房地產(chǎn)，不設(shè)防的城池
故事就發(fā)生在不久以前。上海樓市陷落于資本過(guò)剩之手。在兩年或更早的以前，當(dāng)一股股資本暗流在你我毫無(wú)頓察的情形下深潛入市，這樣的陷落便已開(kāi)始。
直至去年底今年初，最后一股波峰上演，無(wú)數(shù)資金在其砥礪下潰散而去，承接后市的中小投資者，其中包含相
當(dāng)部分的個(gè)體居民成為這場(chǎng)游戲的直接埋單者，這一輪樓市才趨于平靜。
當(dāng)事件的余溫尚在炙烤被套者的身心，此前抽離的資本卻已千里奔襲新的戰(zhàn)場(chǎng)。原本了然無(wú)痕的華南市場(chǎng)似乎已成為游資下一個(gè)意圖淪陷的目標(biāo)。
今年以來(lái)，廣州地王已三度被刷新。其中，琶洲會(huì)展中心南側(cè)板塊，時(shí)隔半年便拍出兩個(gè)地王，且兩者成交價(jià)已接近翻番。如此漲勢(shì)令人不免探察背后的助推之手。然而迄今為止，每一次紀(jì)錄的締造者在公眾視野里居然都是背景不詳、身份不詳、意圖不詳?shù)摹叭弧比巳骸?
誠(chéng)然，廣州市場(chǎng)的理性程度一直備受全國(guó)業(yè)界的推崇。幾大集團(tuán)對(duì)于未來(lái)預(yù)期的一致判斷，令廣州房地產(chǎn)業(yè)的成本底線(xiàn)始終控制得當(dāng)，土地拍賣(mài)會(huì)上各家的默契程度甚至超出了彼此間競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。然而，今年以來(lái)，這種長(zhǎng)久維系的平衡似乎已被悄然打破。
來(lái)者不明的大宗資本頻頻現(xiàn)身廣州樓市，其對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判方式幾乎與此前過(guò)熱市場(chǎng)的操作模式如出一轍：在進(jìn)行土地競(jìng)拍時(shí)，均將未來(lái)的溢價(jià)因素打入當(dāng)下的成本。只不過(guò)這個(gè)溢價(jià)的幅度目前仍不及昔日的最高值。從這個(gè)意義上說(shuō)，它們似乎已為今后預(yù)留下了一定的空間。
但有一點(diǎn)可以肯定的是，廣州樓市在這股力量的支配下，今年已被不自覺(jué)地推向了一個(gè)新的標(biāo)桿。
而此時(shí)，市民中暗含的投資熱情正被逐一點(diǎn)燃，如果與游資入市的迫切欲念交互作用，廣州——這個(gè)中國(guó)健康樓市的代表是否還能延續(xù)過(guò)往獨(dú)善其身的神話(huà)，不免令人憂(yōu)心。
一旦廣州再度失陷，游資下一輪席卷的目標(biāo)又會(huì)是誰(shuí)？又能是誰(shuí)？
類(lèi)似的故事倘若一再重復(fù)，即便身處調(diào)控之年，面對(duì)資本過(guò)剩的沖擊，我們?nèi)圆唤l(fā)問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)究竟有無(wú)幸免的可能？
無(wú)論是如今以理性見(jiàn)稱(chēng)的廣州，還是此前標(biāo)榜高度市場(chǎng)化的上海，樓市的一個(gè)明顯表征就是，在一定程度上充當(dāng)了資本的下泄通道。一面是國(guó)內(nèi)資本的“鐵幕”尚未打破，一面是房地產(chǎn)業(yè)的低準(zhǔn)入制令其承載了過(guò)剩的資本。倘若兩者的局面無(wú)一能夠扭轉(zhuǎn)，上述故事或許只能在不斷的輪回中反復(fù)上演。
200億炒樓資金奔襲珠三角 深圳地產(chǎn)開(kāi)始瘋狂
美亞置業(yè)集團(tuán)深圳海外部經(jīng)理張玉鈴表示：“此前集中于上海炒樓的200億元資金正在流向深圳�！笔聦�(shí)上，海外的地產(chǎn)基金、國(guó)際投資客，加上香港和深圳本地的炒家，再加上溫州客以及其他零散炒家，200個(gè)億是個(gè)保守估計(jì)，深圳近期房?jī)r(jià)反常，一路暴漲，和這些炒家不無(wú)關(guān)系“下一輪是珠三角了�！比~器聰這樣說(shuō)道。
作為某民辦學(xué)校的董事長(zhǎng)兼校長(zhǎng)，葉器聰是記者一年前認(rèn)識(shí)的溫州人深圳購(gòu)房團(tuán)副團(tuán)長(zhǎng)。2004年，他曾和他的溫州老鄉(xiāng)們?cè)谏钲跇鞘邢破疬^(guò)一陣“溫州熱潮”，所到之處，無(wú)不受到當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的歡迎。
