難關一是缺少 開發(fā)商、物業(yè)支持；難關二是小區(qū)業(yè)主多，較難組織

　　由于開發(fā)商不提供業(yè)主住房面積數(shù)據(jù)，使選舉票權資料缺失，導致海淀區(qū)某小區(qū)在籌備成立業(yè)委會時遇到了障礙。事實上，該小區(qū)所遇到的問題具有普遍性，種種外來阻礙致使一些小區(qū)不能順利成立業(yè)委會，目前，北京有85%以上小區(qū)未成立業(yè)委會，業(yè)委會成立難的問題逐漸突出。 　　

　　85%以上小區(qū)未成立業(yè)委會 　　

　　11月7日，北京市建委有關負責人公開向媒體介紹，北京市共有3032個住宅小區(qū)，有2495個物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務，但其中只有440個小區(qū)成立了業(yè)委會，占小區(qū)總數(shù)的14.5%，也就是還有超過85%的小區(qū)沒有成立業(yè)委會。 　　

　　對此，業(yè)內人士指出，如果小區(qū)沒有業(yè)委會，業(yè)主在遇到物業(yè)管理相關問題時可能會吃虧。比如申請大修基金，雖然沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)也可以申請，但申請時間要長一些，手續(xù)也要復雜一些。 　　

　　其實，并非業(yè)主不想成立業(yè)委會，就如我們前面所講到海淀某小區(qū)遇到的問題一樣，導致一些小區(qū)成立業(yè)委會并不那么順利�！　�

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，有權代表業(yè)主維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益�！　�

　　同時按照現(xiàn)行法律法規(guī)，業(yè)主委員會的成立必須由物業(yè)公司或者開發(fā)商的參與才能籌備，而由于利益不同，一些物業(yè)公司和開發(fā)商對業(yè)委會的成立很難積極配合，導致許多小區(qū)的業(yè)主委員會面臨難產。 　　

　　近期，為解決這一難題，政府相關主管部正在制定相關規(guī)定以促進小區(qū)業(yè)委會的成立，其中就提出小區(qū)是否成立業(yè)主委員會將作為小區(qū)評優(yōu)標準，以激勵物業(yè)積極配合小區(qū)成立業(yè)委會。 　　

　　業(yè)委會籌建難 　　

　　據(jù)了解，目前小區(qū)成立業(yè)委會至少面臨兩個難關。 　　

　　第一關是名單難。5名以上的業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處書面提出申請，成立籌備小組后，要告知開發(fā)商或物業(yè)公司在15日內將全體業(yè)主名單、地址電話等材料報街道辦事處，然后由街道在5日內將上述資料交予籌備小組。但實際上許多開發(fā)企業(yè)或物管公司以各種理由進行搪塞，不予配合。 　　

　　第二關是找人難。按照要求，籌備小組要自成立之日起30日內擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)內明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。還要組織發(fā)動業(yè)主自薦或推薦候選人，并將相關文件向業(yè)主張貼公布，其中《業(yè)主委員會選舉辦法》還必須書面送達全體業(yè)主。但實際上，很多業(yè)主購房是用來投資、出租，要把選舉辦法送到所有業(yè)主手里，一個月內難以辦到。 　　

　　■案例解答 　　

　　通過業(yè)主大會監(jiān)管業(yè)委會 　

　　趙女士：我們小區(qū)的業(yè)委會成立后，雖說也干了一些事，但好多事情在處理上都欠妥當。聽說最近業(yè)委會正與物業(yè)開會討論頂樓的問題，而大部分業(yè)主根本不知情，請問業(yè)委會的工作該由誰監(jiān)督？

　　解答：目前業(yè)主委員會或其委員損害業(yè)主利益行為的表現(xiàn)形式很多，例如，收受或索取物業(yè)公司給予的好處，聽任物業(yè)公司的所作所為；以不交物業(yè)服務費為交易條件，對物業(yè)公司的違法違約行為聽之任之。這些形為都背離了其應當履行的法定職責。但是目前我國在業(yè)委會監(jiān)管方面還比較欠缺。 　　

　　現(xiàn)階段，業(yè)主可以通過召開業(yè)主大會或者請執(zhí)法部門對業(yè)委會成員進行監(jiān)管。業(yè)主也可以通過罷免或者重新選舉來改變業(yè)主委員會的決定。 　　

　　告知開發(fā)商15日內送交資料 　　

　　李先生：我們小區(qū)物業(yè)管理水平低下，引起了眾多業(yè)主不滿，大家產生了更換物業(yè)的想法。但北京一些小區(qū)在更換物業(yè)時發(fā)生了許多糾紛，所以我們想通過成立業(yè)委會行使更換物業(yè)的職能，但有很多小區(qū)出現(xiàn)開發(fā)商、物業(yè)不予很好配合的事件，我想知道按法定程序該如何做？ 　　

