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經(jīng)濟(jì)適用房搖號現(xiàn)場 |
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2005青島住交會現(xiàn)場 |
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土地拍賣會現(xiàn)場 |
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浮山后片區(qū)涌現(xiàn)出一批高品質(zhì)樓盤 |
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市房地產(chǎn)誠信聯(lián)盟揭牌儀
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2005青島房地產(chǎn)市場年終大盤點(diǎn)之事件篇焦點(diǎn)事件：管窺樓市年度表情
對于房地產(chǎn)市場來說，2005年是頗不平靜的一年；對于青島樓市來說，2005年是大事頻頻發(fā)生的一年。
今年，由于受到了一系列宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了“氣候變化期”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2005年是悲喜交加的一年，但也有人認(rèn)為2005年是一個秩序調(diào)整年。
因此，在這一個跌宕起伏的年份里，很多地產(chǎn)政策、地產(chǎn)事件成為業(yè)內(nèi)反復(fù)咀嚼的話題，構(gòu)成好新聞的素材。2005青島地產(chǎn)年度焦點(diǎn)事件回放，在管窺青島樓市年度主題表情的同時，也從不同角度反映出2005年的不同尋常，更折射出涌動在市場大潮中的某些令我們感動并記住的因素。年度大事之一
宏觀調(diào)控穩(wěn)樓市
【新聞回放】
2月3日，我市印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展若干問題的通知》（青政發(fā)〔2005〕2號），就強(qiáng)化政府宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管有關(guān)問題進(jìn)行了規(guī)范。
4月19日，市政府辦公廳《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》（青政發(fā)〔2005〕20號）印發(fā)，就我市穩(wěn)定住房價格工作進(jìn)行全面部署。
5月13日，市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定住房價格進(jìn)一步推進(jìn)住房保障體系建設(shè)的通知》（青政辦發(fā)〔2005〕24號），就進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制不合理住房需求，切實(shí)穩(wěn)定住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展有關(guān)問題進(jìn)行了規(guī)范。
【本刊點(diǎn)評】
隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的逐步實(shí)施，我市房地產(chǎn)市場運(yùn)行出現(xiàn)積極變化，價格上漲趨緩，投機(jī)炒作行為得到一定遏制，消費(fèi)者購房行為漸趨理性。
客觀上講，穩(wěn)定住房價格、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)、遏制投機(jī)需求作為這次房地產(chǎn)市場調(diào)控的三個關(guān)鍵點(diǎn)，在我市今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中取得了較好的成效。消除住房價格和房地產(chǎn)投資過快增長等不健康因素，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
通過調(diào)整，我市房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入一個供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的健康發(fā)展軌道。
年度大事之二
“6·1”新政顯威力
【新聞回放】
