青島步入老齡化城市

　　市老齡辦2005年最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，青島市進(jìn)入老齡化城市比全省提早了7年。目前，市區(qū)獨(dú)居老人高達(dá)11萬人，3年內(nèi)激增2.1萬人，空巢戶達(dá)6.3萬戶，增加了1萬戶，即每10戶老年家庭就有4戶“空巢”，“空巢”戶數(shù)和“空巢 ”人數(shù)均達(dá)到了市內(nèi)四區(qū)的歷史最高水平，并已超過了全國及北京、上海等城市的平均水平。
其中，市南區(qū)的“空巢”家庭問題尤顯突出，獨(dú)居老人數(shù)已占全區(qū)老人總數(shù)的74％，即每10名老人就有7人獨(dú)居，已經(jīng)達(dá)到了十分驚人的比例。此外，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還讓我們看到了一個令人恐懼的現(xiàn)實(shí)：在突發(fā)意外事故的老人中，90％以上是“空巢”老人。這篇文章還提到：“目前我市擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)60余家，床位共計(jì)2000余張，剛剛達(dá)到老年人口千分之二的最低要求，但卻無法滿足日益龐大的空巢老年群體的需求�！�

　　以上資料顯示出：青島的銀發(fā)一族正在慢慢成為影響我們生活方式的重要力量，這其中自然也包含了房地產(chǎn)市場。那么，青島樓市是否有了對此的回應(yīng)？

　　市場

　　銀發(fā)軍團(tuán)位居二線

　　“銀發(fā)置業(yè)”是幾年前，就進(jìn)入樓市銷售的一個詞匯。而這一市場所蘊(yùn)涵的巨大商機(jī)，也是不容忽視的。就在上周老齡委舉辦的老年人專場房展會上，大量老齡購房者表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購房意向。據(jù)介紹，老年購房者除了為自己購房外，也在尋覓適合兒女的房子。其中也不乏兒女為父母購房的。但同樣擺在我們面前的矛盾也無法回避：銀發(fā)置業(yè)缺少相應(yīng)的房屋產(chǎn)品。如果，我們仔細(xì)觀察一下當(dāng)前樓市訴求點(diǎn)，以及包括房屋貸款等諸多政策：就能理解為何市場上難以找到針對這一群體的房屋。目前，市場最主要的購買力還是瞄準(zhǔn)了中青年購房者。這一購房團(tuán)體，一方面處于成家立業(yè)的時候，有購房的需求。另一方面，他們正處于工作事業(yè)上升或峰頂處，資金實(shí)力較為充足。同時，他們超前消費(fèi)能力也是別的群體無法超越的。因而，這一購房群體擁有對市場產(chǎn)品的支配權(quán)，并在有關(guān)銷售的政策中獲得了傾斜，是無可厚非的。與中青年購房者相比，老年購房者自然就居于市場的二線力量。
制約老年購房者的另外一個因素則是：資金實(shí)力的局限。在無法獲得足夠貸款支持下，大部分老年購房者可以使用的資金是有限的。大多數(shù)老年購房者一直生活在市區(qū)，這本來是他們置業(yè)的首選區(qū)域。因此，在目前的樓市價位上，老年購房者不得不面對區(qū)域上的選擇難題。

　　需求

　　房子只是顯性需求

　　從市場反映來看，老年購房者一是對總價較低的房屋需求量比較大。另外一個需求就是要求生活的便利性。如果能夠同時滿足這兩個需求，對老年購房者來說吸引力必然較大。在這兩個顯性需求之外，對生活環(huán)境的需求則是老年購房者的隱性需求�！翱粘病爆F(xiàn)象所折射出的實(shí)際上老年購房者在生活需求上的迫切需要。這種生活需求包含了對購物環(huán)境、醫(yī)療環(huán)境以及人際交往的一種標(biāo)準(zhǔn)。
作為開發(fā)商，一直在社區(qū)建設(shè)上強(qiáng)調(diào)自己的環(huán)境如何優(yōu)異，卻很少有比較明確的對象。泛水景、泛園林是當(dāng)前房地產(chǎn)的一貫現(xiàn)象。老年人所具有的生活特點(diǎn)，雖然在部分社區(qū)環(huán)境中得以體現(xiàn)：比如說，園林景觀適合休閑散步；人車分流保證了行動緩慢者的安全等。但這都是一般性標(biāo)準(zhǔn)，并非刻意為老年居住者設(shè)置。

　　現(xiàn)代社會的工作與生活特性，已經(jīng)決定了不太可能重新出現(xiàn)“四世同堂”的現(xiàn)象。目前，不少家庭連“三世同堂”都已經(jīng)不可能了�！�3＋2”模式，即年輕的三口之家與老兩口分別居住的組合模式更為常見。這是社會發(fā)展變化無法改變的一個現(xiàn)實(shí)。因此，對于親情需求的滿足也不得不從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，尋求更為可行的居住模式。

　　
選擇

　　郊區(qū)化與“5＋2”

