2005年被喻為中國(guó)樓市的政策年：取消了房貸優(yōu)惠利率、國(guó)八條、七部委新政、征收營(yíng)業(yè)稅……一系列政策頻頻出臺(tái)，令人應(yīng)接不暇，政策浪潮席卷了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。調(diào)控力度之大、政策之多以及產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)出乎了大多數(shù)人的意料之外。綜觀省城以及全省整個(gè)樓市，由 瘋漲到低迷，由搶購(gòu)到雙方較勁博弈，2005年對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者來(lái)講，都是極不平凡的一年。

　　價(jià)格：由飆升到回落

　　2004年底，濟(jì)南、青島、日照等地的房?jī)r(jià)已成野馬脫韁之勢(shì)，一路瘋漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，日照在漲幅最高時(shí)達(dá)到20%以上。而在濟(jì)南、青島等地“一天一個(gè)房?jī)r(jià)”，排隊(duì)等號(hào)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，尤其是省城部分樓盤(pán)，不到一年時(shí)間單價(jià)就上漲1500多元，漲幅令人咋舌。

　　今年3月，央行率先行動(dòng)，宣布將不再對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)行優(yōu)惠利率。此后，國(guó)家的一系列調(diào)控政策接踵而至，房?jī)r(jià)瘋漲的態(tài)勢(shì)才慢慢降下來(lái)。數(shù)字顯示，今年前10個(gè)月濟(jì)南商品房銷(xiāo)售13407套，銷(xiāo)售面積186.02萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額54.56億元，銷(xiāo)售均價(jià)2933元/平方米，同比分別增長(zhǎng)18.1%、18.6%、28.1%和8.1%。但銷(xiāo)售均價(jià)的增幅卻在不斷回落，9月和10月連續(xù)兩個(gè)月房?jī)r(jià)增幅回落均超過(guò)10%。

　　省城許多樓盤(pán)銷(xiāo)售處門(mén)前冷落。不論是新推的樓盤(pán)，還是老盤(pán)續(xù)建項(xiàng)目，在定價(jià)上都是小心翼翼，用價(jià)格試探市場(chǎng)。部分項(xiàng)目采用招募會(huì)員的形式，一次性繳納幾十萬(wàn)元的會(huì)員，變相對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行優(yōu)惠。即便是在樓市最為看重的“金九銀十”的銷(xiāo)售旺季，也讓開(kāi)發(fā)商的苦苦期盼化為泡影。

　　市場(chǎng)：二級(jí)板塊裂變

　　在實(shí)行房產(chǎn)新政之前，山東的二手房市場(chǎng)依舊是不瘟不火，眾多小中介一片“太平盛世”，市場(chǎng)交易按部就班。然而，隨著一系列國(guó)家政策的出臺(tái)，特別是6月1日起征收營(yíng)業(yè)稅，二手房市場(chǎng)受到了前所未有的強(qiáng)烈沖擊。

　　為了爭(zhēng)搭“優(yōu)惠政策末班車(chē)”，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了蹦極現(xiàn)象。濟(jì)南市房管局有關(guān)人士回憶，那幾天到房管局辦理過(guò)戶手續(xù)的人排起了長(zhǎng)龍，到銀行辦理二手房按揭的人也比以前多出了許多，一時(shí)間二手房市場(chǎng)火爆異常。5月份僅省城二手房交易量就達(dá)到1990套，創(chuàng)出了二手房市場(chǎng)的歷史新高。而此后從6月1日到7月21日的51天里，由于房產(chǎn)稅收政策沒(méi)有出臺(tái)，濟(jì)南市二手住房個(gè)人之間的交易登記數(shù)據(jù)為零。

　　雖然這種尷尬的局面到了8月份有所好轉(zhuǎn)，但此后幾個(gè)月的交易量卻始終不容樂(lè)觀。各種附加合并計(jì)征共5.55%的營(yíng)業(yè)稅的確定，以及有關(guān)部門(mén)相繼公布了本地普通住房標(biāo)準(zhǔn)等配套政策，使得二手房市場(chǎng)回暖。但是與過(guò)去相比，市場(chǎng)交易量下滑幅度較大，整個(gè)行業(yè)處在一個(gè)低迷運(yùn)作的態(tài)勢(shì)。

　　不少中介公司因?yàn)榉吭吹膯?wèn)題以及本身的一些不規(guī)范操作，在新政的調(diào)控之下，紛紛關(guān)門(mén)大吉。

　　博弈：消費(fèi)者占上風(fēng)

　　在交易清淡、預(yù)期看跌的壓力下，上海、杭州等地的房?jī)r(jià)也開(kāi)始下行。但與這些城市形成鮮明對(duì)比的是，省城的房?jī)r(jià)仍在高位進(jìn)行波動(dòng)，但博弈氣氛卻貫穿始終。一邊是預(yù)期看跌的購(gòu)房者捂緊了自己的錢(qián)包；另一邊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“修正”價(jià)格，更有一些開(kāi)發(fā)商一再推遲新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)日期，于是買(mǎi)賣(mài)雙方上演了一場(chǎng)較為激烈的價(jià)格博弈心理戰(zhàn)。事實(shí)上，單從市場(chǎng)交易變化情況來(lái)看，消費(fèi)者顯然占了上風(fēng)。

　　中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，今年以來(lái)山東省住房消費(fèi)貸款增幅大幅下滑，一些銀行個(gè)人住房消費(fèi)貸款甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。據(jù)保守預(yù)測(cè)，今年山東全年住房消費(fèi)貸款增幅比去年大約少增80多萬(wàn)元。省統(tǒng)計(jì)局最新有關(guān)分析表明，11月份我省房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.3%，同比漲幅比上月回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。在商品房中，住宅類商品房?jī)r(jià)格上漲7.6%，同比漲幅比上月下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。二手房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.6%，同比漲幅比上月回落了1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　盡管房?jī)r(jià)增幅在下滑，但是價(jià)格依然堅(jiān)挺并成微漲之勢(shì)繼續(xù)上走。在開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)待沽和消費(fèi)者持幣觀望的博弈中，隨著各地市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，天平開(kāi)始向消費(fèi)者一方傾斜。

　　前景：更加看好

　　據(jù)介紹，今年以來(lái)，隨著國(guó)家一系列調(diào)控政策的實(shí)施，我省房地產(chǎn)雖然開(kāi)發(fā)資金趨緊，投資增速有所回落，但在旺盛的市場(chǎng)需求拉動(dòng)下，開(kāi)發(fā)投資仍保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資在全省固定資產(chǎn)投資中所占比例合適。最有說(shuō)服力的就是，到目前全省空置商品房面積不到300萬(wàn)平方米，整個(gè)山東房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較健康。

　　廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房在各地紛紛落地開(kāi)花，解決了部分有困難和收入較低家庭的住房需求。就拿省城來(lái)講，社會(huì)普遍關(guān)注的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目已經(jīng)相繼開(kāi)工建設(shè)，而且一大批普通商品房建設(shè)的規(guī)劃藍(lán)圖已經(jīng)出臺(tái)。

　　在最近舉行的“山東省住宅與房地產(chǎn)十年成就展暨首屆住宅產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)”新聞發(fā)布會(huì)上，省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)吳英用簡(jiǎn)練的語(yǔ)言回答了這個(gè)問(wèn)題：“回落不低迷，價(jià)漲無(wú)泡沫，總體較景氣�！保ㄓ浾吆聬�(ài)萍）

責(zé)任編輯：屠筱茵