時(shí)隔一年，10月24日下午，在深圳威尼斯酒店，當(dāng)記者再見(jiàn)到他時(shí)，他告訴記者兩個(gè)消息，一是他在上海的房子被套牢了，但去年來(lái)深圳時(shí)買(mǎi)的房子卻升值了15%。
美亞置業(yè)集團(tuán)深圳海外部經(jīng)理張玉鈴則表示：“此前集中于上海炒樓的200億元資金正在流向深圳�！�
失陷上海灘
“上海的投資主要是政策面沒(méi)有把握好。當(dāng)時(shí)以為可以暫緩一時(shí)，對(duì)宏觀調(diào)控沒(méi)有仔細(xì)體會(huì)。這不，我在上海靜安區(qū)和浦東新區(qū)的兩套房子，價(jià)值300多萬(wàn)元現(xiàn)在都被套牢了�！比~器聰略感無(wú)奈，但并不悲觀，他表示和他處于同一境況的人還有很多。
“2004年10月，我們溫州購(gòu)房團(tuán)離開(kāi)深圳之后，不多久大家就去了上海。上海的房子現(xiàn)在雖然被套，但長(zhǎng)線(xiàn)投資應(yīng)該會(huì)回升�！钡~器聰還是認(rèn)為，“長(zhǎng)三角的這一波區(qū)域行情顯然已經(jīng)下去了�！�
“珠三角區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)和長(zhǎng)三角明顯不同。波動(dòng)比較小，價(jià)格還有相當(dāng)?shù)纳仙臻g，同時(shí)受政策影響比較遲鈍。另外，我們?cè)谏钲谥饕春脦讉�(gè)概念，一是與香港的“裙帶”效應(yīng)，另一個(gè)是深圳的口岸概念，還有就是深港西部通道與迪斯尼樂(lè)園效應(yīng)�！�
“從基本面分析，西部通道之后，深港雙城，香港人來(lái)深圳居住的越來(lái)越多，而深圳撤關(guān)是遲早的事，房?jī)r(jià)上漲是必然的。”
他告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，去年在南頭關(guān)口和福田中心區(qū)買(mǎi)的兩套房子已經(jīng)升值了近18%，“得做長(zhǎng)線(xiàn)投資，短期獲利也可以，但做不大。”
滬固定資產(chǎn)投資價(jià)格水平續(xù)跌
伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)投資逐步趨緩，上海市固定資產(chǎn)投資價(jià)格水平漲幅也依然處于回落曲線(xiàn)上。昨天，上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三季度固定資產(chǎn)投資價(jià)格水平比去年同期上漲0.5%，漲幅比第一季度回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。以去年同期價(jià)格水平為100計(jì)，今年前三季度上海固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)分別為
102.0、100.6、100.5。
上海社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員、上海經(jīng)濟(jì)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究室主任陳維指出，盡管固定資產(chǎn)投資價(jià)格水平指數(shù)處于合理變動(dòng)區(qū)間，但也反映出今年宏觀調(diào)控以來(lái)，上海市固定資產(chǎn)投資規(guī)模與速度依然在緩慢走低。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，上海市固定資產(chǎn)投資價(jià)格水平平均比去年同期上漲1.1%。上海市統(tǒng)計(jì)局研究人員曹宇紅分析，從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，第一季度固定資產(chǎn)投資價(jià)格總水平漲幅為2%，隨著建筑鋼材、水泥等基礎(chǔ)材料價(jià)格持續(xù)走低，二、三季度固定資產(chǎn)投資價(jià)格總水平漲幅呈逐步回落趨勢(shì)。
