2005年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有兩個(gè)最突出的特點(diǎn)：一，消費(fèi)者憤怒了，在討伐房地產(chǎn)暴利的同時(shí)，想方設(shè)法揭房?jī)r(jià)成本的老底，房產(chǎn)商的處境非常尷尬；二，房?jī)r(jià)雖然還在漲，但是漲幅回落了。

　　因?yàn)榀倽q的房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來(lái)危害，也激起消費(fèi)者的憤怒，中央和有關(guān)部門(mén)展開(kāi)了一系列的針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào) 控措施，消費(fèi)者和房產(chǎn)商形成你不買(mǎi)我也不降價(jià)的對(duì)峙局面，這種對(duì)峙一直持續(xù)到2005年年末。

　　展望2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)商紛紛預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)將從2006年或者2007年開(kāi)始，步入一個(gè)長(zhǎng)達(dá)5年的大熊市周期。

　　憤怒

　　2005年的第一把火和最后一把火，都是北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)燒的。

　　1月8日，任志強(qiáng)說(shuō)，“我堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)，不要讓所有的老百姓都買(mǎi)房子，因?yàn)槲覀儧](méi)有那么大的生產(chǎn)量。在供應(yīng)量很少的情況下，一定是先滿足最富的人�！�

　　11月19日，任志強(qiáng)又說(shuō)，“沒(méi)有巨大的利潤(rùn)支持，無(wú)法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的�！�

　　任志強(qiáng)的“先滿足富人論”和“房地產(chǎn)品牌暴利論”如同兩顆重磅炸彈，先后在年頭年尾炸響，如此的言論對(duì)消費(fèi)者形成強(qiáng)烈的刺激。

　　如果對(duì)2005年的房地產(chǎn)消費(fèi)者進(jìn)行一項(xiàng)情緒調(diào)查，可以肯定的是，彌漫在消費(fèi)者心中的最大的情緒，就是憤怒。憤怒的原因，當(dāng)然是高房?jī)r(jià)，以及高房?jī)r(jià)背后的暴利。

　　在這種憤怒的情緒引導(dǎo)下，整個(gè)2005年，與房地產(chǎn)有關(guān)的輿論，成一面倒的形勢(shì)，對(duì)高房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)暴利、部分房產(chǎn)商、房地產(chǎn)利益集團(tuán)展開(kāi)了大范圍、高強(qiáng)度、長(zhǎng)時(shí)間的大討伐、大批判，其反應(yīng)之迅速、觀點(diǎn)之鮮明、情緒之激越、語(yǔ)言之痛快淋漓、論證之言之鑿鑿，可稱(chēng)得上快意恩仇、蔚為大觀。

　　調(diào)控

　　來(lái)自中央和有關(guān)部門(mén)的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，是從2004年的“8·31大限”開(kāi)始的。

　　2004年8月31日之后，各地通行的土地協(xié)議出讓制度正式走入歷史。這對(duì)于那些依靠權(quán)錢(qián)交易、官商勾結(jié)取得廉價(jià)土地的房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，是一個(gè)致命的打擊。部分房產(chǎn)商正是利用這個(gè)機(jī)會(huì)，大肆宣揚(yáng)“8·31”之后土地價(jià)格將要上漲，房?jī)r(jià)也要上漲。在這樣的言論蠱惑下，消費(fèi)者蜂擁而至，直接導(dǎo)致了2004年年中開(kāi)始的房?jī)r(jià)的大幅度上揚(yáng)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年全年新建商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格上漲14.4%，其中商品住宅上漲15.2%，為1998年以來(lái)的最高漲幅。

　　進(jìn)入2005年，相關(guān)調(diào)控信號(hào)和措施接踵而來(lái)。

　　3月5日，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出，要采取措施“抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”。

　　3月17日，央行調(diào)整了商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，購(gòu)房者貸款成本提高。

　　3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。這份《通知》因?yàn)橛?條調(diào)控房?jī)r(jià)的意見(jiàn)，被業(yè)界稱(chēng)為“國(guó)八條”。

　　4月30日，建設(shè)部、發(fā)改委等7部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，這個(gè)意見(jiàn)因?yàn)橐灿?條，被業(yè)界稱(chēng)為七部八條，也叫新八條。

　　從“8·31大限”到提高房貸利率，再到國(guó)八條、七部八條，一系列調(diào)控措施既重且猛，瘋漲的房?jī)r(jià)終于開(kāi)始放慢腳步。疾風(fēng)暴雨中的房產(chǎn)商大倒苦水，有人對(duì)同行感嘆，冬天到了，大家抱在一起暖和些。