5月31日，我市出臺房地產(chǎn)稅收政策，規(guī)定2005年6月1日后，青島市個人轉(zhuǎn)讓其購買不足兩年的住房對外銷售的，必須全額征收營業(yè)稅，稅率為5.5％。個人轉(zhuǎn)讓其購買超過兩年（含兩年）、且符合本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房，免征營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn)讓其購買的非普通住房超過（含兩年）的，按其售房收入減去該房屋購置原價后的余額繳納營業(yè)稅。
我市對普通住房標(biāo)準(zhǔn)作出了明確規(guī)定。凡同時符合單套建筑面積在120平方米以下（含120平方米）、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）兩個條件的住房為普通住房。
【本刊點(diǎn)評】
其實(shí)，房地產(chǎn)新政的威力早在6月份之前就已開始發(fā)力。進(jìn)入5月份，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反映，商品房銷售量急劇減少，市場觀望氣氛濃厚，大眾心理預(yù)期普遍看跌。以至許多開發(fā)商認(rèn)為，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個較長時期的“熊市”。
二手房市場甚至一度“蕭條”，據(jù)不少中介機(jī)構(gòu)反映，六七月份二手房成交量非常之低，尤其是利潤豐厚的高檔次新房市場。
但是，房地產(chǎn)新政就這樣在業(yè)界的質(zhì)疑、焦慮甚至惶恐中逐漸為眾人所適應(yīng)。畢竟，“6·1”新政對于遏制投機(jī)、抑制投資、鼓勵自住起到了重要作用，使得市場在觀望中走向理性。
年度大事之三
兩次搖號更公正
【新聞回放】
3月10日，市建委、市發(fā)改委、市國土資源房管局、市規(guī)劃局、市物價局、市監(jiān)察局共同印發(fā)《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)管理辦法》（青建發(fā)〔2005〕14號），就經(jīng)濟(jì)適用住房招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行規(guī)范。
3月21日，我市經(jīng)濟(jì)適用房第一次公開搖號在李滄區(qū)虎山體育場舉行。此次514套經(jīng)濟(jì)適用房引得4146位購房者前來參加。本年度第二次搖號共推出682套經(jīng)濟(jì)適用住房，基準(zhǔn)價格從2893元／平方米至3656元／平方米不等。
11月30日，經(jīng)濟(jì)適用住房開工在建面積累計235.6萬平方米，竣工面積累計72.2萬平方米，提前完成了市政府確定的“開工在建230萬平方米、竣工70萬平方米”目標(biāo)任務(wù)。
【本刊點(diǎn)評】
本年度，經(jīng)濟(jì)適用房可圈可點(diǎn)之處很多。以公開搖號方式銷售經(jīng)濟(jì)適用住房就是我市的一次探索和創(chuàng)新�！敖�(jīng)濟(jì)適用住房公開搖號了”———一時之間，這件新鮮事兒成為街頭巷尾的熱門話題。
為保證公開銷售工作的公平、公正，有關(guān)部門制定了公開銷售程序，并嚴(yán)格在監(jiān)察部門和公證部門、購房市民代表聯(lián)合監(jiān)督下進(jìn)行，接受社會各界、廣大市民、新聞單位的監(jiān)督。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。這充分體現(xiàn)了市委、市政府對解決中低收入家庭住房困難問題的重視程度。“搖號”在社會各界引起強(qiáng)烈反響的同時，也得到廣大市民的擁護(hù)與稱贊，從中我們也看到主管部門保障中低收入家庭住房的決心與魄力。
年度大事之四
三大條例分量重
【新聞回放】
9月29日，《青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（修訂稿）通過山東省人大常委會備案，至此完成所有立法程序，將于2006年1月1日起正式實(shí)施。
11月25日，《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》獲山東省人大常委會批復(fù)，并將于2006年1月1日起正式實(shí)施。
【本刊點(diǎn)評】
《青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》確定了“就地補(bǔ)償為基準(zhǔn)”原則，貨幣補(bǔ)償以拆遷區(qū)域新建商品房價格結(jié)算補(bǔ)償金……毫無疑問，這一條例的實(shí)施，將使幾乎停滯拆遷工作重新啟動；《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》根據(jù)新的市場形勢，明確了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的細(xì)節(jié)，為島城房市健康發(fā)展定下了“鐵律”；《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》則明確了房屋銷售之后的有關(guān)事項(xiàng)，使得老百姓得到更多的實(shí)惠。從拆遷到建設(shè)再到物業(yè)管理，三大條例緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，有機(jī)統(tǒng)一。
