問(wèn)：我在本市有房產(chǎn)一處，一年前將其出租給李某，租期自2004年8月20日至2006年4月20日止。我現(xiàn)欲出賣(mài)該房，租賃期限未到期的情況下，我能否出賣(mài)該房？若李某也想買(mǎi)此房，我是否要先賣(mài)與他？

    答：出賣(mài)處于租賃期的房子，涉及三個(gè)法律問(wèn)題：一是租賃期內(nèi)的房屋能否出賣(mài)； 二是承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題；三是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則問(wèn)題。

    《中華人民共和國(guó)憲法》及《中華人民共和國(guó)民法通則》等相關(guān)法律都有明確規(guī)定：國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其它合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。產(chǎn)權(quán)人是你，則你對(duì)房產(chǎn)有合法所有權(quán)，也有完全處分權(quán)，有租賃及出賣(mài)等的權(quán)利，任何人不得干涉。所以，你的房屋雖處于租賃期，你仍可以出賣(mài)，進(jìn)行處分。但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第230條的規(guī)定：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。即涉及承租人的同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題，你若出賣(mài)該房屋，應(yīng)提前通知承租人李某，購(gòu)買(mǎi)條件相同的條件下，應(yīng)優(yōu)先賣(mài)與李某。若李某已明確表示不予購(gòu)買(mǎi)或購(gòu)買(mǎi)條件低于其他購(gòu)買(mǎi)人，則你可將該房屋賣(mài)與他人，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第229條之規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。所以，你將房屋賣(mài)與他人的情況下，根據(jù)《合同法》第229條的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，原租賃合同在新產(chǎn)權(quán)人與李某之間仍有效，李某仍有權(quán)租賃使用該房屋至租賃合同期滿(mǎn)止。山東北極之星律師事務(wù)所代中偉杜玲玲律師