“誰(shuí)買了你的房子？誰(shuí)住了你的房子？你為誰(shuí)建房子？”這些原本不受關(guān)注的問(wèn)題現(xiàn)在成了開(kāi)發(fā)商高度關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，使開(kāi)發(fā)商不得不改變一貫的“我行我素”的粗放產(chǎn)品策略，轉(zhuǎn)而注重市場(chǎng)細(xì)分；其中，青年人居這一被忽視的市場(chǎng)進(jìn)入更多開(kāi)發(fā)商視野。
“群分”成樓市營(yíng)銷新策
在不久前落幕的第七屆“中國(guó)住交會(huì)”上，東渡國(guó)際集團(tuán)推出的６０至８０平方米的小戶型設(shè)計(jì)受到青年人追捧。相中了６５平方米的兩居室戶型的陳先生喜出望外，“這已經(jīng)不知道是我第幾次跑房展會(huì)了，要買到一套價(jià)格實(shí)惠、功能齊全的小戶型房子做婚房，還真難！”
東渡集團(tuán)總裁李海林介紹，他們一直專注于為青年人開(kāi)發(fā)房型，通過(guò)改造各地的“爛尾樓”，已經(jīng)在南京、上海、蘇州、成都等地成功開(kāi)發(fā)了１０個(gè)面向青年人居住宅項(xiàng)目。
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業(yè)內(nèi)認(rèn)為，東渡的成功要訣在于從“大一統(tǒng)”的樓市蛋糕中，切出了“青年人居”這最適合自己的一塊，集中發(fā)力，做大做強(qiáng)。這在眼下的樓市形勢(shì)下，指明了一種“群分”的營(yíng)銷新策。
“過(guò)去穩(wěn)坐買方市場(chǎng)的房產(chǎn)商在產(chǎn)品組合上向來(lái)是‘胡子眉毛一把抓’、一味求大，”金豐易居的一位銷售代理說(shuō)，“如今樓市的供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，買方市場(chǎng)逐漸占據(jù)主導(dǎo)，房產(chǎn)商那種我行我素的市場(chǎng)策略應(yīng)該轉(zhuǎn)向！”他建議，在嚴(yán)峻的形勢(shì)下，房地產(chǎn)商在豐富營(yíng)銷手段的同時(shí)，更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)細(xì)分，從源頭上有針對(duì)性地對(duì)住房產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確定位，強(qiáng)調(diào)細(xì)分與“群分”，而“青年人居是一個(gè)數(shù)量龐大、潛力巨大的市場(chǎng)”。
青年人居，此地有銀不止“三百兩”
青年人居樓市的蛋糕到底有多大？據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)的總?cè)丝谥�，２５－３９周歲的青年人超過(guò)３億，占２０％以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，青年人的住房消費(fèi)撐起了半壁江山。以上海為例，這一年齡段人群的購(gòu)房量占個(gè)人購(gòu)房總量的６０％以上。而且，青年人購(gòu)房的主要目的是為了改善居住條件而非投資套利。
在消費(fèi)特點(diǎn)上，業(yè)內(nèi)人士分析，青年人有穩(wěn)定而可觀的收入但不算富裕，有強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望但又無(wú)力追求奢華，他們?cè)谧》肯M(fèi)上的特點(diǎn)是：要求住房結(jié)構(gòu)緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，在戶型上，偏愛(ài)６０至８０平方米左右的小戶型。
但是這種需求一直被忽略。據(jù)有關(guān)部門對(duì)全國(guó)３０個(gè)大城市可售商品住宅的調(diào)查，在其中１５個(gè)城市中，有５０％以上的房子面積在１２０平方米以上，最高的城市大戶型比重達(dá)７０％；其中１５個(gè)城市，８０平方米以下中小戶型房的比重僅占１０％。
既承受不起開(kāi)發(fā)商熱衷的大戶型房，又買不到為數(shù)不多的一經(jīng)推出就一售而空的小戶型房，故此，許多家庭并不殷實(shí)、只能量力而行購(gòu)買新房的青年人在就只能在市場(chǎng)的“縫隙”中觀望、徘徊，成為樓市“嘉年華”的看客。
東渡恰恰從這不到１０％的“蛋糕”中“吃”到了甜頭。它由青年人居起家，而且在開(kāi)發(fā)手段上，只是改造了各地的爛尾樓，１０年來(lái)樂(lè)此不疲。目前，集團(tuán)的總資產(chǎn)已達(dá)２０億元人民幣。
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青年人居有望成新亮點(diǎn)
專家分析，造成小戶型房成為稀缺資源的原因在于：開(kāi)發(fā)商總是追求利潤(rùn)最大化，大戶型房利潤(rùn)高；而小戶型房如果要追求好的采光朝向，設(shè)計(jì)比較復(fù)雜，面積小、總價(jià)低，利潤(rùn)空間相對(duì)較小。其次，前幾年在以上海為代表的熱點(diǎn)區(qū)域，房市供不應(yīng)求，再大的房子開(kāi)發(fā)商也不愁賣不掉，有更多的錢賺，房子自然越造越大，
不過(guò)，眼下樓市變局已生。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市房地產(chǎn)今年１－１０月的開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)低于上年同期１５．８?jìng)�(gè)百分點(diǎn)，商品住宅買賣同比下降１２．５％。在長(zhǎng)三角地區(qū)，上海商品房成交量持續(xù)低迷，降價(jià)壓力一直不減；杭州、寧波的房?jī)r(jià)也明顯走跌。其中，大戶型房和高價(jià)房首當(dāng)其沖。另一方面，來(lái)自國(guó)土資源部的消息說(shuō)，明年宏觀調(diào)控政策仍將繼續(xù)，而對(duì)低密度的大戶型住宅，將限制供地，特別是別墅用地則須加以禁止。
在此背景下，有跡象表明，在政府政策與市場(chǎng)需求的同向“推拉”下，處境微妙的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始“側(cè)身”，青年人居市場(chǎng)完全有望成為房產(chǎn)商著力的亮點(diǎn)。像東渡國(guó)際這樣定位細(xì)分的開(kāi)發(fā)商將會(huì)越來(lái)越多。（完）
責(zé)任編輯 劉楠