主管部門轉(zhuǎn)變觀念、開拓創(chuàng)新的實(shí)際行動，既為市場制定了游戲規(guī)則，使企業(yè)在市場競爭中“有法可依”；又確實(shí)保證了老百姓的權(quán)益，贏得了市民的喝彩；更推動了一個重要行業(yè)的上中下游各個環(huán)節(jié)的發(fā)展。
年度大事之五
網(wǎng)上備案更透明
【新聞回放】
11月1日，我市網(wǎng)上售房制度正式啟動。商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記管理辦法對于網(wǎng)上售房的各方面做了具體規(guī)定，增加了商品房銷售的透明度。
日前，記者獲悉，商品房合同網(wǎng)上備案經(jīng)過升級改造完善后在市內(nèi)四區(qū)施行，效果良好，以后將逐步擴(kuò)大到五市三區(qū)；另外，明年二手房買賣租賃等業(yè)務(wù)也將全部“上網(wǎng)”。
【本刊點(diǎn)評】
作為一個透明市場的信息平臺，網(wǎng)上售房為完善市場秩序、公開銷售過程，推動青島房地產(chǎn)市場前進(jìn)了一大步。
雖然目前運(yùn)作并未完全達(dá)到預(yù)期效果，但畢竟已經(jīng)邁出了第一步，已經(jīng)有了一個好的開始。另外，本年與此類似的還有兩件事情值得一提：一是我市制定了新版《青島市商品房買賣同》，合同規(guī)定，三種情況開發(fā)商違約需做雙倍賠償，規(guī)劃變更需要業(yè)主同意；二是開始實(shí)施《青島市房屋買賣居間合同》和《青島市房屋租賃居間合同》，合同除設(shè)定了買賣雙方（租賃雙方、甲方乙方）外，還設(shè)定了居間人為第三方“丙方”，使中介公司在做居間業(yè)務(wù)時取得了“名分”，并明確規(guī)定了三方各自的權(quán)利與義務(wù)。
年度大事之六
土地市場多創(chuàng)新
【新聞回放】
4月17日，香港西路25號地塊被海信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以8550元／平方米收入囊中；
6月18日舉辦的土地出讓活動，是應(yīng)當(dāng)被載入青島土地出讓史冊的。不僅是因?yàn)樗》暾呓惶娴年P(guān)鍵期，更重要的是這是作為完成市政府提出的每年推出1000畝普通商品住房用地的開端，是我市首次推出普通商品住房用地。
10月17日，我市奧帆賽場3宗地塊面向海內(nèi)外掛牌出讓，規(guī)劃建筑面積分別為4.4856萬平方米、4.9855萬平方米、5.2349萬平方米，掛牌起始價分別為9040元／平方米、9130元／平方米、9360元／平方米。這次土地出讓創(chuàng)造了青島土地出讓史上的最高出讓起始總價13億元人民幣的紀(jì)錄。
【本刊點(diǎn)評】
三組數(shù)據(jù)的背后是我市土地市場不斷創(chuàng)新的身影。本年度土地市場不少事情值得用些筆墨。其中“限定房屋銷售價格”、“捆綁出讓”等新的出讓附加方式就是相關(guān)部門針對我市房產(chǎn)價格一直攀升、百姓住房難以滿足的狀況，經(jīng)過長期調(diào)研、考察，而開始實(shí)施的一種新的土地出讓形式。
普通商品住房是今年我市新的住房政策中新增加的一個層次，對完善住房供應(yīng)體系起到了重要作用。由此，我市住房供應(yīng)體系包含高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，充分保障老百姓住得起房子。
另外，今年對城中村的盤活有了很好的實(shí)踐。2005年，根據(jù)照顧村民利益，努力推進(jìn)市場化配置土地資源，提升舊村的綜合競爭力等盤活城中村所制定的原則，對埠西村進(jìn)行兼顧村民、政府、投資商三方利益的市場化運(yùn)作。埠西村的成功改造已經(jīng)成為我市城中村改造史上的一段佳話。
年度大事之七
兩大項(xiàng)目競破土
【新聞回放】
6月12日，麥島改造拆遷工作正式啟動。經(jīng)過80多個日夜的艱苦工作，整個麥島片2620戶被拆遷居民中，有2616戶在公告拆遷期限內(nèi)與麥島片舊村改造指揮部簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議。
三姜一灣舊村改造項(xiàng)目位于我市嶗山區(qū)南部沿海，北靠嶗山南向大海，東臨嶗山風(fēng)景區(qū)，西接嶗山區(qū)政府和石老人國家旅游度假區(qū)�？偯娣e2000余畝，規(guī)劃建筑面積100多萬平方米。拆遷工作涉及多個自然村，2000余戶，6000余人。
