主持人：《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂草案聽(tīng)證會(huì)正式開(kāi)始。
首先請(qǐng)初然章講話：
初然章：這個(gè)問(wèn)題本人認(rèn)為涉及到兩個(gè)法律概念：一是業(yè)主，二是投票權(quán)。
首先應(yīng)從法律角度界定業(yè)主。國(guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房屋所有權(quán)人為業(yè)主。房屋所有權(quán)不同于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，盡管財(cái)產(chǎn)所有權(quán)廣
義上包含房屋所有權(quán)，但是房屋所有權(quán)除了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的一般法律特征外它還有自己的法律特征。第一，房屋所有權(quán)是一種典型物權(quán)，因?yàn)榉课菟袡?quán)因其與居住權(quán)，生存權(quán)相關(guān)聯(lián)受到憲法的保護(hù)，在一定程度上突破了財(cái)產(chǎn)權(quán)，公民的一般財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、分割當(dāng)事人可以辦理，如銀行存款，加重的前無(wú)不需要經(jīng)過(guò)法定程序就可以處置，而房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、分割是必須履行法定程序的，處置程序不經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的證書(shū)確認(rèn)就不具有法律效力。
第二、房屋所有權(quán)是一種要式物權(quán)，簡(jiǎn)單的說(shuō)：“我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第五十九條明確規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定：房屋所有權(quán)的取得法國(guó)必須依照房產(chǎn)管理部門(mén)辦法的房屋所有權(quán)證確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)注意的是，房屋建筑本身是一種事實(shí)行為，但所建房物所有權(quán)的取得并不因?yàn)榻ㄔ於匀蝗〉�，要取得房屋的所有�?quán)，還必須到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審核符合法定條件，簽發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，才取得房屋所有權(quán)。綜合上述規(guī)定，業(yè)主應(yīng)該是房屋所有權(quán)證著名的自然人或法人，否則就不具有業(yè)主的法律地位，也就不業(yè)主，由此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尚未出售的房屋并沒(méi)有取得法定的房屋所有權(quán)證，也就只能屬于擁有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也就不應(yīng)該具有業(yè)主的法律地位，當(dāng)然也就不具有業(yè)主的投票權(quán)，更沒(méi)有限定其投票權(quán)的最高比例�！�
現(xiàn)行的法律規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得必須依照房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，應(yīng)當(dāng)注意的是房屋建筑本身是一種實(shí)施行為，但所建房屋所有權(quán)的取得并不因?yàn)榻ㄔ於在A取得，要取得房屋的所有權(quán)還必須到修整登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，經(jīng)過(guò)登記機(jī)關(guān)的審核符合法定條件之后，簽發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)才取得房屋所有權(quán)，根據(jù)以上兩點(diǎn)，我認(rèn)為業(yè)主應(yīng)該是房屋所有權(quán)證共贏的自然人或者法人，而不是財(cái)產(chǎn)所有人。不是房屋所有權(quán)證自然人和法人就不具有業(yè)主的法律地位，也就不能成為業(yè)主，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尚未住的房屋并沒(méi)有取得法定房屋所有權(quán)證，因此，也只能屬于擁有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有普通的房屋，不應(yīng)該具有業(yè)主的法律地位，當(dāng)然，也就不具有業(yè)主的投標(biāo)權(quán)，征詢(xún)意見(jiàn)里面的看法沒(méi)有必要進(jìn)行限定，這是關(guān)于業(yè)主的見(jiàn)解。
第二，本人主張依照房產(chǎn)證的權(quán)術(shù)界定，包括住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，修訂草案中的第十二條把住宅物業(yè)按戶(hù)計(jì)算投標(biāo)權(quán)，非住宅物業(yè)每一百平方米為一投標(biāo)權(quán)，本人認(rèn)為不妥，住宅物業(yè)超過(guò)一百平方米的也很多，另外，在這一說(shuō)當(dāng)中使用了兩個(gè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，住宅物業(yè)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)使用了戶(hù)，非住宅計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)使用了平方米，顯然我認(rèn)為有違民事法關(guān)于工人法人地位平等的原則，以財(cái)產(chǎn)的大小或者多少?zèng)Q定投標(biāo)權(quán)，在物業(yè)方面看是公平，但進(jìn)一步的研究會(huì)產(chǎn)生這個(gè)疑問(wèn)，公民在國(guó)家法律范圍內(nèi)投標(biāo)權(quán)是否也要考慮對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)的大小，納稅多少來(lái)決定投標(biāo)權(quán)？顯然，按大小有背社會(huì)主義的國(guó)家法律和國(guó)體，第二，如果說(shuō)大家考慮到物業(yè)面積的大小直接關(guān)系到業(yè)主義務(wù)的大小，物業(yè)收費(fèi)按面積大小收費(fèi)，如果說(shuō)考慮到這一點(diǎn)的話，按照民法關(guān)于權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則，本人認(rèn)為可以做如下修改，按每平方米或者每十平方米為投標(biāo)權(quán)，這一點(diǎn)在全國(guó)已有先例，陜西省是每十平方米為一投標(biāo)權(quán)，廈門(mén)市是每一建筑平方米為一投標(biāo)權(quán)。
第三業(yè)主投標(biāo)權(quán)既然是房屋所有權(quán)的開(kāi)始，因此，本人認(rèn)為在業(yè)主投標(biāo)權(quán)的問(wèn)題上，應(yīng)該限制業(yè)主投標(biāo)權(quán)的比例，我的陳述完畢，謝謝。
李英：在這里主要就業(yè)主投標(biāo)權(quán)的看個(gè)人的看法，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)房屋建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，以一平方米為投票權(quán)，但是當(dāng)大業(yè)主的投票權(quán)超過(guò)一定的比例時(shí)，應(yīng)有所限制，首次業(yè)主以后的業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)規(guī)定，分三點(diǎn)說(shuō)明，第一，應(yīng)以房屋建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)確定業(yè)主的投票權(quán)，舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明，三套四十平米的房屋，有三份投票權(quán)，另一業(yè)主在該小區(qū)內(nèi)有兩套120平米的房屋，如果以套為標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就有兩份投票權(quán)，如此確定投票權(quán)顯然有失公平，上面是住宅用房，同樣的建筑面積依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定投票權(quán)，這似乎是說(shuō)不過(guò)去的事情。我認(rèn)為解決業(yè)主投票權(quán)這個(gè)問(wèn)題應(yīng)首先根據(jù)的則全對(duì)流的原則，這一原則的采用將會(huì)解決很多問(wèn)題，我花的錢(qián)多，我享受的服務(wù)應(yīng)該物有所值，僅從這一點(diǎn)講，物業(yè)之間的服務(wù)就比擁有建筑面積小的住戶(hù)更密切一些，上例中前一業(yè)主三套房屋共計(jì)120平方米，后一業(yè)主是240平方米，后面是顯然比前面多得多，如果提高和降低物業(yè)管理費(fèi)，后一業(yè)主顯然比前面大得多，后一業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任顯然要高于前一業(yè)主，按照則全對(duì)等的原則，在選擇物業(yè)管理的過(guò)程中，就應(yīng)有更大的發(fā)言權(quán)，體現(xiàn)在投票權(quán)上，后一業(yè)主獲得比前一業(yè)主更多的投票權(quán)，所以我認(rèn)為建筑面積越大業(yè)主將獲得更多的投票權(quán)，第二以一平方米為投票權(quán)技術(shù)單位，可以給予業(yè)主投票時(shí)更多的靈活性，例如某業(yè)主擁有一百平米的房屋，如果按套一百平米記錄，他要么投300票，要么投一次，如果以一平方米為技術(shù)單位，擁有一百分投票權(quán)，可以通過(guò)認(rèn)知程度，這種投票方式無(wú)論對(duì)業(yè)主還是對(duì)候選人都是較為合理的。
第三對(duì)大業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)有所限制，對(duì)對(duì)待大業(yè)主和小業(yè)主的方式上，其目的是為了防止大業(yè)主侵害小業(yè)主的權(quán)利，所以當(dāng)大業(yè)主的投票權(quán)超過(guò)一定的比例時(shí)，應(yīng)有所限制，在這里說(shuō)明兩點(diǎn)，第一點(diǎn)配套設(shè)施如停車(chē)場(chǎng)的面積，由于業(yè)主已出錢(qián)，應(yīng)以買(mǎi)家來(lái)計(jì)算，第二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上午出售的物業(yè)，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是最終業(yè)主，但尚未出租物業(yè)所有權(quán)，在物業(yè)管理的小區(qū)中，各個(gè)的物業(yè)的管理費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，責(zé)權(quán)對(duì)等的原則，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)承擔(dān)了相應(yīng)的責(zé)任，應(yīng)該享有應(yīng)該的權(quán)利，應(yīng)享有投票權(quán)。謝謝大家。
德橫律師事務(wù)所：今天接受所里的委派參加今天的聽(tīng)證，我們的基本觀點(diǎn)區(qū)分住宅物業(yè)的投票權(quán)，非住宅物業(yè)為一百平方為為一個(gè)投票權(quán)，一百平方米每證有一個(gè)投票權(quán)。第二在對(duì)小區(qū)內(nèi)擁有多套住宅業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)當(dāng)社定最高比例的限制，第三開(kāi)發(fā)商對(duì)自用的物業(yè)享有投票權(quán)，對(duì)于用于銷(xiāo)售售處的不享有投票權(quán)。
在首次業(yè)主大會(huì)以后我們應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主自主權(quán)，業(yè)主可以通過(guò)可以通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)意識(shí)共則另行規(guī)定。
因?yàn)閮煞N物業(yè)的用途是不同的，住宅物業(yè)就非盈利行，而且具有公益性。管理的范圍也是共有的區(qū)域，雖然業(yè)主他自己自用的部位面積不同，但是作為業(yè)主來(lái)講，在小區(qū)內(nèi)享有的物業(yè)服務(wù)不會(huì)因?yàn)樗娣e不同而有所差別，所有的業(yè)主都機(jī)會(huì)均等的，不會(huì)受任何限制使用物業(yè)功用設(shè)施，我們認(rèn)為投票權(quán)標(biāo)準(zhǔn)不受面積大小，讓業(yè)主的成員身份平等，對(duì)公共事物的表決權(quán)具有相同的表決權(quán)。
采取這種方式可以避免大業(yè)主持有的投票權(quán)來(lái)掌控業(yè)主大會(huì)，另外，投票權(quán)越級(jí)中在選舉的時(shí)候出現(xiàn)會(huì)選的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商對(duì)于未售出的物業(yè)用于銷(xiāo)售的不是用于使用的，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間是有利害關(guān)系的，當(dāng)開(kāi)發(fā)商的利益和業(yè)主利益出現(xiàn)沖突的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商肯定站在開(kāi)發(fā)商的角度去考慮問(wèn)題，而絕不會(huì)站在業(yè)主的考慮去考慮問(wèn)題，在開(kāi)發(fā)商的個(gè)體利益和個(gè)體的全體利益相沖突的時(shí)候我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的公共利益優(yōu)先，除了開(kāi)發(fā)商用于自用的部位具有業(yè)主身份投票權(quán)。
第四這種方式是比較簡(jiǎn)單的，也容易操作，而且成本比較低，目前對(duì)中國(guó)業(yè)主的自治水平比較低的情況下，我們認(rèn)為這種簡(jiǎn)單的方式比較適合中國(guó)的現(xiàn)狀。
第五從實(shí)踐上來(lái)看，上海和重慶都是用這種方式。
綜上，按照建筑面積還是按照一票一權(quán)，雖然兩種都有法律效應(yīng)，目前還是采取不分面積大小，一票一套，比較實(shí)際。
謝謝，我的陳述完畢。
陳：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位代表，首先請(qǐng)文敘代表遠(yuǎn)洋公司對(duì)本此的立法聽(tīng)證會(huì)進(jìn)行歡迎，預(yù)祝立法聽(tīng)證會(huì)取得圓滿成功。
超過(guò)一百五十平方被分割的網(wǎng)點(diǎn)，每150平方米一票比較好，依照權(quán)利和義務(wù)對(duì)等原則，應(yīng)享有特別權(quán)。理由是根據(jù)國(guó)家法改委建設(shè)部指定的物業(yè)收費(fèi)管理辦法第16條規(guī)定指出，納入物業(yè)管理范圍的已竣工并尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，開(kāi)發(fā)商享有權(quán)利又要繳費(fèi)，關(guān)于配套設(shè)施停車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)的面積，可終極結(jié)合列入公共繳費(fèi)管理進(jìn)行處理。
業(yè)主投票權(quán)的其他問(wèn)題，本此青島市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂條例第21條，經(jīng)與會(huì)業(yè)主投票權(quán)三分之二通過(guò)，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理內(nèi)公示，這一條應(yīng)該進(jìn)行修改，修改中應(yīng)40％以上提議，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)，關(guān)于這一塊有很多人提出異議，因?yàn)橥镀睓?quán)可以有書(shū)面形式或者多種形式來(lái)規(guī)定召開(kāi)到場(chǎng)，所以應(yīng)以書(shū)面形勢(shì)進(jìn)行公示。
一個(gè)小區(qū)管理的好壞與物業(yè)公司的服務(wù)水平和業(yè)主委員會(huì)人員組成人員強(qiáng)弱的問(wèn)題，一個(gè)有力的業(yè)主委員會(huì)能夠代表大多數(shù)人行使主權(quán)，同時(shí)也能夠依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)與物業(yè)公司很多的不同，協(xié)調(diào)出小區(qū)的日常，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)可以采取多種形式，如果規(guī)定的投票業(yè)主人員太少，就會(huì)人為的更換業(yè)主委員會(huì)，現(xiàn)在在青島市已經(jīng)有這些問(wèn)題，造成小區(qū)管理的不穩(wěn)定，我們監(jiān)督物業(yè)管理的公司的日常服務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)該虛心接受，努力改正自己的不足，應(yīng)該說(shuō)大多數(shù)物業(yè)公司還是非常盡職盡責(zé)的，非常需要廣大業(yè)主的精心呵護(hù)，盡快擺脫目前的困難局面，盡快順應(yīng)國(guó)家物業(yè)管理發(fā)展的方向，為建設(shè)和諧青島，和諧社會(huì)作出貢獻(xiàn)。和諧青島，和諧社會(huì)是由無(wú)數(shù)個(gè)和諧小區(qū)和諧家庭組成，讓我們攜手并肩從我做起，當(dāng)文明市民，創(chuàng)文明家庭，共創(chuàng)青島的美好明天，謝謝大家。
宋志剛：各位領(lǐng)導(dǎo)，專(zhuān)家，來(lái)賓大家好，首先感謝市人大舉辦這次聽(tīng)證會(huì)，使我們有機(jī)會(huì)和大家學(xué)習(xí)，我是青島卓越物業(yè)管理公司的代表，是專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理行業(yè)研究和資訊的機(jī)構(gòu)，關(guān)于投票權(quán)的問(wèn)題我們的理由如下：
我們明確物業(yè)投票權(quán)進(jìn)行表決，并代表大多數(shù)業(yè)主的利益，投票權(quán)的決定應(yīng)該依據(jù)業(yè)主建筑面積以體現(xiàn)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)。
第二草案第十七條的住宅與非住宅的權(quán)利進(jìn)行明確的區(qū)分，因?yàn)樽≌飿I(yè)我方建議一套房屋為一個(gè)權(quán)利，業(yè)主停車(chē)庫(kù)等享有的權(quán)利，業(yè)主享有管理權(quán)。
第三住宅小區(qū)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)房等非住宅的權(quán)和按照條例的規(guī)定，每建筑面積一百平方米為一投票權(quán)，一百平方米以下的房產(chǎn)證每一證為投票權(quán)，但建設(shè)單位自有的建設(shè)面積應(yīng)該限定最高比例，最高比例要依據(jù)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)、面積、部屬，銷(xiāo)售情況，繳納物業(yè)費(fèi)的情況履行義務(wù)給予確定，我們認(rèn)為最高比例不超過(guò)投票權(quán)利的49％。
住宅小區(qū)以外的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)非住宅物業(yè)，一百平方米以下有房產(chǎn)證每證為投票權(quán)。
對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建筑的物業(yè)應(yīng)該不具有投票權(quán)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商處于現(xiàn)房銷(xiāo)售的物業(yè)并辦理的許可證的，并依據(jù)按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的應(yīng)該有投票權(quán)，最高投票權(quán)不應(yīng)該超過(guò)49％。
第五，我方在出臺(tái)詳盡的細(xì)則，以便具有可操作性。
六，關(guān)于業(yè)主行使權(quán)利和義務(wù)，在首次成為業(yè)主大會(huì)機(jī)其他區(qū)業(yè)主大會(huì)上，通過(guò)投票表決的事項(xiàng)時(shí)，向全體業(yè)主發(fā)出書(shū)面通知，明確時(shí)間、地點(diǎn)，比如業(yè)主在這個(gè)時(shí)間沒(méi)有出現(xiàn)的，應(yīng)該放棄投票權(quán)。關(guān)于業(yè)主和開(kāi)發(fā)商投票權(quán)的陳述，不對(duì)之處請(qǐng)指正，謝謝。
主持人：對(duì)第一個(gè)問(wèn)題各位陳述人有沒(méi)有意見(jiàn)要發(fā)表，如果有的話舉手示意。
田守玉：我認(rèn)為已購(gòu)配套的設(shè)施作為車(chē)庫(kù)，不應(yīng)當(dāng)享有投票權(quán)，因?yàn)樗鳛槲飿I(yè)的配套設(shè)施不具有產(chǎn)權(quán)，根本沒(méi)有所有權(quán)，不能享有投票權(quán)。
第二個(gè)問(wèn)題關(guān)于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有出售的物業(yè)，我認(rèn)為投票權(quán)的比例最高應(yīng)當(dāng)限制到20％，如果再高就可能完全失控。
第三個(gè)問(wèn)題關(guān)于住宅物業(yè)，它的投票權(quán)我認(rèn)為以套計(jì)算相對(duì)合理經(jīng)濟(jì)，因?yàn)樽≌飿I(yè)不管牽涉到住宅的所有權(quán)，還牽涉到人的生活，是對(duì)人的生活的管理，我認(rèn)為以套是比較合適，發(fā)言完畢。
主持人：各位聽(tīng)證人對(duì)以上陳述人的發(fā)言什么提問(wèn)的可以提問(wèn)。如果沒(méi)有的對(duì)第一項(xiàng)聽(tīng)證內(nèi)容就到這兒，下面就第二個(gè)聽(tīng)證內(nèi)容關(guān)于停車(chē)場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)和收益的問(wèn)題進(jìn)行聽(tīng)證，首先請(qǐng)張麗同志陳述意見(jiàn)。
張麗：大家好非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)給我機(jī)會(huì)，此次參加聽(tīng)證會(huì)主要是車(chē)位收費(fèi)問(wèn)題，應(yīng)該制定權(quán)市統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，停車(chē)收費(fèi)如何使用，應(yīng)該向業(yè)主調(diào)查以后，發(fā)現(xiàn)目前我市的小區(qū)車(chē)位管理比較混亂，如市南取的車(chē)位從八萬(wàn)到三萬(wàn)價(jià)格不等，有的小區(qū)物業(yè)每個(gè)月從五十元到四百元不等，在收費(fèi)前沒(méi)有與業(yè)主簽訂相應(yīng)的責(zé)任合同，沒(méi)有具體的用途。
第二，車(chē)位越來(lái)越被市民關(guān)注，小區(qū)停車(chē)的問(wèn)題也越來(lái)越突出，關(guān)于小區(qū)車(chē)位的十分必要，應(yīng)該具有超前意識(shí)。
第三如何細(xì)化本草案中關(guān)于車(chē)位的規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)中明確要求，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照一定的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)停車(chē)位，它不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓也不能有產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該由全體業(yè)主共同擁有。
會(huì)所、車(chē)庫(kù)的約定的按約定，沒(méi)有約定的或約定不明的除建筑單位享有所有權(quán)外，應(yīng)該由業(yè)主所有，至少說(shuō)明這是立法的趨勢(shì)，體現(xiàn)立法者的當(dāng)今的意見(jiàn)。
第四，物業(yè)應(yīng)該擔(dān)責(zé)任，不能達(dá)到一戶(hù)一位，為了便于管理，物業(yè)收取一定的管理費(fèi)是合理的。在我們此次聽(tīng)證的法中，第三十九條按照規(guī)劃的停車(chē)戶(hù)主要共有區(qū)域內(nèi)業(yè)主使用，不能擅自改變業(yè)主用戶(hù)。服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該由業(yè)主和和市里的物業(yè)管理部門(mén)制定收費(fèi)辦法。
