作者：北京師范大學(xué)地理學(xué)與遙感科學(xué)學(xué)院教授鄔翊光
北京師范大學(xué)地理學(xué)與遙感科學(xué)學(xué)院黃 威
北京師范大學(xué)地理學(xué)與遙感科學(xué)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師吳殿廷
近幾年來(lái)，北京市商品住宅價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，其原因已成為業(yè)界和學(xué)者競(jìng)相討論的熱點(diǎn)問題.一些人認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)高是由于地價(jià)高引起的，甚
至有的房地產(chǎn)開發(fā)商還聲言，房?jī)r(jià)降不下來(lái)，主要是地價(jià)過(guò)高！如果再推行土地招標(biāo)拍賣，定會(huì)抬高地價(jià)，那么居高不下的房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上升。這一觀點(diǎn)的正確與否值得商榷，因?yàn)椤暗貎r(jià)與房?jī)r(jià)到底是誰(shuí)影響了誰(shuí)”這個(gè)問題比較復(fù)雜。要解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的這個(gè)難題，需要作客觀深入的分析。
(一)地價(jià)是由需求引致的,房?jī)r(jià)高才會(huì)導(dǎo)致地價(jià)高
房與地密不可分，地價(jià)是房?jī)r(jià)的構(gòu)成因素。一般人都認(rèn)為，房?jī)r(jià)之所以一直居高不下，是由于地價(jià)太貴所致的。地價(jià)高導(dǎo)致房?jī)r(jià)高。而且，對(duì)于地價(jià)影響房?jī)r(jià)的分析，人們也有兩種說(shuō)法：一種意見認(rèn)為政府收取的毛地價(jià)高了，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)提高；另一種意見則認(rèn)為政府收取的并不高，而是房地產(chǎn)開發(fā)商把土地幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓，將地價(jià)炒上去了。據(jù)此，有人說(shuō)北京的房?jī)r(jià)居高不下，是因?yàn)槌促u土地和項(xiàng)目，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而炒高了地價(jià)。
但是，經(jīng)濟(jì)學(xué)界公認(rèn)的理論認(rèn)為：地價(jià)高低是房?jī)r(jià)高低的結(jié)果，而不是原因。早在18世紀(jì)，古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密就明確指出：“地租成為商品價(jià)格構(gòu)成部分的方式，和工資與利潤(rùn)是不同的。工資和利潤(rùn)的高低，是價(jià)格高低的原因，而地租的高低，卻是價(jià)格高低的結(jié)果�！瘪R克思、李嘉圖等人均認(rèn)為，地租＝市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤(rùn)-資本利息，這個(gè)公式也是房地產(chǎn)估價(jià)方法中假設(shè)開發(fā)法(剩余法)的理論基礎(chǔ)。首先來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)所決定的地價(jià)是一種需求價(jià)格；但由于土地的供給沒有彈性，又受政府壟斷，所以，土地的價(jià)格不僅是買方愿意購(gòu)買的價(jià)格，也是賣方愿意出售的價(jià)格。
北京房地產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，事先都進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，作可行性研究。其過(guò)程一般是：首先研究開發(fā)住宅預(yù)期售價(jià)，再扣除預(yù)計(jì)建安成本、稅費(fèi)、融資利息、預(yù)期利潤(rùn)等費(fèi)用，剩余的金額才是用來(lái)買地的錢。如果開發(fā)商反其道而行之，先買下土地，再加上建安成本及各種稅費(fèi)，再來(lái)定房?jī)r(jià)，那非虧血本不可！北京市最近幾次土地招標(biāo)中，競(jìng)標(biāo)者都是按照上述原理，事先仔細(xì)算好房?jī)r(jià)作出買地報(bào)價(jià)后再投標(biāo)。這也說(shuō)明了土地價(jià)格是受房?jī)r(jià)決定的，是房?jī)r(jià)的結(jié)果，而不是原因。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市地價(jià)上漲還與土地未來(lái)的用途相關(guān)。在城市中，當(dāng)一塊農(nóng)地規(guī)劃成寫字樓或商品住宅用地，地價(jià)就會(huì)立即上升，升至幾十倍或幾百倍；如果規(guī)劃為公共用地，或經(jīng)濟(jì)適用房，地價(jià)就會(huì)比前者下降許多。
