今年6月，易憲容稱(chēng)上海房?jī)r(jià)下降50%，北京房?jī)r(jià)下降30%，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康發(fā)展。易憲容發(fā)表這番言論后，有人高興，但也有很多人稱(chēng)之為無(wú)稽之談，而批評(píng)他的聲音更多的是來(lái)自于房地產(chǎn)商。
任志強(qiáng)，北京房地產(chǎn)企業(yè)華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁，他對(duì)易憲容
的這個(gè)說(shuō)法就很不以為然。
采訪任志強(qiáng)：你根據(jù)什么依據(jù)來(lái)的？下降30%到50%對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)有什么好處，對(duì)老百姓有什么好處，你說(shuō)出理由來(lái)，你為什么說(shuō)要下降30%到50%？
任志強(qiáng)和易憲容有過(guò)三次面對(duì)面的接觸，在10月12號(hào)舉行的“全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)2005年年會(huì)”上。任志強(qiáng)再次和易憲容針?shù)h相對(duì)。
采訪任志強(qiáng)：我當(dāng)時(shí)跟他交鋒的時(shí)候也說(shuō)，為什么你作為一個(gè)研究人員，你所有的研究報(bào)告里沒(méi)有數(shù)據(jù)，我唯一看到的數(shù)據(jù)就是說(shuō)房地產(chǎn)下降30%到50%，這就是你的數(shù)據(jù)。
和任志強(qiáng)一樣，許多房地產(chǎn)商都對(duì)易憲容提出質(zhì)疑。而每次在公開(kāi)場(chǎng)合相遇，易憲容都要陷入到這樣爭(zhēng)論的漩渦當(dāng)中。
主持人：您處在這個(gè)漩渦中心是什么樣的感覺(jué)，您知道大家現(xiàn)在怎么比喻您嗎？大家獻(xiàn)給您的新綽號(hào)叫堂吉柯德，覺(jué)得您就像堂吉柯德那樣的斗士，得面對(duì)所有反對(duì)您的人。房地產(chǎn)商，名字我不點(diǎn)了，用代號(hào)，ABC，A房地產(chǎn)商說(shuō)，我不怕國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，我就怕易憲容，為什么怕您？
易憲容：關(guān)鍵是把房地產(chǎn)的真相，它的經(jīng)營(yíng)方式，可能面臨的一些問(wèn)題，一直在解釋?zhuān)嬖V民眾，如果民眾理解這個(gè)問(wèn)題，民眾理性地看待我們房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們的市場(chǎng)就會(huì)真正發(fā)展起來(lái)，所以他怕我。
主持人：您覺(jué)得是怕您說(shuō)出真相嗎？但是B房地產(chǎn)商立刻就說(shuō)了，你覺(jué)得你說(shuō)的是真相，你根本不了解情況。
易憲容：他可以這么說(shuō)，我根本不了解情況，但是我了解一點(diǎn)，民眾有沒(méi)有能力購(gòu)房，他的支付水平在哪里，這個(gè)我知道。我近年來(lái)到了幾十個(gè)城市，我到一個(gè)城市的時(shí)候，就會(huì)首先問(wèn)民眾，這里的房?jī)r(jià)多少，收入水平多少，你有沒(méi)有能力支付這樣一個(gè)房?jī)r(jià)。所以我的這樣一個(gè)判斷不是從報(bào)紙獲得的，是感覺(jué)出來(lái)的。
主持人：B房地產(chǎn)商接著說(shuō)，你說(shuō)民眾買(mǎi)不起房，我的房子不是賣(mài)給窮人的，是賣(mài)給富人的。
易憲容：假定他真的這樣說(shuō)，他一直宣傳這些東西，這是反映一個(gè)錯(cuò)誤的東西。美國(guó)的房地產(chǎn)政策宗旨就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要生產(chǎn)民眾舒適、安全，有能力承擔(dān)，有支付能力承擔(dān)住房?jī)r(jià)格的房子，民眾一定要有支付能力。如果80%或者90%的民眾沒(méi)有能力來(lái)購(gòu)買(mǎi)這種房子，說(shuō)明我們的房地產(chǎn)政策有問(wèn)題，房地產(chǎn)商這樣說(shuō)，政府就有理由來(lái)制止這樣的事情。