我們公布以下上述規(guī)定公布的內(nèi)容之后，收到了數(shù)千市民的反饋，不少讀者就上述問(wèn)題發(fā)表看法，他們建議物價(jià)部門(mén)根據(jù)小區(qū)的新舊規(guī)模等確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我建議將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)請(qǐng)專(zhuān)家一起評(píng)選，等確定級(jí)別之后請(qǐng)物價(jià)部門(mén)，物業(yè)辦等相關(guān)的部門(mén)聯(lián)合確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。首先當(dāng)然需要確定一個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，然后確定它的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)收費(fèi)后必須向業(yè)主公示，確定之后才可以使用。
第三物業(yè)既然收了錢(qián)就應(yīng)該擔(dān)責(zé)任，關(guān)于車(chē)刮傷了，輪胎被盜，物業(yè)應(yīng)該有一定的賠償金額，謝謝。
張燕：大家好我叫張燕，這次青島市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂草案，我們被廣泛關(guān)注，我給大家陳述的問(wèn)題是，目前可以說(shuō)開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司以及小區(qū)廣大業(yè)主存在一個(gè)矛盾糾紛的導(dǎo)火線，目前我們國(guó)家有一個(gè)非常明確的條例，我希望我們青島市在這個(gè)物業(yè)管理?xiàng)l件的過(guò)程當(dāng)中能夠?qū)@個(gè)問(wèn)題作出非常細(xì)致明確的陳述。
下面介紹地方性法規(guī)對(duì)這個(gè)問(wèn)題談一下個(gè)人觀點(diǎn)，地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的問(wèn)題，有的業(yè)主認(rèn)為地下車(chē)庫(kù)房屋的情況，已經(jīng)包括地下車(chē)庫(kù)的價(jià)格，而且面積，因此在購(gòu)買(mǎi)房屋的享有的這部分地下車(chē)庫(kù)，還有的業(yè)主認(rèn)為地下車(chē)庫(kù)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，既然是配套設(shè)施就應(yīng)當(dāng)是向道路管線一樣，在買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有特別約定的情況下，對(duì)住宅一并作為陳述。
作為小區(qū)的配套設(shè)施，并且開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了均攤，單位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸為全體業(yè)主，不能以小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行出租或者出售，這些車(chē)庫(kù)是作為房屋的配套建設(shè)而建設(shè)存在的，當(dāng)然這部分國(guó)家政策是不允許進(jìn)行均攤的，因此這個(gè)產(chǎn)權(quán)是屬于投資人，地下車(chē)庫(kù)也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商可以享用這個(gè)權(quán)利。
就地下車(chē)庫(kù)的話，我想談一下我個(gè)人的觀點(diǎn)，我認(rèn)為地下車(chē)庫(kù)是獨(dú)立的建筑物，有獨(dú)立的使用價(jià)值，因?yàn)榈叵萝?chē)庫(kù)的話我們通常稱(chēng)之為配套設(shè)施，是為小區(qū)房屋居住目的而建設(shè)的，但是地下車(chē)庫(kù)它不能像房屋一樣是人們生活所必須的，因此不應(yīng)當(dāng)是一個(gè)住宅的和從業(yè)主的關(guān)系，具有自己獨(dú)立的價(jià)值。
在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中如果沒(méi)有約定的情況下，就不存在轉(zhuǎn)讓的法律效率，因此地下車(chē)庫(kù)與地上房屋一定存在所有權(quán)，所有權(quán)對(duì)未轉(zhuǎn)讓之前，屬于開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商使用的可以對(duì)它進(jìn)行出租，出售，或者是出借，但是對(duì)于這種權(quán)利的行使并不是說(shuō)不節(jié)制的沒(méi)有任何限制，首先應(yīng)該看一下在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中有什么規(guī)定，如果有規(guī)定應(yīng)該依照規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行。
第二種它如果要是開(kāi)發(fā)商對(duì)它進(jìn)行出租出售的時(shí)候，價(jià)格補(bǔ)應(yīng)該是不節(jié)制無(wú)限制的，依靠壟斷地位，應(yīng)該遵循這種市場(chǎng)地位來(lái)進(jìn)行的。
對(duì)地下車(chē)庫(kù)有個(gè)新的名詞就是建筑物區(qū)分所有權(quán)，就是高層建筑出現(xiàn)了以后，各業(yè)主對(duì)住宅等專(zhuān)有部分的所有權(quán)對(duì)電梯、通道等等這些共用的享有共用權(quán)利。會(huì)所和車(chē)庫(kù)歸屬是有約定按照其約定的，沒(méi)有約定或者約定不明確，建設(shè)單位能夠?qū)儆谒碛械乃袡?quán)都是屬于業(yè)主所共有。
我還想探討一個(gè)問(wèn)題，車(chē)庫(kù)承租的問(wèn)題這個(gè)方面2003年上海市也出臺(tái)了一個(gè)關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車(chē)庫(kù)租賃規(guī)定，它對(duì)于車(chē)庫(kù)的出租出售限于本小區(qū)業(yè)主，分別小區(qū)的業(yè)主是能夠進(jìn)行獲得該車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)的，它的出售出租的期限，也是有限制的，也就是說(shuō)不能超過(guò)承租該小區(qū)房屋的租賃期限，如果對(duì)于已購(gòu)有車(chē)庫(kù)的業(yè)主，對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)话銇?lái)說(shuō)這個(gè)車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)也進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)讓?zhuān)寝D(zhuǎn)讓的對(duì)象也是有限制的，應(yīng)當(dāng)僅限于小區(qū)的業(yè)主或者業(yè)主使用人。
徐德斗：大家好，我是華商紅捷物業(yè)管理有限公司，我主要談兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是關(guān)于露天停車(chē)場(chǎng)和室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)能否向業(yè)主使用的問(wèn)題，目前存在很大的爭(zhēng)議，要出租或者出售首先確定產(chǎn)權(quán)歸屬，這個(gè)問(wèn)題比較多，相應(yīng)的相關(guān)職能部門(mén)有人防管理部門(mén)，房地產(chǎn)管理部門(mén)，物價(jià)部門(mén)、小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)小區(qū)的全體業(yè)主，從它的產(chǎn)權(quán)角度來(lái)說(shuō)，停車(chē)場(chǎng)可以分以下幾個(gè)產(chǎn)權(quán)，由人防部門(mén)所有的由開(kāi)發(fā)商所有，和全體業(yè)主、小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主所有的從以上四種產(chǎn)權(quán)來(lái)分，屬于人防部門(mén)所有的停車(chē)場(chǎng)屬于地下人防工程禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的，收益歸投資者所有，其產(chǎn)權(quán)已人防管理部門(mén)，使用權(quán)歸全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商不得將其分割出售，物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托將車(chē)位予以售出。
停車(chē)場(chǎng)歸開(kāi)發(fā)商所有的，且開(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，地下車(chē)庫(kù)只能預(yù)收給本小區(qū)的商品房，也就是說(shuō)在小區(qū)的開(kāi)發(fā)商因?yàn)閾碛行^(qū)車(chē)庫(kù)而成為小區(qū)的業(yè)主之一，可以將車(chē)位出租或者出售。
第三種屬于全體業(yè)主的，停車(chē)場(chǎng)作為小區(qū)的配套設(shè)施，所以業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的商品房中已包括的停車(chē)場(chǎng)的面積，它的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主，物業(yè)公司可以將停車(chē)位進(jìn)行出租。
第四種停車(chē)場(chǎng)為小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)他就購(gòu)買(mǎi)了車(chē)位，這樣的停車(chē)位業(yè)主可以自用也可以出租投資。
改造成的停車(chē)位和停車(chē)庫(kù)沒(méi)有計(jì)算在建筑面積之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)擅自處理這些車(chē)位，應(yīng)該屬于前期業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。
第二個(gè)問(wèn)題就是會(huì)所的網(wǎng)球場(chǎng)，他不能劃分，收益劃分從主要分為四個(gè)方面，第一個(gè)就是公共部位及公共設(shè)備維修和更新費(fèi)用，第二項(xiàng)費(fèi)用是物業(yè)公司管理費(fèi)用，包括感覺(jué)人員資金，第三由所有人共同負(fù)擔(dān)由法律所規(guī)定的應(yīng)繳，應(yīng)該在爭(zhēng)得相關(guān)業(yè)主的大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，可以用于補(bǔ)充房屋的資金，也可以業(yè)主大會(huì)的指定受用，發(fā)言完畢。
張于藍(lán)：在企業(yè)擔(dān)任中層管理職務(wù)，同時(shí)作為一名業(yè)主也非常關(guān)心咱們青島市物業(yè)管理?xiàng)l例的修訂過(guò)程，非常榮幸有這個(gè)機(jī)會(huì)參加聽(tīng)證會(huì)。
主要談的是物業(yè)配套的停車(chē)場(chǎng)和停車(chē)位的問(wèn)題，從法律的角度上來(lái)講，車(chē)位車(chē)庫(kù)是否可以銷(xiāo)售的唯一標(biāo)準(zhǔn)能否辦理產(chǎn)權(quán)證，或者有無(wú)預(yù)售產(chǎn)權(quán)證來(lái)區(qū)分的。不能辦理產(chǎn)權(quán)，車(chē)庫(kù)、車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)合同是不受法律保護(hù)的，即使買(mǎi)到手了也是一張白紙。
租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的超過(guò)部分無(wú)效，消費(fèi)者租賃車(chē)庫(kù)車(chē)位也就是所謂的銷(xiāo)售使用權(quán)，最長(zhǎng)期限也只有二十年，凡是超過(guò)二十年，或者消費(fèi)者二十年后是不受法律保護(hù)的都是欺詐的行為。
下面我們?cè)诮Y(jié)合實(shí)際的情況探討一下集體的一些實(shí)例，目前青島物業(yè)管理的車(chē)庫(kù)有五種情況，第一種敞開(kāi)式的地上車(chē)位，這種車(chē)位主要通過(guò)畫(huà)線來(lái)確定位置，由于小區(qū)的車(chē)位歸業(yè)主，開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)法出售張敞開(kāi)式的車(chē)位。
第二種是三面有護(hù)衛(wèi)的地上車(chē)位或者車(chē)庫(kù)，這種車(chē)位是可以辦產(chǎn)權(quán)和銷(xiāo)售的，如果開(kāi)發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃時(shí)明確了這類(lèi)車(chē)庫(kù)有獨(dú)立的用面積和建筑面積，開(kāi)發(fā)商是有全出售的
第三種地下車(chē)庫(kù)建筑面積未分?jǐn)偪赊k理產(chǎn)權(quán)可銷(xiāo)售沒(méi)有約定的話就屬于全體業(yè)主，如果地下車(chē)庫(kù)未分?jǐn)偳议_(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得了車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)，則開(kāi)發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，但是地下車(chē)庫(kù)只能預(yù)收給本小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，在房屋管理中沒(méi)有對(duì)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)沒(méi)有進(jìn)行的其收益也應(yīng)歸業(yè)主。
第四種是地下車(chē)位車(chē)庫(kù)的建筑面積已分?jǐn)�，如果地下�?chē)庫(kù)的面積已經(jīng)進(jìn)行分?jǐn)偯娣e被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭诉@里的地下車(chē)庫(kù)屬于全體業(yè)主所有，可以由業(yè)主委婉會(huì)委托物業(yè)公司分配業(yè)主使用。
第五種屬于人防工程的地下車(chē)位和車(chē)庫(kù)，受益歸投資者所有，禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售，其收益權(quán)屬于投資者，已經(jīng)隨著投資權(quán)的轉(zhuǎn)移自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，綜上所述建議在物業(yè)管理中增加兩個(gè)條例，第一條建設(shè)單位按規(guī)劃要求配制的機(jī)動(dòng)車(chē)停放設(shè)施包括地面停車(chē)庫(kù)，地下停車(chē)庫(kù)應(yīng)該提供給業(yè)主使用，高層物業(yè)屬于全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商不得改造成地下停車(chē)場(chǎng)，占有使用權(quán)進(jìn)行收益。
第二條，任何單位不能出售建設(shè)單位停車(chē)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，租賃該車(chē)位的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，建設(shè)單位未滿足本住宅的業(yè)主停車(chē)權(quán)，不能出售出租給本住宅物業(yè)區(qū)域以外的其他人，陳述完畢謝謝。
田守玉：是山東中院律師事務(wù)所律師，對(duì)功用設(shè)施的收益使用問(wèn)題做如下陳述。
一、首先強(qiáng)調(diào)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施區(qū)分產(chǎn)權(quán)歸屬，凡是分?jǐn)偟能?chē)位以及其他設(shè)施和產(chǎn)權(quán)為業(yè)主個(gè)人所有，凡是沒(méi)有分?jǐn)偟倪\(yùn)動(dòng)場(chǎng)所以及其他設(shè)施屬于物業(yè)的附屬設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)為全體所有，不屬于附屬設(shè)施。
第二條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，凡是處于物業(yè)管理內(nèi)，規(guī)劃投資建設(shè)的未分?jǐn)偟耐＼?chē)場(chǎng)的會(huì)所運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等供應(yīng)措施，全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人，使用收益管理維護(hù)，比如物業(yè)條例規(guī)定，附屬設(shè)施、附屬設(shè)備屬全體業(yè)主所有。
三，所有權(quán)的物業(yè)車(chē)庫(kù)不能分?jǐn)�，不具有�?dú)立產(chǎn)權(quán)，不能不按代理，也不能合法轉(zhuǎn)移所有權(quán)，附屬設(shè)施應(yīng)隨專(zhuān)有部分轉(zhuǎn)移所轉(zhuǎn)移，如果現(xiàn)行的房地產(chǎn)，侵占全體業(yè)主的合法權(quán)益，而且將即將制定的立法的精神相背。
四、建議各小區(qū)停車(chē)難現(xiàn)象不便，停車(chē)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)出租使用，業(yè)主有優(yōu)先使用權(quán)，由業(yè)主大會(huì)決定應(yīng)當(dāng)在今后的工作中制定指導(dǎo)性的規(guī)范，對(duì)于停車(chē)場(chǎng)庫(kù)的出租設(shè)立一定的出租期限，出租進(jìn)行競(jìng)拍。
作為停車(chē)場(chǎng)歸屬和經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題，北京上海等城市出臺(tái)的停車(chē)場(chǎng)辦法，停車(chē)場(chǎng)的管理運(yùn)營(yíng)，沒(méi)有涉及該問(wèn)題，實(shí)際上也不是調(diào)整的范圍，不應(yīng)當(dāng)在即將的出臺(tái)的停車(chē)場(chǎng)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)在本條例中規(guī)定已解決普遍存在的車(chē)庫(kù)糾紛和停車(chē)難的問(wèn)題。
第五，停車(chē)場(chǎng)應(yīng)該按照規(guī)劃的用途使用，而實(shí)際生活中商店美發(fā)店等商業(yè)經(jīng)營(yíng)，條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定在改變處罰方式，制止車(chē)庫(kù)改變用途。
六、會(huì)所及其他功用設(shè)施的功能由業(yè)主大會(huì)決定，可以委托業(yè)主管理委員決定。但應(yīng)當(dāng)先供應(yīng)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金和業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的問(wèn)題，對(duì)收益的部分分配給業(yè)主，或者轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)。
七、對(duì)功用部分的經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)該有長(zhǎng)遠(yuǎn)和前瞻性的問(wèn)題，產(chǎn)生的收益可能是巨大的，比如小區(qū)的車(chē)庫(kù)停車(chē)場(chǎng)，住宅的樓頂樓道，全體懸掛廣告，銀行存款利息，產(chǎn)業(yè)和證券的投資匯報(bào)等，這些收益可以完全滿足小區(qū)的物業(yè)管理的開(kāi)支。物業(yè)管理零收費(fèi)在上海的小區(qū)已經(jīng)做到了這一點(diǎn)，還會(huì)有部分分配給業(yè)主，但是這么大的收益如何監(jiān)督如何管理，條例應(yīng)該有規(guī)定，如果沒(méi)有規(guī)定必將影響物業(yè)管理的順應(yīng)發(fā)展，以上問(wèn)題在實(shí)踐中亟待解決，在本條例中作出規(guī)定，條件成熟具備，以上請(qǐng)予以采納，陳述完畢。
主持人：對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題各位陳述人有什么意見(jiàn)要發(fā)表。
李英：對(duì)于停車(chē)位和停車(chē)場(chǎng)出售，在滿足的情況下停車(chē)位是可以出售的，建設(shè)單位能證明其享有權(quán)，如果享有停車(chē)位和停車(chē)場(chǎng)的享有權(quán)，這個(gè)時(shí)候就可以出售。
第二就是關(guān)于會(huì)所網(wǎng)球場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及其他方面收益劃分問(wèn)題，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的房產(chǎn)時(shí)分?jǐn)偭斯τ迷O(shè)施的價(jià)格，這些公共設(shè)施應(yīng)該屬于業(yè)主共有，所取得的收益也應(yīng)該一部分屬于經(jīng)營(yíng)者，另一部分為業(yè)主所有，這一部分可以為面積分?jǐn)�，可以歸于公共設(shè)施的維修管理上。
主持人：各位聽(tīng)證人對(duì)以上陳述人的發(fā)言有提問(wèn)的可以提問(wèn)。
如果沒(méi)有問(wèn)題的話，第二項(xiàng)聽(tīng)證到這里，下面請(qǐng)陳述人就第三項(xiàng)內(nèi)容關(guān)于前期物業(yè)管理的問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn)。首先請(qǐng)王培海同志陳述意見(jiàn)。
王培海：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位代表，大家上午好。很高興也很榮幸能有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)把作為業(yè)主就前期物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題闡述一下自己的意見(jiàn)和看法。
首先我們知道前期物業(yè)業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)前期物業(yè)基本上屬于開(kāi)發(fā)商信任或者開(kāi)發(fā)商的物業(yè)公司，或者按照在承擔(dān)前期的情況，業(yè)主和物業(yè)發(fā)生的矛盾實(shí)際上很多都是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的矛盾一種轉(zhuǎn)移，對(duì)于開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)，這一點(diǎn)在01年物業(yè)條例當(dāng)中已經(jīng)有明確的規(guī)定，前期物業(yè)和物業(yè)管理，而在這個(gè)修訂草案里面，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商來(lái)分擔(dān)，我覺(jué)得這個(gè)是值得商榷的。
下面闡述一下自己的理由：作為開(kāi)發(fā)商并不是一個(gè)嚴(yán)格意義上的業(yè)主，并不能代表全體業(yè)主來(lái)簽署這個(gè)物業(yè)管理的服務(wù)，所以說(shuō)如果由它來(lái)跟開(kāi)發(fā)商一塊，分?jǐn)偽飿I(yè)費(fèi)會(huì)產(chǎn)生很多矛盾和問(wèn)題，首先業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)這個(gè)商品房的時(shí)候，同時(shí)應(yīng)該有相關(guān)的物業(yè)配套，比如說(shuō)我業(yè)主除了我本身有房屋的監(jiān)督和交接以外，物業(yè)也應(yīng)該有監(jiān)督和交接，所以說(shuō)只有業(yè)主代表大會(huì)或者業(yè)委會(huì)才能夠有這個(gè)權(quán)利，或者說(shuō)開(kāi)發(fā)商物業(yè)業(yè)委會(huì)沒(méi)有接收，該小區(qū)本質(zhì)上仍沒(méi)有完成最終的建設(shè)，相當(dāng)于這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有最終驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任，應(yīng)該超過(guò)50％的入住率，根據(jù)業(yè)主聘任的物業(yè)接收前面的設(shè)施，如果這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完成相關(guān)的配套設(shè)施的建設(shè)，影響到業(yè)主，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商應(yīng)該有不可推卸的責(zé)任。只有開(kāi)發(fā)商和各項(xiàng)設(shè)施或者業(yè)務(wù)規(guī)進(jìn)行提交才算是完成了物業(yè)的建設(shè)，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商仍然要承擔(dān)沒(méi)有房屋的物業(yè)管理費(fèi)，相關(guān)的售后服務(wù)等等應(yīng)該安全有關(guān)規(guī)定來(lái)制定。