【本刊點(diǎn)評】
我市南部沿海逶迤秀麗的風(fēng)景線，被中外游客譽(yù)為“東方麗人項(xiàng)頸上的一條黃金項(xiàng)鏈”。麥島舊村改造項(xiàng)目、三姜一灣舊村改造項(xiàng)目則是這條黃金項(xiàng)鏈上鑲嵌的最璀璨的兩粒寶石。
麥島片改造拆遷的告捷、三姜一灣舊村改造項(xiàng)目開工，不僅為加快舊村改造、推進(jìn)城市化進(jìn)程、打造城市整體景觀、提升城市形象打開了局面、樹立了典范，同時也將意味著兩大項(xiàng)目改寫了我市南部樓市沒有大盤的歷史。
更重要的是，對在舊村改造中，政府與開發(fā)商和老百姓三者利益關(guān)系的協(xié)調(diào)處理，最終達(dá)到互動多贏的舊村改造工作模式奏響房地產(chǎn)市場的“和諧之曲”。不久的將來，一片嶄新的現(xiàn)代化社區(qū)、一處迷人的濱海城區(qū)景觀將呈現(xiàn)在城市的東部。
年度大事之八
高端樓盤頻亮相
【新聞回放】
對于市區(qū)南部的高端市場來說，2005年是極其關(guān)鍵的一年。市南、嶗山沿海一線高端樓盤頻頻亮相市場，海信·燕島國際、TOP·頤和國際、麗都國際1213、領(lǐng)世華府、恒基·新天地等樓盤價格隨著品質(zhì)持續(xù)走高，尤其是恒基·新天地項(xiàng)目創(chuàng)下我市樓盤單價的最高紀(jì)錄。短短半年，青島樓市就上演了一幕一幕高端樓盤的比拼大戲，并且價位更是日漸挑戰(zhàn)人們的想象空間。
【本刊點(diǎn)評】
客觀說，本年度高端市場的勢頭并不讓人吃驚。由于青島地理的特殊性，海景樓盤的稀缺性越發(fā)突出，另一方面樓盤品質(zhì)、開發(fā)理念不斷提升，再者，節(jié)能與環(huán)保技術(shù)以及精裝修的運(yùn)用，樓盤單價逐步走高也是必然。本年度單價在萬元以上的樓盤如雨后春筍般出現(xiàn)在我們視野，另外還有東海路9號等高端樓盤吸引了不少眼球。
但高端樓盤市場是否就是一路綠燈而未遭遇瓶頸？事實(shí)上，青島樓市的高端市場已經(jīng)呈現(xiàn)一種高處不勝寒的態(tài)勢。這一現(xiàn)象無疑給地產(chǎn)大鱷們帶出一個明確的市場訊號：青島地產(chǎn)高端市場的購買力有待觀察。高端樓盤營銷亮點(diǎn)撞車、項(xiàng)目定位雷同、銷售周期扎推等問題應(yīng)該引起市場的反思。
年度大事之九
熱點(diǎn)片區(qū)大比拼
【新聞回放】
2005年度，幾大熱點(diǎn)片區(qū)相繼崛起成為業(yè)界矚目的焦點(diǎn)。目前，活躍在各大區(qū)域市場的是那些日漸火熱的片區(qū)，例如浮山新區(qū)、惜福鎮(zhèn)片區(qū)、西海岸片區(qū)、東部沿海片區(qū)等。其實(shí)，熱點(diǎn)片區(qū)的大比拼才剛剛拉開序幕，明年，它們必定是整個市場的“明星”。
【本刊點(diǎn)評】
熱點(diǎn)片區(qū)的崛起合乎房地產(chǎn)競爭規(guī)則的游戲：炒熱片區(qū)，也就炒熱了樓盤；片區(qū)價格上去了，單盤價格自然水漲船高。而樓盤的價格與銷售速度正是每個發(fā)展商所渴望的。
從開發(fā)商的角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)�；�、片區(qū)化，有利于總體市政條件的形成和整體統(tǒng)一配套、統(tǒng)一規(guī)劃，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，節(jié)約開發(fā)成本。更有意思的是，一個開發(fā)商做廣告，其它樓盤跟著沾光。借他人之勢，銷自己產(chǎn)品，不亦樂乎。這就是相鄰相近帶來的區(qū)位效應(yīng)，也是片區(qū)競爭中體現(xiàn)出來的優(yōu)勢。未來房地產(chǎn)市場的競爭將是片區(qū)之間的競爭。片區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀好，開發(fā)商就受益；相反，每一個片區(qū)的成熟離不開這個片區(qū)上的開發(fā)商的共同努力。因此說房地產(chǎn)從個盤間的惡性競爭到協(xié)作發(fā)展的共贏模式，代表著更高層次的競爭水平。
隨著片區(qū)時代的來臨，必將催生新的操盤手法、推廣模式，給購房者提供新的居住模式。片區(qū)競爭已經(jīng)初露端倪，但在吸引市場眼球的同時也在拷問市場的承受力。2006年，幾大片區(qū)必將展開激勵的競爭，中原逐鹿，誰將勝出？讓我們拭目以待。
年度大事之十
兩大房展惹人眼
【新聞回放】
本年度，由市建設(shè)委員會、市國土資源和房屋管理局、市規(guī)劃局、青島日報報業(yè)集團(tuán)共同主辦的兩大房展遙相呼應(yīng)，為我市房地產(chǎn)市場搭建起交流溝通的平臺。4月21日開幕的青島春季房展、8月26日揭幕的青島住交會，已經(jīng)成為市民買房置業(yè)、樓盤積累客戶、企業(yè)展示形象的重要舞臺。