　　解答：籌備小組經批復成立后，應告知開發(fā)商或物業(yè)公司在15日內將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。 　　

　　半數(shù)業(yè)主入住方可成立業(yè)委會 　　

　　方先生：近日，我們小區(qū)因為停車位的事，物業(yè)和業(yè)主之間產生很多的矛盾，所以我們希望成立業(yè)委會來維護業(yè)主們的利益，但不知成立業(yè)委會的前提條件是什么？ 　　

　　解答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主成立一個業(yè)主大會。 　　

　　并且應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立，并選舉產生業(yè)主委員會。但是前提是物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。 　　

　　■業(yè)界出招 　　

　　建議出臺業(yè)委會組織法對于目前許多小區(qū)存在的業(yè)委會成立難問題，北京漢卓律師事務所律師秦兵認為，成立業(yè)主委員會是小區(qū)業(yè)主維權的一大進步，但由于目前業(yè)主委員會的相關法規(guī)滯后，導致小區(qū)成立業(yè)委會之初面臨許多難題，比如難以解決大量文件復印等。 　　

　　據(jù)了解，早在今年3月份，秦兵、司馬南、韓冰等知名維權人士便聯(lián)名向全國人大提出8項司法建議案，其中，最為吸引人們眼球的便是“關于頒布《城市社區(qū)業(yè)主委員會組織法》的建議”。幾位專家認為，如果沒有組織法，業(yè)主委員會即使成立了，同樣因為法律的缺失，有權力也很難行使，目前北京部分小區(qū)業(yè)委會換物業(yè)受阻的案例就是例證。 　

　　律師信箱 　　

　　物業(yè)無權同意業(yè)主在樓頂安裝太陽能 　　

　　趙先生：前段時間我家所在單元的幾位鄰居在樓頂安裝了太陽能，聽說事先征得了物業(yè)公司同意。但因為我家是頂層，我擔心他們在安裝過程中破壞樓頂防水層。請問物業(yè)公司擅自同意他們安裝太陽能是否妥當？ 　　

　　律師答復：根據(jù)建筑物區(qū)分所有權理論，樓頂應當屬于本樓全體業(yè)主共同共有部分，除非與開發(fā)商有約定使用權歸開發(fā)商，全樓業(yè)主對該樓頂有共同使用、管理和收益的權利，全體業(yè)主可以在物業(yè)服務合同中對物業(yè)共有部分委托服務公司管理。

　　另外，根據(jù)《物權法》草案規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主通過物業(yè)征求其他業(yè)主同意后，可以在樓頂安裝太陽能。 　　

　　新樓遮擋陽光可要求賠償 　　

　　馬女士：我家南邊有個新建的商業(yè)項目，樓層很高，嚴重遮擋了我家采光�，F(xiàn)在北京已經進入冬季，而家里還有兩位老人，日常生活受到很大影響。 　　

　　我應該如何維權？ 　　

　　律師答復：首先應確定新建商業(yè)項目是否違反城市規(guī)劃，如果違反了城市規(guī)劃，有權要求有關機關履行監(jiān)管和懲罰職責；再次，要請測繪部門測算你家的日照是否符合國家規(guī)定。馬女士可以請測繪部門測量一下兩樓的間距，如果確實有問題，可根據(jù)《民法通則》相鄰權的規(guī)定，請求新樓開發(fā)商賠償損失，排除相應的妨害�！　�

　　室內溫度不達標可拒交取暖費 　

　　張先生：我們前段時間入住新房，進入供暖期后，室內溫度偏低，有時才14度左右。我們這個小區(qū)是燃氣集中供暖，由物業(yè)公司負責。出現(xiàn)這種情況我們該怎么辦？ 　　

　　律師答復：物業(yè)公司有按照供暖合同收取供暖費的權利，你們也有要求供暖達到規(guī)定標準的權利，但并不是達不到北京市供暖標準，你就有權不交供暖費，還要看供暖合同的具體約定。如果你認為供暖達不到最低溫度標準16度，那么你可以委托有資格的測量單位測量，并做好公證，以保留證據(jù)。 　　

　　若經過測量，供暖確實未達到約定標準，則該項費用支出，系供暖人未按照合同約定履行合同而給用暖人造成的損失，應由供暖人承擔賠償責任。 　　本版采寫本報記者 許子凌 　

責任編輯：屠筱茵