北京市建委正在考慮向市場供應(yīng)“限價(jià)商品房”。如果一切順利，這項(xiàng)政策在2006年上半年有望實(shí)現(xiàn)，北京將成為全國第一個施行此類政策的特大型城市。顯然，北京市政府希望通過此項(xiàng)政策，緩解供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾帶來的房價(jià)控漲壓力，同時解決中低收入者的住房保障問題。
北京市建委的做法與建設(shè)部的精神一脈相承。在20
06年全國建設(shè)工作會議上，健全城鎮(zhèn)居民住房保障體系被明確為建設(shè)部在“十一五”期間的主要工作之一，而類似“限價(jià)商品房”的措施，究竟將對市場層面產(chǎn)生何種影響，將完全取決于地方政府的執(zhí)行力度。
限價(jià)商品房登場
面對逐步凸顯的高檔房供應(yīng)過多的結(jié)構(gòu)矛盾，業(yè)界都已預(yù)料到北京市政府今年會在商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上“發(fā)力”。但超出業(yè)界預(yù)料的是，帶有明顯行政手段色彩的“限價(jià)商品房”竟如此之快地來到北京。1月8日，北京市建委副主任苗樂如明確告訴記者，建委正在考慮供應(yīng)“限價(jià)商品房”。
這項(xiàng)政策并不是北京首創(chuàng)。2005年，杭州、青島等房價(jià)“過熱”的二線城市都采用過類似的措施。2005年5月，青島市政府推出3個“限價(jià)商品房”樓盤，分別限價(jià)5800元／平方米、3900元/平方米和3800元/平方米。
當(dāng)時，青島市政府有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，購買限價(jià)商品房同樣需要許可證，要求購買者具備青島市內(nèi)四區(qū)常住戶口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、沒有住房或住房面積未達(dá)到政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的家庭或單身者。
這樣的條件略松于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房的購買標(biāo)準(zhǔn)。因此，青島市政府更樂于將這次調(diào)整看做是將原有經(jīng)濟(jì)適用房“一分為二”，將中等收入群體與低收入群體分離，解決供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾、完善住房保障體系的有效手段。
北京市建委正在考慮的“限價(jià)商品房”與“青島模式”基本相同。“政府將通過土地招投標(biāo)的方式來為項(xiàng)目做出最高限價(jià)�！泵鐦啡缯f。這也就意味著，在土地招標(biāo)出讓的過程中，日后售價(jià)將成為一項(xiàng)重要的指標(biāo)，只有服從政府提出的售價(jià)限制，才有中標(biāo)的可能。
苗樂如表示，最終將價(jià)格限制在什么樣的水平，將根據(jù)執(zhí)行時的市場情況綜合考慮。
記者了解到，2006年4月底，北京市國土資源局、建委、發(fā)改委、規(guī)劃委將共同召開協(xié)調(diào)會議，在協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)計(jì)劃的同時，共同就限價(jià)商品房的具體技術(shù)手段和細(xì)節(jié)進(jìn)行會商。最終確定供應(yīng)規(guī)模、手段、價(jià)格、位置等關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。苗樂如告訴記者，“限價(jià)商品房”不是建委可以獨(dú)立決策的，需要其他主管部門的“共同協(xié)調(diào)工作”。
目前，相關(guān)的配套支持政策正在緊張的制定當(dāng)中。知情人士告訴記者，對于“限價(jià)商品房”的中標(biāo)開發(fā)商，將在信貸審批方面給予優(yōu)先支持，同時，有關(guān)主管部門將在土地出讓金方面給予相應(yīng)優(yōu)惠，而其他的配套優(yōu)惠政策也將陸續(xù)出臺。當(dāng)然，一系列政策優(yōu)惠的前提條件是，開發(fā)商必須遵守政府設(shè)定的最高限價(jià)。
北京市政府的壓力
在2005年度北京市建委的市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)當(dāng)中，一組數(shù)字對比顯得十分敏感。2005年全年，北京市5000元/平方米以下的中低檔商品房期房與現(xiàn)房的供應(yīng)量較2004年分別下降24.8%和33.8%，記者了解到，正是這組數(shù)字最終讓建委想到了“限價(jià)商品房”。