開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的前期責(zé)任可以保護(hù)弱者的利益，由于信息的不對(duì)稱(chēng)，業(yè)主存在一種弱視群體，開(kāi)發(fā)商存在強(qiáng)勢(shì)的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商顯然處于共有的位置，如果開(kāi)發(fā)商自己在管理小區(qū)的物業(yè)，由業(yè)主跟他來(lái)分擔(dān)物業(yè)管理，如果由開(kāi)發(fā)商自行承擔(dān)就可以避免侵害業(yè)主利益的發(fā)生。可以為開(kāi)發(fā)商的行為起到督促和制約的作用，首先業(yè)主委員會(huì)的成立是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)行政管理部門(mén)他們兩家來(lái)負(fù)責(zé)的，如果前期物業(yè)比開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，會(huì)起到很好的督促作用，很規(guī)范的成為業(yè)主會(huì)，從而保護(hù)業(yè)主的利益。另外由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，可以對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為做一些制約，如果他自己來(lái)管理，這樣有些小區(qū)的入住率比較低，這實(shí)際上開(kāi)發(fā)商侵犯業(yè)主的利益。
01年青島市物業(yè)管理?xiàng)l例就制定了這個(gè)條例，我認(rèn)為這次也可以制定這個(gè)問(wèn)題。謝謝。
我們認(rèn)為業(yè)主在前期物業(yè)管理階段享受了物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，如果不支付光享受權(quán)利而不履行義務(wù)的話，有背于原理，在前期管理業(yè)主是屬于信息不對(duì)稱(chēng)，屬于弱視的地位，怎么辦？我們想應(yīng)該從立法上，從制度的設(shè)立來(lái)入手，來(lái)限制開(kāi)發(fā)商在前期階段的一些權(quán)利，實(shí)際上有兩個(gè)環(huán)節(jié)是最容易出問(wèn)題的，一個(gè)是前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)它的選擇上容易出問(wèn)題，第二個(gè)開(kāi)發(fā)商在召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)候容易出問(wèn)題，我們想針對(duì)在這兩個(gè)環(huán)境當(dāng)中提以下的幾點(diǎn)建議。
第一是通過(guò)招投標(biāo)的行為來(lái)做到選聘、公開(kāi)公平公正，第二開(kāi)發(fā)商出售物業(yè)的時(shí)候充分與買(mǎi)售人通過(guò)合同規(guī)定明確權(quán)利和義務(wù)。實(shí)際上這兩個(gè)關(guān)系在2003年國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例當(dāng)中都有非常明確的規(guī)定，我們?cè)诘胤搅⒎ㄉ�，我們�?qǐng)求加大政府的監(jiān)管力度來(lái)避免在聽(tīng)證和開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售階段一些違規(guī)的操作，比如說(shuō)賠標(biāo)的違法行為進(jìn)行處罰。
第三點(diǎn)我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商他完成了首次業(yè)主大會(huì)的啟動(dòng)之后，應(yīng)該立即推出不參與首次業(yè)主大會(huì)的籌備工作。
第三個(gè)觀點(diǎn)我們的理由是這樣的，第一就是建設(shè)單位不應(yīng)當(dāng)進(jìn)入首次業(yè)主大會(huì)籌備工作，建設(shè)單位也就是開(kāi)發(fā)商要進(jìn)入業(yè)主大會(huì)籌備負(fù)責(zé)大會(huì)的籌備工作，籌備組是首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的選舉主持機(jī)構(gòu)，雖然是臨時(shí)的，但是它在選舉當(dāng)中這個(gè)扮演著非常重要的角色，建設(shè)單位和業(yè)主之間是有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避，不應(yīng)當(dāng)成為成員。在實(shí)踐當(dāng)中，大量的一些案例都表明，很多的業(yè)主糾紛都是起源于是在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)候，業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司來(lái)操縱業(yè)主委員會(huì)來(lái)產(chǎn)生的業(yè)主的自主糾紛，所以我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)過(guò)多介入業(yè)主的情況。
作為業(yè)主來(lái)講，他不可能知道什么時(shí)候能夠滿足召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的行列，物業(yè)公司應(yīng)該有利害關(guān)系，只有開(kāi)發(fā)商才具備啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)，因此我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商作為啟動(dòng)的比較合適，但物業(yè)小區(qū)里具備了成立業(yè)主委員大會(huì)的程序，應(yīng)該提出申請(qǐng)來(lái)啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)的程序，之后就應(yīng)該退出不再參與，應(yīng)該賦予業(yè)主和有關(guān)部門(mén)來(lái)申請(qǐng)來(lái)起用業(yè)主大會(huì)。
籌備組應(yīng)該由街道辦事處，它的地位是比較中立的，組成人員應(yīng)當(dāng)由居委會(huì)或者街道辦事處來(lái)組織業(yè)主來(lái)推選，然后在街道辦事處來(lái)指導(dǎo)，綜上所述我們認(rèn)為在修訂檔案當(dāng)中，在籌備首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)候希望地方立法進(jìn)行調(diào)演來(lái)采納我們的陳述。
禹谷平：前期物業(yè)管理主要是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)，而物業(yè)管理在業(yè)主大會(huì)成立以后委托業(yè)主委員會(huì)帶領(lǐng)物業(yè)管理工作陳述，這里面出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題，業(yè)主大會(huì)成立以后，業(yè)主委員會(huì)無(wú)論前期物業(yè)管理公司服務(wù)好還是不好。前期物業(yè)管理公司我們采取招投標(biāo)的方式是邀請(qǐng)具有物業(yè)管理資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司來(lái)管理還是有開(kāi)發(fā)商自己來(lái)管理，這也是一個(gè)焦點(diǎn)，所以我的觀點(diǎn)就是前期物業(yè)管理當(dāng)中可不可以考慮成立一個(gè)臨時(shí)的物業(yè)管理這么一個(gè)機(jī)構(gòu)，把小區(qū)物業(yè)管理的項(xiàng)目、內(nèi)容羅列出來(lái)，然后來(lái)獲得自主權(quán)，怎么分呢？就是通常前期物業(yè)管理我們可以設(shè)定兩年的時(shí)間，到業(yè)主全部入主，這兩年時(shí)間之內(nèi)，業(yè)主會(huì)陸陸續(xù)續(xù)裝修、往里搬，主要接受服務(wù)有兩項(xiàng)，第一項(xiàng)是業(yè)主的衛(wèi)生服務(wù)，再一個(gè)就是保安，是不是可以考慮組建這么個(gè)物業(yè)管理臨時(shí)機(jī)構(gòu)，而不正式邀請(qǐng)物業(yè)管理公司，也不正式用招投標(biāo)的辦法，只成立一個(gè)臨時(shí)的機(jī)構(gòu)。
像日常的保潔和保安工作，可以由開(kāi)發(fā)商委托保潔公司還有保安公司來(lái)承擔(dān)這些工作，剩下最重要的一點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)商在完成以后，一些配套設(shè)施的完善的方面，這些方面設(shè)施的維護(hù)，完善了這塊交由開(kāi)發(fā)商處理。這個(gè)只有開(kāi)發(fā)商最清楚，還有免費(fèi)的服務(wù)還有收費(fèi)的服務(wù)，任何一個(gè)物業(yè)管理來(lái)講很難具體就這些內(nèi)容，這塊最好委托開(kāi)發(fā)商來(lái)做，收費(fèi)的話業(yè)主到底要不要付費(fèi)，業(yè)主可以付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理費(fèi)，因?yàn)橛斜嵐緛?lái)為你提供清洗，由保安公司來(lái)提供保護(hù)工作，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)一些設(shè)備付出一些勞動(dòng)，這樣的話可以約定前期物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是拋開(kāi)利潤(rùn)空間，也使業(yè)主能付出一個(gè)成本這么一個(gè)物業(yè)管理費(fèi)交給開(kāi)發(fā)商來(lái)維護(hù)正常的運(yùn)行。這是我的觀點(diǎn)。
再一個(gè)很重要的問(wèn)題就是我們現(xiàn)在包括前期的物業(yè)管理，包括小區(qū)車(chē)位問(wèn)題，有一個(gè)最根本的問(wèn)題，就是說(shuō)我們現(xiàn)在缺乏一個(gè)具備權(quán)威性，具備法律效應(yīng)的一個(gè)對(duì)物業(yè)的完整的驗(yàn)收、評(píng)審，沒(méi)有這個(gè)報(bào)告就會(huì)有爭(zhēng)議問(wèn)題。
主持人：下面請(qǐng)張燕同志陳述意見(jiàn)。
張燕：大家好，前期物業(yè)管理主要是想側(cè)重一下物業(yè)公司所進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的管理工作，這個(gè)前期物業(yè)管理的物業(yè)公司一般是由開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)招投標(biāo)，一個(gè)是從項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面，包括一些設(shè)備的安裝管線的整理這一些方面都要進(jìn)行全部的前期介入，可以參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，而且對(duì)從管理的角度對(duì)工程的施工設(shè)計(jì)和安裝質(zhì)量進(jìn)行了全面監(jiān)控，這些方面都進(jìn)行布控，我感覺(jué)前期物業(yè)公司介入是非常有必要的，他們有一些專(zhuān)業(yè)性的人才，如果物業(yè)公司的前期介入從事實(shí)質(zhì)性的工作，對(duì)于小區(qū)今后的物業(yè)管理和維護(hù)廣大業(yè)主的利益非常有必要的。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)公司介入的話，一般簽訂兩個(gè)文書(shū)，一個(gè)和開(kāi)發(fā)商簽訂一個(gè)前期物業(yè)委托合同，再一個(gè)與廣大業(yè)主簽訂一個(gè)業(yè)主的公約，這兩個(gè)問(wèn)題我認(rèn)為是要大家注意一下他在很多內(nèi)容上具有一致性，聽(tīng)說(shuō)我們小區(qū)業(yè)主所享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)要與前期物業(yè)公司賦予的業(yè)務(wù)和義務(wù)。
前期物業(yè)公司雖然加了一個(gè)“前期”，是一個(gè)特殊的時(shí)期，就是業(yè)主委員會(huì)在沒(méi)有成立之前，但是他所行使的權(quán)利和義務(wù)與物業(yè)公司在很多方面是一樣的，譬如說(shuō)要履行正常的小區(qū)內(nèi)環(huán)境的日清，日掃的這些問(wèn)題，還有一些經(jīng)營(yíng)組織的環(huán)境，為小區(qū)營(yíng)造比較的環(huán)境構(gòu)建和諧社會(huì)作出一定的貢獻(xiàn)。
最后一點(diǎn)是前期物業(yè)管理的期限問(wèn)題，以前的時(shí)候因?yàn)槲铱戳艘恍┮?guī)定上面是規(guī)定前期物業(yè)管理公司是一年，因?yàn)橐荒甑脑拰?duì)于有些樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，根據(jù)業(yè)主委員會(huì)入住率達(dá)到50％，如果一年的時(shí)間有的小區(qū)還達(dá)不到這個(gè)條件，所以我建議把這個(gè)時(shí)間可以適當(dāng)跳高一下，如果超出這個(gè)時(shí)間業(yè)主委員會(huì)還是沒(méi)有成立的話，要成立一個(gè)適當(dāng)?shù)慕M織，就是業(yè)主代表，業(yè)主成立一個(gè)代表會(huì)，可以和前期物業(yè)公司采取一些其他的措施，不敢采取什么樣方式什么措施，如果在小區(qū)前期物業(yè)管理公司結(jié)束的時(shí)候，前期物業(yè)管理公司經(jīng)過(guò)一定努力轉(zhuǎn)正了以后，進(jìn)行移交的時(shí)候都是做好原始資料的移交，要把所有的布線管線設(shè)施清晰的移交這是非常重要的，就是這些陳述意見(jiàn)，謝謝。
謝東：大家上午好，我陳述的是關(guān)于前期物業(yè)及相關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)，簽訂物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中特殊的也是容易引起矛盾的問(wèn)題。
一個(gè)是關(guān)于前期物業(yè)收費(fèi)及合同期限的問(wèn)題，我的意見(jiàn)是前期物業(yè)收費(fèi)應(yīng)該按照原來(lái)剛才說(shuō)的以前的咱們青島市制定的物業(yè)管理辦法，同時(shí)社定合同解決期限最長(zhǎng)應(yīng)該為兩年，通過(guò)這些最大限度的前期物業(yè)引起的問(wèn)題主要是以下幾個(gè)原因。
一、前期物業(yè)管理由建筑單位通過(guò)招標(biāo)公開(kāi)選定的物業(yè)管理，而合同的支撐與業(yè)主問(wèn)題，顯然服務(wù)業(yè)合同的業(yè)主們，沒(méi)有參加合同的制定，但是合同生效卻不具備，據(jù)合同的主題不具備，按照我國(guó)合同法的規(guī)定，即使合同成立，但是也不能發(fā)生效率，因?yàn)橐?guī)定第三方的權(quán)利。建設(shè)單位的子公司，因?yàn)檫@是非常普遍的問(wèn)題，可以采取各種手段，可以通過(guò)相關(guān)部門(mén)的合作來(lái)達(dá)到他們的目的。在業(yè)主們領(lǐng)取房屋鑰匙的時(shí)候，不得不接受由建設(shè)單位與服務(wù)業(yè)公司簽訂的合同，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不給你鑰匙你拿鑰匙的時(shí)候必須要簽訂建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的合同你不接受我不給你鑰匙，這樣必須得就范。
第二業(yè)主們沒(méi)有參與合同的簽訂，所有他們的利益和權(quán)利已經(jīng)給建設(shè)單位給駕馭到，為以后業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛產(chǎn)生了問(wèn)題。
第三不了解業(yè)主的要求，盡管制定了物業(yè)合同的樣本，物業(yè)普遍關(guān)心的物業(yè)價(jià)格，服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等需要協(xié)商的重要部門(mén)，在合同提供的樣本當(dāng)中都是空白的。
第二個(gè)方面關(guān)于屆滿續(xù)約的問(wèn)題，合同到期的時(shí)候必須在條列中明確規(guī)定，強(qiáng)制解除合同并重新進(jìn)行招標(biāo)，原因如下，如前所述，合同是在不平等的條件下業(yè)主們應(yīng)該說(shuō)是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能夠還業(yè)主一個(gè)充分行使自己權(quán)利的機(jī)會(huì)。第二有利于保重多數(shù)業(yè)主們的利益，作好業(yè)主委員會(huì)做這個(gè)工作上下工夫，比如說(shuō)通過(guò)我這個(gè)物業(yè)公司到期了，我服務(wù)上應(yīng)該無(wú)所謂，業(yè)主委員會(huì)同意了我就可以續(xù)約，我就可以下點(diǎn)工夫只要達(dá)到多少票就可以通過(guò)了，這樣以便合同到期的時(shí)候能夠保證建設(shè)單位和物業(yè)公司簽訂的合同能夠?qū)脻M續(xù)約，可以通過(guò)眾多的業(yè)主和相關(guān)單位，由街道和物業(yè)管理單位都可以來(lái)參與監(jiān)督重新招標(biāo)，在這種情況下，我認(rèn)為應(yīng)該可以體現(xiàn)公正性，公開(kāi)性，公平性這樣避免一些問(wèn)題的再次出現(xiàn)。
再一個(gè)解除合同有利于以前合同的不合理的條款，這樣合同的真正的主題和物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行洽談，這樣才有利于達(dá)成一致。
另外一個(gè)問(wèn)題就是關(guān)于建筑單位向物業(yè)管理企業(yè)移交資料的問(wèn)題，有文獻(xiàn)建設(shè)單位因?yàn)檫@一條是在條例里面，建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給物業(yè)公司，實(shí)際上我認(rèn)為建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給政府物業(yè)管理部門(mén)，并把這個(gè)作為小區(qū)竣工驗(yàn)收的一個(gè)硬條件之一，這樣物業(yè)公司如果需要的話可以到政府部門(mén)來(lái)復(fù)制資料，而不是說(shuō)給哪一個(gè)物業(yè)公司，盡管規(guī)定了移交開(kāi)發(fā)資料，物業(yè)公司特別是前期物業(yè)受制于建設(shè)單位，應(yīng)該強(qiáng)迫建設(shè)單位移交給你，另一方面物業(yè)公司更換的時(shí)候，怎么樣能保證一代一代的延續(xù)下去，如果說(shuō)物業(yè)公司走的時(shí)候不管下一撥是誰(shuí)了，所以說(shuō)只有給一個(gè)公正的有權(quán)威的部門(mén)，就是我認(rèn)為物業(yè)管理部門(mén)，把資料移交給他們，可以能夠保證資料完整。
謝謝，我的陳述到這里。
主持人：對(duì)第三個(gè)問(wèn)題陳述人還有沒(méi)有意見(jiàn)要發(fā)表。
初然章：前期物業(yè)管理我認(rèn)為是目前在物業(yè)管理糾紛當(dāng)中高發(fā)階段也是影響面比較大的方面，比如說(shuō)業(yè)主上訪鬧事，根據(jù)這個(gè)情況有三點(diǎn)建議
一、就是為了規(guī)范前期物業(yè)的運(yùn)作，要給政府行政管理部門(mén)最大的建筑管理權(quán)限，為了防止開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司暗箱操作。
第二、就是要加大前期物業(yè)公開(kāi)招標(biāo)投標(biāo)，直接公開(kāi)投標(biāo)，增加可以吸收一部分業(yè)主來(lái)參加招標(biāo)會(huì)，使他了解全過(guò)程，這樣他會(huì)做很多的工作。
第三、在前期物業(yè)公司的選擇上我建議對(duì)開(kāi)發(fā)商有父子關(guān)系的物業(yè)公司要作出嚴(yán)格的限制，防止開(kāi)發(fā)商把矛盾通過(guò)所謂的物業(yè)公司轉(zhuǎn)移出去，導(dǎo)致很多問(wèn)題。
我的陳述完畢。
主持人：對(duì)于這次聽(tīng)證會(huì)，社會(huì)各界給予了很大的支持。
田守玉：補(bǔ)充一點(diǎn)，條例草案第三十六條的第二條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)合同中止后的一個(gè)月內(nèi)”
我認(rèn)為一個(gè)月內(nèi)時(shí)間太長(zhǎng)了，一個(gè)月內(nèi)可以發(fā)生很多問(wèn)題，發(fā)生很多矛盾，我認(rèn)為是不是應(yīng)該修改到七天或者十四天比較適合，發(fā)言完畢。
主持人：對(duì)咱們這次聽(tīng)證會(huì)社會(huì)各界給予了很大的幫助，在電臺(tái)直播當(dāng)中很多市民打電話發(fā)表自己的意見(jiàn)，有人直接提出自己的意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)首先確定第一屆物業(yè)不能由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)，這是糾紛的根源，也有的表達(dá)對(duì)陳述人的意見(jiàn)的支持或者反對(duì)，還有一些表達(dá)對(duì)正在進(jìn)行前期物業(yè)的意見(jiàn)和建議，對(duì)這些我們都非常感謝。
現(xiàn)在各位對(duì)上面陳述人的意見(jiàn)有提問(wèn)的可以提出問(wèn)題。
如果沒(méi)有的話對(duì)第三個(gè)問(wèn)題的聽(tīng)證就到這里，下面就第四項(xiàng)內(nèi)容，如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和解決物業(yè)服務(wù)難的問(wèn)題進(jìn)行聽(tīng)證。
林相敏：我由于時(shí)間關(guān)系在這里只對(duì)物業(yè)的質(zhì)量物業(yè)收費(fèi)難和各種收費(fèi)問(wèn)題簡(jiǎn)單進(jìn)行陳述一下，物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題一直是物業(yè)事業(yè)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，首先在我們加強(qiáng)監(jiān)督與考核的同時(shí)，應(yīng)該在條例中進(jìn)行制約，因?yàn)槭裁矗课飿I(yè)公司當(dāng)一旦對(duì)小區(qū)居民發(fā)生沖突的時(shí)候，誰(shuí)都管不了，派出所管不了，街道辦事處勸不了，給小區(qū)造成了很大的混亂，如果服從法律的話，法律要接收的話要幾個(gè)月甚至半年。所以我建議條例里面應(yīng)該多加強(qiáng)一些對(duì)物業(yè)制約的條例辦法，因?yàn)檎f(shuō)居民業(yè)主的物業(yè)比，居民屬于一個(gè)弱者，因?yàn)榫用耠m然在一個(gè)院里，他是一個(gè)個(gè)人單位，物業(yè)公司是一個(gè)單位，居民是一個(gè)單體，在這個(gè)方面物業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)制約的辦法，同時(shí)應(yīng)該出臺(tái)一些建立一個(gè)住宅機(jī)構(gòu)，或者給區(qū)位增加一些必要的處罰權(quán)利，如果沒(méi)有處罰權(quán)利，物業(yè)辦也管不了。
我再談第二個(gè)問(wèn)題就是收費(fèi)問(wèn)題，收費(fèi)問(wèn)題一直是比較突出的關(guān)鍵的焦點(diǎn)問(wèn)題，也是矛盾區(qū)劃的一個(gè)主要原因，物業(yè)作為業(yè)主來(lái)說(shuō)，他制約物業(yè)公司的第一手段，物業(yè)公司唯一害怕的地方就是收物業(yè)費(fèi)，所以在這里建議物業(yè)費(fèi)能不能在原先每個(gè)小區(qū)的規(guī)劃面積達(dá)到四十以上的可以按分項(xiàng)繳，把治安費(fèi)等的分開(kāi)，應(yīng)該兩個(gè)小時(shí)，統(tǒng)統(tǒng)的補(bǔ)償，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該繳多少，應(yīng)該怎么樣處罰，如果分開(kāi)以后，他對(duì)垃圾的費(fèi)收不滿意，對(duì)某一項(xiàng)不滿意的時(shí)候，或者提出整改意見(jiàn)以后，沒(méi)有提出整改的情況下，業(yè)主有權(quán)拒交當(dāng)月該項(xiàng)服務(wù)的物業(yè)費(fèi)。咱們還得從這個(gè)角度去看，所以我建議物業(yè)費(fèi)的收取應(yīng)該分類(lèi)分項(xiàng)收取，這樣使物業(yè)公司不至于在物業(yè)公司的基礎(chǔ)上能夠保證基本利益和基本收回，而不是一個(gè)一攬子，而是根據(jù)每個(gè)小區(qū)的情況不一樣，有的小區(qū)不需要這個(gè)服務(wù)，不能統(tǒng)一的交多少錢(qián)，或者是我建議我們可以在建立一個(gè)基數(shù)，在這個(gè)基數(shù)上加上五分錢(qián)的垃圾費(fèi)，一毛錢(qián)的衛(wèi)生費(fèi)，這樣在收費(fèi)難的問(wèn)題上，這樣可以解決小區(qū)業(yè)主跟物業(yè)公司的矛盾可以減少很多，不至于達(dá)到激化，而且也體現(xiàn)了公平。
