上海廣場無法貸款、不能辦證，開發(fā)商答應(yīng)退房，但是———退房款要分五年退 房產(chǎn)證遙遙無期
張先生、劉女士（化
名）等撥打本報樓宇熱線88762259向記者反映，他們與青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，購買了婦女兒童大世界（上海廣場）某號房（該樓層系分割銷售）。 根據(jù)合同約定該商品房應(yīng)經(jīng)驗(yàn)收合格交付使用，在交付使用后的365天內(nèi)青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)將辦理房產(chǎn)證的相關(guān)材料進(jìn)行備案，并協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，合同同時約定可以辦理房屋貸款。然而在長達(dá)一年多時間內(nèi)既沒法辦理貸款又沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的音訊。經(jīng)調(diào)查了解，開發(fā)商根本無法辦理房屋貸款、也無法辦出房屋產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商也不能提供辦理上述手續(xù)的材料，該合同一直無法履行。
本報記者采訪了房地產(chǎn)專業(yè)律師楊志民，他認(rèn)為：《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。因開發(fā)商的原因?qū)е潞贤瑹o效或撤銷或解除，開發(fā)商理應(yīng)返還房款并賠償損失。
查封房屋照樣賣
部分業(yè)主在與青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交涉過程中發(fā)現(xiàn)自己購買的那層房屋早在簽訂購房合同之前已被法院查封，且該幢樓的相關(guān)樓層早被青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司做了抵押。
對此，楊志民律師認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第2款之規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”�！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第二款規(guī)定：違犯國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定合同無效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》違犯了“查封的房屋不得轉(zhuǎn)讓”的這一法律強(qiáng)制性規(guī)定而應(yīng)認(rèn)定無效。根據(jù)最高人民法院《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
討還房款路漫漫
在出現(xiàn)上述的情況后，業(yè)戶請求青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還購房款，但此時青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司卻提出返還房款可以，但只能分五年返還，每年返還20％。業(yè)戶無奈開始漫漫的討還房款之路。
楊志民律師指出，《中華人民共和國民法通則》的基本原則規(guī)定：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實(shí)信用的原則，公民、法人的合法權(quán)益受法律保護(hù)、任何組織和個人不得侵犯。業(yè)戶的合法權(quán)益在受到非法侵害時，應(yīng)當(dāng)團(tuán)結(jié)，運(yùn)用合法形式維護(hù)自己的合法權(quán)益。