主持人：但是C房地產(chǎn)商說(shuō)的更加讓您覺(jué)得痛，他說(shuō)您作為一個(gè)學(xué)者，實(shí)在不客觀，因?yàn)槟銓?xiě)了好幾篇關(guān)于房地產(chǎn)的文章里一個(gè)數(shù)據(jù)都沒(méi)有。
易憲容：他們所看到的只是一點(diǎn)點(diǎn)，為什么不看我更多的書(shū)呢？我有本《房地產(chǎn)與金融研究》，35萬(wàn)字，那里都是數(shù)據(jù)。第二條，我在國(guó)內(nèi)最好的金融雜志發(fā)表過(guò)好幾篇關(guān)于房地產(chǎn)的文章，都是實(shí)地研究，為什么他們不讀？他只看到我的一本評(píng)論文章，而且評(píng)論文章對(duì)我是微乎其微的，那是我平時(shí)沒(méi)什么事的時(shí)候?qū)�，我真正的研究和有研究的東西在那里。前幾年我也跟北京的房地產(chǎn)說(shuō)，你這樣說(shuō)我，你是孤陋寡聞。
主持人：您現(xiàn)在對(duì)ABC一一駁斥，ABC加起來(lái)他們都有統(tǒng)一的觀點(diǎn)，他們覺(jué)得您不懂房地產(chǎn)，隔行如隔山，最主要您是為了沽名釣譽(yù)。
易憲容：他們是錯(cuò)的，有一個(gè)很基本的東西，房地產(chǎn)是什么，就是金融，離開(kāi)了金融，房地產(chǎn)沒(méi)有生存的可能性。但金融不是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)僅僅是金融的一點(diǎn)點(diǎn)，在西方國(guó)家，房地產(chǎn)就納入在金融下面，沒(méi)有房地產(chǎn)學(xué)科，但是金融下面有一個(gè)房地產(chǎn)，如果研究金融的人不懂房地產(chǎn)，你研究什么金融？他們只占一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，理解他們的房地產(chǎn)，而不是站在現(xiàn)在發(fā)達(dá)的一個(gè)系統(tǒng)體系下理解房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們比我更不知道房地產(chǎn)，這是一個(gè)基本常識(shí)。我研究金融，難道不懂房地產(chǎn)嗎？
主持人：你的意思是我研究了老子，我還能不知道兒子嗎？
易憲容：也不是，你要把房地產(chǎn)真正了解，首先就要懂金融，金融是房地產(chǎn)的核心。
2004年國(guó)家開(kāi)始對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，有關(guān)部門(mén)也出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的文件。而易憲容的觀點(diǎn)并不總是和有關(guān)部門(mén)的看法一致，有時(shí)候甚至是完全相反。
易憲容認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫，但是有關(guān)部門(mén)的報(bào)告卻認(rèn)為，泡沫之說(shuō)并不成立；國(guó)家提出穩(wěn)定房?jī)r(jià)，易憲容卻認(rèn)為，既不能把穩(wěn)定理解為房?jī)r(jià)不升或房?jī)r(jià)下降，也不能保證房?jī)r(jià)在一定水平上上漲，而是對(duì)于不同地方各個(gè)分割的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有不同的意義，他甚至還認(rèn)為有些地區(qū)的房?jī)r(jià)還必須大幅下降。
主持人：說(shuō)完了房地產(chǎn)商說(shuō)說(shuō)政府部門(mén)，您跟政府部門(mén)之間的觀點(diǎn)也有分歧，比如說(shuō)泡沫問(wèn)題，您堅(jiān)持說(shuō)就有泡沫，政府部門(mén)說(shuō)總的來(lái)說(shuō)是健康的，只是極個(gè)別地方有泡沫。如果您跟房地產(chǎn)商之間有激烈爭(zhēng)論，這事兒好辦，但您作為一個(gè)學(xué)者，您跟政府部門(mén)之間有爭(zhēng)論，對(duì)您有影響嗎？