從外部上來(lái)看他沒(méi)有給物業(yè)公司造成額外增加服務(wù)，所以說(shuō)閣樓不應(yīng)該收費(fèi)，如果你的閣樓發(fā)生了維修的方面的需要，需要物業(yè)公司的維修的話，物業(yè)公司應(yīng)該收閣樓的維修費(fèi)，其他的不應(yīng)該收，一家蓋閣樓一家不蓋閣樓，它沒(méi)有給物業(yè)公司造成負(fù)擔(dān)，所以閣樓我認(rèn)為不應(yīng)該收費(fèi)。
我的問(wèn)題答完了。
孫秉林：我主要想談一下物業(yè)質(zhì)量和收費(fèi)難的問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一個(gè)系統(tǒng)的工程，牽扯的面是比較廣的，涉及到人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知，小區(qū)配套設(shè)施的完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建筑質(zhì)量，涉及到水、電氣暖等公共設(shè)施設(shè)備，也涉及到與衛(wèi)生、市政教育環(huán)保園林的部門(mén)的定位物業(yè)公司的內(nèi)部管理機(jī)制，員工素質(zhì)及物業(yè)服務(wù)水平等。
我認(rèn)為目前制約這個(gè)問(wèn)題的主要問(wèn)題是信任危機(jī)和物業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是阻礙困擾和制約服務(wù)質(zhì)量提高的重要因素，物業(yè)公司與業(yè)主之間不能很好的溝通，發(fā)現(xiàn)了對(duì)物業(yè)管理的學(xué)習(xí)和應(yīng)用存在了差異，許多不是物業(yè)公司的事，過(guò)分強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量而不支持相應(yīng)的物業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，且不算運(yùn)輸費(fèi)，從而形成尷尬的局面，無(wú)論是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主和都應(yīng)該自覺(jué)遵守法律法規(guī)，要有正義感，同情心。
作為提供服務(wù)的物業(yè)公司，業(yè)主和非業(yè)主服務(wù)人是一個(gè)矛盾體，是即對(duì)立又統(tǒng)一的，業(yè)主滿意是物業(yè)公司工作的目標(biāo)，而安全溫馨享受生活，和諧社區(qū)是廣大業(yè)主的心愿，我自己遠(yuǎn)洋公司服務(wù)經(jīng)理，愿意一起創(chuàng)建和諧社區(qū)，我認(rèn)為解決這些矛盾可以從以下幾個(gè)方面入手：
第一從源頭抓起，盡可能的上規(guī)模，加大氣力對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造，對(duì)開(kāi)發(fā)商交付的嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)制度，改善員工住宿等問(wèn)題，特別使專(zhuān)項(xiàng)工程質(zhì)量保修金和專(zhuān)項(xiàng)維修資金落實(shí)到位這兩點(diǎn)是非常重要的，希望政府各部門(mén)真正起到監(jiān)督監(jiān)管作用，使小區(qū)成為配套完善，綜合驗(yàn)收合格，社區(qū)居民生活便利的小區(qū)。
第二在業(yè)主委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，建立業(yè)主督導(dǎo)小組，監(jiān)督物業(yè)公司的日常工作，按條例使業(yè)主都明白職責(zé)，怎么監(jiān)督，監(jiān)督的動(dòng)力是什么，如何形成制度化的監(jiān)督，如何讓大家參與監(jiān)督，我認(rèn)為監(jiān)督是為了物業(yè)更好的服務(wù)，使問(wèn)題得到及時(shí)的處理，同時(shí)也應(yīng)督促業(yè)主支持物業(yè)更好的工作，我既是物業(yè)公司的經(jīng)理但是在住宅小區(qū)也是業(yè)主，應(yīng)該真誠(chéng)做好業(yè)主服務(wù)的工作
第三由政府和專(zhuān)家團(tuán)參與制定切實(shí)可行的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可以借鑒其他兄弟城市的管理辦法，例如上海他們對(duì)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行了管理細(xì)化，他們對(duì)綜合管理服務(wù)費(fèi)，公共區(qū)域清潔，公用部位等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)化，這樣比較務(wù)實(shí)和人性化。
第四發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)成員的作用，使那些有風(fēng)險(xiǎn)精神，政策性強(qiáng)，辦事能力強(qiáng)的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)，借鑒其他城市的做法，在第十八條加入黨憲業(yè)主委員會(huì)必要條件。
第五明確生活垃圾，建筑垃圾、綠化垃圾的責(zé)任范圍，處理的辦法，業(yè)主和物業(yè)管理工作應(yīng)負(fù)擔(dān)的責(zé)任。
第六自來(lái)水規(guī)定雖然規(guī)定向終端用戶(hù)收取，大部分還是代收代繳的，當(dāng)前對(duì)政府正實(shí)行一戶(hù)一表對(duì)代收費(fèi)難以解決年久失修的帶來(lái)的問(wèn)題，能否進(jìn)一步制定出切實(shí)可行的辦法，解決這個(gè)問(wèn)題。
第七發(fā)揮行業(yè)作用，依法管理防止不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，謝謝。
張于蘭：關(guān)于如何解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，和物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，應(yīng)該堵輸結(jié)合，從法定的源頭上規(guī)范物業(yè)管理行為，保障物業(yè)的質(zhì)量，從而使物業(yè)能夠保值增值，是否可以從以下兩個(gè)方面出發(fā)做一下規(guī)范。
第一條、是物業(yè)管理公司在物業(yè)公司收益有法可依，第四章應(yīng)該增加一個(gè)條款，物業(yè)管理公司經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用設(shè)施、設(shè)備場(chǎng)地等進(jìn)行合法的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)的保值、增值功能，所得的收益物業(yè)公司可以提取一部分資金。
為了使物業(yè)保值和增值，為業(yè)主提供良好的服務(wù)，但是我們都知道，物業(yè)公司它企業(yè)，企業(yè)的目的是追求利潤(rùn)的最大化，如果單純靠收物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司如何提高服務(wù)水平來(lái)增加甚至超越業(yè)主的滿意，只有給物業(yè)公司足夠的發(fā)展空間，使物業(yè)公司認(rèn)識(shí)到業(yè)主的滿意是基礎(chǔ)，物業(yè)公司才會(huì)著眼于業(yè)主的利益，不斷滿足業(yè)主利益以及開(kāi)發(fā)不斷的利益空間，就可以鼓勵(lì)物業(yè)管理公司積極主動(dòng)的在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)好的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，為自己增加利潤(rùn)的同時(shí)也為業(yè)主增加收入，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，而且實(shí)際上好多物業(yè)公司也是這么來(lái)操作的，不過(guò)有的操作的好，得到業(yè)主的支持，有的操作不好被業(yè)主職責(zé)。
如果有法可依，是物業(yè)公司和業(yè)主雙贏。
第二點(diǎn)，我們應(yīng)該對(duì)它進(jìn)行一些約束，為了進(jìn)一步維護(hù)業(yè)主們作為弱視群體的情況，應(yīng)該增加約束和規(guī)范，對(duì)此，我建議針對(duì)條例的第三十二條更加細(xì)化，應(yīng)該形成專(zhuān)門(mén)的物業(yè)企業(yè)年檢辦法，規(guī)定物業(yè)卻資質(zhì)實(shí)行年檢，市物業(yè)行政管理部門(mén)應(yīng)該每年向社會(huì)公布，能否把群眾反映強(qiáng)烈，爭(zhēng)議較大合情合理的問(wèn)題直接寫(xiě)入該條，作為約束物業(yè)管理企業(yè)的硬性規(guī)定呢？比方說(shuō)綜合驗(yàn)收物業(yè)公司不作為，導(dǎo)致了產(chǎn)生了極大的隱患，如果這些條款能夠?qū)懭霔l例的話，對(duì)物業(yè)公司特別是前期物業(yè)公司進(jìn)行約束，我想應(yīng)該是對(duì)它是非常好的約束機(jī)制，如果物業(yè)公司違反了這些硬性的規(guī)定，年檢就給他不予通過(guò)，同時(shí)對(duì)社會(huì)公開(kāi)限期整改，直至取消資格，這樣才能讓業(yè)主們有處講理，有處說(shuō)理。
希望我們像自己說(shuō)的那樣，盡量站在公正公平的角度上，為青島物業(yè)管理的盡到自己的力量。謝謝大家。
吳玉華：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，大家好。今天非常感性人大給我們這次交流學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，今天陳述的主要內(nèi)容是如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題也是困擾很多城市的物業(yè)的發(fā)展，根據(jù)我們調(diào)查的情況，在我市四百多家物業(yè)公司里，在經(jīng)營(yíng)能夠贏利是持平的只有40％，大多數(shù)物業(yè)公司生存都難以維計(jì)，許多物業(yè)管理公司服務(wù)下降，利潤(rùn)虧損，所以產(chǎn)生了很多問(wèn)題。
我們分析了一下，為什么產(chǎn)生這種狀況？主要原因有下面幾個(gè)原因：
第一個(gè)物業(yè)管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣，根據(jù)目前的物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)辦法的限制，許多物業(yè)公司服務(wù)與業(yè)主的問(wèn)題有一些偏差，再一個(gè)就是業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)不一樣。我們?cè)瓉?lái)有分房子，修房子都是依靠單位，沒(méi)有把物業(yè)作為消費(fèi)的單位，這個(gè)觀念沒(méi)有建立起來(lái)。
第三個(gè)原因就是房屋的開(kāi)發(fā)單位，就是前期物業(yè)承諾太高，這樣在后期物業(yè)管理的時(shí)候，好多管理服務(wù)很難實(shí)現(xiàn)，這樣產(chǎn)生很多矛盾的糾紛。
根據(jù)這些原因如何解決，重點(diǎn)是從幾個(gè)管理的角度來(lái)談一下解決的辦法：
一、首先要提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我建議在制定青島市物業(yè)管理?xiàng)l例的時(shí)候，把物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做出詳細(xì)的規(guī)定，這樣可以有效的避免好多的糾紛發(fā)生，特別是遠(yuǎn)洋公司也談到這個(gè)問(wèn)題，他把整個(gè)物業(yè)管理的內(nèi)容分成五項(xiàng)，每一項(xiàng)內(nèi)容分得很細(xì)，甚至包括物業(yè)服務(wù)每個(gè)樓梯，一個(gè)星期擦一次還是一個(gè)月擦一次，規(guī)定的很詳細(xì)，業(yè)主委員會(huì)如果有了這種辦法，他就可以根據(jù)我們的狀況，我們還可以原則有目的的選擇物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，這樣就可以支付一定的服務(wù)費(fèi)，這個(gè)可以有目的的選擇物業(yè)公司，所以我建議制定一個(gè)詳細(xì)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
二、加強(qiáng)物業(yè)管理優(yōu)勝劣汰，按市場(chǎng)化物業(yè)產(chǎn)業(yè)化。像這點(diǎn)剛才幾位代表談到前期的問(wèn)題，青島市有個(gè)實(shí)際狀況就是大多數(shù)物業(yè)公司都和開(kāi)發(fā)公司，要么是父子公司，要么是關(guān)聯(lián)企業(yè)，其實(shí)法人就是一個(gè)人，根據(jù)這種狀況，我就建議咱們政府對(duì)物業(yè)行業(yè)的行政主管部門(mén)物業(yè)辦和一些管理部門(mén)，就要加強(qiáng)對(duì)這個(gè)物業(yè)公司的管理，我覺(jué)得這個(gè)可以參照兄弟省市，我們現(xiàn)在物業(yè)公司都是關(guān)聯(lián)企業(yè)，所以建議行政主管部門(mén)就是要改善管理手段，加強(qiáng)認(rèn)證，而且把評(píng)審的結(jié)果通過(guò)適當(dāng)?shù)耐緩綄?duì)全體業(yè)主進(jìn)行公示，這樣業(yè)主委員會(huì)可以了解更多的信息，我們業(yè)主委員會(huì)在找物業(yè)公司的時(shí)候信息是不對(duì)等的，這就是管理不到位，沒(méi)有辦法物業(yè)公司到底管理的好壞。所以關(guān)于人才的狀況，管理途徑進(jìn)行公示，這樣在選擇物業(yè)服務(wù)公司的時(shí)候應(yīng)該避免一些情況。
三、規(guī)范物業(yè)公司的招投標(biāo)問(wèn)題，在條例制定的時(shí)候建議規(guī)定。在招投標(biāo)的時(shí)候只談到比例權(quán)，對(duì)流程的管理和規(guī)定沒(méi)有規(guī)定。
俞谷平：關(guān)于物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，現(xiàn)在一個(gè)是物業(yè)公司的收費(fèi)不透明或者超標(biāo)，或者是服務(wù)與收費(fèi)不符，這是業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的原因之一，基于這一點(diǎn)的話，我倒建議在條例里面加上這么一條規(guī)定，就是關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的收取，業(yè)主委員會(huì)一旦能為公司簽署協(xié)議之后，確立一個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司是預(yù)先的費(fèi)交上去，大部分業(yè)主把錢(qián)一交又沒(méi)得到一個(gè)相同的適當(dāng)?shù)姆⻊?wù)，就開(kāi)始和物業(yè)公司發(fā)生矛盾，我們建議在交錢(qián)的方式上做個(gè)規(guī)定，以便于業(yè)主監(jiān)督，可不可以物業(yè)管理費(fèi)我們先預(yù)交80％，剩下的20％在物業(yè)管理年末這個(gè)月經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)70％以上人通過(guò)、認(rèn)可物業(yè)管理公司的服務(wù)，然后再交上，這樣可以降低業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的投訴。
再一個(gè)問(wèn)題就是物業(yè)公司的服務(wù)值當(dāng)不符，一個(gè)重要的原因沒(méi)有一個(gè)明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也就是取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司的是通過(guò)小區(qū)委員會(huì)代表小區(qū)代表履行招投標(biāo)，你這個(gè)小區(qū)里面具體管理成本是多少，我相信業(yè)主委員會(huì)里面不會(huì)很清楚，你沒(méi)有每個(gè)小區(qū)最基本的費(fèi)用沒(méi)有的話，你招標(biāo)的依據(jù)是什么？我整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)成本每年成本是三毛錢(qián)，三毛錢(qián)怎么核定，標(biāo)準(zhǔn)是從哪里來(lái)的，再一個(gè)就是物業(yè)管理企業(yè)存在資質(zhì)管理辦法，每種資質(zhì)物業(yè)管理公司取得標(biāo)準(zhǔn)有不同，所以我倒建議在物業(yè)管理招聘物業(yè)管理公司之前的話，最好是政府相關(guān)部門(mén)對(duì)小區(qū)物業(yè)、開(kāi)發(fā)商完成小區(qū)建設(shè)以后，能夠出具一份具有權(quán)威性的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，各種設(shè)備的情況，還有它的產(chǎn)權(quán)明細(xì)情況，包括車(chē)庫(kù)是屬于誰(shuí)的，這個(gè)報(bào)告可以將來(lái)交給相關(guān)部門(mén)在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立以后，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)這個(gè)報(bào)告來(lái)制定自己的招投標(biāo)管理辦法，以便選取物業(yè)管理公司能達(dá)到一個(gè)認(rèn)同，減少爭(zhēng)議。
再一個(gè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一級(jí)可以收15％，二級(jí)收20％，這樣就是說(shuō)分兩個(gè)，一個(gè)是資質(zhì)，相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)管理，比如說(shuō)物業(yè)公司發(fā)生重大投訴，在將來(lái)年底的時(shí)候從資質(zhì)上認(rèn)定。
我的發(fā)言結(jié)束。
主持人：對(duì)第四個(gè)問(wèn)題陳述人還有沒(méi)有意見(jiàn)要發(fā)表，有的話示意。
田守玉：收費(fèi)難的問(wèn)題及其他種種矛盾的發(fā)生，實(shí)際上關(guān)鍵是業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是否能夠有效運(yùn)轉(zhuǎn)的問(wèn)題，比如業(yè)主委員會(huì)在聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)候，完全可以有合同來(lái)約定服務(wù)水平，服務(wù)質(zhì)量及收費(fèi)的關(guān)系，服務(wù)的好可以增加收費(fèi)，服務(wù)不好可以降低收費(fèi)，這里面牽扯到政府主導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)問(wèn)題，所以條例應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)有效運(yùn)轉(zhuǎn)方面增強(qiáng)可操作性，比如業(yè)主委員會(huì)將來(lái)執(zhí)行的職能可能很多，比如小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益如何管理，如何經(jīng)營(yíng)如何分配的問(wèn)題，都是需要一些專(zhuān)業(yè)化很有責(zé)任心的這些人，需要有一個(gè)有效的組織來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)，所以說(shuō)要加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的可操作性和專(zhuān)業(yè)化及運(yùn)轉(zhuǎn)性，還有建議在業(yè)主大會(huì)下成立一個(gè)監(jiān)督委員會(huì)，因?yàn)橛械臉I(yè)主委員會(huì)如果參與了經(jīng)營(yíng)如何經(jīng)營(yíng)，這里面業(yè)主肯定對(duì)娘家人放心，如何監(jiān)督？實(shí)際上應(yīng)該是產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)由7至15名成員組成，業(yè)主委員會(huì)對(duì)監(jiān)督委員會(huì)來(lái)近期陳述值得性的報(bào)告，還有業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)在大部分成員都是硬性的來(lái)工作，實(shí)際上在工作當(dāng)中能夠產(chǎn)生很多開(kāi)支，是不是咱們這個(gè)條例應(yīng)該有所規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的成員應(yīng)該有一定的職務(wù)，數(shù)額應(yīng)該根據(jù)業(yè)主大會(huì)來(lái)決定，但是也可以指導(dǎo)性的進(jìn)行規(guī)定，還有關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例委員會(huì)的設(shè)立問(wèn)題，我感覺(jué)本條例應(yīng)該有所規(guī)定，因?yàn)槲飿I(yè)管理涉及的問(wèn)題多，方面廣，涉及的法律法規(guī)復(fù)雜，群眾對(duì)物業(yè)管理很陌生，產(chǎn)生問(wèn)題也都影響面廣，所以需要建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的調(diào)節(jié)委員會(huì)，吸收各位專(zhuān)業(yè)人員，物業(yè)管理企業(yè)協(xié)會(huì)人員，業(yè)主代表參加設(shè)立物業(yè)管理調(diào)節(jié)委員會(huì)。
謝東：我談一個(gè)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)有關(guān)的問(wèn)題，我覺(jué)得物業(yè)收費(fèi)好多與有一些維修、房屋相關(guān)引起來(lái)的，我覺(jué)得在這方面咱們條例里面規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)該提取5％的工程質(zhì)量保證金在51條也規(guī)定了專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)該按照國(guó)家省市有關(guān)規(guī)定繳納，如果這塊資金不保證，物業(yè)公司沒(méi)有錢(qián)來(lái)拿來(lái)對(duì)房屋的質(zhì)量保證和房屋維修來(lái)實(shí)施保障措施，這一塊錢(qián)還有一個(gè)問(wèn)題，前期因?yàn)槲飿I(yè)房屋壽命是幾十年，在前一段房屋的維修是收入大于指出，后一面肯定是支出大于收入，這種情況下怎么樣保證這一方面的問(wèn)題，我感覺(jué)對(duì)工程質(zhì)量保修金這一塊應(yīng)該是非常明確拿出來(lái)要有一個(gè)比較明確的地方，不能說(shuō)我拿出來(lái)了，我企業(yè)找不著了，破產(chǎn)了，或者改行了，都得想方設(shè)法逃避過(guò)去，所以對(duì)于工程質(zhì)量保修金必須制定一個(gè)專(zhuān)門(mén)的帳戶(hù)，有一個(gè)權(quán)威的公信力比較強(qiáng)的，不能說(shuō)按照國(guó)家省市有關(guān)規(guī)定繳納如果這方面發(fā)生了矛盾怎么來(lái)解釋?zhuān)隙ǚ⻊?wù)業(yè)公司來(lái)取舍，我覺(jué)得在這方面應(yīng)該明確規(guī)定，有一個(gè)制定的管理機(jī)構(gòu)來(lái)管理帳戶(hù)，在這個(gè)資金的支出方面，我感覺(jué)應(yīng)該不應(yīng)該由物業(yè)公司自己全權(quán)來(lái)支持，應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)來(lái)劃定給他一個(gè)適當(dāng)?shù)臋?quán)利，比如說(shuō)一年支出五萬(wàn)兩萬(wàn)，超出這個(gè)線應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)來(lái)決定，這樣保證小區(qū)能夠以比較良好的狀態(tài)存在下去。
王培海：我們現(xiàn)在小區(qū)存在很多問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)相關(guān)政府部門(mén)的存在問(wèn)題，既然我們物業(yè)管理?xiàng)l例賦予了一些政府部門(mén)的相關(guān)政府職能，我感覺(jué)應(yīng)該增加一些政府行為的規(guī)范，比如說(shuō)第六章加一塊就是考慮到業(yè)主的分散性，應(yīng)該在小區(qū)顯著位置予以公告或者公示，并以強(qiáng)制力保證能夠存在二十四小時(shí)，這樣有個(gè)公開(kāi)、公正的保證。