所以，在任何一個(gè)城市中，商品住宅建設(shè)的發(fā)展會(huì)導(dǎo)致對(duì)土地需求的增加，由于土地的稀缺和土地供給彈性小，結(jié)果導(dǎo)致了地價(jià)上漲。在同一時(shí)點(diǎn)上看，地價(jià)高相對(duì)房?jī)r(jià)高而言，不是原因，而是結(jié)果。
(二)地價(jià)與房?jī)r(jià)有關(guān)聯(lián)，但地價(jià)變化不一定能決定房?jī)r(jià)變化
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論：商品的價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，特別是由購(gòu)買力決定的。房地產(chǎn)作為商品也不例外。對(duì)此，柴強(qiáng)曾這樣論述：“在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格；換一個(gè)角度，房地產(chǎn)成本的增加并不一定增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高�！睋�(jù)此，房地產(chǎn)估價(jià)運(yùn)用成本法就有一定局限性，只可用于市場(chǎng)發(fā)育較差的估價(jià)對(duì)象，或作為其他方法的補(bǔ)充。例如，前幾年，北京建國(guó)路有一塊地，熟地價(jià)為3000元/平方米，而萬(wàn)泉河路有一塊地，熟地價(jià)為1100元/平方米，二者物業(yè)檔次、房屋造價(jià)相差不多，但他們當(dāng)時(shí)出售房?jī)r(jià)均為9000～10000元/平方米，從購(gòu)地成本來(lái)看，萬(wàn)泉河路地價(jià)相當(dāng)于建國(guó)路地價(jià)的三分之一，便宜得多，但它不僅不會(huì)因?yàn)橥恋爻杀镜投档投▋r(jià)，而且還會(huì)參照建國(guó)路的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定價(jià)出售，甚至還略高出10%左右。這一事例也說(shuō)明了，地價(jià)不能決定房?jī)r(jià)。
據(jù)有關(guān)部門調(diào)查資料顯示，北京市土地開發(fā)及相關(guān)成本約占房?jī)r(jià)的30%～40%左右，其中毛地價(jià)約占10%；而上海約占45%～50%，其中毛地價(jià)約占15%。2001年普通商品住宅平均售價(jià)，北京市為4716元/平方米，上海市為3659元/平方米，北京高出上海1000多元/平方米。由此可見，房?jī)r(jià)高低并非地價(jià)所能決定。北京房?jī)r(jià)高于上海房?jī)r(jià)，究其原因，主要是北京是首都，首都效應(yīng)吸引了龐大的外來(lái)購(gòu)買力，加之在歷史上，集團(tuán)購(gòu)買力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上海市，致使目前北京市房?jī)r(jià)高于上海市。但隨著房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，中低價(jià)位項(xiàng)目的大量推出，這種情況將會(huì)改變。由此可見，住房銷售價(jià)格主要是市場(chǎng)供求關(guān)系和占相當(dāng)比重規(guī)費(fèi)共同作用的結(jié)果，原先形成的地價(jià)難以左右不同時(shí)點(diǎn)上的房?jī)r(jià)高低。
(三)用擴(kuò)大土地供應(yīng)量辦法來(lái)降低房?jī)r(jià)是否可行
1.增加土地供應(yīng)量以降低房?jī)r(jià)合理不合情
從供求理論上來(lái)看，并不能說(shuō)完全不可能。因?yàn)樵诠┐笥谇蟮那闆r下，價(jià)格可能會(huì)下降。但由于土地資源的稀缺性和不可移動(dòng)性，特別是我國(guó)城市土地資源十分稀缺，所以采用擴(kuò)大土地供應(yīng)量的辦法來(lái)降低房?jī)r(jià)是很困難的。而且這種方式的代價(jià)太高，不符合我國(guó)人多地少的基本國(guó)情和可持續(xù)發(fā)展的原則。試想，如果要在北京的郊區(qū)再造一個(gè)CBD或中關(guān)村，或在上海郊區(qū)再造一個(gè)南京路或浦東陸家咀，其基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)的費(fèi)用都將是一個(gè)天文數(shù)字，實(shí)際上這樣做既缺乏依據(jù)也不可行。這就是房地產(chǎn)業(yè)“區(qū)位”的特殊意義。
2.增加土地供應(yīng)量也不一定能達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的
