日前，在即墨西元莊附近購買商品房的于先生，撥打樓宇熱線88762259咨詢，開發(fā)商所宣稱的一層贈(zèng)送花園的承諾是否有效？要回答于先生的問題，不妨先從另一個(gè)類似案例談起，以作前車之鑒。
花園被無償征用
李女士于2003年看中了某小區(qū)一
套位于二樓的住房，在得知購買一層房屋，即可免費(fèi)獲得樓前面積7平方米的花園后，便毫不猶豫地繳納了定金�？稍谫彿亢贤�，房屋面積并未加上花園面積，李女士對(duì)此并沒在意。入住后不久，小區(qū)外的道路要拓寬，李女士的花園將被有關(guān)部門征用。當(dāng)李女士咨詢關(guān)于有關(guān)拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}時(shí)，卻被告之，李女士對(duì)開發(fā)商贈(zèng)送的花園不享有產(chǎn)權(quán)，也無法辦理產(chǎn)權(quán)，所以不考慮賠償。對(duì)此李女士十分不解，既然開發(fā)商已經(jīng)許諾將花園贈(zèng)送給李女士，為什么李女士卻得不到花園的產(chǎn)權(quán)呢？
在商品房的銷售過程中，開發(fā)商常采取各種各樣的優(yōu)惠措施吸引購買者。對(duì)購買一層的客戶許諾附贈(zèng)一定面積的花園，即是開發(fā)商經(jīng)常采用的促銷手段之一。一層因?yàn)槌睗�、采光易受影響、噪聲干擾以及安全隱患較多等原因，按目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房定價(jià)原則，一層戶型的價(jià)格一般比其它層較低。開發(fā)商將一層毗鄰的花園贈(zèng)送給一層住戶，反而使一層商品房受到很多業(yè)主（尤其是有老人的家庭）的青睞，其價(jià)格也因此提升。但是，在這種看似誘人的贈(zèng)送背后卻隱藏著諸多法律問題，并由此引發(fā)出諸多糾紛。
贈(zèng)送隱藏諸多糾紛
康達(dá)青島律師事務(wù)所湯書國律師在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為：開發(fā)商向一層業(yè)主贈(zèng)送若干平方米的花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國有關(guān)規(guī)定，對(duì)于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個(gè)樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶單獨(dú)所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主按份共有。建筑物四周包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權(quán)利進(jìn)入花園休閑、歇憩，開發(fā)商的擅自贈(zèng)送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。
對(duì)于已購買一層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_發(fā)商贈(zèng)送行為的無效，其對(duì)花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，要求一層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒有意見，一層業(yè)主對(duì)于花園的權(quán)利也因無法辦理花園的土地使用權(quán)證書而得不到法律的保護(hù)�；▓@綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財(cái)產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門不可能單獨(dú)給一層業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證明。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權(quán)證書的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商簽約時(shí)的承諾根本無法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。
須經(jīng)全體業(yè)主同意
湯書國律師認(rèn)為，根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，如果開發(fā)商在銷售宣傳或買賣合同中對(duì)贈(zèng)送花園作出了具體確定的說明和允諾，并對(duì)買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確認(rèn)有重大影響的，應(yīng)視為要約行為，開發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)向一層業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。而且購房者可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷商品房買賣合同。
鑒于目前實(shí)踐中存在著大量的花園贈(zèng)送現(xiàn)象，開發(fā)商目前解決該問題的最好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給一層業(yè)主使用。就具體方法而言，開發(fā)商可在商品房買賣合同或業(yè)主臨時(shí)公約中增加關(guān)于花園問題的補(bǔ)充條款，明確約定其他業(yè)主同意由一層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對(duì)一層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。