初然章：在收費(fèi)難和服務(wù)熱糾紛問(wèn)題，我建議在條例當(dāng)中能否考慮增加這么一條，就是在物業(yè)行政主管部門(mén)或者物業(yè)管理協(xié)會(huì)設(shè)立一個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)，這樣即不站在業(yè)主的利益，也不站在物業(yè)公司利益來(lái)公開(kāi)這個(gè)問(wèn)題，如果一旦公開(kāi)，可以從這個(gè)渠道由司法規(guī)定，這樣避免了把物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量糾紛和收費(fèi)的糾紛，往往通過(guò)物業(yè)部門(mén)，政府不該管的事情反而管了，設(shè)立仲裁機(jī)構(gòu)，我看修改條例里面對(duì)這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有明確提出，建議加上這一條。
主持人：對(duì)物業(yè)收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，所以社會(huì)比較關(guān)心這個(gè)問(wèn)題，從電臺(tái)的直播熱線反映有這么幾個(gè)事，一個(gè)就是如果物業(yè)公司參與前期業(yè)主的，如果不付錢(qián)，如果物業(yè)公司不公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這種情況應(yīng)該有一些強(qiáng)制措施。
還有提出來(lái)就是個(gè)別業(yè)主如果無(wú)正當(dāng)不繳費(fèi)的時(shí)候，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該支持物業(yè)公司合理合法去收回。應(yīng)當(dāng)繳納哪些合理項(xiàng)目哪些不合理項(xiàng)目，也有一部分市民對(duì)我們這一次聽(tīng)證會(huì)，提出了一些很大的希望，有的提出來(lái)說(shuō)對(duì)于聽(tīng)證會(huì)就是人民當(dāng)家作主的重要體現(xiàn)，也體現(xiàn)了人大立法的權(quán)威性和人民代表大會(huì)制度作為我們國(guó)家實(shí)施的一項(xiàng)根本政治制度，都通過(guò)熱線和短信發(fā)表感言，我們對(duì)這些都非常感謝。
下面關(guān)于對(duì)以上聽(tīng)證內(nèi)容，我們聽(tīng)證人還有沒(méi)有什么意見(jiàn)和提問(wèn)？如果沒(méi)有的話，聽(tīng)證會(huì)陳述發(fā)言到此結(jié)束，下面請(qǐng)市人大常委會(huì)張先平主任講話。
張先平：同志們，今天立法聽(tīng)證會(huì)是我們青島市人大常委會(huì)在1980年以來(lái)舉行的首次立法聽(tīng)證會(huì)，其目的一是為了很好的貫徹2000年國(guó)家制定的立法法，二是堅(jiān)持立法，進(jìn)一步提高我市地方立法的質(zhì)量，此次立法聽(tīng)證會(huì)開(kāi)得很好，很成功，參加會(huì)的同志本著當(dāng)家作主的精神，圍繞聽(tīng)證內(nèi)容坦誠(chéng)相見(jiàn)，擺事實(shí)，講道發(fā)表了很多有價(jià)值的建議和意見(jiàn)，同時(shí)這些意見(jiàn)和建議也為我們立法機(jī)關(guān)進(jìn)一步了解圍繞管理工作中存在的突出問(wèn)題，準(zhǔn)確地把握各方面對(duì)物業(yè)管理的立法要求，必將建立堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和產(chǎn)生積極的影響。
在此，我代表市人大常委會(huì)，代表市人大法制委員會(huì)，向參加首次聽(tīng)證會(huì)的各位同志，向多年來(lái)關(guān)心和支持市人常委會(huì)立法工作的各界人士表示衷心的感謝。
黨的十六大明確地提出要健全民主制度，豐富民主形勢(shì)，保證人民依法實(shí)行民事參與，民主決策，民主管理和民主監(jiān)督，保證立法更好的體現(xiàn)人民當(dāng)家，今年四月份吳邦國(guó)委員長(zhǎng)在江蘇考察時(shí)提出，人大最大的危險(xiǎn)是脫離人民群眾，堅(jiān)持走群眾路線，聽(tīng)取群眾呼聲，反映群眾的意愿，集中群眾智慧不僅是市人大的要求，也是人大的最大優(yōu)勢(shì)，同時(shí)立法工作保持生機(jī)與活力的源泉，人民群眾不應(yīng)該支持法律法規(guī)的接受者，首先應(yīng)該是立法的積極參與，多年的立法實(shí)踐告訴我們，人民群眾當(dāng)中蘊(yùn)藏著豐富的立法資源，只有充分的發(fā)揚(yáng)民主建立健全民主參與機(jī)制，使人民群眾關(guān)注立法工作，積極參與立法工作，真正形成，了解民情，充分反映民意，才能進(jìn)一步提高地方立法的質(zhì)量，才能保證地方性法規(guī)有效貫徹實(shí)施
。立法為人民，就應(yīng)該充分地依靠人民，多年來(lái)市立法聽(tīng)證會(huì)不斷推進(jìn)民主的進(jìn)程，采取了多種形式擴(kuò)大公民對(duì)地方立法的參與，在制定立法計(jì)劃階段就廣泛征集人民地方建議和意見(jiàn)，二是人民群眾普遍關(guān)心，人民群眾切身利益密切相關(guān)的法規(guī)。三是將法規(guī)草案送有關(guān)機(jī)關(guān)，社會(huì)團(tuán)體和企事業(yè)單位他們對(duì)法規(guī)的意見(jiàn)和建議。四是通過(guò)召開(kāi)座談會(huì)、論證會(huì)對(duì)有關(guān)的法規(guī)草案直接聽(tīng)取人民群眾，這種干部和專(zhuān)家學(xué)者的意見(jiàn)，五是委托大大專(zhuān)院校，專(zhuān)家學(xué)者和律師發(fā)揮了作用。
今天的立法聽(tīng)證會(huì)是一個(gè)重要的舉措，是傾聽(tīng)民聲，化解矛盾，宣傳法制又一次上升，是立法階段為人民群眾實(shí)現(xiàn)交流互助的又一個(gè)平臺(tái)，之所以選擇物業(yè)管理進(jìn)行聽(tīng)證的第一個(gè)法規(guī)，主要是考慮到物業(yè)管理?xiàng)l例的修整涉及到很多熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，關(guān)系到廣大業(yè)主和物業(yè)公司的切身利益，別人就各方面意見(jiàn)有一個(gè)充分的表達(dá)，只有這樣才能為下一步法規(guī)如何解決物業(yè)管理質(zhì)量不高，和物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，如何規(guī)范業(yè)主投票權(quán)，前期物業(yè)管理公司停車(chē)場(chǎng)的質(zhì)量和收益，街道辦事出和業(yè)主委員會(huì)當(dāng)中奠定良好的基礎(chǔ)，大家提出的意見(jiàn)和建議非常重要，會(huì)后市人大法制委員會(huì)要進(jìn)行認(rèn)真的研究，寫(xiě)出聽(tīng)證報(bào)告，作為市人大常委會(huì)下一次審議時(shí)的重要參考。
我相信今天大家提出的很多好的建議和意見(jiàn)，必將會(huì)更多的體現(xiàn)在以后修訂出臺(tái)的我市物業(yè)管理?xiàng)l例當(dāng)中。
同志們，聽(tīng)證會(huì)就是議法聽(tīng)證各個(gè)方面的意見(jiàn)，今天的聽(tīng)證對(duì)進(jìn)一步做好立法工作必將起到積極的促進(jìn)作用，今后市人大將選擇更多的法規(guī)草案進(jìn)行聽(tīng)證，歡迎大家踴躍參加。
在這里也衷心的希望在座的各位及廣大人民群眾，今后一如既往的關(guān)心和支持地方立法工作，讓我們共同努力，為進(jìn)一步加強(qiáng)我市的民主法制建設(shè)，依法治市的建設(shè)，作出更大的貢獻(xiàn)，謝謝。
主持人：各位來(lái)賓，各位同志，本此聽(tīng)證會(huì)在大家的配合下，對(duì)各位陳述人提出的和建議，會(huì)后將匯總提出書(shū)面報(bào)告，作為常委會(huì)做成人員審議的重要參考，對(duì)通過(guò)青島人民廣播電臺(tái)，青島新聞網(wǎng)，青島傳播網(wǎng)直播中受到的意見(jiàn)和建議，我們委托以上傳播單位匯總提交給我們，作為下一次的參考。
我宣布《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》聽(tīng)證會(huì)結(jié)束，謝謝大家！
主持人：，，市政條例聽(tīng)證首先人員會(huì)立法紀(jì)律市政條例聽(tīng)證不能應(yīng)當(dāng)?shù)闹谱�，在或者后查閱，有或者由于人簽名�?huì)記者座次就坐進(jìn)行憑證會(huì)提問(wèn)進(jìn)行所有在應(yīng)當(dāng)工具不得答聲陳述主持管理草案今天常委主任求毛秘書(shū)配先民談順萬(wàn)噸動(dòng)財(cái)經(jīng)人民生活環(huán)境，2的我建設(shè)，人民物質(zhì)，對(duì)，負(fù)責(zé)市政部門(mén)進(jìn)行的的了草案市政節(jié)之后會(huì)通過(guò)實(shí)際多種像章人大反映草案和為了征求光度里性性使法規(guī)可和社會(huì)，的8旁聽(tīng)分別自，的最終四內(nèi)容分別關(guān)于陳述他們的主圓，小區(qū)培養(yǎng)，三路鴛鴦孫并林生先參加表示全應(yīng)和的。更參與我們聽(tīng)證通過(guò)光太聽(tīng)證現(xiàn)同志。領(lǐng)導(dǎo)代表們，關(guān)于投票對(duì)個(gè)了權(quán)利但是房屋一的典，房屋之后才的不行政政府，，權(quán)利，房屋一種建設(shè)權(quán)利取要還的或者，財(cái)產(chǎn)。不自然法人業(yè)主地位就的沒(méi)房看法限定的。
的正住宅一百當(dāng)中計(jì)算住宅計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)平方顯然國(guó)家貢納稅投標(biāo)有按大家到做一或者病權(quán)利一陜西平方建筑應(yīng)這就權(quán)利會(huì)議權(quán)為，說(shuō)以后面舉十鳴放的，，在的確定，說(shuō)業(yè)主這原則將的比面積住戶(hù)前要一按照責(zé)權(quán)原則選擇，應(yīng)該更大權(quán)投票后獲得一多權(quán)甚為以后1為一認(rèn)為月來(lái)業(yè)主獲，機(jī)遇更多得過(guò)透過(guò)通過(guò)無(wú)論對(duì)較的第和家上午物業(yè)出租物業(yè)，管理中的今天的參加，橫
等法制度，現(xiàn)行的法律規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得必須依照房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，應(yīng)當(dāng)注意的是房屋建筑本身是一種實(shí)施行為，但所建房屋所有權(quán)的取得并不因?yàn)榻ㄔ於在A取得，要取得房屋的所有權(quán)還必須到修整登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，經(jīng)過(guò)登記機(jī)關(guān)的審核符合法定條件之后，簽發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)才取得房屋所有權(quán)，根據(jù)以上兩點(diǎn)，我認(rèn)為業(yè)主應(yīng)該是房屋所有權(quán)證共贏的自然人或者法人，而不是財(cái)產(chǎn)所有人。不是房屋所有權(quán)證自然人和法人就不具有業(yè)主的法律地位，也就不能成為業(yè)主，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尚未住的房屋并沒(méi)有取得法定房屋所有權(quán)證，因此，也只能屬于擁有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有普通的房屋，不應(yīng)該具有業(yè)主的法律地位，當(dāng)然，也就不具有業(yè)主的投標(biāo)權(quán)，征詢(xún)意見(jiàn)里面的看法沒(méi)有必要進(jìn)行限定，這是關(guān)于業(yè)主的見(jiàn)解。
第二，本人主張依照房產(chǎn)證的權(quán)術(shù)界定，包括住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，修訂草案中的第十二條把住宅物業(yè)按戶(hù)計(jì)算投標(biāo)權(quán)，非住宅物業(yè)每一百平方米為一投標(biāo)權(quán)，本人認(rèn)為不妥，住宅物業(yè)超過(guò)一百平方米的也很多，另外，在這一說(shuō)當(dāng)中使用了兩個(gè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，住宅物業(yè)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)使用了戶(hù)，非住宅計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)使用了平方米，顯然我認(rèn)為有違民事法關(guān)于工人法人地位平等的原則，以財(cái)產(chǎn)的大小或者多少?zèng)Q定投標(biāo)權(quán)，在物業(yè)方面看是公平，但進(jìn)一步的研究會(huì)產(chǎn)生這個(gè)疑問(wèn)，公民在國(guó)家法律范圍內(nèi)投標(biāo)權(quán)是否也要考慮對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)的大小，納稅多少來(lái)決定投標(biāo)權(quán)？顯然，按大小有背社會(huì)主義的國(guó)家法律和國(guó)體，第二，如果說(shuō)大家考慮到物業(yè)面積的大小直接關(guān)系到業(yè)主義務(wù)的大小，物業(yè)收費(fèi)按面積大小收費(fèi)，如果說(shuō)考慮到這一點(diǎn)的話，按照民法關(guān)于權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則，本人認(rèn)為可以做如下修改，按每平方米或者每十平方米為投標(biāo)權(quán)，這一點(diǎn)在全國(guó)已有先例，陜西省是每十平方米為一投標(biāo)權(quán)，廈門(mén)市是每一建筑平方米為一投標(biāo)權(quán)。
第三業(yè)主投標(biāo)權(quán)既然是房屋所有權(quán)的開(kāi)始，因此，本人認(rèn)為在業(yè)主投標(biāo)權(quán)的問(wèn)題上，應(yīng)該限制業(yè)主投標(biāo)權(quán)的比例，我的陳述完畢，謝謝。
李英：在這里主要就業(yè)主投標(biāo)權(quán)的看個(gè)人的看法，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)房屋建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，以一平方米為投票權(quán)，但是當(dāng)大業(yè)主的投票權(quán)超過(guò)一定的比例時(shí)，應(yīng)有所限制，首次業(yè)主以后的業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)規(guī)定，分三點(diǎn)說(shuō)明，第一，應(yīng)以房屋建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)確定業(yè)主的投票權(quán)，舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明，三套四十平米的房屋，有三份投票權(quán)，另一業(yè)主在該小區(qū)內(nèi)有兩套120平米的房屋，如果以套為標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就有兩份投票權(quán)，如此確定投票權(quán)顯然有失公平，上面是住宅用房，同樣的建筑面積依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定投票權(quán)，這似乎是說(shuō)不過(guò)去的事情。我認(rèn)為解決業(yè)主投票權(quán)這個(gè)問(wèn)題應(yīng)首先根據(jù)的則全對(duì)流的原則，這一原則的采用將會(huì)解決很多問(wèn)題，我花的錢(qián)多，我享受的服務(wù)應(yīng)該物有所值，僅從這一點(diǎn)講，物業(yè)之間的服務(wù)就比擁有建筑面積小的住戶(hù)更密切一些，上例中前一業(yè)主三套房屋共計(jì)120平方米，后一業(yè)主是240平方米，后面是顯然比前面多得多，如果提高和降低物業(yè)管理費(fèi)，后一業(yè)主顯然比前面大得多，后一業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任顯然要高于前一業(yè)主，按照則全對(duì)等的原則，在選擇物業(yè)管理的過(guò)程中，就應(yīng)有更大的發(fā)言權(quán)，體現(xiàn)在投票權(quán)上，后一業(yè)主獲得比前一業(yè)主更多的投票權(quán)，所以我認(rèn)為建筑面積越大業(yè)主將獲得更多的投票權(quán)，第二以一平方米為投票權(quán)技術(shù)單位，可以給予業(yè)主投票時(shí)更多的靈活性，例如某業(yè)主擁有一百平米的房屋，如果按套一百平米記錄，他要么投300票，要么投一次，如果以一平方米為技術(shù)單位，擁有一百分投票權(quán)，可以通過(guò)認(rèn)知程度，這種投票方式無(wú)論對(duì)業(yè)主還是對(duì)候選人都是較為合理的。
第三對(duì)大業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)有所限制，對(duì)對(duì)待大業(yè)主和小業(yè)主的方式上，其目的是為了防止大業(yè)主侵害小業(yè)主的權(quán)利，所以當(dāng)大業(yè)主的投票權(quán)超過(guò)一定的比例時(shí)，應(yīng)有所限制，在這里說(shuō)明兩點(diǎn)，第一點(diǎn)配套設(shè)施如停車(chē)場(chǎng)的面積，由于業(yè)主已出錢(qián)，應(yīng)以買(mǎi)家來(lái)計(jì)算，第二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上午出售的物業(yè)，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是最終業(yè)主，但尚未出租物業(yè)所有權(quán)，在物業(yè)管理的小區(qū)中，各個(gè)的物業(yè)的管理費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，責(zé)權(quán)對(duì)等的原則，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)承擔(dān)了相應(yīng)的責(zé)任，應(yīng)該享有應(yīng)該的權(quán)利，應(yīng)享有投票權(quán)。謝謝大家。
德橫律師事務(wù)所：今天接受所里的委派參加今天的聽(tīng)證，我們的基本觀點(diǎn)區(qū)分住宅物業(yè)的投票權(quán)，非住宅物業(yè)為一百平方為為一個(gè)投票權(quán)，一百平方米每證有一個(gè)投票權(quán)。第二在對(duì)小區(qū)內(nèi)擁有多套住宅業(yè)主的投票權(quán)應(yīng)當(dāng)社定最高比例的限制，第三開(kāi)發(fā)商對(duì)自用的物業(yè)享有投票權(quán)，對(duì)于用于銷(xiāo)售售處的不享有投票權(quán)。
在首次業(yè)主大會(huì)以后我們應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主自主權(quán)，業(yè)主可以通過(guò)可以通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)意識(shí)共則另行規(guī)定。
因?yàn)閮煞N物業(yè)的用途是不同的，住宅物業(yè)就非盈利行，而且具有公益性。管理的范圍也是共有的區(qū)域，雖然業(yè)主他自己自用的部位面積不同，但是作為業(yè)主來(lái)講，在小區(qū)內(nèi)享有的物業(yè)服務(wù)不會(huì)因?yàn)樗娣e不同而有所差別，所有的業(yè)主都機(jī)會(huì)均等的，不會(huì)受任何限制使用物業(yè)功用設(shè)施，我們認(rèn)為投票權(quán)標(biāo)準(zhǔn)不受面積大小，讓業(yè)主的成員身份平等，對(duì)公共事物的表決權(quán)具有相同的表決權(quán)。
采取這種方式可以避免大業(yè)主持有的投票權(quán)來(lái)掌控業(yè)主大會(huì)，另外，投票權(quán)越級(jí)中在選舉的時(shí)候出現(xiàn)會(huì)選的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商對(duì)于未售出的物業(yè)用于銷(xiāo)售的不是用于使用的，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間是有利害關(guān)系的，當(dāng)開(kāi)發(fā)商的利益和業(yè)主利益出現(xiàn)沖突的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商肯定站在開(kāi)發(fā)商的角度去考慮問(wèn)題，而絕不會(huì)站在業(yè)主的考慮去考慮問(wèn)題，在開(kāi)發(fā)商的個(gè)體利益和個(gè)體的全體利益相沖突的時(shí)候我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的公共利益優(yōu)先，除了開(kāi)發(fā)商用于自用的部位具有業(yè)主身份投票權(quán)。
第四這種方式是比較簡(jiǎn)單的，也容易操作，而且成本比較低，目前對(duì)中國(guó)業(yè)主的自治水平比較低的情況下，我們認(rèn)為這種簡(jiǎn)單的方式比較適合中國(guó)的現(xiàn)狀。
第五從實(shí)踐上來(lái)看，上海和重慶都是用這種方式。
綜上，按照建筑面積還是按照一票一權(quán)，雖然兩種都有法律效應(yīng)，目前還是采取不分面積大小，一票一套，比較實(shí)際。
謝謝，我的陳述完畢。
陳：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位代表，首先請(qǐng)文敘代表遠(yuǎn)洋公司對(duì)本此的立法聽(tīng)證會(huì)進(jìn)行歡迎，預(yù)祝立法聽(tīng)證會(huì)取得圓滿成功。
超過(guò)一百五十平方被分割的網(wǎng)點(diǎn)，每150平方米一票比較好，依照權(quán)利和義務(wù)對(duì)等原則，應(yīng)享有特別權(quán)。理由是根據(jù)國(guó)家法改委建設(shè)部指定的物業(yè)收費(fèi)管理辦法第16條規(guī)定指出，納入物業(yè)管理范圍的已竣工并尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，開(kāi)發(fā)商享有權(quán)利又要繳費(fèi)，關(guān)于配套設(shè)施停車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)的面積，可終極結(jié)合列入公共繳費(fèi)管理進(jìn)行處理。
業(yè)主投票權(quán)的其他問(wèn)題，本此青島市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂條例第21條，經(jīng)與會(huì)業(yè)主投票權(quán)三分之二通過(guò)，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理內(nèi)公示，這一條應(yīng)該進(jìn)行修改，修改中應(yīng)40％以上提議，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)，關(guān)于這一塊有很多人提出異議，因?yàn)橥镀睓?quán)可以有書(shū)面形式或者多種形式來(lái)規(guī)定召開(kāi)到場(chǎng)，所以應(yīng)以書(shū)面形勢(shì)進(jìn)行公示。
一個(gè)小區(qū)管理的好壞與物業(yè)公司的服務(wù)水平和業(yè)主委員會(huì)人員組成人員強(qiáng)弱的問(wèn)題，一個(gè)有力的業(yè)主委員會(huì)能夠代表大多數(shù)人行使主權(quán)，同時(shí)也能夠依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)與物業(yè)公司很多的不同，協(xié)調(diào)出小區(qū)的日常，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)可以采取多種形式，如果規(guī)定的投票業(yè)主人員太少，就會(huì)人為的更換業(yè)主委員會(huì)，現(xiàn)在在青島市已經(jīng)有這些問(wèn)題，造成小區(qū)管理的不穩(wěn)定，我們監(jiān)督物業(yè)管理的公司的日常服務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)該虛心接受，努力改正自己的不足，應(yīng)該說(shuō)大多數(shù)物業(yè)公司還是非常盡職盡責(zé)的，非常需要廣大業(yè)主的精心呵護(hù)，盡快擺脫目前的困難局面，盡快順應(yīng)國(guó)家物業(yè)管理發(fā)展的方向，為建設(shè)和諧青島，和諧社會(huì)作出貢獻(xiàn)。和諧青島，和諧社會(huì)是由無(wú)數(shù)個(gè)和諧小區(qū)和諧家庭組成，讓我們攜手并肩從我做起，當(dāng)文明市民，創(chuàng)文明家庭，共創(chuàng)青島的美好明天，謝謝大家。
宋志剛：各位領(lǐng)導(dǎo)，專(zhuān)家，來(lái)賓大家好，首先感謝市人大舉辦這次聽(tīng)證會(huì)，使我們有機(jī)會(huì)和大家學(xué)習(xí)，我是青島卓越物業(yè)管理公司的代表，是專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理行業(yè)研究和資訊的機(jī)構(gòu)，關(guān)于投票權(quán)的問(wèn)題我們的理由如下：
我們明確物業(yè)投票權(quán)進(jìn)行表決，并代表大多數(shù)業(yè)主的利益，投票權(quán)的決定應(yīng)該依據(jù)業(yè)主建筑面積以體現(xiàn)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)。