在陳維看來(lái)，固定資產(chǎn)投資價(jià)格總水平從第二季度開(kāi)始回落，也表明結(jié)構(gòu)調(diào)整效果明顯，宏觀調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三季度，上海市固定資產(chǎn)投資價(jià)格漲幅低于全國(guó)平均水平1.1個(gè)百分點(diǎn)，在直轄市中居末位，在華東地區(qū)居中位。第三季度，上海市固定資產(chǎn)投資價(jià)格水平比去年同期上漲0.5%，低于全國(guó)平均漲幅（1.6%）1.1個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)30個(gè)�。ㄊ�、區(qū)）按價(jià)格水平漲幅高低排位中，上海和安徽排在倒數(shù)第三位。
“這也說(shuō)明宏觀調(diào)控政策對(duì)上海的影響相對(duì)較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回落對(duì)固定資產(chǎn)投資價(jià)格水平的下拉作用較為明顯。”陳維表示。來(lái)自上海市統(tǒng)計(jì)局的另一組數(shù)據(jù)也印證著陳維的觀點(diǎn)，數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅逐季回落，第一季度增幅保持在25%左右，上半年跌至15%左右。前三季度，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資940.31億元，比去年同期增長(zhǎng)10.8%，增幅比上半年回落近5個(gè)百分點(diǎn)，低于全社會(huì)投資5.1個(gè)百分點(diǎn)。而且，相關(guān)企業(yè)景氣指數(shù)調(diào)查結(jié)果也表明，第三季度，房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)繼續(xù)下滑，為124.6，比第二季度下降9.9點(diǎn)，比去年同期下降29.4點(diǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)投資趨緩，反映在固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)上，則是建筑安裝、裝飾工程投資價(jià)格水平漲幅回落。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三季度，建筑安裝、裝飾工程價(jià)格僅比去年同期上漲0.7%，漲幅比一季度下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，與第二季度持平。曹宇紅指出，由于受房地產(chǎn)市場(chǎng)投資趨緩、臺(tái)風(fēng)影響施工，以及周邊地區(qū)大量低價(jià)水泥涌入等因素影響，在材料費(fèi)中份額較大的地方建筑材料（沙、石、磚、混凝土）和水泥價(jià)格也繼續(xù)呈現(xiàn)跌勢(shì)，分別比去年同期下降4.3%和2.3%。
此外，第三季度，上海市建筑安裝工程投資中的機(jī)械使用費(fèi)價(jià)格雖比去年同期上漲3.8%，但受建筑市場(chǎng)低迷的影響，漲幅比第二季度和第一季度分別回落了2.8個(gè)和4.5個(gè)百分點(diǎn)。（王斌）
探密香密湖
“深圳的投資，我主要集中于豪宅、商鋪和酒店式公寓，從長(zhǎng)線(xiàn)和短線(xiàn)來(lái)看都比較安全�！�
葉器聰說(shuō)，他已參加了一個(gè)位于香密湖的別墅項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)選房活動(dòng)。
10月25日，由中海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的香密湖1號(hào)別墅項(xiàng)目舉行了客戶(hù)見(jiàn)面會(huì)。鑒于它力推豪宅概念，此次見(jiàn)面會(huì)未對(duì)媒體開(kāi)放。但事后據(jù)葉器聰透露，當(dāng)天推出的29套單位全部賣(mài)完，其中最貴的一套別墅售價(jià)2700萬(wàn)元，買(mǎi)家來(lái)源呈現(xiàn)多元化和國(guó)際化的趨勢(shì)，除了深圳本地與珠三角外，也有很多港澳人士和內(nèi)地其他城市的投資人群。
