上海廣場(chǎng)無(wú)法貸款、不能辦證，開發(fā)商答應(yīng)退房，但是———退房款要分五年退

    房產(chǎn)證遙 遙無(wú)期

    張先生、劉女士（化名）等撥打本報(bào)樓宇熱線88762259向記者反映，他們與青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買了婦女兒童大世界（上海廣場(chǎng)）某號(hào)房（該樓層系分割銷售）。

    根據(jù)合同約定該商品房應(yīng)經(jīng)驗(yàn)收合格交付使用，在交付使用后的365天內(nèi)青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)將辦理房產(chǎn)證的相關(guān)材料進(jìn)行備案，并協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，合同同時(shí)約定可以辦理房屋貸款。然而在長(zhǎng)達(dá)一年多時(shí)間內(nèi)既沒(méi)法辦理貸款又沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的音訊。經(jīng)調(diào)查了解，開發(fā)商根本無(wú)法辦理房屋貸款、也無(wú)法辦出房屋產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商也不能提供辦理上述手續(xù)的材料，該合同一直無(wú)法履行。

    本報(bào)記者采訪了房地產(chǎn)專業(yè)律師楊志民，他認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

    《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條規(guī)定：下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。因開發(fā)商的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效或撤銷或解除，開發(fā)商理應(yīng)返還房款并賠償損失。

    查封房屋照樣賣

    部分業(yè)主在與青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交涉過(guò)程中發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買的那層房屋早在簽訂購(gòu)房合同之前已被法院查封，且該幢樓的相關(guān)樓層早被青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司做了抵押。

    對(duì)此，楊志民律師認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第2款之規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”�！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條第二款規(guī)定：違犯國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定合同無(wú)效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》違犯了“查封的房屋不得轉(zhuǎn)讓”的這一法律強(qiáng)制性規(guī)定而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。根據(jù)最高人民法院《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

    討還房款路漫漫

    在出現(xiàn)上述的情況后，業(yè)戶請(qǐng)求青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還購(gòu)房款，但此時(shí)青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司卻提出返還房款可以，但只能分五年返還，每年返還20％。業(yè)戶無(wú)奈開始漫漫的討還房款之路。

    楊志民律師指出，《中華人民共和國(guó)民法通則》的基本原則規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，公民、法人的合法權(quán)益受法律保護(hù)、任何組織和個(gè)人不得侵犯。業(yè)戶的合法權(quán)益在受到非法侵害時(shí)，應(yīng)當(dāng)團(tuán)結(jié)，運(yùn)用合法形式維護(hù)自己的合法權(quán)益。