顯然，這將帶來兩方面的問題：一是全年房價(jià)的控漲壓力，二是中低收入者的住房保障。根據(jù)記者掌握的情況，刨除200多萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)，北京市2005年全年商品房房價(jià)漲幅為19.89%，險(xiǎn)些達(dá)到“敏感線”20%。而當(dāng)年5月前后的漲幅一度達(dá)到29%，就連苗樂如也承認(rèn)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)領(lǐng)域存在的問題，使房價(jià)控漲的任務(wù)面臨很大的壓力。
“主要是開發(fā)商產(chǎn)品供應(yīng)的問題，今年要解決這個問題，進(jìn)行供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是必須的，我們正在考慮通過推出限價(jià)商品房來解決這一問題�！泵鐦啡缯f。建委方面冀望通過供應(yīng)限價(jià)商品房增大中低價(jià)位商品房的供應(yīng)量，從而緩解結(jié)構(gòu)矛盾為房價(jià)控漲帶來的壓力。
不僅如此，由于長期以來經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)并不能覆蓋所有的中低收入群體，中低檔商品房實(shí)際長期分擔(dān)著部分住房保障體系的職能。因此，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的高檔化傾向無疑也將對中低收入者的住房保障構(gòu)成“實(shí)質(zhì)威脅”，而這顯然是關(guān)乎社會全局穩(wěn)定的政治命題。
因此，建設(shè)部部長汪光燾在2006年全國建設(shè)工作會議上明確表示，健全城鎮(zhèn)居民住房保障體系，解決中低收入者的安居問題，是建設(shè)系統(tǒng)在“十一五”期間的主要任務(wù)之一。不過，這一任務(wù)的壓力甚大。
“我們測算，中國5.4億城鎮(zhèn)居民當(dāng)中約有1.2億人需要依靠住房保障體系解決居住問題，而這相當(dāng)于兩個法國的人口。”建設(shè)部政研中心的一位權(quán)威專家說。顯然，住房保障體系完全覆蓋如此巨大的中低收入群體，還需要漫長的時間。而在這個完善的過程中，限價(jià)商品房或許是最好的選擇，這也是北京市出臺這項(xiàng)政策的另一大原因所在。
市場影響有待觀察
“我們推出的限價(jià)商品房取得的效果應(yīng)該是不錯的�！卑肽曛螅晃磺鄭u市政府有關(guān)負(fù)責(zé)人如此評價(jià)當(dāng)時推出的三個“限價(jià)商品房”樓盤。不過，這位政府官員也承認(rèn)，限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房一樣存在供應(yīng)不足的問題。
記者了解到，2005年底，青島市政府再次調(diào)撥10塊土地用于限價(jià)商品房的建設(shè)，土地總量達(dá)到100畝，價(jià)格將限制在4000元/平方米以下。而2006年青島市在這方面的力度將繼續(xù)加強(qiáng)，但即便如此，限價(jià)商品房仍然處在供不應(yīng)求的狀態(tài)之下。
盡管如此，限價(jià)商品房的政策方向并沒有錯。如果能夠充分供應(yīng)，還是能夠達(dá)到減輕剛性需求推動房價(jià)快速上漲的壓力。
偉業(yè)顧問董事總經(jīng)理?xiàng)钽J(rèn)為，北京商品房市場始終面臨價(jià)格控漲壓力的原因在于中低收入者的購房需求沒能有效分流到相應(yīng)的保障領(lǐng)域，而供應(yīng)作為“半保障體系”的限價(jià)商品房恰恰可以分流這些需求，從而使商品房領(lǐng)域的需求下降，最終達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)漲幅的目的。
不過，最終形成上述效應(yīng)需要兩個前提，一是保證供應(yīng)量的充足，二是保證購買者確實(shí)是中低收入者，而這將完全取決于地方政府的資源調(diào)配能力和監(jiān)管力度。
“究竟推出多少限價(jià)商品房是合適的，地方政府要根據(jù)自身的情況確定�！苯ㄔO(shè)部一位官員對記者表示，“總體的原則是，既要保證中低收入者居住問題得到解決，也不要影響當(dāng)?shù)氐纳唐贩渴袌鲋刃颉！边@位官員說。
一位不愿透露姓名的地產(chǎn)商表露了自己的擔(dān)心：“如果市政府大量推出‘限價(jià)商品房’，會使目前政府本來就不豐厚的土地儲備更多用于‘限價(jià)商品房’建設(shè)，導(dǎo)致進(jìn)一步的供地緊張，地產(chǎn)商拿地的成本可能又會抬高�！彼f。
記者從內(nèi)部了解到，目前，北京市建委還沒有準(zhǔn)備大規(guī)模地供應(yīng)此類“限價(jià)商品房”。比較現(xiàn)實(shí)的方案是類似于青島市，先推出2~3個樓盤試探市場反映，然后再根據(jù)當(dāng)年的市場總體情況，確定年度供應(yīng)的總量。大量占用開發(fā)用地的情況短期內(nèi)將不會出現(xiàn)。
責(zé)任編輯 劉楠