雖然目前土地使用制度仍然有不完善的地方，但是城市土地使用制度市場(chǎng)化改革的成果來(lái)之不易，我們應(yīng)該鞏固和發(fā)展這些成果。城市土地使用制度最主要的成果是建立了市場(chǎng)機(jī)制，土地價(jià)格正逐步趨向由市場(chǎng)決定。如果我們一味地增加土地供應(yīng)量試圖通過(guò)低地價(jià)換取低房?jī)r(jià)，這種方式既缺乏可靠依據(jù)也不一定能達(dá)到預(yù)期的目的。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖早就說(shuō)過(guò)：“地主降低地租并不能降低谷物的價(jià)格，只是將部分應(yīng)該歸自己所有的地租讓渡給了雇農(nóng)而已�！彪m然，這句話是站在資產(chǎn)階級(jí)的立場(chǎng)上說(shuō)的。但如果我們只是換個(gè)角度，但仿照這一論斷，就可以得到這樣一個(gè)論斷：當(dāng)我們政府大量增加土地供給，降低地價(jià)，也并不能降低房屋的價(jià)格，只是將應(yīng)該歸政府所有的地租讓渡給了房地產(chǎn)開發(fā)商而已。由此可見，增加供給，降低地價(jià)，不一定就能降低房?jī)r(jià)。政府和消費(fèi)者都得不到好處，反而好處讓給了房地產(chǎn)開發(fā)商，造成了國(guó)有資產(chǎn)流失的嚴(yán)重后果。
3.增加土地供應(yīng)量以降低房?jī)r(jià)，還會(huì)造成土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，地價(jià)起著調(diào)節(jié)土地資源配置的基礎(chǔ)性作用，合理的地價(jià)決定土地在一定環(huán)境下的最佳利用。然而人為地加大土地供應(yīng)量，一時(shí)可能降低房?jī)r(jià)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)和整體來(lái)看，會(huì)造成許多弊端：一是城市土地總量是有限的，可供建房的數(shù)量更有限，超過(guò)這個(gè)限度就無(wú)地可供了。二是增加土地供給如同壓低地價(jià)一樣，不利于節(jié)約土地，容易誘發(fā)土地投機(jī)，造成土地資源浪費(fèi)。三是土地供給要受經(jīng)濟(jì)因素、土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的制約，敞開供地既不可能，也未必能達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。四是不斷增加供地，降低地價(jià)房?jī)r(jià)本身并不是一件好事。它將限制人們?nèi)胧械男判模焕诖龠M(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
(四)土地招標(biāo)拍賣不會(huì)抬高房?jī)r(jià)，只會(huì)合理調(diào)低開發(fā)商過(guò)高的利潤(rùn)
1.住房?jī)r(jià)格主要是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，并不是由成本決定
在房地產(chǎn)整體運(yùn)行過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)先估算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格，從而計(jì)算開發(fā)成本和預(yù)期利潤(rùn)，最終決定還有多少錢來(lái)買地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。為此，我們可以找出其中內(nèi)部作用線，即：
實(shí)時(shí)市場(chǎng)住宅價(jià)格→新開發(fā)住宅成本和預(yù)期利潤(rùn)→地價(jià)→土地出讓量。
這說(shuō)明，市場(chǎng)可接受的房?jī)r(jià)高，才會(huì)引起地價(jià)高。柴強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與開發(fā)成本關(guān)系有一段論述：“正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)開發(fā)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了賺錢與賠錢的問題。如果房地產(chǎn)價(jià)格始終是由房地產(chǎn)的開發(fā)成本決定的，海南、北海的房地產(chǎn)市場(chǎng)和開發(fā)商就不會(huì)有1993年房地產(chǎn)熱過(guò)后的‘悲慘局面’�！币虼�，開發(fā)企業(yè)在購(gòu)買開發(fā)項(xiàng)目用地時(shí)，首先會(huì)進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)期項(xiàng)目建成后的售價(jià)，而不是根據(jù)開發(fā)成本預(yù)期售價(jià)。
2001年在北京市三次土地招標(biāo)時(shí)充分體現(xiàn)了上述原理的科學(xué)性。第一次崇外幾宗地流拍，是因?yàn)殚_發(fā)商預(yù)期的住宅售價(jià)低于其開發(fā)成本加最低期望的利潤(rùn)。在這種情況下，開發(fā)商們是決不會(huì)舉牌投標(biāo)。因?yàn)樗麄冎�，市�?chǎng)價(jià)格不是任何人主觀決定的。相反，2002年北京廣渠門外和大興西紅門土地招標(biāo)成功，原因是中標(biāo)企業(yè)經(jīng)過(guò)測(cè)算，能夠獲利才投標(biāo)書；并非某些人說(shuō)是外地開發(fā)商計(jì)算有誤，盲目投標(biāo)的結(jié)果。標(biāo)書的價(jià)格差異主要是開發(fā)商對(duì)預(yù)期利潤(rùn)期望值的差異，這也是招標(biāo)拍賣的公平、科學(xué)之處。
2.土地招標(biāo)拍賣，不一定會(huì)抬高房?jī)r(jià)