“有很多國(guó)際炒家在深圳炒房，均價(jià)最低都要3萬(wàn)多元/平方米，深圳的豪宅也不便宜�！比~器聰總結(jié)道。
聚焦珠三角
“顯然，一個(gè)溫州人或一個(gè)山西人的背后，可能隱含著一群炒家。珠三角炒風(fēng)漸起，很可能會(huì)步上海樓市的后塵�！鄙钲诜康禺a(chǎn)信息網(wǎng)研究部經(jīng)理陳曉斌對(duì)記者分析道。
而剛剛從上�；貋�(lái)不久的美亞置業(yè)集團(tuán)深圳海外部經(jīng)理張玉鈴則對(duì)記者坦言：“此前集中于上海炒樓的200億元資金正在流向深圳，這是國(guó)際炒家的慣例，目前大家都比較看好珠三角�！�
據(jù)張玉玲介紹，美亞置業(yè)集團(tuán)總部在美國(guó)，主要以房產(chǎn)國(guó)際銷(xiāo)售為主業(yè)，也兼做一些投資。“我們把中國(guó)房產(chǎn)拿到海外銷(xiāo)售，再把國(guó)外的房子拿到國(guó)內(nèi)展銷(xiāo)，有時(shí)候我們看好一個(gè)項(xiàng)目，可能會(huì)整層買(mǎi)下來(lái)，包裝之后，再拿到海外去銷(xiāo)售�！�
張玉玲透露，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)海外展銷(xiāo)這一塊，賣(mài)的就很多了。一年的銷(xiāo)售額就過(guò)億元。
“海外的地產(chǎn)基金、國(guó)際投資客，加上香港和深圳本地的炒家，再加上溫州客以及其他零散炒家，兩百個(gè)億是個(gè)保守估計(jì)，深圳近期房?jī)r(jià)反常，一路暴漲，和這些炒家不無(wú)關(guān)系�！标悤员蟛粺o(wú)憂(yōu)慮地說(shuō)。（毛瀚民）
炒風(fēng)突乎南北上海一隅獨(dú)冷
與京穗兩地相比，10月上海開(kāi)發(fā)商的失落之情溢于言表。
當(dāng)北京、廣州為了年末沖刺，紛紛以備戰(zhàn)備荒的姿態(tài)加大后續(xù)供應(yīng)時(shí)，上海市場(chǎng)卻顯得一派寥落氣象，10月商品房新增供應(yīng)大幅縮水三成以上。
昔日市場(chǎng)地氣東移，唯上海獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷；今日資金南奔北突，只上海一隅偏冷。倘若以此判斷全國(guó)市場(chǎng)已步入良性軌道，仍為時(shí)過(guò)早。華南、華北漸趨熱烈的炒風(fēng)似應(yīng)引起各方的注意。
上海：放量下跌
囿于10月成交數(shù)據(jù)缺失的原因，上海目前的均價(jià)走勢(shì)很難從一而論。但據(jù)易居（中國(guó)）分析，從市場(chǎng)個(gè)案表現(xiàn)來(lái)看，近期市場(chǎng)上降價(jià)樓盤(pán)明顯增多，個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)幅度超過(guò)了20%，因此可以斷定市場(chǎng)價(jià)格下跌的走勢(shì)并沒(méi)有改變。
與此同時(shí)，商品房成交呈現(xiàn)小幅放量。本周成交得益于動(dòng)遷房、配套商品房的重新崛起，因而繼續(xù)上揚(yáng)，總量較上周增加了15.69%。而普通住宅本周成交量略有下降，僅成交了26.3萬(wàn)平方米，比上周減少了4.2%。因此，單從普通住宅的成交情況來(lái)看，10月上海市場(chǎng)的表現(xiàn)仍然不盡如人意。
與“金九月”相比，剛剛過(guò)去的“銀十月”表現(xiàn)出的最大不同在于開(kāi)發(fā)商的上市熱情驟減，全市商品房新增供應(yīng)量每日平均比9月下降了35%左右。即便如此，現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)的狀況仍不容樂(lè)觀。大量房源是繼續(xù)握于手中，還是盡快投放市場(chǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言都將是艱苦的抉擇。
責(zé)任編輯：屠筱茵