第二草案第十七條的住宅與非住宅的權(quán)利進(jìn)行明確的區(qū)分，因?yàn)樽≌飿I(yè)我方建議一套房屋為一個(gè)權(quán)利，業(yè)主停車(chē)庫(kù)等享有的權(quán)利，業(yè)主享有管理權(quán)。
第三住宅小區(qū)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)房等非住宅的權(quán)和按照條例的規(guī)定，每建筑面積一百平方米為一投票權(quán)，一百平方米以下的房產(chǎn)證每一證為投票權(quán)，但建設(shè)單位自有的建設(shè)面積應(yīng)該限定最高比例，最高比例要依據(jù)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)、面積、部屬，銷(xiāo)售情況，繳納物業(yè)費(fèi)的情況履行義務(wù)給予確定，我們認(rèn)為最高比例不超過(guò)投票權(quán)利的49％。
住宅小區(qū)以外的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)非住宅物業(yè)，一百平方米以下有房產(chǎn)證每證為投票權(quán)。
對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建筑的物業(yè)應(yīng)該不具有投票權(quán)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商處于現(xiàn)房銷(xiāo)售的物業(yè)并辦理的許可證的，并依據(jù)按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的應(yīng)該有投票權(quán)，最高投票權(quán)不應(yīng)該超過(guò)49％。
第五，我方在出臺(tái)詳盡的細(xì)則，以便具有可操作性。
六，關(guān)于業(yè)主行使權(quán)利和義務(wù)，在首次成為業(yè)主大會(huì)機(jī)其他區(qū)業(yè)主大會(huì)上，通過(guò)投票表決的事項(xiàng)時(shí)，向全體業(yè)主發(fā)出書(shū)面通知，明確時(shí)間、地點(diǎn)，比如業(yè)主在這個(gè)時(shí)間沒(méi)有出現(xiàn)的，應(yīng)該放棄投票權(quán)。關(guān)于業(yè)主和開(kāi)發(fā)商投票權(quán)的陳述，不對(duì)之處請(qǐng)指正，謝謝。
主持人：對(duì)第一個(gè)問(wèn)題各位陳述人有沒(méi)有意見(jiàn)要發(fā)表，如果有的話舉手示意。
田守玉：我認(rèn)為已購(gòu)配套的設(shè)施作為車(chē)庫(kù)，不應(yīng)當(dāng)享有投票權(quán)，因?yàn)樗鳛槲飿I(yè)的配套設(shè)施不具有產(chǎn)權(quán)，根本沒(méi)有所有權(quán)，不能享有投票權(quán)。
第二個(gè)問(wèn)題關(guān)于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有出售的物業(yè)，我認(rèn)為投票權(quán)的比例最高應(yīng)當(dāng)限制到20％，如果再高就可能完全失控。
第三個(gè)問(wèn)題關(guān)于住宅物業(yè)，它的投票權(quán)我認(rèn)為以套計(jì)算相對(duì)合理經(jīng)濟(jì)，因?yàn)樽≌飿I(yè)不管牽涉到住宅的所有權(quán)，還牽涉到人的生活，是對(duì)人的生活的管理，我認(rèn)為以套是比較合適，發(fā)言完畢。
主持人：各位聽(tīng)證人對(duì)以上陳述人的發(fā)言什么提問(wèn)的可以提問(wèn)。如果沒(méi)有的對(duì)第一項(xiàng)聽(tīng)證內(nèi)容就到這兒，下面就第二個(gè)聽(tīng)證內(nèi)容關(guān)于停車(chē)場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)和收益的問(wèn)題進(jìn)行聽(tīng)證，首先請(qǐng)張麗同志陳述意見(jiàn)。
張麗：大家好非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)給我機(jī)會(huì)，此次參加聽(tīng)證會(huì)主要是車(chē)位收費(fèi)問(wèn)題，應(yīng)該制定權(quán)市統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，停車(chē)收費(fèi)如何使用，應(yīng)該向業(yè)主調(diào)查以后，發(fā)現(xiàn)目前我市的小區(qū)車(chē)位管理比較混亂，如市南取的車(chē)位從八萬(wàn)到三萬(wàn)價(jià)格不等，有的小區(qū)物業(yè)每個(gè)月從五十元到四百元不等，在收費(fèi)前沒(méi)有與業(yè)主簽訂相應(yīng)的責(zé)任合同，沒(méi)有具體的用途。
第二，車(chē)位越來(lái)越被市民關(guān)注，小區(qū)停車(chē)的問(wèn)題也越來(lái)越突出，關(guān)于小區(qū)車(chē)位的十分必要，應(yīng)該具有超前意識(shí)。
第三如何細(xì)化本草案中關(guān)于車(chē)位的規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)中明確要求，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照一定的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)停車(chē)位，它不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓也不能有產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該由全體業(yè)主共同擁有。
會(huì)所、車(chē)庫(kù)的約定的按約定，沒(méi)有約定的或約定不明的除建筑單位享有所有權(quán)外，應(yīng)該由業(yè)主所有，至少說(shuō)明這是立法的趨勢(shì)，體現(xiàn)立法者的當(dāng)今的意見(jiàn)。
第四，物業(yè)應(yīng)該擔(dān)責(zé)任，不能達(dá)到一戶(hù)一位，為了便于管理，物業(yè)收取一定的管理費(fèi)是合理的。在我們此次聽(tīng)證的法中，第三十九條按照規(guī)劃的停車(chē)戶(hù)主要共有區(qū)域內(nèi)業(yè)主使用，不能擅自改變業(yè)主用戶(hù)。服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該由業(yè)主和和市里的物業(yè)管理部門(mén)制定收費(fèi)辦法。
我們公布以下上述規(guī)定公布的內(nèi)容之后，收到了數(shù)千市民的反饋，不少讀者就上述問(wèn)題發(fā)表看法，他們建議物價(jià)部門(mén)根據(jù)小區(qū)的新舊規(guī)模等確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我建議將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)請(qǐng)專(zhuān)家一起評(píng)選，等確定級(jí)別之后請(qǐng)物價(jià)部門(mén)，物業(yè)辦等相關(guān)的部門(mén)聯(lián)合確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。首先當(dāng)然需要確定一個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，然后確定它的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)收費(fèi)后必須向業(yè)主公示，確定之后才可以使用。
第三物業(yè)既然收了錢(qián)就應(yīng)該擔(dān)責(zé)任，關(guān)于車(chē)刮傷了，輪胎被盜，物業(yè)應(yīng)該有一定的賠償金額，謝謝。
張燕：大家好我叫張燕，這次青島市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂草案，我們被廣泛關(guān)注，我給大家陳述的問(wèn)題是，目前可以說(shuō)開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司以及小區(qū)廣大業(yè)主存在一個(gè)矛盾糾紛的導(dǎo)火線，目前我們國(guó)家有一個(gè)非常明確的條例，我希望我們青島市在這個(gè)物業(yè)管理?xiàng)l件的過(guò)程當(dāng)中能夠?qū)@個(gè)問(wèn)題作出非常細(xì)致明確的陳述。
下面介紹地方性法規(guī)對(duì)這個(gè)問(wèn)題談一下個(gè)人觀點(diǎn)，地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的問(wèn)題，有的業(yè)主認(rèn)為地下車(chē)庫(kù)房屋的情況，已經(jīng)包括地下車(chē)庫(kù)的價(jià)格，而且面積，因此在購(gòu)買(mǎi)房屋的享有的這部分地下車(chē)庫(kù)，還有的業(yè)主認(rèn)為地下車(chē)庫(kù)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，既然是配套設(shè)施就應(yīng)當(dāng)是向道路管線一樣，在買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有特別約定的情況下，對(duì)住宅一并作為陳述。
作為小區(qū)的配套設(shè)施，并且開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了均攤，單位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸為全體業(yè)主，不能以小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行出租或者出售，這些車(chē)庫(kù)是作為房屋的配套建設(shè)而建設(shè)存在的，當(dāng)然這部分國(guó)家政策是不允許進(jìn)行均攤的，因此這個(gè)產(chǎn)權(quán)是屬于投資人，地下車(chē)庫(kù)也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商可以享用這個(gè)權(quán)利。
就地下車(chē)庫(kù)的話，我想談一下我個(gè)人的觀點(diǎn)，我認(rèn)為地下車(chē)庫(kù)是獨(dú)立的建筑物，有獨(dú)立的使用價(jià)值，因?yàn)榈叵萝?chē)庫(kù)的話我們通常稱(chēng)之為配套設(shè)施，是為小區(qū)房屋居住目的而建設(shè)的，但是地下車(chē)庫(kù)它不能像房屋一樣是人們生活所必須的，因此不應(yīng)當(dāng)是一個(gè)住宅的和從業(yè)主的關(guān)系，具有自己獨(dú)立的價(jià)值。
在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中如果沒(méi)有約定的情況下，就不存在轉(zhuǎn)讓的法律效率，因此地下車(chē)庫(kù)與地上房屋一定存在所有權(quán)，所有權(quán)對(duì)未轉(zhuǎn)讓之前，屬于開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商使用的可以對(duì)它進(jìn)行出租，出售，或者是出借，但是對(duì)于這種權(quán)利的行使并不是說(shuō)不節(jié)制的沒(méi)有任何限制，首先應(yīng)該看一下在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中有什么規(guī)定，如果有規(guī)定應(yīng)該依照規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行。
第二種它如果要是開(kāi)發(fā)商對(duì)它進(jìn)行出租出售的時(shí)候，價(jià)格補(bǔ)應(yīng)該是不節(jié)制無(wú)限制的，依靠壟斷地位，應(yīng)該遵循這種市場(chǎng)地位來(lái)進(jìn)行的。
對(duì)地下車(chē)庫(kù)有個(gè)新的名詞就是建筑物區(qū)分所有權(quán)，就是高層建筑出現(xiàn)了以后，各業(yè)主對(duì)住宅等專(zhuān)有部分的所有權(quán)對(duì)電梯、通道等等這些共用的享有共用權(quán)利。會(huì)所和車(chē)庫(kù)歸屬是有約定按照其約定的，沒(méi)有約定或者約定不明確，建設(shè)單位能夠?qū)儆谒碛械乃袡?quán)都是屬于業(yè)主所共有。
我還想探討一個(gè)問(wèn)題，車(chē)庫(kù)承租的問(wèn)題這個(gè)方面2003年上海市也出臺(tái)了一個(gè)關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車(chē)庫(kù)租賃規(guī)定，它對(duì)于車(chē)庫(kù)的出租出售限于本小區(qū)業(yè)主，分別小區(qū)的業(yè)主是能夠進(jìn)行獲得該車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)的，它的出售出租的期限，也是有限制的，也就是說(shuō)不能超過(guò)承租該小區(qū)房屋的租賃期限，如果對(duì)于已購(gòu)有車(chē)庫(kù)的業(yè)主，對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)话銇?lái)說(shuō)這個(gè)車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)也進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)讓?zhuān)寝D(zhuǎn)讓的對(duì)象也是有限制的，應(yīng)當(dāng)僅限于小區(qū)的業(yè)主或者業(yè)主使用人。
徐德斗：大家好，我是華商紅捷物業(yè)管理有限公司，我主要談兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是關(guān)于露天停車(chē)場(chǎng)和室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)能否向業(yè)主使用的問(wèn)題，目前存在很大的爭(zhēng)議，要出租或者出售首先確定產(chǎn)權(quán)歸屬，這個(gè)問(wèn)題比較多，相應(yīng)的相關(guān)職能部門(mén)有人防管理部門(mén)，房地產(chǎn)管理部門(mén)，物價(jià)部門(mén)、小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)小區(qū)的全體業(yè)主，從它的產(chǎn)權(quán)角度來(lái)說(shuō)，停車(chē)場(chǎng)可以分以下幾個(gè)產(chǎn)權(quán)，由人防部門(mén)所有的由開(kāi)發(fā)商所有，和全體業(yè)主、小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主所有的從以上四種產(chǎn)權(quán)來(lái)分，屬于人防部門(mén)所有的停車(chē)場(chǎng)屬于地下人防工程禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的，收益歸投資者所有，其產(chǎn)權(quán)已人防管理部門(mén)，使用權(quán)歸全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商不得將其分割出售，物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托將車(chē)位予以售出。
停車(chē)場(chǎng)歸開(kāi)發(fā)商所有的，且開(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，地下車(chē)庫(kù)只能預(yù)收給本小區(qū)的商品房，也就是說(shuō)在小區(qū)的開(kāi)發(fā)商因?yàn)閾碛行^(qū)車(chē)庫(kù)而成為小區(qū)的業(yè)主之一，可以將車(chē)位出租或者出售。
第三種屬于全體業(yè)主的，停車(chē)場(chǎng)作為小區(qū)的配套設(shè)施，所以業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的商品房中已包括的停車(chē)場(chǎng)的面積，它的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主，物業(yè)公司可以將停車(chē)位進(jìn)行出租。
第四種停車(chē)場(chǎng)為小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)他就購(gòu)買(mǎi)了車(chē)位，這樣的停車(chē)位業(yè)主可以自用也可以出租投資。
改造成的停車(chē)位和停車(chē)庫(kù)沒(méi)有計(jì)算在建筑面積之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)擅自處理這些車(chē)位，應(yīng)該屬于前期業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。
第二個(gè)問(wèn)題就是會(huì)所的網(wǎng)球場(chǎng)，他不能劃分，收益劃分從主要分為四個(gè)方面，第一個(gè)就是公共部位及公共設(shè)備維修和更新費(fèi)用，第二項(xiàng)費(fèi)用是物業(yè)公司管理費(fèi)用，包括感覺(jué)人員資金，第三由所有人共同負(fù)擔(dān)由法律所規(guī)定的應(yīng)繳，應(yīng)該在爭(zhēng)得相關(guān)業(yè)主的大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，可以用于補(bǔ)充房屋的資金，也可以業(yè)主大會(huì)的指定受用，發(fā)言完畢。
張于藍(lán)：在企業(yè)擔(dān)任中層管理職務(wù)，同時(shí)作為一名業(yè)主也非常關(guān)心咱們青島市物業(yè)管理?xiàng)l例的修訂過(guò)程，非常榮幸有這個(gè)機(jī)會(huì)參加聽(tīng)證會(huì)。
主要談的是物業(yè)配套的停車(chē)場(chǎng)和停車(chē)位的問(wèn)題，從法律的角度上來(lái)講，車(chē)位車(chē)庫(kù)是否可以銷(xiāo)售的唯一標(biāo)準(zhǔn)能否辦理產(chǎn)權(quán)證，或者有無(wú)預(yù)售產(chǎn)權(quán)證來(lái)區(qū)分的。不能辦理產(chǎn)權(quán)，車(chē)庫(kù)、車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)合同是不受法律保護(hù)的，即使買(mǎi)到手了也是一張白紙。
租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的超過(guò)部分無(wú)效，消費(fèi)者租賃車(chē)庫(kù)車(chē)位也就是所謂的銷(xiāo)售使用權(quán)，最長(zhǎng)期限也只有二十年，凡是超過(guò)二十年，或者消費(fèi)者二十年后是不受法律保護(hù)的都是欺詐的行為。
下面我們?cè)诮Y(jié)合實(shí)際的情況探討一下集體的一些實(shí)例，目前青島物業(yè)管理的車(chē)庫(kù)有五種情況，第一種敞開(kāi)式的地上車(chē)位，這種車(chē)位主要通過(guò)畫(huà)線來(lái)確定位置，由于小區(qū)的車(chē)位歸業(yè)主，開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)法出售張敞開(kāi)式的車(chē)位。
第二種是三面有護(hù)衛(wèi)的地上車(chē)位或者車(chē)庫(kù)，這種車(chē)位是可以辦產(chǎn)權(quán)和銷(xiāo)售的，如果開(kāi)發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃時(shí)明確了這類(lèi)車(chē)庫(kù)有獨(dú)立的用面積和建筑面積，開(kāi)發(fā)商是有全出售的
第三種地下車(chē)庫(kù)建筑面積未分?jǐn)偪赊k理產(chǎn)權(quán)可銷(xiāo)售沒(méi)有約定的話就屬于全體業(yè)主，如果地下車(chē)庫(kù)未分?jǐn)偳议_(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得了車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)，則開(kāi)發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，但是地下車(chē)庫(kù)只能預(yù)收給本小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，在房屋管理中沒(méi)有對(duì)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)沒(méi)有進(jìn)行的其收益也應(yīng)歸業(yè)主。
第四種是地下車(chē)位車(chē)庫(kù)的建筑面積已分?jǐn)�，如果地下�?chē)庫(kù)的面積已經(jīng)進(jìn)行分?jǐn)偯娣e被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭诉@里的地下車(chē)庫(kù)屬于全體業(yè)主所有，可以由業(yè)主委婉會(huì)委托物業(yè)公司分配業(yè)主使用。
第五種屬于人防工程的地下車(chē)位和車(chē)庫(kù)，受益歸投資者所有，禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售，其收益權(quán)屬于投資者，已經(jīng)隨著投資權(quán)的轉(zhuǎn)移自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，綜上所述建議在物業(yè)管理中增加兩個(gè)條例，第一條建設(shè)單位按規(guī)劃要求配制的機(jī)動(dòng)車(chē)停放設(shè)施包括地面停車(chē)庫(kù)，地下停車(chē)庫(kù)應(yīng)該提供給業(yè)主使用，高層物業(yè)屬于全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商不得改造成地下停車(chē)場(chǎng)，占有使用權(quán)進(jìn)行收益。
第二條，任何單位不能出售建設(shè)單位停車(chē)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，租賃該車(chē)位的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，建設(shè)單位未滿足本住宅的業(yè)主停車(chē)權(quán)，不能出售出租給本住宅物業(yè)區(qū)域以外的其他人，陳述完畢謝謝。
田守玉：是山東中院律師事務(wù)所律師，對(duì)功用設(shè)施的收益使用問(wèn)題做如下陳述。
一、首先強(qiáng)調(diào)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施區(qū)分產(chǎn)權(quán)歸屬，凡是分?jǐn)偟能?chē)位以及其他設(shè)施和產(chǎn)權(quán)為業(yè)主個(gè)人所有，凡是沒(méi)有分?jǐn)偟倪\(yùn)動(dòng)場(chǎng)所以及其他設(shè)施屬于物業(yè)的附屬設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)為全體所有，不屬于附屬設(shè)施。
第二條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，凡是處于物業(yè)管理內(nèi)，規(guī)劃投資建設(shè)的未分?jǐn)偟耐＼?chē)場(chǎng)的會(huì)所運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等供應(yīng)措施，全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人，使用收益管理維護(hù)，比如物業(yè)條例規(guī)定，附屬設(shè)施、附屬設(shè)備屬全體業(yè)主所有。
三，所有權(quán)的物業(yè)車(chē)庫(kù)不能分?jǐn)�，不具有�?dú)立產(chǎn)權(quán)，不能不按代理，也不能合法轉(zhuǎn)移所有權(quán)，附屬設(shè)施應(yīng)隨專(zhuān)有部分轉(zhuǎn)移所轉(zhuǎn)移，如果現(xiàn)行的房地產(chǎn)，侵占全體業(yè)主的合法權(quán)益，而且將即將制定的立法的精神相背。
四、建議各小區(qū)停車(chē)難現(xiàn)象不便，停車(chē)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)出租使用，業(yè)主有優(yōu)先使用權(quán)，由業(yè)主大會(huì)決定應(yīng)當(dāng)在今后的工作中制定指導(dǎo)性的規(guī)范，對(duì)于停車(chē)場(chǎng)庫(kù)的出租設(shè)立一定的出租期限，出租進(jìn)行競(jìng)拍。
作為停車(chē)場(chǎng)歸屬和經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題，北京上海等城市出臺(tái)的停車(chē)場(chǎng)辦法，停車(chē)場(chǎng)的管理運(yùn)營(yíng)，沒(méi)有涉及該問(wèn)題，實(shí)際上也不是調(diào)整的范圍，不應(yīng)當(dāng)在即將的出臺(tái)的停車(chē)場(chǎng)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)在本條例中規(guī)定已解決普遍存在的車(chē)庫(kù)糾紛和停車(chē)難的問(wèn)題。
