年關(guān)將近，許多市民拿到了數(shù)目不菲的年終獎(jiǎng)金，對(duì)還有數(shù)十萬(wàn)元銀行貸款的市民來(lái)說(shuō)，提前還貸成了這筆富余資金的一個(gè)主要流向。

　　其實(shí)去年此時(shí)，銀行就曾面臨過(guò)一波提前還貸的熱潮，原因是去年7月央行提高了貸款利率。今年3月，央行再次宣布加息，這意味著從明年1月1日起，貸款客戶的利息負(fù)擔(dān)將再度加重，這 進(jìn)一步加劇了今年的提前還款的數(shù)量。工商銀行某支行的負(fù)責(zé)人就向記者坦言，今年初，銀行賬面上還有4000多萬(wàn)元的房貸款余額，到今年底時(shí)，這個(gè)數(shù)字“縮水”到了1500萬(wàn)元。今還貸的比借貸的還多，直接影響到銀行的經(jīng)濟(jì)效益。

　　雖然各家銀行對(duì)提前還貸都諱莫如深，但從今年下半年各家銀行相繼推出的一系列優(yōu)惠政策可以看出，他們對(duì)房貸客戶還是極其重視的，像農(nóng)業(yè)銀行的利率9折優(yōu)惠、商業(yè)銀行的二次抵押貸款、招商銀行的個(gè)人住房循環(huán)授信業(yè)務(wù)等，都是直接針對(duì)房貸客戶。畢竟，到目前為止，房地產(chǎn)按揭貸款仍然是各家銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中比重最大、風(fēng)險(xiǎn)最低的業(yè)務(wù)。

　　但不管銀行怎么“討好”客戶，提前還貸者還是呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，畢竟誰(shuí)也不愿“背”著數(shù)十萬(wàn)元的銀行貸款過(guò)日子，而從2006年1月1日起，那些在2005年3月17日前辦理房貸的客戶將再次面臨加息，選擇提前還貸，則可以節(jié)省一筆不小的利息支出。

　　合理提前還貸可節(jié)省利息

　　劉先生在2003年底買了一套房，總房款50萬(wàn)元，從銀行貸款35萬(wàn)元，分20年還清。如今劉先生已償還貸款整兩年。最近，劉先生的單位進(jìn)入年終盤點(diǎn)，劉先生估算了一下，預(yù)計(jì)可以拿到6萬(wàn)元的年終獎(jiǎng)金，再加上今年積蓄的4萬(wàn)元，劉先生手頭上一下子多了10萬(wàn)元的富余資金。劉先生想提前還貸以減少利息支付，可不清楚加息之后，月還款額與利息到底會(huì)增加多少？而如果提前還10萬(wàn)元，利息損失會(huì)降到多少？

　　友情提示

　　提前還款包括提前全部還款和提前部分還款兩種形式。提前部分還款又可采取兩種模式：貸款期限不變、減少月還款額；提前部分還款的同時(shí)縮短貸款期限。購(gòu)房者可根據(jù)自己手頭上的余款的數(shù)量，決定是提前全部還款還是部分還款，以此來(lái)降低利息支出。

　　支招

　　加息前，劉先生每月還款2370元，總計(jì)利息支出為218849元。從2006年1月1日起，劉先生將按照新的貸款利率5.51％—6.12％（具體由貸款銀行確定）來(lái)計(jì)算利息，如果按照利率上限6.12％，劉先生的月負(fù)擔(dān)將增至2531元，總計(jì)利息支出增至257631元，劉先生的月供增加了160元，利息負(fù)擔(dān)則增加了近4萬(wàn)元；即便按照利率下限5.51％，劉先生的月負(fù)擔(dān)也將增至2409元，總計(jì)利息支出增至228300元，月供增加30元，利息負(fù)擔(dān)增加1萬(wàn)元。

　　如果劉先生現(xiàn)在手頭寬裕，可以選擇一次性付清剩余貸款，需要向銀行支付330705元，此舉可為劉先生節(jié)省利息181258元，這當(dāng)然是最好的選擇。但目前劉先生手頭上沒有這么多剩余資金，只能提前還貸10萬(wàn)元，這時(shí)劉先生就有兩種選擇方案。

　　方案一：貸款期限不變，減少月還款額

　　如果劉先生仍然選擇貸款20年（實(shí)際還剩18年），提前還貸10萬(wàn)元后，每月還款可降至1633元，還款后可節(jié)省利息支出56810元。如果劉先生家中有老人需要贍養(yǎng)，或者孩子的月教育支出增多等，可選擇這種方式。

　　方案二：提前部分還款，同時(shí)縮短貸款期限

　　如果劉先生想把貸款期限縮短，而每月的償還額度大致不變，提前還貸10萬(wàn)元后，他的貸款年限將縮短至123個(gè)月，即只需再償還10年零3個(gè)月可把銀行貸款還清，每月的還款額是2381元，節(jié)省利息支出114318元。

　　通過(guò)比較可以看出，選擇第二種方式，節(jié)省的利息支出更多，對(duì)提前還貸者來(lái)說(shuō)也更合算。

　�。ㄒ陨蠑�(shù)據(jù)僅供參考，具體數(shù)據(jù)以銀行核算為準(zhǔn)）

　　還貸流程

　　分步還貸少走彎路

　　第一步：找出購(gòu)房時(shí)與銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款合同》，察看其中有關(guān)提前還貸的條款，看合同中是否約定提前還貸須交違約金。

　　如建設(shè)銀行青島分行的借款合同中，第十條明確約定，銀行因借款人提前還款所受的應(yīng)得利息的損失，不再要求借款人予以補(bǔ)償。而有的銀行則在合同中約定，借款人提前還貸，銀行保留收取違約金的權(quán)利。

　　再如對(duì)時(shí)間的約定，工商銀行借款合同第十二條規(guī)定，借款人提前還款，應(yīng)提前1個(gè)月書面通知銀行；而建設(shè)銀行則約定，提前10個(gè)工作日提出申請(qǐng)即可。

　　第二步：向貸款銀行電話咨詢辦理提前還貸部門的地點(diǎn)，因?yàn)橛行┿y行辦理提前還貸業(yè)務(wù)的部門與當(dāng)時(shí)辦理貸款的部門不在同一地點(diǎn)，所以一定要問(wèn)清楚再出發(fā)，以免白跑一趟。

　　提前還貸需要攜帶哪些證件也要提前問(wèn)清楚并準(zhǔn)備齊全，像身份證、戶口本（復(fù)印件、戶口本本人頁(yè)、變更頁(yè)）、配偶的身份證、戶口本（復(fù)印件、戶口本本人頁(yè)）、婚姻狀況證明（結(jié)婚證或離異證明）、產(chǎn)權(quán)證、房屋買賣合同、借款合同、還款清單或還款存折復(fù)印件等，都是必備的證件。

　　第三步：請(qǐng)銀行人員大致計(jì)算出你提前還款所需要的額度，將現(xiàn)金存入銀行，然后攜相關(guān)證件到借款銀行，填寫《提前還款申請(qǐng)表》，即可辦理提前還款。

　　第四步：從銀行領(lǐng)取提前還款證明，到當(dāng)初辦理提前還款時(shí)的保險(xiǎn)公司辦理退保。