國資委一百多家央企名下共達1800億元的房地產(chǎn)公司資金將被十幾家企業(yè)進行整合。日前，國資委又圈定了8家央企以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，加上去年圈定的5家央企，目前共有13家央企確定以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，其中有6家企業(yè)的主業(yè)既包含建筑施工又包含房地產(chǎn)開發(fā)。

　　無疑，如果這13家央企對所有央企的房地產(chǎn)資產(chǎn)順 利實現(xiàn)重組，必將產(chǎn)生房地產(chǎn)領(lǐng)域的“巨無霸”，而這些“巨無霸”將讓房地產(chǎn)市場變得更加規(guī)范還是將形成壟斷？將會讓房價實現(xiàn)“軟著陸”還是持續(xù)上漲？

　　早在2004年6月，國資委就已經(jīng)開始了整合央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的步伐，首先圈定了中國建筑工程總公司、中國中化集團、招商局集團有限公司、中國保利集團公司等在內(nèi)的5家企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)。今年10月10日，國資委再次圈定8家企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)。

　　而日前由北京市國資委牽頭的天鴻集團與城市開發(fā)集團的重組也有了定論，房企巨無霸的命運及其對地產(chǎn)市場未來的影響備受爭議。國資房企的重組與整合，是不是國家宏觀調(diào)控之后對房地產(chǎn)市場后續(xù)調(diào)控采取的又一手段？

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，國資委的做法不僅是為了實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值，同時也有望實現(xiàn)房價的“軟著陸”。

　　皆大歡喜的構(gòu)想

　　一位對房產(chǎn)業(yè)頗有研究的資深專家向記者表示，國資委的做法是希望通過對央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行整合，實現(xiàn)皆大歡喜的愿望。一方面，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值；另一方面，讓央企做大做強；同時也能為老百姓提供物美價廉的房子。

　　實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值

　　上述這位專家表示，作為國資委，其首要的任務(wù)是實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值，而要實現(xiàn)保值增值，就需要企業(yè)做大做強。國資委主任李榮融曾明確表示，如果央企的主營業(yè)務(wù)不能在本行業(yè)中處于前三位，就要進行整合。

　　事實上，央屬房地產(chǎn)企業(yè)在該行業(yè)中有重要影響力。中國指數(shù)研究院2005中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果顯示，央屬房地產(chǎn)企業(yè)品牌凸顯，去年確立的5家主營房地產(chǎn)的央企，中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城和保利地產(chǎn)等央企的品牌進入行業(yè)前十。那么，國資委的行為就不難理解，央企龐大的房地產(chǎn)資產(chǎn)，讓其不得不增加主業(yè)為房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量。

　　從另一個角度來說，國資委圈定以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)名單，同時要求那些非主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)逐步剝離這部分資產(chǎn)，利于央企改變“規(guī)模超大，主業(yè)太多，精力分散，資源利用不高效”的狀況。減少主業(yè)數(shù)量，在每一個主業(yè)中做到領(lǐng)頭羊的地位。

　　“被圈定”央企意欲做大做強

　　開發(fā)商中，最早提出并極力支持整合央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的就是中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長孟曉蘇。他在參加2005中國并購年會時表示，央企房地產(chǎn)資源重組是一項意義重大的工程，需要時間。如果央企的房地產(chǎn)資源重組成功，不僅可以有效地配置央企的房地產(chǎn)資源，還可以帶動其他行業(yè)的央企資源重組。

　　建設(shè)部一位官員表示，央企房地產(chǎn)公司的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在對資金和土地的掌控上。首先，央企房地產(chǎn)公司的資金來源比一般房地產(chǎn)開發(fā)商更廣，對銀行貸款的依賴性較低；其次在土地市場上，央企房地產(chǎn)公司有得天獨厚的條件，他們可以獲得國家劃撥的土地，這些成為他們在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的基石。

　　那么，對于這些被國資委確定“以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)”的企業(yè)而言，壯大資產(chǎn)自然是其心之所愿。據(jù)一位成功被列入這13家企業(yè)的集團負責人透露，確定這十幾家央企以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)并不完全是國資委的本意，而是有的央企看好房地產(chǎn)開發(fā)的利潤，主動向國資委提出申請的。他認為，如果嚴格按照行業(yè)前“三甲”的評判標準，那么，很多企業(yè)都不能進入“以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)”的行列。

　　房價有望實現(xiàn)“軟著陸”

　　無論央企還是民企進行房地產(chǎn)開發(fā)，對于老百姓來說，市場上有物美價廉的房子可買才是最重要的。而央屬房地產(chǎn)企業(yè)進行資產(chǎn)重組是否能實現(xiàn)房價的“軟著陸”呢？

　　社科院專家易憲容表示，明確13家央企以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)和市場。央企肩負著重要的社會責任，他們在進行房地產(chǎn)開發(fā)時不應以追求利潤的最大化為原則，而是要為老百姓提供物美價廉的住房。

