需求旺盛

    是未來島城寫

    編者按

    從今年4月份開始的一系列宏 觀調(diào)控政策，波及整個(gè)房地產(chǎn)市場，寫字樓自然也未能幸免，即使像位于島城最黃金地段的TOP·頤和國際項(xiàng)目，據(jù)稱銷售狀況也一度緩步不前。

    如今，宏觀調(diào)控的風(fēng)波似乎已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，而隨著2008年的臨近，青島作為國際化都市的魅力益發(fā)彰顯，越來越多的國內(nèi)外大企業(yè)開始進(jìn)軍青島，在這里設(shè)立辦事處或分支機(jī)構(gòu)，有些企業(yè)甚至將總部設(shè)到青島。面對如此好的前景，開發(fā)商們將如何動(dòng)作？未來島城的寫字樓市場又將有哪些新特征呢？

    新特征A     供應(yīng)放量

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，我市寫字樓市場明顯放量，下半年，這一趨勢仍將延續(xù)，像金孚大廈、華歐英德隆、國華經(jīng)典、遠(yuǎn)洋大廈、乾豪國際廣場、魯邦廣場、海同峰匯、萊鋼大廈、開發(fā)區(qū)國際貿(mào)易中心、富瑞大廈、城市桂冠、鼎業(yè)大廈等，都在今年推向市場。規(guī)模如此巨大的供應(yīng)量同時(shí)對外銷售，這在以前是沒有過的。

    據(jù)市南區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)中心提供的調(diào)查，今年上半年，市南區(qū)在建寫字樓17座，總建筑面積為81萬平方米，比2004年底分別增長89％和67％；已建成寫字樓97座，總建筑面積303萬平方米，比2004年底分別增長9％和7％。

    新特征B     需求旺盛

    隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市魅力的提升，越來越多的國內(nèi)外大企業(yè)開始進(jìn)駐青島，目前青島新聞網(wǎng)就有人發(fā)布帖子，急切地幫日本客戶求租辦公寫字樓。而先前部分寫字樓的高入駐率，顯然也是需求旺盛最好的證明。目前市南區(qū)投入使用的97座寫字樓，已進(jìn)駐企業(yè)5000余家，寫字樓入駐率達(dá)90％；而像海信大廈、新世界數(shù)碼港、陽光大廈等品質(zhì)較高的寫字樓，入駐率已接近100％。

    寫字樓需求旺盛的另外一個(gè)表現(xiàn)是需求結(jié)構(gòu)的變化，許多以前只租不買的外資企業(yè)或辦事機(jī)構(gòu)，開始大面積購買寫字樓，這表明他們對青島經(jīng)濟(jì)前景的信心，以及對寫字樓本身增值潛力的看好。

    新特征C     定位明確

    雖然寫字樓市場供求兩旺，但有一種現(xiàn)象卻耐人尋味：一方面，有企業(yè)在網(wǎng)上發(fā)帖多日，始終未能找到合適的辦公場所；另一方面，許多寫字樓拼命打出各種概念，卻始終未能取得滿意的銷售效果。

    業(yè)內(nèi)人士分析，寫字樓定位不明確，是造成上述現(xiàn)象的主要原因。像在青島新聞網(wǎng)上發(fā)帖的那個(gè)日本客戶，特意聲明只要“純寫字樓”，而對商住兩用并不“感冒”。他們的理由是，工作就是工作，生活就是生活，兩者不能混為一談。但目前我市的寫字樓，有相當(dāng)一部分是商住兩用，即便在我國的廣州、深圳，這種模式也已經(jīng)被明令禁止。

    另外，一些規(guī)模較大、實(shí)力雄厚的大公司，已不再偏愛“全家�！笔降霓k公室，而轉(zhuǎn)向總部與各部門分開，總部設(shè)在市中心繁華地段的寫字樓里，生產(chǎn)、銷售、服務(wù)等部門分別設(shè)置在與業(yè)務(wù)相關(guān)連的地段。這也要求寫字樓的開發(fā)商調(diào)整項(xiàng)目定位，不能一味追求大而全的戶型布局。

    寫字樓該怎樣定位，是寫字樓開發(fā)商必須明確的一個(gè)問題。在寫字樓市場剛剛起步階段，那種商住兩用的樓盤很好地適用了市場的需要，但隨著寫字樓市場的發(fā)育成熟，智能化、專業(yè)化可能是更適合的道路。