總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)土地招標(biāo)拍賣工作起步時(shí)間不長(zhǎng)，實(shí)行有償使用土地制度以來(lái)，土地供應(yīng)大多數(shù)是實(shí)行有償劃撥或協(xié)議出讓方式，真正以招標(biāo)拍賣取得的土地所占比例很小。北京市自1992年實(shí)行土地有償使用制度以來(lái)10年期間均以協(xié)議方式出讓，招標(biāo)拍賣工作也是才剛剛開始嘗試。我國(guó)現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種，采取不同的出讓方式，地價(jià)水平不一。一般情況是：拍賣出讓地價(jià)最高，招標(biāo)出讓地價(jià)其次，協(xié)議出讓最低。我國(guó)首例以拍賣方式出讓土地使用權(quán)出現(xiàn)在1987年12月深圳市。以后，在全國(guó)許多城市陸續(xù)推開。各地實(shí)踐證明，土地招標(biāo)拍賣可以提升地價(jià)，但不一定會(huì)抬高房?jī)r(jià)。據(jù)有關(guān)資料顯示：2001年蘇州土地招標(biāo)拍賣收益20億元，浙江為191億元；2002年上半年江蘇招標(biāo)拍賣土地收益20億元，浙江已達(dá)67億元�？偟膩�(lái)看浙江地價(jià)比江蘇要高，但浙江的房?jī)r(jià)并不比江蘇高。杭州與南京相比，杭州房?jī)r(jià)也不比南京高。事實(shí)證明，招標(biāo)拍賣土地，并不影響房?jī)r(jià)上漲。
綜上所述，土地招標(biāo)拍賣與協(xié)議用地相比，地價(jià)是上升的，但房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格主要是由供需決定的。只有市場(chǎng)可接受的房?jī)r(jià)高，才會(huì)引起地價(jià)高。土地價(jià)格適度上揚(yáng)是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，因?yàn)橥恋赜捎谖恢玫墓潭ㄐ�、資源的稀缺性等因素，可供應(yīng)量只會(huì)越來(lái)越少，因而其相對(duì)價(jià)格也必然會(huì)上升。
3.土地招標(biāo)拍賣可以直接調(diào)整國(guó)家與開發(fā)商的利益關(guān)系
明白了土地價(jià)格不能決定房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)決定的道理后，就能輕松理解這個(gè)道理：土地所有者——國(guó)家的收益與房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)是互相消長(zhǎng)，二者之間存在著負(fù)相關(guān)的關(guān)系�？茖W(xué)的土地價(jià)格水平必須保證國(guó)家收益和開發(fā)商合理利潤(rùn)這兩方面的利益。業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，廣渠門招標(biāo)地價(jià)高達(dá)預(yù)期房?jī)r(jià)的47%，而北京市絕大多數(shù)的協(xié)議地價(jià)僅占房?jī)r(jià)的30%～40%，個(gè)別宗地甚至低于20%，究竟是北京過(guò)去協(xié)議地價(jià)公平，還是廣渠門招標(biāo)地價(jià)合理，社會(huì)人士各執(zhí)一詞，北京市開發(fā)商們一致認(rèn)為地價(jià)過(guò)高，難以承受。但有關(guān)部門調(diào)查：上海市土地開發(fā)及相關(guān)成本約占房?jī)r(jià)的45%～50%，北京市約占30%～40%，依據(jù)2000年房屋價(jià)格折合北京市土地開發(fā)成本及市政、四源等各種配套設(shè)施等成本費(fèi)用，兩城市基本接近。雖然北京供暖、防震要求較高，但與上海房屋較高地基成本相抵后，兩市的建安造價(jià)相差并不大。北京和上海兩市的差別就在國(guó)家土地收益和房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)上。按上述數(shù)據(jù)計(jì)算，北京市的國(guó)家土地收益占單位面積房?jī)r(jià)要比上海約低5%～10%，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)要高5%～10%。如果按自有資金利潤(rùn)率計(jì)算，則利潤(rùn)更將成倍增長(zhǎng)(參見下表：北京房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)表)。
當(dāng)然這是粗略計(jì)算，與實(shí)際數(shù)據(jù)會(huì)有出入，但總體上可反映一個(gè)事實(shí)，就是房?jī)r(jià)高，并不是因?yàn)榈貎r(jià)高，而只是開發(fā)商的利潤(rùn)高，而國(guó)家作為土地所有者卻并未得到應(yīng)得的收益。
如何解決此矛盾，最好的辦法是招標(biāo)拍賣土地，讓開發(fā)商(包括市內(nèi)外、甚至國(guó)內(nèi)外開發(fā)商)去公開公平競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開發(fā)商和他們的咨詢謀士們會(huì)科學(xué)地計(jì)算出他們能承受的最高地價(jià)，國(guó)家也可獲得最大收益。(完）
