浮山新區(qū)商業(yè)氛圍日益濃郁。宮福和攝

    南依沿海高檔住宅區(qū)，北接北部中低端市場(chǎng)，浮山新區(qū)處于整體市場(chǎng)的樞紐位置。該 區(qū)域內(nèi)大盤云集，項(xiàng)目總體量十分驚人，故有地產(chǎn)人將其稱為“青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控杠桿”。

    說它是“2005年度熱點(diǎn)片區(qū)”并不過分，畢竟，浮山新區(qū)的崛起是業(yè)界無(wú)法回避的話題。而作為青島地產(chǎn)縮影的它，下一步能否走好，各界都在關(guān)注。這正是浮山新區(qū)成為系列新聞報(bào)道《2005青島地產(chǎn)年終報(bào)告》首篇的原因所在。

    風(fēng)向標(biāo)背后的思考

    在風(fēng)雨變幻的2005青島樓市里，浮山新區(qū)是一道獨(dú)特而靚麗的風(fēng)景線。在政策調(diào)整、市場(chǎng)反應(yīng)等尚未明朗的情況下，它在2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)上能否一路走好，值得我們每個(gè)關(guān)心青島地產(chǎn)發(fā)展的人深思。

    浮山新區(qū)在2005年青島樓市的分量是有目共睹的，但背后的問題卻讓我們不得不擔(dān)心，這主要來自三個(gè)方面：

    首先，二手房市場(chǎng)停滯不前。一家二手房中介爆料說，浮山新區(qū)的二手房交易量在6月份基本為零，而在此后的三個(gè)月雖然都有增長(zhǎng)，但9月份的交易量相比去年同期下降了50％－60％左右，10月的交易量尚不如9月份，進(jìn)入11月來，市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)入淡季，業(yè)績(jī)更不理想。有中介商表示，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)如果要發(fā)生變化的話，浮山新區(qū)會(huì)是一個(gè)很重要的風(fēng)向標(biāo)，它也許會(huì)有牽一發(fā)而動(dòng)全身的影響力。

    其次，浮山新區(qū)板塊市場(chǎng)價(jià)格已處于相對(duì)高位，繼續(xù)攀升空間已比較有限，市場(chǎng)投放卻剛剛起步。在市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)時(shí)就將價(jià)格拉至高位，必將給未來操作帶來困難與風(fēng)險(xiǎn)。

    再次，龐大的市場(chǎng)供應(yīng)量。片區(qū)樓盤眾多且可開發(fā)量大，目前在售的有湖光山色二期及四季景園一期尾盤，魯信長(zhǎng)春花園、海爾·東城國(guó)際、海信·靜湖瑯園、陽(yáng)光山色等項(xiàng)目的銷售工作尚處于起步階段，另有又一居、四季景園二期、曙光山色等一批項(xiàng)目尚未正式投放。預(yù)計(jì)2006年浮山新區(qū)，片區(qū)內(nèi)將有250余萬(wàn)平方米的市場(chǎng)供應(yīng)量，可能將引起區(qū)域市場(chǎng)供過于求，對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)框架形成巨大沖擊。

    另外該片區(qū)內(nèi)各開發(fā)商多出于各自利益，忽視了市場(chǎng)操作的整體協(xié)作。在市場(chǎng)前景微妙的情況下，如操作不當(dāng)，便有可能陷入困境。一旦此片區(qū)銷售受挫，將對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)形成“價(jià)格狙擊”。

    浮山新區(qū)的“短板”

    浮山新區(qū)在2005年青島樓市的火爆，并不說明它已經(jīng)得到市場(chǎng)認(rèn)可，至少目前還沒有人敢說對(duì)其做出正確判斷，畢竟一切都還要交給時(shí)間去檢驗(yàn)。經(jīng)過調(diào)查分析，浮山新區(qū)的市場(chǎng)弱點(diǎn)主要為以下幾個(gè)方面：

    首先，同質(zhì)化嚴(yán)重。目前來看，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象相對(duì)嚴(yán)重，兩年前湖光山色開創(chuàng)的“湖居”主題，被其它樓盤廣泛采用。樓盤營(yíng)銷亮點(diǎn)的雷同必然導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的“撞車”，由此在客戶資源方面的爭(zhēng)奪將是激烈的。而這背后折射出的是該片區(qū)樓盤開發(fā)思路的“短視”與營(yíng)銷創(chuàng)新的動(dòng)力不足。

    放眼目前在售、預(yù)售項(xiàng)目，雖然各具規(guī)模，但尚沒有可作為片區(qū)標(biāo)志性的差異性產(chǎn)品出現(xiàn)，這必將導(dǎo)致殘酷的競(jìng)爭(zhēng)。在產(chǎn)品未形成差異化、市場(chǎng)面臨高價(jià)位放量的情況下，未來一年中，各項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣策略將十分關(guān)鍵。浮山新區(qū)樓盤定位缺乏梯次，在2006年樓市將真正展開交鋒。

    其次，配套不足。近年來浮山新區(qū)發(fā)展較快，房地產(chǎn)項(xiàng)目相繼破土，居住人口越來越多，但商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療等配套一直相對(duì)落后。易初蓮花超市、富億假日廣場(chǎng)等大型商業(yè)已經(jīng)落地，但要形成氣候尚待時(shí)日。

    再次，開發(fā)企業(yè)各筑“圍城”。10余個(gè)樓盤鱗次櫛比地?cái)D在12平方公里的土地上，如果配套跟不上勢(shì)必導(dǎo)致持續(xù)生活能力的不足。在這方面，“華南板塊”已經(jīng)給市場(chǎng)提供了慘痛的教訓(xùn)，浮山新區(qū)怎能重蹈覆轍？

