在2005中國(guó)住交會(huì)復(fù)旦—中富不動(dòng)產(chǎn)投融資論壇上，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮對(duì)2005年做了精彩總結(jié)，并點(diǎn)出了2006年的房地產(chǎn)行業(yè)方向。
2005年：打擊惡意炒房始終是政府在市場(chǎng)管理過(guò)程中的本意
2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策就是針對(duì)了四個(gè)問(wèn)題：
第一，房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模過(guò)
大；第二，供給結(jié)構(gòu)不合理，海鮮太多，家常菜和盒飯?zhí)倭它c(diǎn)兒；第三，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快；第四，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序存在著混亂。
這一年調(diào)控政策的收效明顯，今年的物價(jià)CPI指數(shù)明確表達(dá)出我們?cè)诳偭科胶怅P(guān)系上沒(méi)有發(fā)生大的供不應(yīng)求的失控，在房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模方面政策的導(dǎo)向使得普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)在增長(zhǎng)，供給結(jié)構(gòu)有所緩和。需要申明的是：整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，打擊那些不規(guī)范、甚至惡意炒作、擾亂秩序、弄虛作假的現(xiàn)象，始終是政府在市場(chǎng)管理過(guò)程中的本意。
2006年：應(yīng)該是一個(gè)鼓勵(lì)住房消費(fèi)年
2006年將是鼓勵(lì)住房消費(fèi)年，但是這個(gè)住房消費(fèi)指的是鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)，而且是在普通商品房里鼓勵(lì)和支持自住型的商品房消費(fèi)。我們?cè)?005年和2006年這一個(gè)短期轉(zhuǎn)折過(guò)程中，十五計(jì)劃和十一五規(guī)劃的中期轉(zhuǎn)折過(guò)程中面對(duì)的一個(gè)具體形勢(shì)就是，繼續(xù)保持適度的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)規(guī)模和總供給總需求之間平衡關(guān)系，有可能出現(xiàn)一定的供大于求的危險(xiǎn)，通貨緊縮卷土重來(lái)不是不可能，需求的擴(kuò)張可能是實(shí)現(xiàn)2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的關(guān)鍵，怎么擴(kuò)張供給不是最重要的，擴(kuò)大消費(fèi)需求變成了關(guān)鍵。
在擴(kuò)張消費(fèi)需求中對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用最大的，仍然是住宅住房消費(fèi)，所以2006年的經(jīng)濟(jì)政策中，擴(kuò)大內(nèi)需將是引人注目的重點(diǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需中鼓勵(lì)住房消費(fèi)是擴(kuò)大內(nèi)需里面的核心部分之一，但是這個(gè)鼓勵(lì)住房消費(fèi)將是鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)為主，而不是鼓勵(lì)高端住宅。在普通商品房里頭鼓勵(lì)自住型的消費(fèi)。我想我已經(jīng)把06年的基本政策走勢(shì)說(shuō)清楚了。
2006年和2005年的政策有哪些進(jìn)一步完善、發(fā)展和調(diào)整呢？我想有四個(gè)方面會(huì)有一定的變化，第一，把該政策干的事和該市場(chǎng)干的事在政府聲音中、媒體輿論聲音里面進(jìn)一步分清，不要把該政策干的事拿到市場(chǎng)上討論，也不要把該市場(chǎng)解決的問(wèn)題歸結(jié)為政府的政策原因。完善住房保障體系。讓特困群體、低收入群體、中等收入偏下群體、中等收入群體、中等偏上收入群體都能程度不等地分別從住房保障體系中受益是政策該干的事。我剛剛說(shuō)要進(jìn)一步把該政策和市場(chǎng)干的事明確分開(kāi)。
第二，進(jìn)一步分清短期的問(wèn)題和長(zhǎng)期的問(wèn)題，農(nóng)民工進(jìn)城，解決他們的住房問(wèn)題既是迫于眉睫的眼前問(wèn)題，又是需要20年或者更長(zhǎng)時(shí)間不斷化解的問(wèn)題，讓老百姓都住上符合全面小康標(biāo)準(zhǔn)的住房，既是我們?cè)?6年和15規(guī)劃中著力解決的問(wèn)題，又是未來(lái)15年或者更長(zhǎng)周期才能完全辦得到的問(wèn)題。我們把短期問(wèn)題和長(zhǎng)期問(wèn)題分開(kāi)，把市場(chǎng)發(fā)育過(guò)程中的一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)關(guān)系搭好，就使我們有機(jī)會(huì)更充分、更深入地保障這個(gè)政策的完善和老百姓住房的需求。
第三個(gè)特點(diǎn)，我們要把局部的市場(chǎng)變化和全局性、普通性的問(wèn)題分開(kāi)，別老拿著局部的問(wèn)題當(dāng)全局說(shuō)，也別忽略了全局有意義的問(wèn)題而把注意力都集中在局部上面。每一個(gè)城市都有需一個(gè)城市的供和求對(duì)比關(guān)系的特點(diǎn)，同樣是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，上海、杭州、天津、廣州、深圳各自有自己不同的原因，同是長(zhǎng)三角，上海和杭州的理由就有非常明顯的區(qū)別，不存在一個(gè)給全國(guó)所有的城市吃了都管事的藥，進(jìn)一步地因地制宜將是2006年政策調(diào)整中引人注意的一個(gè)動(dòng)向。
第四，需要進(jìn)一步把總量調(diào)控與產(chǎn)業(yè)調(diào)控明確地分開(kāi)。我們所說(shuō)的宏觀調(diào)控在本質(zhì)上說(shuō)并不是針對(duì)房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，在任何時(shí)候宏觀調(diào)控都是指總供給和總需求之間的對(duì)比關(guān)系，而不是指一個(gè)市場(chǎng)和一個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品總量是供大于求還是供不應(yīng)求的關(guān)系。而且宏觀調(diào)控總是指在一年或者更長(zhǎng)更短一點(diǎn)周期內(nèi)的總量平衡關(guān)系。我們舉一個(gè)例子說(shuō)，中國(guó)正處在城鎮(zhèn)化、城市化加速的過(guò)程中，十六屆五中全會(huì)關(guān)于十一五的建議里面明確說(shuō)，開(kāi)宗明義判斷我們的形勢(shì)是，處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化加速的進(jìn)程中，我們還得蓋很多的房子，不是蓋很少的房子，我們房子蓋得還不夠，不是蓋得過(guò)剩了，但是蓋這么多的房子，我們?cè)诙唐谥畠?nèi)金融風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)出口的風(fēng)險(xiǎn)、匯率壓力、鋼鐵煤炭石油化工等產(chǎn)品供給的平衡狀態(tài)也可能不能適宜，我們征地拆遷過(guò)程中的法律準(zhǔn)備、政策準(zhǔn)備、物質(zhì)準(zhǔn)備也許還不到位、不充分，那么就得蓋得少一點(diǎn)，控制一下投資總量，這就叫把總量調(diào)控和產(chǎn)業(yè)調(diào)控要分開(kāi)。我想我已經(jīng)把就我理解的2006年可能的政策做了比較清楚的敘述了，說(shuō)不清楚的地方由我們的思想家潘石屹先生來(lái)詮釋。謝謝！
責(zé)任編輯 龐為