　　在這樣的情況下，有關(guān)部門(mén)發(fā)出信號(hào)，下半年不會(huì)再出臺(tái)新的調(diào)控措施。 　　

　　對(duì)峙

　　雖然消費(fèi)者憤怒聲討，雖然中央部門(mén)調(diào)控政策接二連三，但是，房產(chǎn)商并沒(méi)有像很多人想象的那樣，主動(dòng)降低房?jī)r(jià)，而是堅(jiān)守高房?jī)r(jià)，且不斷小幅度向上調(diào)價(jià)。消費(fèi)者則采取用腳投票的方式，拒絕購(gòu)買(mǎi)。對(duì)峙的局面因此形成。

　　這種對(duì)峙在2005年年中初步形成。之后，房產(chǎn)商開(kāi)始炒作“金九銀十”概念。在這之前，每年的9月10月都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)期，成交量會(huì)大幅度攀升。但是，2005年的“金九銀十”好景不再，房產(chǎn)商舉辦的各類(lèi)房展會(huì)，消費(fèi)者仍然是看得多、買(mǎi)的少。

　　眼看就要臨近年末，上海、武漢等地的房產(chǎn)商堅(jiān)持不住，開(kāi)始了或明或暗的降價(jià)動(dòng)作。這樣一種降價(jià)反而激起了已經(jīng)購(gòu)房者的不滿，引發(fā)了一股股退房風(fēng)波，成為2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)一道奇特的風(fēng)景。

　　直到12月，消費(fèi)者的持幣待購(gòu)心理，仍然在持續(xù)，買(mǎi)賣(mài)雙方的對(duì)峙局面，沒(méi)有打破。

　　這樣對(duì)峙的結(jié)果，是房地產(chǎn)空置率的持續(xù)上升。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，至今年11月末，全國(guó)商品房空置面積為1.14億平方米，同比增長(zhǎng)14.2%。其中，商品住宅空置面積為6316萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%。

　　展望

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度的商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格漲幅為12.5%，一至二季度為10.1%，而一至三季度則降至8.8%，前三季度房?jī)r(jià)的漲幅呈穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)。

　　雖然房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)步回落，但是，也有輿論認(rèn)為，即使是8.8%的漲幅，也是消費(fèi)者無(wú)法承受的。尤其是，現(xiàn)階段消費(fèi)者不但受困于高房?jī)r(jià)，還在醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等方面，面臨強(qiáng)大的財(cái)務(wù)壓力和精神壓力。

　　展望2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，兩種觀點(diǎn)針對(duì)相對(duì)。

　　房產(chǎn)商普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，有人甚至認(rèn)為2006年的房?jī)r(jià)將會(huì)上漲20%。有專(zhuān)家從進(jìn)出口貿(mào)易的角度，得出明年房地產(chǎn)市場(chǎng)將再現(xiàn)榮景，也有專(zhuān)家認(rèn)為明年將是鼓勵(lì)住宅消費(fèi)年。

　　在一片看漲的聲音中，也有專(zhuān)家作出了不同的判斷。知名專(zhuān)家許小年不久前撰文指出，中國(guó)樓市不久將步入大熊市，尤其是上海、杭州、南京、北京這些在過(guò)去幾年里持續(xù)狂熱的大中城市，房?jī)r(jià)將從明后年起明顯向下轉(zhuǎn)折，步入五年以上的大熊市。

　　許小年表示，之所以得出這樣的結(jié)論，是因?yàn)楫?dāng)大家都堅(jiān)信房?jī)r(jià)將上漲之后，需求方會(huì)狂熱地?fù)屬?gòu)房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商則會(huì)全力開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，這樣的狀況持續(xù)兩年后，居民的購(gòu)買(mǎi)力將大幅衰減，而開(kāi)發(fā)商供給的噴發(fā)卻要滯后兩年到三年，居民有限的購(gòu)買(mǎi)力將無(wú)法消化越來(lái)越大的供給量，大熊市因此產(chǎn)生。

　　在關(guān)于房?jī)r(jià)漲跌的爭(zhēng)論中，社科院專(zhuān)家易憲容的觀點(diǎn)，顯得更加中立和理性。他認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，一個(gè)真正繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該是一個(gè)完全平民化的市場(chǎng)，只有大多數(shù)民眾有能力進(jìn)入了，房地產(chǎn)業(yè)才能持續(xù)發(fā)展與繁榮。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，至少在目前，還不是一個(gè)大多數(shù)民眾有能力進(jìn)入的市場(chǎng)。

　　我們期待著這一天的早日到來(lái)。