　　另一位專家的看法與易憲容類似，他表示，央企布陣房地產(chǎn)既是戰(zhàn)略，更是信號。此次國資委的做法就是保障“十一五”規(guī)劃經(jīng)濟目標實現(xiàn)、改變增長模式、降溫房地產(chǎn)熱所采取的戰(zhàn)略；它透露的信號是：在央企的示范與調(diào)控下，房價將趨于穩(wěn)定并走向合理區(qū)間，在企業(yè)之間的博弈中逐步消化遺留泡沫，最終實現(xiàn)房價的“軟著陸”。

　　贊美背后的質(zhì)疑

　　正如孟曉蘇所說，央企的房地產(chǎn)資源重組是一項意義重大的工程，同時也是一項非常重要的工程，必然牽涉到多方利益。也正因為如此，國資委圈定央企的做法也遭到了不同人士的質(zhì)疑和反對。

　　“為富人蓋房”將成必然選擇？

　　一媒體刊登評論文章《央企大舉進入房地產(chǎn)為了什么？》，對國資委的行為提出了質(zhì)疑。該文作者表示，在6家建筑企業(yè)的主業(yè)中加入房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容，顯示出國有資本對房地產(chǎn)領(lǐng)域很強的企圖。資本的本性就是要增值，國有資本投到市場上，首要目的是最大限度增值。而如果央企僅是為政府“賺錢”的話，那么“為富人蓋房子”將是“明智”的選擇，可以預想的結(jié)果便是房地產(chǎn)市場繼續(xù)“發(fā)熱”，高價商品房將繼續(xù)增多。百姓叫苦，政府左右為難。

　　“被圈定”央企真能做強？

　　上述不愿透露姓名的專家表示，從國資委的本意來說，圈定這些企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，無疑是希望他們能成為地產(chǎn)行業(yè)的排頭兵，做大做強，但事實上，這些企業(yè)真的能強大起來嗎？他表示，如果進行資源重組，這些企業(yè)的規(guī)模能得到壯大，但做大不等于做強，整合能否壯大企業(yè)實力還有待考驗。

　　從目前央企的重組進度來看，除了去年年底華能房地產(chǎn)的16億元資產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓給了中房集團以外，還無另外的成功重組案例，并且據(jù)了解，華能與中房的重組至今未能完全了結(jié)。在這種狀況下，重組只能尋找其他的突破口，比如從“無償劃撥”到“有償轉(zhuǎn)讓”，從市場并購轉(zhuǎn)向“掛靠”模式等等。在這種模式下，央企可能面臨很大的財務(wù)風險，或者雖然集團看似強大，實則是一個松散的組織，對于真正壯大企業(yè)實力、稱雄市場并無促進作用，反而還可能因為各個“掛靠”企業(yè)成員的良莠不齊而影響品牌形象。

　　壟斷市場推高房價？

　　“應該有以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的央企，但不宜太多，而目前的十幾家已經(jīng)非常飽和了。”一位央企房地產(chǎn)集團負責人明確向記者表示。他認為有兩方面原因：

　　其一，房地產(chǎn)是高利潤伴隨高風險的行業(yè)，很多央企的管理體制不能很好地適應市場，確定這么多央企以房地產(chǎn)為主業(yè)，并管理巨大的資產(chǎn)，一旦出現(xiàn)問題，后果非常嚴重。

　　其二，正如前文所分析，央企在資金實力和土地市場上都占有較大優(yōu)勢，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的央企太多，容易對整個房地產(chǎn)市場形成壟斷之勢，加上這些企業(yè)中有很多本身就是以建筑為主業(yè)的，優(yōu)勢更加突出。一旦他們壟斷了市場，房產(chǎn)市場健康發(fā)展將受到影響，房價的漲落難以根據(jù)市場供需進行調(diào)節(jié)。一位民營房地產(chǎn)企業(yè)董事長向記者表示，他認為即使國資委非常看好房地產(chǎn)市場，也不能確定過多的央企以房產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)。

　　央企無力壟斷市場蛋糕？

　　在國資委圈定的第三批以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的央企中，中冶集團就是其中一家。《樓市》記者采訪了中冶集團總經(jīng)理沈鶴庭先生。他表示，雖然中冶集團確定以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，但并不表示中冶集團僅以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)。據(jù)介紹，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)僅是其四大主業(yè)之一，占總業(yè)務(wù)量的10%左右，其進軍房地產(chǎn)市場的第一步并沒有打算激進擴展，而是以開發(fā)集團自有土地為主，也不會走“資本擴張”的道路。

　　而業(yè)內(nèi)專家分析，這恰恰反映了央企重組進程中面臨的一個難題：一方面，該放手業(yè)務(wù)的不愿拿出來；另一方面，該接手的也并不看好別人的“蛋糕”。如果這種狀況持續(xù)下去，央企重組將沒有實質(zhì)意義，其對市場的占有份額亦不會很大。

　　接手企業(yè)慎對風險