫開發(fā)商。全國有6萬的開發(fā)商，我估計全國能有幾千到1萬個就不錯了。第二個小就是小，中就是中，他不能被改變，不是這樣的，其實我們很多中小開發(fā)商，都已經小小為中，小大為大，都已經通過兼并、合作這樣的方式使自己迅速的用一種資源的整合，把自己化零為整，來發(fā)展一些變化。難道我們看見過哪家房地產公司破產了嗎？哪個地產商跳樓了嗎？并沒有。所以我們以資本為主體，企業(yè)慢慢變大的過程當中，中小發(fā)展的選擇就是死亡，不是這個概念。另外外資的介入，又使現(xiàn)在中資發(fā)生極大的壓力，這也對。其實外資在中國發(fā)展史上面，一直都是存在的。現(xiàn)在變成資本游戲以后，可能境外的一些基金，包括一些大型資本，現(xiàn)在想進入中國市場，當這些東西進入的時候，我認為并不是說對本土地產商的一種沖擊，我依然認為它是一種資源整合的優(yōu)勢。在這個過程當中，地產商一定不是一個獨立的概念，它的適應能力很強，它也會改變。
我覺得通過這樣的改變和資源的整合，使我們的發(fā)展商力量是更加強大，而不是更加弱小。我們應當用發(fā)展商在經歷市場中，它的整個操作包括銷售等等環(huán)節(jié)運營過程中是否健康與良性來表達發(fā)展商的生存狀態(tài)。
【鐘偉】：張總解釋的開發(fā)商隊伍的問題，可以形象的概括為兩句話，第一雖然現(xiàn)在幾萬家開發(fā)商，但是這些開發(fā)商當中，或者是有李逵，但是百分之90％都是李鬼，或者那些白馬都不是馬。第二個關于外資進入，以前關系型市場，外資進入的優(yōu)勢，張總也不同意，本土開發(fā)商也有優(yōu)勢。這有意味著，外資是狼，但我們也不是羊，或者我們本來就是狼，外資進來不過也是狼而已。這種就是表明了與狼共舞的一種心態(tài)，當然這種心態(tài)是可取的，隨著以后市場的發(fā)展我們可以看到這些李鬼，包括新進來的惡狼都會使得中國的開發(fā)商經歷一撥腥風血雨的暴雨過程。
【張寶全】：我覺得中國房地產正在經歷供需制度的穩(wěn)定，在不穩(wěn)定的情況之下，這個市場并不一定對一個好的企業(yè)就有一個好的回報，但是在一個正常的市場，一個好的企業(yè)一定會獲得好的發(fā)展和好的回報，所以我認為像這樣的地產商，我們對未來中國房地產市場，還是非常有前景，有動力，這個動力在哪里，就是在于中國的城市化。中國城市化從現(xiàn)在來看我們的步伐還很慢，還有很長路要走，還有很多的任務要做，這些任務其實都是我們發(fā)展商或者中國地產發(fā)展的機會。所以我想同時在資本游戲過程中，對以后而言真正好的發(fā)展商，是一定會有非常好的發(fā)展前景。
【鐘偉】：在過去幾年，中國的房地產市場的確經歷了一撥波瀾壯闊的快速擴張過程，也使我們只能夠站在這個精采的房地產行業(yè)之外望洋興嘆，因為房價太高了，今后幾年我希望我們焦點房地產網的聽眾們，也希望我自己在內，能夠付出你所付，買到自己喜歡的那套房子。
【主持人】：這可能也是很多購房人的心聲，在2006年買到自己滿意的房子。在2006年的開端，我們做了一個非常有意義，也很特殊的一個話題，我們的地點也非常特殊，是在國航的公務機上，還是在萬米的高空上，我們現(xiàn)在是10058米，我們也是在這樣一個封閉的空間里做了一次腦力激蕩。我們今天的話題是房地產是否走到了一個拐點，不管是經濟學家眼中的拐點，還是企業(yè)眼中的起點，在2006年房地產市場依然會迎來更多的管制和市場規(guī)范的整合。那也會迎來更多的洗禮，我想我們今天PK的話題一定會給今年房地產市場留下印記，我真的覺得是非常激動的一次節(jié)目。那么因為時間的關系，焦點PK臺第八期就進行到這兒。