【本刊點(diǎn)評】
近些年來，隨著青島房地產(chǎn)市場的火爆，房展會作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的衍生物也就風(fēng)生水起，成為房地產(chǎn)業(yè)交易的最大平臺。幾年來，房展逐步細(xì)分，意味著展會經(jīng)濟(jì)已然從狹窄、大雜燴式的簡單粗放型房展，向著開放、專業(yè)、規(guī)范等更加靈活多變的形式演變。本報就曾主辦過現(xiàn)代生活展、東營房展、老年住宅房展……各種更細(xì)、專屬性更強(qiáng)的房展在今年的房展會中的比例明顯加大，甚至有的房展將藝術(shù)與人文糅進(jìn)傳統(tǒng)的房展中，打破了傳統(tǒng)意義上的房展經(jīng)濟(jì)。應(yīng)該說，鎖定不同置業(yè)人群的專屬性房展具有“小而精”的鮮明特點(diǎn)，將為買房者和開發(fā)商提供全方位、多渠道、服務(wù)性更強(qiáng)的房地產(chǎn)平臺。
年度大事之十一
誠信康居成風(fēng)向
【新聞回放】
7月17日，青島房地產(chǎn)企業(yè)誠信聯(lián)盟成立儀式暨捐資助學(xué)活動在“五四”廣場進(jìn)行。誠信聯(lián)盟向社會公開承諾，并倡議全市開發(fā)企業(yè)誠信經(jīng)營、鑄造品牌，同時主動捐資80萬元人民幣，幫助50名大學(xué)生、100名中學(xué)生、1000名小學(xué)生繼續(xù)完成學(xué)業(yè)。
12月5日、6日，第60次國家康居示范工程評審會在我市舉行，評審并通過了海爾·東城國際、盛世景園、集力景豪3個項(xiàng)目的住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)可行性研究報告及規(guī)劃建筑設(shè)計方案。一個城市3個項(xiàng)目同時通過國家康居示范工程評審，在全國是第一次。
【本刊點(diǎn)評】
隨著房地產(chǎn)市場的逐步成熟，誠信與品質(zhì)成為一種風(fēng)尚。因?yàn)樵诮?jīng)歷了市場的風(fēng)浪之后，越來越多的企業(yè)發(fā)現(xiàn)，惟有“講誠信、比品質(zhì)、重品牌”的實(shí)力企業(yè)才能在激烈的競爭中走得更遠(yuǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)誠信聯(lián)盟在社會各界引起了強(qiáng)烈反響，既得到了主管部門的肯定，也受到開發(fā)企業(yè)的歡迎，更為廣大市民所稱贊。自第一批加盟單位公布以來，不斷有開發(fā)企業(yè)提出申請，并以實(shí)際行動踐行聯(lián)盟公約，在行業(yè)內(nèi)形成了“重品牌、講誠信、比服務(wù)”的氛圍，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展起到了很好的推動作用。
建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化中心大力推行的康居示范工程是業(yè)界爭相關(guān)注的“金招牌”。申報材料涉及項(xiàng)目規(guī)劃、住宅套型、建筑裝修、智能化等170余項(xiàng)評審內(nèi)容，任何一處“短板”都會失分，足見康居示范工程的含金量之重。
當(dāng)誠信成為房地產(chǎn)市場的一種習(xí)慣，當(dāng)康居各界重視的一種風(fēng)尚———企業(yè)誠實(shí)守信，百姓安居樂業(yè)，何嘗不是一幅構(gòu)建和諧社會的縮影？
年度大事之十二
售后服務(wù)看細(xì)節(jié)
【新聞回放】
7月5日，市房地產(chǎn)開發(fā)管理局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商品房售后服務(wù)管理的通知》要求，今年7月底前凡是銷售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要設(shè)置售后服務(wù)機(jī)構(gòu)，同時要加強(qiáng)商品房售后服務(wù)管理。
10月25日，市房地產(chǎn)開發(fā)管理局召開《青島市商品住宅使用手冊》推廣懇談會。11月1日，我市啟動國內(nèi)首個《商品住宅使用手冊》。
【本刊點(diǎn)評】
近幾年來，商品房買賣合同糾紛訴訟案件也大都
集中在逾期交房違約賠償、面積縮水退賠、逾期辦證違約賠償?shù)确矫�。但是隨著房屋入住，很多隱性的問題，諸如質(zhì)量保證期限、售后服務(wù)等漸漸浮出水面，而這些問題卻給老百姓帶來了說不盡的煩惱。房屋售出之后的事情，以前關(guān)注的很少。
讓“商品房”真正成為一種商品，還原了商品房作為商品的屬性，將概念歸位于內(nèi)涵本身，真正體現(xiàn)了對消費(fèi)者作為購房者的尊重———已經(jīng)成為各界的呼聲。
本報記者劉海亮
責(zé)任編輯 劉楠