    每個(gè)樓盤都建“小配套”，而大型的市政設(shè)施，單個(gè)發(fā)展商又不能獨(dú)力承建。于是，有的配套要么不建，要么都建，重復(fù)建設(shè)造成巨大浪費(fèi)。樓盤扎堆將使得許多樓盤設(shè)施得不到充分利用，而發(fā)展商之間如果繼續(xù)各自為政，既造成了配套資源的浪費(fèi)，又勢(shì)必導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的慘烈。

    破題之道

    其實(shí)，城區(qū)真正的內(nèi)涵就是社區(qū)，要與周圍的環(huán)境結(jié)合起來，提倡一種開放、休閑的生活方式，成熟的社區(qū)應(yīng)當(dāng)具備人氣和親和力，符合現(xiàn)代人的城市需求，這樣才能把社區(qū)的精髓體現(xiàn)出來。

    城市規(guī)劃為地產(chǎn)注入活力�，F(xiàn)在關(guān)于浮山新區(qū)的規(guī)劃審批里面，硬性配套不是很多，但浮山新區(qū)是一個(gè)大的社區(qū)概念，這里到底需要什么樣的配套？如何才能朝成熟社區(qū)的方向發(fā)展？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有政府部門和開發(fā)商結(jié)合起來，才能合力形成一個(gè)比較完善的社區(qū)。比如說小區(qū)的文化品位、居民的生活條件能否進(jìn)一步提高？現(xiàn)在小區(qū)都是自身配套，要形成大社區(qū)就要各小區(qū)之間的相互協(xié)調(diào)和融合。大配套、小配套都能實(shí)現(xiàn)資源共享才能形成一個(gè)精品、完善的社區(qū)。這是需要政府和開發(fā)商共同分擔(dān)的，是社會(huì)各界共同的責(zé)任。

    區(qū)別市場(chǎng)定位，做差異化產(chǎn)品。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，最擔(dān)心的當(dāng)然是銷售。樓盤地段、小區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、企業(yè)理念、品牌效應(yīng)、廣告宣傳等等，都是影響售房的因素。在產(chǎn)品同質(zhì)化日益明顯的今天，一個(gè)樓盤項(xiàng)目若想在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，除了地段、環(huán)境、實(shí)力等因素外，重要的是要有特色，形成自身樓盤的個(gè)性，以提高競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。

    樓市競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是爭(zhēng)奪消費(fèi)者的競(jìng)爭(zhēng)，個(gè)性樓盤是產(chǎn)品同質(zhì)化時(shí)代企業(yè)創(chuàng)新能力的一種體現(xiàn)，是產(chǎn)品同質(zhì)化時(shí)期一股最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。個(gè)性化是建立品牌形象的最高境界，這種個(gè)性的形式不會(huì)一夜之間在公眾頭腦中生根，它需要卓越的創(chuàng)造力和刻苦的工作，落到實(shí)處：小區(qū)布局是否理想，是否有足夠的綠化率與車位、私家花園，樓間距離是否夠大，是否影響采光等，在為客戶提供平面布局、各功能間的區(qū)別、家具配置設(shè)計(jì)等方便與服務(wù)的同時(shí)，在產(chǎn)品研發(fā)、服務(wù)展示、配套設(shè)施、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)文化等多方面都應(yīng)該具備這種個(gè)性競(jìng)爭(zhēng)力，以滿足大眾消費(fèi)群體和目標(biāo)消費(fèi)者。

    圍城下的“連橫”之路。浮山新區(qū)是城市腹地的一塊黃金寶地，如果把它當(dāng)作一個(gè)新城，就需要開發(fā)商聯(lián)合起來，在做項(xiàng)目的同時(shí)考慮城市建設(shè)尺度，包括整個(gè)城市基礎(chǔ)配套、文化設(shè)施、商業(yè)設(shè)施的檔次問題。

    開發(fā)商在建造小區(qū)的時(shí)候，應(yīng)避免把單體社區(qū)建成“圍城”。各自為政必然帶來資源的浪費(fèi)和勢(shì)單力薄的困惑。涉足此地的開發(fā)企業(yè)能否聯(lián)合起來，整體推介浮山新區(qū)，真正提升區(qū)域居住水平，并在商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育等方面配合政府做一些研討，積極推動(dòng)城市發(fā)展將是關(guān)鍵。

    基于歷史和未來發(fā)展的方向，將逐漸成為住宅類型綜合的區(qū)域，形成舊低新高的產(chǎn)品格局；隨著項(xiàng)目交付并入住，該區(qū)域?qū)⒀葑優(yōu)樾〕鞘幸?guī)模的純正居住區(qū)，成為知識(shí)型和精英型人士聚居區(qū)。

    市場(chǎng)存在缺位就意味著風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)浮山新區(qū)的情況不能過于樂觀。鑒于浮山新區(qū)在青島樓市的影響力，我們更應(yīng)該給予其足夠的關(guān)注和重視，因?yàn)樗鼈儤O有可能上演“成王敗寇”的戲碼。

    也正因?yàn)槿绱�，我們所能做的，不是急于給出判斷和結(jié)論，而是真正從項(xiàng)目出發(fā)，分析、探究、思考、推斷———也許最終仍然沒有結(jié)論，但必定能夠得出對(duì)項(xiàng)目本身，乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都不無(wú)裨益的觀點(diǎn)。本報(bào)記者