　　青島樓市的重要組成部分，郊區(qū)樓市正在經(jīng)受著巨大考驗(yàn)。宏觀調(diào)控之后，郊區(qū)樓市中投資性購房者大量退出，致使原本穩(wěn)定的購房者結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。開發(fā)商必須挖掘出更多的居住型需求，才能來填補(bǔ)這一“漏洞”。記者采訪中，郊區(qū)開發(fā)商都不約而同地提出，今后將更注重對本地化購房者的研究，滿足他們的需要。不過，沒有任何一個開發(fā)商會放棄青島市區(qū)的購房者。但是如何才能吸引來自市區(qū)的購房者，成了當(dāng)前市場推廣的一個“瓶頸”。
郊區(qū)樓市具有的許多優(yōu)點(diǎn)：首先是環(huán)境上舒適與潔凈。許多購房者在進(jìn)入郊區(qū)樓盤后，第一個感覺就是：空間上的舒展。相對城市居住而言，郊區(qū)樓盤擁有更多的發(fā)揮空間。并且車流、人流的相對減少，使居住更為清靜。其次，郊區(qū)樓盤從價位上，具有市區(qū)樓盤無法比較的優(yōu)勢。

　　怎樣才能將這些優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為需求？過去的操作經(jīng)驗(yàn)是將這些優(yōu)點(diǎn)放大后，作為投資性高的賣點(diǎn)。這種操盤方式的結(jié)果是吸引了大量的投資性購房，卻忽略了一些重要問題：究竟這些賣點(diǎn)是為誰服務(wù)的？最終這些居住優(yōu)勢的受益者是誰？在投資性購房處于熱潮時，不少購房者本身的購房需求也被扭曲，發(fā)生了轉(zhuǎn)變。此時購房者的典型觀點(diǎn)是：先買下了，漲了就賣，不行就當(dāng)自己有了一個鄉(xiāng)間別墅。于是，兼?zhèn)渚幼∨c投機(jī)的雙重購房目的主導(dǎo)了市場。由于房價呈現(xiàn)了一路上揚(yáng)態(tài)勢，后者就漸漸占居了上風(fēng)。

　　隨著市場轉(zhuǎn)型期的到來，居住型購房將引導(dǎo)又一輪樓市主流。不過，這次會是居住模式的升級版本。與此前居住強(qiáng)調(diào)環(huán)境、社區(qū)設(shè)施等粗線條的居住理想。今后的居住將會更注重細(xì)節(jié)與細(xì)分，力圖滿足購房者更深層次的需求。

　　“5＋2”模式并不是一個新概念。現(xiàn)在再提“5＋2”，就包含了一些近年來市場新特點(diǎn)在內(nèi)。“5＋2”可以是一種度假式的購房居住，也可以是一個家庭親情的重組方式。為兩位老人在環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)選擇一套住房，而每到周末回到這里，共享天倫之樂，給老人以心靈慰籍同時，也放松一下疲憊的身心。這是基于現(xiàn)實(shí)的一種居住方式：郊區(qū)樓盤的價格相對較低，不會造成過高的購房壓力。交通線的延伸與電信網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，使工作者可以保持必要的聯(lián)系能力。如果孩子還小，也可以暫時交付給老人照管，這對處于打拼狀態(tài)的年輕夫婦也是一種幫助。

　　對于新式“5＋2”來說，要求自然也有新的標(biāo)準(zhǔn)：除了社區(qū)環(huán)境的好外，適合老人的服務(wù)設(shè)施一定要全，物業(yè)人員也應(yīng)有相應(yīng)的培訓(xùn)。

　　
開發(fā)商

　　重新認(rèn)識“5＋2”

　　不少開發(fā)商已經(jīng)意識到市場細(xì)化的微妙變化。因此，在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上，已經(jīng)有所體現(xiàn)：比如說錦源·新街坊為喜歡退休后享受恬靜生活的老年人在項(xiàng)目南側(cè)專門設(shè)計(jì)了老年公寓，根據(jù)老年人的生活特點(diǎn)，設(shè)計(jì)了許多人性化設(shè)施，同時在住宅周圍設(shè)計(jì)了林蔭漫步步行道、老年活動中心、網(wǎng)球場、門球場，并將幼兒園設(shè)計(jì)在老年公寓附近，讓老年人在享受生活的同時能夠看到孫輩快樂的成長。
千禧國際村的有關(guān)人員認(rèn)為，“5＋2”生活模式的興起，從一定程度上助推了郊區(qū)化住宅的發(fā)展。當(dāng)郊區(qū)化居住成為一種社會發(fā)展的必然，那么，適應(yīng)這種必然引發(fā)一種全新的居住理念，對社會、對個人無疑于都是一種雙贏的局面。郊區(qū)住宅優(yōu)良的環(huán)境和極高的性價比，已使置業(yè)郊區(qū)人群急速擴(kuò)增，或許下一步的流行居住趨勢，會由“5＋2”變?yōu)椤?×2”，也就是：每一周的每一天，工作也要，休閑也要；城市也要，繁華也要。

　　銀盛泰·盛世景園開發(fā)商則提出，建造適合老年人使用的房子，一直是銀盛泰集團(tuán)開發(fā)過程中的重點(diǎn)。尤其是在2005年推出的新項(xiàng)目———銀盛泰·盛世景園中，實(shí)現(xiàn)了建設(shè)和配套標(biāo)準(zhǔn)的跳躍式提升，以秀麗的環(huán)境、完善的配套、小戶型低入住成本以及全面到位的精裝修，來滿足消費(fèi)者尤其是老年人安享晚年的居住需求。

　　文／李崢