易憲容：現(xiàn)在我們不能把政府當(dāng)作一個(gè)籠統(tǒng)的概念，政府有銀行，有建設(shè)部，還有銀監(jiān)會(huì)等等，但是，我的觀點(diǎn)跟有些部門(mén)是不一樣的，我們是站在金融的角度說(shuō)房地產(chǎn)問(wèn)題，他們只站在房地產(chǎn)說(shuō)房地產(chǎn)問(wèn)題，這里就有一個(gè)很大差異。我最近寫(xiě)了一篇文章，也提出了一個(gè)很基本的概念，針對(duì)這些問(wèn)題，金融改革如何從分離政策走出來(lái)，政府的政策如果真正要推行，就要達(dá)到基本的一致，不能說(shuō)政策推行以后，政府部門(mén)之間在打架，這個(gè)政策一方面成本很高，執(zhí)行難度比較大，而且也可為既得利益集團(tuán)創(chuàng)造獲利的條件，所以我最近針對(duì)這個(gè)問(wèn)題提出了一個(gè)新的概念。說(shuō)我跟政府對(duì)立，那是說(shuō)不通的，我其實(shí)跟央行，跟銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)的關(guān)系特別好，一些大的事情他們都會(huì)請(qǐng)我去開(kāi)會(huì)的。
易憲容作為一個(gè)學(xué)者總是能語(yǔ)出驚人，但是一些同樣是研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的學(xué)者也對(duì)他提出了批評(píng)，認(rèn)為他的研究方法完全不對(duì)，甚至是缺乏基礎(chǔ)理論的支撐，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)的學(xué)生對(duì)他的研究也頗有微辭。
采訪學(xué)生：都是主觀意見(jiàn)，沒(méi)有嚴(yán)格的論證。
主持人：跟您持相反意見(jiàn)的還有一部分其他學(xué)者，當(dāng)然觀點(diǎn)有交鋒，在學(xué)者之間很正常，但是他們說(shuō)，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該非�？陀^，但是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是很困難的事情，既然是很困難的事情，您那么堅(jiān)定地說(shuō)，這事兒您有點(diǎn)不負(fù)責(zé)任。
易憲容：其實(shí)他沒(méi)有讀我的文章，我的文章寫(xiě)得很清楚，房?jī)r(jià)漲得有多快，跌得有多快，而且瘋漲，上海的房?jī)r(jià)為什么跌得這么快？曾經(jīng)有些地方上漲了三倍，我還沒(méi)有說(shuō)一定要下降三倍，你是上海人，你應(yīng)該很清楚，在內(nèi)環(huán)的房子，我一個(gè)同學(xué)告訴我，五角場(chǎng)的房子2003年底的時(shí)候五千多塊一平米，到了2005年3月份的時(shí)候兩萬(wàn)塊一平米，價(jià)格在翻倍地漲。
主持人：您這個(gè)信息是聽(tīng)您上海一個(gè)同學(xué)說(shuō)的吧。
易憲容：他是自己買(mǎi)的房子。
主持人：但是您去過(guò)上海沒(méi)有？
易憲容：去過(guò)。
主持人：您做過(guò)所有的市場(chǎng)調(diào)查沒(méi)有？
易憲容：所有調(diào)查不可能，但是只能做一些簡(jiǎn)單的調(diào)查。
主持人：但是簡(jiǎn)單的調(diào)查您就這么堅(jiān)定地說(shuō)肯定要跌。
易憲容：不是，我就是說(shuō)上海的房?jī)r(jià)內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)上漲了300%，這是肯定的。比如說(shuō)濱江花園、黃埔花園房?jī)r(jià)賣(mài)到五萬(wàn)八一平米，一套房子兩千多萬(wàn)，五六百萬(wàn)一套還是最低價(jià)，中國(guó)的民眾有多少能力購(gòu)這種房子？
主持人：我列了一堆了跟您意見(jiàn)不一致的，對(duì)您有批評(píng)意見(jiàn)的，您一個(gè)人跟這么多人干仗覺(jué)得累嗎？
易憲容：我從來(lái)沒(méi)想到跟他們干，也從來(lái)沒(méi)想到跟他們對(duì)立，我要把一個(gè)道理、一個(gè)事情、一個(gè)現(xiàn)象描述清楚、解釋清楚，然后讓大家去看怎么回事，我從來(lái)沒(méi)有說(shuō)我的觀點(diǎn)是怎么樣，大家都聽(tīng)我的觀點(diǎn)，從來(lái)不是這樣。假定一個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格由我來(lái)定，我說(shuō)上海的房?jī)r(jià)要跌多少，這個(gè)市場(chǎng)一定會(huì)這樣，那么我們這個(gè)市場(chǎng)脆弱得肯定會(huì)崩塌了。