第五，停車(chē)場(chǎng)應(yīng)該按照規(guī)劃的用途使用，而實(shí)際生活中商店美發(fā)店等商業(yè)經(jīng)營(yíng)，條例應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定在改變處罰方式，制止車(chē)庫(kù)改變用途。
六、會(huì)所及其他功用設(shè)施的功能由業(yè)主大會(huì)決定，可以委托業(yè)主管理委員決定。但應(yīng)當(dāng)先供應(yīng)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金和業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的問(wèn)題，對(duì)收益的部分分配給業(yè)主，或者轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)。
七、對(duì)功用部分的經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)該有長(zhǎng)遠(yuǎn)和前瞻性的問(wèn)題，產(chǎn)生的收益可能是巨大的，比如小區(qū)的車(chē)庫(kù)停車(chē)場(chǎng)，住宅的樓頂樓道，全體懸掛廣告，銀行存款利息，產(chǎn)業(yè)和證券的投資匯報(bào)等，這些收益可以完全滿足小區(qū)的物業(yè)管理的開(kāi)支。物業(yè)管理零收費(fèi)在上海的小區(qū)已經(jīng)做到了這一點(diǎn)，還會(huì)有部分分配給業(yè)主，但是這么大的收益如何監(jiān)督如何管理，條例應(yīng)該有規(guī)定，如果沒(méi)有規(guī)定必將影響物業(yè)管理的順應(yīng)發(fā)展，以上問(wèn)題在實(shí)踐中亟待解決，在本條例中作出規(guī)定，條件成熟具備，以上請(qǐng)予以采納，陳述完畢。
主持人：對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題各位陳述人有什么意見(jiàn)要發(fā)表。
李英：對(duì)于停車(chē)位和停車(chē)場(chǎng)出售，在滿足的情況下停車(chē)位是可以出售的，建設(shè)單位能證明其享有權(quán)，如果享有停車(chē)位和停車(chē)場(chǎng)的享有權(quán)，這個(gè)時(shí)候就可以出售。
第二就是關(guān)于會(huì)所網(wǎng)球場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及其他方面收益劃分問(wèn)題，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的房產(chǎn)時(shí)分?jǐn)偭斯τ迷O(shè)施的價(jià)格，這些公共設(shè)施應(yīng)該屬于業(yè)主共有，所取得的收益也應(yīng)該一部分屬于經(jīng)營(yíng)者，另一部分為業(yè)主所有，這一部分可以為面積分?jǐn)�，可以歸于公共設(shè)施的維修管理上。
主持人：各位聽(tīng)證人對(duì)以上陳述人的發(fā)言有提問(wèn)的可以提問(wèn)。
如果沒(méi)有問(wèn)題的話，第二項(xiàng)聽(tīng)證到這里，下面請(qǐng)陳述人就第三項(xiàng)內(nèi)容關(guān)于前期物業(yè)管理的問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn)。首先請(qǐng)王培海同志陳述意見(jiàn)。
王培海：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位代表，大家上午好。很高興也很榮幸能有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)把作為業(yè)主就前期物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題闡述一下自己的意見(jiàn)和看法。
首先我們知道前期物業(yè)業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)前期物業(yè)基本上屬于開(kāi)發(fā)商信任或者開(kāi)發(fā)商的物業(yè)公司，或者按照在承擔(dān)前期的情況，業(yè)主和物業(yè)發(fā)生的矛盾實(shí)際上很多都是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的矛盾一種轉(zhuǎn)移，對(duì)于開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)，這一點(diǎn)在01年物業(yè)條例當(dāng)中已經(jīng)有明確的規(guī)定，前期物業(yè)和物業(yè)管理，而在這個(gè)修訂草案里面，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商來(lái)分擔(dān)，我覺(jué)得這個(gè)是值得商榷的。
下面闡述一下自己的理由：作為開(kāi)發(fā)商并不是一個(gè)嚴(yán)格意義上的業(yè)主，并不能代表全體業(yè)主來(lái)簽署這個(gè)物業(yè)管理的服務(wù)，所以說(shuō)如果由它來(lái)跟開(kāi)發(fā)商一塊，分?jǐn)偽飿I(yè)費(fèi)會(huì)產(chǎn)生很多矛盾和問(wèn)題，首先業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)這個(gè)商品房的時(shí)候，同時(shí)應(yīng)該有相關(guān)的物業(yè)配套，比如說(shuō)我業(yè)主除了我本身有房屋的監(jiān)督和交接以外，物業(yè)也應(yīng)該有監(jiān)督和交接，所以說(shuō)只有業(yè)主代表大會(huì)或者業(yè)委會(huì)才能夠有這個(gè)權(quán)利，或者說(shuō)開(kāi)發(fā)商物業(yè)業(yè)委會(huì)沒(méi)有接收，該小區(qū)本質(zhì)上仍沒(méi)有完成最終的建設(shè)，相當(dāng)于這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有最終驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任，應(yīng)該超過(guò)50％的入住率，根據(jù)業(yè)主聘任的物業(yè)接收前面的設(shè)施，如果這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完成相關(guān)的配套設(shè)施的建設(shè)，影響到業(yè)主，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商應(yīng)該有不可推卸的責(zé)任。只有開(kāi)發(fā)商和各項(xiàng)設(shè)施或者業(yè)務(wù)規(guī)進(jìn)行提交才算是完成了物業(yè)的建設(shè)，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商仍然要承擔(dān)沒(méi)有房屋的物業(yè)管理費(fèi)，相關(guān)的售后服務(wù)等等應(yīng)該安全有關(guān)規(guī)定來(lái)制定。
開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的前期責(zé)任可以保護(hù)弱者的利益，由于信息的不對(duì)稱(chēng)，業(yè)主存在一種弱視群體，開(kāi)發(fā)商存在強(qiáng)勢(shì)的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商顯然處于共有的位置，如果開(kāi)發(fā)商自己在管理小區(qū)的物業(yè)，由業(yè)主跟他來(lái)分擔(dān)物業(yè)管理，如果由開(kāi)發(fā)商自行承擔(dān)就可以避免侵害業(yè)主利益的發(fā)生�？梢詾殚_(kāi)發(fā)商的行為起到督促和制約的作用，首先業(yè)主委員會(huì)的成立是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)行政管理部門(mén)他們兩家來(lái)負(fù)責(zé)的，如果前期物業(yè)比開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，會(huì)起到很好的督促作用，很規(guī)范的成為業(yè)主會(huì)，從而保護(hù)業(yè)主的利益。另外由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，可以對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為做一些制約，如果他自己來(lái)管理，這樣有些小區(qū)的入住率比較低，這實(shí)際上開(kāi)發(fā)商侵犯業(yè)主的利益。
01年青島市物業(yè)管理?xiàng)l例就制定了這個(gè)條例，我認(rèn)為這次也可以制定這個(gè)問(wèn)題。謝謝。
我們認(rèn)為業(yè)主在前期物業(yè)管理階段享受了物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，如果不支付光享受權(quán)利而不履行義務(wù)的話，有背于原理，在前期管理業(yè)主是屬于信息不對(duì)稱(chēng)，屬于弱視的地位，怎么辦？我們想應(yīng)該從立法上，從制度的設(shè)立來(lái)入手，來(lái)限制開(kāi)發(fā)商在前期階段的一些權(quán)利，實(shí)際上有兩個(gè)環(huán)節(jié)是最容易出問(wèn)題的，一個(gè)是前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)它的選擇上容易出問(wèn)題，第二個(gè)開(kāi)發(fā)商在召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)候容易出問(wèn)題，我們想針對(duì)在這兩個(gè)環(huán)境當(dāng)中提以下的幾點(diǎn)建議。
第一是通過(guò)招投標(biāo)的行為來(lái)做到選聘、公開(kāi)公平公正，第二開(kāi)發(fā)商出售物業(yè)的時(shí)候充分與買(mǎi)售人通過(guò)合同規(guī)定明確權(quán)利和義務(wù)。實(shí)際上這兩個(gè)關(guān)系在2003年國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例當(dāng)中都有非常明確的規(guī)定，我們?cè)诘胤搅⒎ㄉ�，我們�?qǐng)求加大政府的監(jiān)管力度來(lái)避免在聽(tīng)證和開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售階段一些違規(guī)的操作，比如說(shuō)賠標(biāo)的違法行為進(jìn)行處罰。
第三點(diǎn)我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商他完成了首次業(yè)主大會(huì)的啟動(dòng)之后，應(yīng)該立即推出不參與首次業(yè)主大會(huì)的籌備工作。
第三個(gè)觀點(diǎn)我們的理由是這樣的，第一就是建設(shè)單位不應(yīng)當(dāng)進(jìn)入首次業(yè)主大會(huì)籌備工作，建設(shè)單位也就是開(kāi)發(fā)商要進(jìn)入業(yè)主大會(huì)籌備負(fù)責(zé)大會(huì)的籌備工作，籌備組是首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的選舉主持機(jī)構(gòu)，雖然是臨時(shí)的，但是它在選舉當(dāng)中這個(gè)扮演著非常重要的角色，建設(shè)單位和業(yè)主之間是有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避，不應(yīng)當(dāng)成為成員。在實(shí)踐當(dāng)中，大量的一些案例都表明，很多的業(yè)主糾紛都是起源于是在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)候，業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司來(lái)操縱業(yè)主委員會(huì)來(lái)產(chǎn)生的業(yè)主的自主糾紛，所以我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)過(guò)多介入業(yè)主的情況。
作為業(yè)主來(lái)講，他不可能知道什么時(shí)候能夠滿足召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的行列，物業(yè)公司應(yīng)該有利害關(guān)系，只有開(kāi)發(fā)商才具備啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)，因此我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商作為啟動(dòng)的比較合適，但物業(yè)小區(qū)里具備了成立業(yè)主委員大會(huì)的程序，應(yīng)該提出申請(qǐng)來(lái)啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)的程序，之后就應(yīng)該退出不再參與，應(yīng)該賦予業(yè)主和有關(guān)部門(mén)來(lái)申請(qǐng)來(lái)起用業(yè)主大會(huì)。
籌備組應(yīng)該由街道辦事處，它的地位是比較中立的，組成人員應(yīng)當(dāng)由居委會(huì)或者街道辦事處來(lái)組織業(yè)主來(lái)推選，然后在街道辦事處來(lái)指導(dǎo)，綜上所述我們認(rèn)為在修訂檔案當(dāng)中，在籌備首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)候希望地方立法進(jìn)行調(diào)演來(lái)采納我們的陳述。
禹谷平：前期物業(yè)管理主要是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)，而物業(yè)管理在業(yè)主大會(huì)成立以后委托業(yè)主委員會(huì)帶領(lǐng)物業(yè)管理工作陳述，這里面出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題，業(yè)主大會(huì)成立以后，業(yè)主委員會(huì)無(wú)論前期物業(yè)管理公司服務(wù)好還是不好。前期物業(yè)管理公司我們采取招投標(biāo)的方式是邀請(qǐng)具有物業(yè)管理資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司來(lái)管理還是有開(kāi)發(fā)商自己來(lái)管理，這也是一個(gè)焦點(diǎn)，所以我的觀點(diǎn)就是前期物業(yè)管理當(dāng)中可不可以考慮成立一個(gè)臨時(shí)的物業(yè)管理這么一個(gè)機(jī)構(gòu)，把小區(qū)物業(yè)管理的項(xiàng)目、內(nèi)容羅列出來(lái)，然后來(lái)獲得自主權(quán)，怎么分呢？就是通常前期物業(yè)管理我們可以設(shè)定兩年的時(shí)間，到業(yè)主全部入主，這兩年時(shí)間之內(nèi)，業(yè)主會(huì)陸陸續(xù)續(xù)裝修、往里搬，主要接受服務(wù)有兩項(xiàng)，第一項(xiàng)是業(yè)主的衛(wèi)生服務(wù)，再一個(gè)就是保安，是不是可以考慮組建這么個(gè)物業(yè)管理臨時(shí)機(jī)構(gòu)，而不正式邀請(qǐng)物業(yè)管理公司，也不正式用招投標(biāo)的辦法，只成立一個(gè)臨時(shí)的機(jī)構(gòu)。
像日常的保潔和保安工作，可以由開(kāi)發(fā)商委托保潔公司還有保安公司來(lái)承擔(dān)這些工作，剩下最重要的一點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)商在完成以后，一些配套設(shè)施的完善的方面，這些方面設(shè)施的維護(hù)，完善了這塊交由開(kāi)發(fā)商處理。這個(gè)只有開(kāi)發(fā)商最清楚，還有免費(fèi)的服務(wù)還有收費(fèi)的服務(wù)，任何一個(gè)物業(yè)管理來(lái)講很難具體就這些內(nèi)容，這塊最好委托開(kāi)發(fā)商來(lái)做，收費(fèi)的話業(yè)主到底要不要付費(fèi)，業(yè)主可以付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理費(fèi)，因?yàn)橛斜嵐緛?lái)為你提供清洗，由保安公司來(lái)提供保護(hù)工作，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)一些設(shè)備付出一些勞動(dòng)，這樣的話可以約定前期物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是拋開(kāi)利潤(rùn)空間，也使業(yè)主能付出一個(gè)成本這么一個(gè)物業(yè)管理費(fèi)交給開(kāi)發(fā)商來(lái)維護(hù)正常的運(yùn)行。這是我的觀點(diǎn)。
再一個(gè)很重要的問(wèn)題就是我們現(xiàn)在包括前期的物業(yè)管理，包括小區(qū)車(chē)位問(wèn)題，有一個(gè)最根本的問(wèn)題，就是說(shuō)我們現(xiàn)在缺乏一個(gè)具備權(quán)威性，具備法律效應(yīng)的一個(gè)對(duì)物業(yè)的完整的驗(yàn)收、評(píng)審，沒(méi)有這個(gè)報(bào)告就會(huì)有爭(zhēng)議問(wèn)題。
主持人：下面請(qǐng)張燕同志陳述意見(jiàn)。
張燕：大家好，前期物業(yè)管理主要是想側(cè)重一下物業(yè)公司所進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的管理工作，這個(gè)前期物業(yè)管理的物業(yè)公司一般是由開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)招投標(biāo)，一個(gè)是從項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面，包括一些設(shè)備的安裝管線的整理這一些方面都要進(jìn)行全部的前期介入，可以參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，而且對(duì)從管理的角度對(duì)工程的施工設(shè)計(jì)和安裝質(zhì)量進(jìn)行了全面監(jiān)控，這些方面都進(jìn)行布控，我感覺(jué)前期物業(yè)公司介入是非常有必要的，他們有一些專(zhuān)業(yè)性的人才，如果物業(yè)公司的前期介入從事實(shí)質(zhì)性的工作，對(duì)于小區(qū)今后的物業(yè)管理和維護(hù)廣大業(yè)主的利益非常有必要的。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)公司介入的話，一般簽訂兩個(gè)文書(shū)，一個(gè)和開(kāi)發(fā)商簽訂一個(gè)前期物業(yè)委托合同，再一個(gè)與廣大業(yè)主簽訂一個(gè)業(yè)主的公約，這兩個(gè)問(wèn)題我認(rèn)為是要大家注意一下他在很多內(nèi)容上具有一致性，聽(tīng)說(shuō)我們小區(qū)業(yè)主所享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)要與前期物業(yè)公司賦予的業(yè)務(wù)和義務(wù)。
前期物業(yè)公司雖然加了一個(gè)“前期”，是一個(gè)特殊的時(shí)期，就是業(yè)主委員會(huì)在沒(méi)有成立之前，但是他所行使的權(quán)利和義務(wù)與物業(yè)公司在很多方面是一樣的，譬如說(shuō)要履行正常的小區(qū)內(nèi)環(huán)境的日清，日掃的這些問(wèn)題，還有一些經(jīng)營(yíng)組織的環(huán)境，為小區(qū)營(yíng)造比較的環(huán)境構(gòu)建和諧社會(huì)作出一定的貢獻(xiàn)。
最后一點(diǎn)是前期物業(yè)管理的期限問(wèn)題，以前的時(shí)候因?yàn)槲铱戳艘恍┮?guī)定上面是規(guī)定前期物業(yè)管理公司是一年，因?yàn)橐荒甑脑拰?duì)于有些樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，根據(jù)業(yè)主委員會(huì)入住率達(dá)到50％，如果一年的時(shí)間有的小區(qū)還達(dá)不到這個(gè)條件，所以我建議把這個(gè)時(shí)間可以適當(dāng)跳高一下，如果超出這個(gè)時(shí)間業(yè)主委員會(huì)還是沒(méi)有成立的話，要成立一個(gè)適當(dāng)?shù)慕M織，就是業(yè)主代表，業(yè)主成立一個(gè)代表會(huì)，可以和前期物業(yè)公司采取一些其他的措施，不敢采取什么樣方式什么措施，如果在小區(qū)前期物業(yè)管理公司結(jié)束的時(shí)候，前期物業(yè)管理公司經(jīng)過(guò)一定努力轉(zhuǎn)正了以后，進(jìn)行移交的時(shí)候都是做好原始資料的移交，要把所有的布線管線設(shè)施清晰的移交這是非常重要的，就是這些陳述意見(jiàn)，謝謝。
謝東：大家上午好，我陳述的是關(guān)于前期物業(yè)及相關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)，簽訂物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中特殊的也是容易引起矛盾的問(wèn)題。
一個(gè)是關(guān)于前期物業(yè)收費(fèi)及合同期限的問(wèn)題，我的意見(jiàn)是前期物業(yè)收費(fèi)應(yīng)該按照原來(lái)剛才說(shuō)的以前的咱們青島市制定的物業(yè)管理辦法，同時(shí)社定合同解決期限最長(zhǎng)應(yīng)該為兩年，通過(guò)這些最大限度的前期物業(yè)引起的問(wèn)題主要是以下幾個(gè)原因。
一、前期物業(yè)管理由建筑單位通過(guò)招標(biāo)公開(kāi)選定的物業(yè)管理，而合同的支撐與業(yè)主問(wèn)題，顯然服務(wù)業(yè)合同的業(yè)主們，沒(méi)有參加合同的制定，但是合同生效卻不具備，據(jù)合同的主題不具備，按照我國(guó)合同法的規(guī)定，即使合同成立，但是也不能發(fā)生效率，因?yàn)橐?guī)定第三方的權(quán)利。建設(shè)單位的子公司，因?yàn)檫@是非常普遍的問(wèn)題，可以采取各種手段，可以通過(guò)相關(guān)部門(mén)的合作來(lái)達(dá)到他們的目的。在業(yè)主們領(lǐng)取房屋鑰匙的時(shí)候，不得不接受由建設(shè)單位與服務(wù)業(yè)公司簽訂的合同，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不給你鑰匙你拿鑰匙的時(shí)候必須要簽訂建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的合同你不接受我不給你鑰匙，這樣必須得就范。
第二業(yè)主們沒(méi)有參與合同的簽訂，所有他們的利益和權(quán)利已經(jīng)給建設(shè)單位給駕馭到，為以后業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛產(chǎn)生了問(wèn)題。
第三不了解業(yè)主的要求，盡管制定了物業(yè)合同的樣本，物業(yè)普遍關(guān)心的物業(yè)價(jià)格，服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等需要協(xié)商的重要部門(mén)，在合同提供的樣本當(dāng)中都是空白的。
第二個(gè)方面關(guān)于屆滿續(xù)約的問(wèn)題，合同到期的時(shí)候必須在條列中明確規(guī)定，強(qiáng)制解除合同并重新進(jìn)行招標(biāo)，原因如下，如前所述，合同是在不平等的條件下業(yè)主們應(yīng)該說(shuō)是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能夠還業(yè)主一個(gè)充分行使自己權(quán)利的機(jī)會(huì)。第二有利于保重多數(shù)業(yè)主們的利益，作好業(yè)主委員會(huì)做這個(gè)工作上下工夫，比如說(shuō)通過(guò)我這個(gè)物業(yè)公司到期了，我服務(wù)上應(yīng)該無(wú)所謂，業(yè)主委員會(huì)同意了我就可以續(xù)約，我就可以下點(diǎn)工夫只要達(dá)到多少票就可以通過(guò)了，這樣以便合同到期的時(shí)候能夠保證建設(shè)單位和物業(yè)公司簽訂的合同能夠?qū)脻M續(xù)約，可以通過(guò)眾多的業(yè)主和相關(guān)單位，由街道和物業(yè)管理單位都可以來(lái)參與監(jiān)督重新招標(biāo)，在這種情況下，我認(rèn)為應(yīng)該可以體現(xiàn)公正性，公開(kāi)性，公平性這樣避免一些問(wèn)題的再次出現(xiàn)。
再一個(gè)解除合同有利于以前合同的不合理的條款，這樣合同的真正的主題和物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行洽談，這樣才有利于達(dá)成一致。
另外一個(gè)問(wèn)題就是關(guān)于建筑單位向物業(yè)管理企業(yè)移交資料的問(wèn)題，有文獻(xiàn)建設(shè)單位因?yàn)檫@一條是在條例里面，建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給物業(yè)公司，實(shí)際上我認(rèn)為建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給政府物業(yè)管理部門(mén)，并把這個(gè)作為小區(qū)竣工驗(yàn)收的一個(gè)硬條件之一，這樣物業(yè)公司如果需要的話可以到政府部門(mén)來(lái)復(fù)制資料，而不是說(shuō)給哪一個(gè)物業(yè)公司，盡管規(guī)定了移交開(kāi)發(fā)資料，物業(yè)公司特別是前期物業(yè)受制于建設(shè)單位，應(yīng)該強(qiáng)迫建設(shè)單位移交給你，另一方面物業(yè)公司更換的時(shí)候，怎么樣能保證一代一代的延續(xù)下去，如果說(shuō)物業(yè)公司走的時(shí)候不管下一撥是誰(shuí)了，所以說(shuō)只有給一個(gè)公正的有權(quán)威的部門(mén)，就是我認(rèn)為物業(yè)管理部門(mén)，把資料移交給他們，可以能夠保證資料完整。
