包稅 模式浮出水面

    今年可以說是二手房市場的“稅費(fèi)年”。二手房交易中各種征稅政策相繼出臺(tái)，由此引發(fā)了一系列的連鎖反應(yīng)。在二手房交易需要交納的稅費(fèi)中，新增的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅占有較大比重，因此產(chǎn)生的影響也最大。相應(yīng)地，市場也出現(xiàn)了一些針對(duì)性的“對(duì)策”，比如采用以租代售、全權(quán)委托公正、做低評(píng)估價(jià)格等方式來規(guī)避二手房交易稅費(fèi)。

    現(xiàn)在，有不少賣房者開始主動(dòng)提出“含稅”、“包稅”的交易模式。長久以來，島城二手房市場處于絕對(duì)的賣方市場，所以賣房者將這筆交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買房者身上沒商量，島城市民也已經(jīng)習(xí)慣了買二手房“凈價(jià)”模式，即不管是契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅還是評(píng)估費(fèi)、中介費(fèi)等等，所有費(fèi)用都由買方承擔(dān)，買方開的價(jià)格即是拿到手的價(jià)格。

    二手房交易“包稅”，這是一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象，這是否意味著島城二手房市場開始出現(xiàn)某些變化？宏觀調(diào)控政策已經(jīng)開始影響到賣房人的心態(tài)？一度風(fēng)行的“凈價(jià)”模式，開始向“買賣雙方各自承擔(dān)稅費(fèi)”的合理態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)變？

    羊毛出在羊身上

    二手房交易稅費(fèi)是和房屋成交價(jià)緊密相關(guān)的支出。在買房或賣房前，弄清相關(guān)政策規(guī)定是非常必要的。2005年6月1日后，我市個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收5.5％營業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買超過2年（含2年）、且符合我市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房，免征營業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的非普通住房超過2年（含2年）的，按其售房收入減去該房屋購置原價(jià)后的余額繳納營業(yè)稅。另外，稅務(wù)部門將按照規(guī)定征收個(gè)人所得稅。

    對(duì)于二手房市場上的這些“包稅”的房源，仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，這些包稅的房子和凈價(jià)的房子，在價(jià)格上有一定差異。一位賣房者這樣告訴記者，這個(gè)“包稅”價(jià)格其實(shí)也是在原先凈價(jià)的基礎(chǔ)上再加上稅費(fèi)算出來的，羊毛還是出在羊身上。如今房子不像以前那么好賣了，采取包稅模式也是為了方便買房人不得已而為之的策略。

      包稅成變相更名

      在二手房交易過程中，雖然法律沒有明文禁止包稅委托、包稅交易，但這種方式卻容易讓少數(shù)中介人員有可趁之機(jī)，賺取差價(jià)。

    在一家號(hào)稱全球知名房地產(chǎn)中介的廣告里面，赫然出現(xiàn)了“貴合新園××萬元包稅”的字樣，這家中介業(yè)務(wù)員直言不諱，“包稅其實(shí)就是更名，但是更名屬于違規(guī)行為不能提，只好換個(gè)稱呼叫包稅。”這樣的包稅，購房者需要交給賣方數(shù)萬元乃至十余萬元的差價(jià)，并還需要交納中介費(fèi)等費(fèi)用。當(dāng)然這樣的變相包稅，其實(shí)并沒有產(chǎn)生任何稅費(fèi)，只不過是一個(gè)掛羊頭賣狗肉的幌子而已。

      市場需求是關(guān)鍵

      “包稅屬于個(gè)別情況�！鼻喾恐脫Q中心的副總經(jīng)理秦彥在接受本報(bào)記者采訪時(shí)介紹，青島二手房交易中，接受包稅這一交易模式的，相對(duì)于凈價(jià)而言，還是少數(shù)，采取包稅模式的交易者，很可能是賣房者能通過某種渠道，合理地降低稅費(fèi)，這樣房屋成交的可能性就增加了不少。這種情況表明，市場需求是關(guān)鍵，隨著二手房市場漸趨回暖，這種狀況有可能發(fā)生變化。圖文曹璽銘