房地產(chǎn)同時(shí)具有消費(fèi)、投資雙重屬性，具有保值增值的特性，能夠產(chǎn)生投資收益，而且可容納的資金量非常巨大。
在全球范圍內(nèi)，房地產(chǎn)已成為各類資金投資組合的重要部分。但同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)又有很強(qiáng)的專業(yè)性，要求具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，這一切構(gòu)成普通中小投資者難以克服的障礙。
在解決
這一矛盾的過程中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家通過較為成熟的證券市場(chǎng)逐步發(fā)展了一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式——房地產(chǎn)投資基金，并不斷趨于完善。
與普通房地產(chǎn)投資基金相比，房地產(chǎn)投資基金具備獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：具有更強(qiáng)的流通性和變現(xiàn)性；投資者更容易分享專業(yè)化經(jīng)營(yíng)帶來的成果；結(jié)合資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，更容易拓寬融資渠道；投資風(fēng)險(xiǎn)可以更加分散；可以在某種程度上起到監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)能。
房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展帶來了以下幾個(gè)方面的變革。首先，由于公募基金的誕生，大到大型機(jī)構(gòu)投資人(養(yǎng)老基金、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等)、小到個(gè)人投資者都可以參與房地產(chǎn)的投資，從而極大地壯大了房地產(chǎn)的投資者隊(duì)伍。
正是因?yàn)橛辛朔康禺a(chǎn)投資基金，房地產(chǎn)業(yè)才有可能從一個(gè)主要由私有資本支撐的行業(yè)過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)。
其次，房地產(chǎn)投資基金的專業(yè)化的操作使得房地產(chǎn)投資越來越接近債券投資，房地產(chǎn)投資人逐漸從投機(jī)行為轉(zhuǎn)向理性投資行為，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金的多樣性和靈活性可以使得房地產(chǎn)投資人能夠根據(jù)各自的需求和市場(chǎng)判斷量體裁衣地進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。
第三，有助于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步細(xì)分，出現(xiàn)專門的房地產(chǎn)投資管理公司、土地吞吐公司、物業(yè)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司等，從而使得整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈進(jìn)一步豐富和完善。
房地產(chǎn)基金的全球發(fā)展
房地產(chǎn)投資基金在美國(guó)發(fā)展的歷史代表了房地產(chǎn)投資基金的歷史。經(jīng)過了三個(gè)時(shí)期，40多年的發(fā)展，美國(guó)的成功為我們提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。
概括起來，主要有兩個(gè)方面：一是上市房地產(chǎn)投資基金設(shè)計(jì)要充分地考慮了投資者的需求；二是要為上市房地產(chǎn)投資基金提供完備的法律支持。
中國(guó)從上世紀(jì)80年代中期就出現(xiàn)了投資基金。
1998年以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的又一輪復(fù)蘇，房地產(chǎn)投資基金又開始了新的探討和嘗試，但是中國(guó)沒有出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資基金(上市的房地產(chǎn)投資基金更是無(wú)從談起)，以這些類基金的方式運(yùn)作，不可避免地存在著嚴(yán)重的問題。
首先是把許多中小投資者拒之門外，沒有架起溝通房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)資金的橋梁。
其次多數(shù)采取私募的性質(zhì)，造成了運(yùn)作的不透明和影響力較小。
再次房地產(chǎn)投資基金作為一種投資工具的功能沒有得到發(fā)揮。
從解決中國(guó)當(dāng)前類基金存在問題的角度出發(fā)，房地產(chǎn)基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體沖擊力度，可以為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)的投資者提供投資機(jī)會(huì)，有助于化解中國(guó)金融體系的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
誰(shuí)阻礙了房地產(chǎn)基金？
房地產(chǎn)投資基金無(wú)疑應(yīng)該在中國(guó)得到重點(diǎn)發(fā)展，但是它的推出和壯大不僅僅是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)內(nèi)的事情，而更是一項(xiàng)社會(huì)系統(tǒng)工程。因此，我們分析中國(guó)房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的制約因素時(shí)，不能僅僅停留在表面，而應(yīng)該挖掘其更深刻的和根本的原因。
概括起來，目前中國(guó)發(fā)展上市房地產(chǎn)投資基金的制約因素主要有四個(gè)方面：一是信用制度不健全是制約房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的根本原因。信用制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度有效配置資源的重要前提。信用制度不健全，投資者無(wú)法把資金委托給房地產(chǎn)投資基金管理，基金管理者也無(wú)法有效開展投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。信用缺失將導(dǎo)致投資基金運(yùn)行鏈的斷裂，從而成為制約上市房地產(chǎn)投資基金在中國(guó)大力發(fā)展的根本原因。
二是法律因素是制約房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的瓶頸。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在某種程度上就是法制經(jīng)濟(jì)，目前房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行的法制不全主要表現(xiàn)在《產(chǎn)業(yè)基金法》沒有出臺(tái)，基金行業(yè)、證券市場(chǎng)法律法制尚不規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)法律體系也不完善。
三是房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行的行業(yè)環(huán)境需要完善。房地產(chǎn)投資基金既涉及房地產(chǎn)業(yè)，又涉及證券行業(yè)和基金管理行業(yè)，從目前來看，這三個(gè)行業(yè)都需要完善。
四是房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行的參與主體需要逐步成熟。從參與上市房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行的主體來看，既包括政府部門，也包括投資者隊(duì)伍，還包括投資基金的管理者。從目前來看，政府的導(dǎo)向能力、投資者的投資水平和基金的管理能力都需要提高。
11月25日，在經(jīng)歷了幾番波折之后，香港第一只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)領(lǐng)匯(0823，HK)終于即將露出廬山真面目。這給我們提供了必要的借鑒。