謝謝，我的陳述到這里。
主持人：對(duì)第三個(gè)問(wèn)題陳述人還有沒(méi)有意見(jiàn)要發(fā)表。
初然章：前期物業(yè)管理我認(rèn)為是目前在物業(yè)管理糾紛當(dāng)中高發(fā)階段也是影響面比較大的方面，比如說(shuō)業(yè)主上訪鬧事，根據(jù)這個(gè)情況有三點(diǎn)建議
一、就是為了規(guī)范前期物業(yè)的運(yùn)作，要給政府行政管理部門(mén)最大的建筑管理權(quán)限，為了防止開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司暗箱操作。
第二、就是要加大前期物業(yè)公開(kāi)招標(biāo)投標(biāo)，直接公開(kāi)投標(biāo)，增加可以吸收一部分業(yè)主來(lái)參加招標(biāo)會(huì)，使他了解全過(guò)程，這樣他會(huì)做很多的工作。
第三、在前期物業(yè)公司的選擇上我建議對(duì)開(kāi)發(fā)商有父子關(guān)系的物業(yè)公司要作出嚴(yán)格的限制，防止開(kāi)發(fā)商把矛盾通過(guò)所謂的物業(yè)公司轉(zhuǎn)移出去，導(dǎo)致很多問(wèn)題。
我的陳述完畢。
主持人：對(duì)于這次聽(tīng)證會(huì)，社會(huì)各界給予了很大的支持。
田守玉：補(bǔ)充一點(diǎn)，條例草案第三十六條的第二條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)合同中止后的一個(gè)月內(nèi)”
我認(rèn)為一個(gè)月內(nèi)時(shí)間太長(zhǎng)了，一個(gè)月內(nèi)可以發(fā)生很多問(wèn)題，發(fā)生很多矛盾，我認(rèn)為是不是應(yīng)該修改到七天或者十四天比較適合，發(fā)言完畢。
主持人：對(duì)咱們這次聽(tīng)證會(huì)社會(huì)各界給予了很大的幫助，在電臺(tái)直播當(dāng)中很多市民打電話發(fā)表自己的意見(jiàn)，有人直接提出自己的意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)首先確定第一屆物業(yè)不能由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)，這是糾紛的根源，也有的表達(dá)對(duì)陳述人的意見(jiàn)的支持或者反對(duì)，還有一些表達(dá)對(duì)正在進(jìn)行前期物業(yè)的意見(jiàn)和建議，對(duì)這些我們都非常感謝。
現(xiàn)在各位對(duì)上面陳述人的意見(jiàn)有提問(wèn)的可以提出問(wèn)題。
如果沒(méi)有的話對(duì)第三個(gè)問(wèn)題的聽(tīng)證就到這里，下面就第四項(xiàng)內(nèi)容，如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和解決物業(yè)服務(wù)難的問(wèn)題進(jìn)行聽(tīng)證。
林相敏：我由于時(shí)間關(guān)系在這里只對(duì)物業(yè)的質(zhì)量物業(yè)收費(fèi)難和各種收費(fèi)問(wèn)題簡(jiǎn)單進(jìn)行陳述一下，物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題一直是物業(yè)事業(yè)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，首先在我們加強(qiáng)監(jiān)督與考核的同時(shí)，應(yīng)該在條例中進(jìn)行制約，因?yàn)槭裁�？物業(yè)公司當(dāng)一旦對(duì)小區(qū)居民發(fā)生沖突的時(shí)候，誰(shuí)都管不了，派出所管不了，街道辦事處勸不了，給小區(qū)造成了很大的混亂，如果服從法律的話，法律要接收的話要幾個(gè)月甚至半年。所以我建議條例里面應(yīng)該多加強(qiáng)一些對(duì)物業(yè)制約的條例辦法，因?yàn)檎f(shuō)居民業(yè)主的物業(yè)比，居民屬于一個(gè)弱者，因?yàn)榫用耠m然在一個(gè)院里，他是一個(gè)個(gè)人單位，物業(yè)公司是一個(gè)單位，居民是一個(gè)單體，在這個(gè)方面物業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)制約的辦法，同時(shí)應(yīng)該出臺(tái)一些建立一個(gè)住宅機(jī)構(gòu)，或者給區(qū)位增加一些必要的處罰權(quán)利，如果沒(méi)有處罰權(quán)利，物業(yè)辦也管不了。
我再談第二個(gè)問(wèn)題就是收費(fèi)問(wèn)題，收費(fèi)問(wèn)題一直是比較突出的關(guān)鍵的焦點(diǎn)問(wèn)題，也是矛盾區(qū)劃的一個(gè)主要原因，物業(yè)作為業(yè)主來(lái)說(shuō)，他制約物業(yè)公司的第一手段，物業(yè)公司唯一害怕的地方就是收物業(yè)費(fèi)，所以在這里建議物業(yè)費(fèi)能不能在原先每個(gè)小區(qū)的規(guī)劃面積達(dá)到四十以上的可以按分項(xiàng)繳，把治安費(fèi)等的分開(kāi)，應(yīng)該兩個(gè)小時(shí)，統(tǒng)統(tǒng)的補(bǔ)償，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該繳多少，應(yīng)該怎么樣處罰，如果分開(kāi)以后，他對(duì)垃圾的費(fèi)收不滿意，對(duì)某一項(xiàng)不滿意的時(shí)候，或者提出整改意見(jiàn)以后，沒(méi)有提出整改的情況下，業(yè)主有權(quán)拒交當(dāng)月該項(xiàng)服務(wù)的物業(yè)費(fèi)。咱們還得從這個(gè)角度去看，所以我建議物業(yè)費(fèi)的收取應(yīng)該分類(lèi)分項(xiàng)收取，這樣使物業(yè)公司不至于在物業(yè)公司的基礎(chǔ)上能夠保證基本利益和基本收回，而不是一個(gè)一攬子，而是根據(jù)每個(gè)小區(qū)的情況不一樣，有的小區(qū)不需要這個(gè)服務(wù)，不能統(tǒng)一的交多少錢(qián)，或者是我建議我們可以在建立一個(gè)基數(shù)，在這個(gè)基數(shù)上加上五分錢(qián)的垃圾費(fèi)，一毛錢(qián)的衛(wèi)生費(fèi)，這樣在收費(fèi)難的問(wèn)題上，這樣可以解決小區(qū)業(yè)主跟物業(yè)公司的矛盾可以減少很多，不至于達(dá)到激化，而且也體現(xiàn)了公平。
從外部上來(lái)看他沒(méi)有給物業(yè)公司造成額外增加服務(wù)，所以說(shuō)閣樓不應(yīng)該收費(fèi)，如果你的閣樓發(fā)生了維修的方面的需要，需要物業(yè)公司的維修的話，物業(yè)公司應(yīng)該收閣樓的維修費(fèi)，其他的不應(yīng)該收，一家蓋閣樓一家不蓋閣樓，它沒(méi)有給物業(yè)公司造成負(fù)擔(dān)，所以閣樓我認(rèn)為不應(yīng)該收費(fèi)。
我的問(wèn)題答完了。
孫秉林：我主要想談一下物業(yè)質(zhì)量和收費(fèi)難的問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一個(gè)系統(tǒng)的工程，牽扯的面是比較廣的，涉及到人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知，小區(qū)配套設(shè)施的完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建筑質(zhì)量，涉及到水、電氣暖等公共設(shè)施設(shè)備，也涉及到與衛(wèi)生、市政教育環(huán)保園林的部門(mén)的定位物業(yè)公司的內(nèi)部管理機(jī)制，員工素質(zhì)及物業(yè)服務(wù)水平等。
我認(rèn)為目前制約這個(gè)問(wèn)題的主要問(wèn)題是信任危機(jī)和物業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是阻礙困擾和制約服務(wù)質(zhì)量提高的重要因素，物業(yè)公司與業(yè)主之間不能很好的溝通，發(fā)現(xiàn)了對(duì)物業(yè)管理的學(xué)習(xí)和應(yīng)用存在了差異，許多不是物業(yè)公司的事，過(guò)分強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量而不支持相應(yīng)的物業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，且不算運(yùn)輸費(fèi)，從而形成尷尬的局面，無(wú)論是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主和都應(yīng)該自覺(jué)遵守法律法規(guī)，要有正義感，同情心。
作為提供服務(wù)的物業(yè)公司，業(yè)主和非業(yè)主服務(wù)人是一個(gè)矛盾體，是即對(duì)立又統(tǒng)一的，業(yè)主滿意是物業(yè)公司工作的目標(biāo)，而安全溫馨享受生活，和諧社區(qū)是廣大業(yè)主的心愿，我自己遠(yuǎn)洋公司服務(wù)經(jīng)理，愿意一起創(chuàng)建和諧社區(qū)，我認(rèn)為解決這些矛盾可以從以下幾個(gè)方面入手：
第一從源頭抓起，盡可能的上規(guī)模，加大氣力對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造，對(duì)開(kāi)發(fā)商交付的嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)制度，改善員工住宿等問(wèn)題，特別使專(zhuān)項(xiàng)工程質(zhì)量保修金和專(zhuān)項(xiàng)維修資金落實(shí)到位這兩點(diǎn)是非常重要的，希望政府各部門(mén)真正起到監(jiān)督監(jiān)管作用，使小區(qū)成為配套完善，綜合驗(yàn)收合格，社區(qū)居民生活便利的小區(qū)。
第二在業(yè)主委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，建立業(yè)主督導(dǎo)小組，監(jiān)督物業(yè)公司的日常工作，按條例使業(yè)主都明白職責(zé)，怎么監(jiān)督，監(jiān)督的動(dòng)力是什么，如何形成制度化的監(jiān)督，如何讓大家參與監(jiān)督，我認(rèn)為監(jiān)督是為了物業(yè)更好的服務(wù)，使問(wèn)題得到及時(shí)的處理，同時(shí)也應(yīng)督促業(yè)主支持物業(yè)更好的工作，我既是物業(yè)公司的經(jīng)理但是在住宅小區(qū)也是業(yè)主，應(yīng)該真誠(chéng)做好業(yè)主服務(wù)的工作
第三由政府和專(zhuān)家團(tuán)參與制定切實(shí)可行的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可以借鑒其他兄弟城市的管理辦法，例如上海他們對(duì)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行了管理細(xì)化，他們對(duì)綜合管理服務(wù)費(fèi)，公共區(qū)域清潔，公用部位等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)化，這樣比較務(wù)實(shí)和人性化。
第四發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)成員的作用，使那些有風(fēng)險(xiǎn)精神，政策性強(qiáng)，辦事能力強(qiáng)的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)，借鑒其他城市的做法，在第十八條加入黨憲業(yè)主委員會(huì)必要條件。
第五明確生活垃圾，建筑垃圾、綠化垃圾的責(zé)任范圍，處理的辦法，業(yè)主和物業(yè)管理工作應(yīng)負(fù)擔(dān)的責(zé)任。
第六自來(lái)水規(guī)定雖然規(guī)定向終端用戶(hù)收取，大部分還是代收代繳的，當(dāng)前對(duì)政府正實(shí)行一戶(hù)一表對(duì)代收費(fèi)難以解決年久失修的帶來(lái)的問(wèn)題，能否進(jìn)一步制定出切實(shí)可行的辦法，解決這個(gè)問(wèn)題。
第七發(fā)揮行業(yè)作用，依法管理防止不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，謝謝。
張于蘭：關(guān)于如何解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，和物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，應(yīng)該堵輸結(jié)合，從法定的源頭上規(guī)范物業(yè)管理行為，保障物業(yè)的質(zhì)量，從而使物業(yè)能夠保值增值，是否可以從以下兩個(gè)方面出發(fā)做一下規(guī)范。
第一條、是物業(yè)管理公司在物業(yè)公司收益有法可依，第四章應(yīng)該增加一個(gè)條款，物業(yè)管理公司經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用設(shè)施、設(shè)備場(chǎng)地等進(jìn)行合法的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)的保值、增值功能，所得的收益物業(yè)公司可以提取一部分資金。
為了使物業(yè)保值和增值，為業(yè)主提供良好的服務(wù)，但是我們都知道，物業(yè)公司它企業(yè)，企業(yè)的目的是追求利潤(rùn)的最大化，如果單純靠收物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司如何提高服務(wù)水平來(lái)增加甚至超越業(yè)主的滿意，只有給物業(yè)公司足夠的發(fā)展空間，使物業(yè)公司認(rèn)識(shí)到業(yè)主的滿意是基礎(chǔ)，物業(yè)公司才會(huì)著眼于業(yè)主的利益，不斷滿足業(yè)主利益以及開(kāi)發(fā)不斷的利益空間，就可以鼓勵(lì)物業(yè)管理公司積極主動(dòng)的在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)好的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，為自己增加利潤(rùn)的同時(shí)也為業(yè)主增加收入，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，而且實(shí)際上好多物業(yè)公司也是這么來(lái)操作的，不過(guò)有的操作的好，得到業(yè)主的支持，有的操作不好被業(yè)主職責(zé)。
如果有法可依，是物業(yè)公司和業(yè)主雙贏。
第二點(diǎn)，我們應(yīng)該對(duì)它進(jìn)行一些約束，為了進(jìn)一步維護(hù)業(yè)主們作為弱視群體的情況，應(yīng)該增加約束和規(guī)范，對(duì)此，我建議針對(duì)條例的第三十二條更加細(xì)化，應(yīng)該形成專(zhuān)門(mén)的物業(yè)企業(yè)年檢辦法，規(guī)定物業(yè)卻資質(zhì)實(shí)行年檢，市物業(yè)行政管理部門(mén)應(yīng)該每年向社會(huì)公布，能否把群眾反映強(qiáng)烈，爭(zhēng)議較大合情合理的問(wèn)題直接寫(xiě)入該條，作為約束物業(yè)管理企業(yè)的硬性規(guī)定呢？比方說(shuō)綜合驗(yàn)收物業(yè)公司不作為，導(dǎo)致了產(chǎn)生了極大的隱患，如果這些條款能夠?qū)懭霔l例的話，對(duì)物業(yè)公司特別是前期物業(yè)公司進(jìn)行約束，我想應(yīng)該是對(duì)它是非常好的約束機(jī)制，如果物業(yè)公司違反了這些硬性的規(guī)定，年檢就給他不予通過(guò)，同時(shí)對(duì)社會(huì)公開(kāi)限期整改，直至取消資格，這樣才能讓業(yè)主們有處講理，有處說(shuō)理。
希望我們像自己說(shuō)的那樣，盡量站在公正公平的角度上，為青島物業(yè)管理的盡到自己的力量。謝謝大家。
吳玉華：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，大家好。今天非常感性人大給我們這次交流學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，今天陳述的主要內(nèi)容是如何提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題也是困擾很多城市的物業(yè)的發(fā)展，根據(jù)我們調(diào)查的情況，在我市四百多家物業(yè)公司里，在經(jīng)營(yíng)能夠贏利是持平的只有40％，大多數(shù)物業(yè)公司生存都難以維計(jì)，許多物業(yè)管理公司服務(wù)下降，利潤(rùn)虧損，所以產(chǎn)生了很多問(wèn)題。
我們分析了一下，為什么產(chǎn)生這種狀況？主要原因有下面幾個(gè)原因：
第一個(gè)物業(yè)管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣，根據(jù)目前的物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)辦法的限制，許多物業(yè)公司服務(wù)與業(yè)主的問(wèn)題有一些偏差，再一個(gè)就是業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)不一樣。我們?cè)瓉?lái)有分房子，修房子都是依靠單位，沒(méi)有把物業(yè)作為消費(fèi)的單位，這個(gè)觀念沒(méi)有建立起來(lái)。
第三個(gè)原因就是房屋的開(kāi)發(fā)單位，就是前期物業(yè)承諾太高，這樣在后期物業(yè)管理的時(shí)候，好多管理服務(wù)很難實(shí)現(xiàn)，這樣產(chǎn)生很多矛盾的糾紛。
根據(jù)這些原因如何解決，重點(diǎn)是從幾個(gè)管理的角度來(lái)談一下解決的辦法：
一、首先要提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我建議在制定青島市物業(yè)管理?xiàng)l例的時(shí)候，把物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做出詳細(xì)的規(guī)定，這樣可以有效的避免好多的糾紛發(fā)生，特別是遠(yuǎn)洋公司也談到這個(gè)問(wèn)題，他把整個(gè)物業(yè)管理的內(nèi)容分成五項(xiàng)，每一項(xiàng)內(nèi)容分得很細(xì)，甚至包括物業(yè)服務(wù)每個(gè)樓梯，一個(gè)星期擦一次還是一個(gè)月擦一次，規(guī)定的很詳細(xì)，業(yè)主委員會(huì)如果有了這種辦法，他就可以根據(jù)我們的狀況，我們還可以原則有目的的選擇物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，這樣就可以支付一定的服務(wù)費(fèi)，這個(gè)可以有目的的選擇物業(yè)公司，所以我建議制定一個(gè)詳細(xì)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
二、加強(qiáng)物業(yè)管理優(yōu)勝劣汰，按市場(chǎng)化物業(yè)產(chǎn)業(yè)化。像這點(diǎn)剛才幾位代表談到前期的問(wèn)題，青島市有個(gè)實(shí)際狀況就是大多數(shù)物業(yè)公司都和開(kāi)發(fā)公司，要么是父子公司，要么是關(guān)聯(lián)企業(yè)，其實(shí)法人就是一個(gè)人，根據(jù)這種狀況，我就建議咱們政府對(duì)物業(yè)行業(yè)的行政主管部門(mén)物業(yè)辦和一些管理部門(mén)，就要加強(qiáng)對(duì)這個(gè)物業(yè)公司的管理，我覺(jué)得這個(gè)可以參照兄弟省市，我們現(xiàn)在物業(yè)公司都是關(guān)聯(lián)企業(yè)，所以建議行政主管部門(mén)就是要改善管理手段，加強(qiáng)認(rèn)證，而且把評(píng)審的結(jié)果通過(guò)適當(dāng)?shù)耐緩綄?duì)全體業(yè)主進(jìn)行公示，這樣業(yè)主委員會(huì)可以了解更多的信息，我們業(yè)主委員會(huì)在找物業(yè)公司的時(shí)候信息是不對(duì)等的，這就是管理不到位，沒(méi)有辦法物業(yè)公司到底管理的好壞。所以關(guān)于人才的狀況，管理途徑進(jìn)行公示，這樣在選擇物業(yè)服務(wù)公司的時(shí)候應(yīng)該避免一些情況。
三、規(guī)范物業(yè)公司的招投標(biāo)問(wèn)題，在條例制定的時(shí)候建議規(guī)定。在招投標(biāo)的時(shí)候只談到比例權(quán)，對(duì)流程的管理和規(guī)定沒(méi)有規(guī)定。
俞谷平：關(guān)于物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，現(xiàn)在一個(gè)是物業(yè)公司的收費(fèi)不透明或者超標(biāo)，或者是服務(wù)與收費(fèi)不符，這是業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的原因之一，基于這一點(diǎn)的話，我倒建議在條例里面加上這么一條規(guī)定，就是關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的收取，業(yè)主委員會(huì)一旦能為公司簽署協(xié)議之后，確立一個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司是預(yù)先的費(fèi)交上去，大部分業(yè)主把錢(qián)一交又沒(méi)得到一個(gè)相同的適當(dāng)?shù)姆⻊?wù)，就開(kāi)始和物業(yè)公司發(fā)生矛盾，我們建議在交錢(qián)的方式上做個(gè)規(guī)定，以便于業(yè)主監(jiān)督，可不可以物業(yè)管理費(fèi)我們先預(yù)交80％，剩下的20％在物業(yè)管理年末這個(gè)月經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)70％以上人通過(guò)、認(rèn)可物業(yè)管理公司的服務(wù)，然后再交上，這樣可以降低業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的投訴。
再一個(gè)問(wèn)題就是物業(yè)公司的服務(wù)值當(dāng)不符，一個(gè)重要的原因沒(méi)有一個(gè)明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也就是取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司的是通過(guò)小區(qū)委員會(huì)代表小區(qū)代表履行招投標(biāo)，你這個(gè)小區(qū)里面具體管理成本是多少，我相信業(yè)主委員會(huì)里面不會(huì)很清楚，你沒(méi)有每個(gè)小區(qū)最基本的費(fèi)用沒(méi)有的話，你招標(biāo)的依據(jù)是什么？我整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)成本每年成本是三毛錢(qián)，三毛錢(qián)怎么核定，標(biāo)準(zhǔn)是從哪里來(lái)的，再一個(gè)就是物業(yè)管理企業(yè)存在資質(zhì)管理辦法，每種資質(zhì)物業(yè)管理公司取得標(biāo)準(zhǔn)有不同，所以我倒建議在物業(yè)管理招聘物業(yè)管理公司之前的話，最好是政府相關(guān)部門(mén)對(duì)小區(qū)物業(yè)、開(kāi)發(fā)商完成小區(qū)建設(shè)以后，能夠出具一份具有權(quán)威性的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，各種設(shè)備的情況，還有它的產(chǎn)權(quán)明細(xì)情況，包括車(chē)庫(kù)是屬于誰(shuí)的，這個(gè)報(bào)告可以將來(lái)交給相關(guān)部門(mén)在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立以后，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)這個(gè)報(bào)告來(lái)制定自己的招投標(biāo)管理辦法，以便選取物業(yè)管理公司能達(dá)到一個(gè)認(rèn)同，減少爭(zhēng)議。
再一個(gè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一級(jí)可以收15％，二級(jí)收20％，這樣就是說(shuō)分兩個(gè)，一個(gè)是資質(zhì)，相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)管理，比如說(shuō)物業(yè)公司發(fā)生重大投訴，在將來(lái)年底的時(shí)候從資質(zhì)上認(rèn)定。
我的發(fā)言結(jié)束。
主持人：對(duì)第四個(gè)問(wèn)題陳述人還有沒(méi)有意見(jiàn)要發(fā)表，有的話示意。
田守玉：收費(fèi)難的問(wèn)題及其他種種矛盾的發(fā)生，實(shí)際上關(guān)鍵是業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是否能夠有效運(yùn)轉(zhuǎn)的問(wèn)題，比如業(yè)主委員會(huì)在聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)候，完全可以有合同來(lái)約定服務(wù)水平，服務(wù)質(zhì)量及收費(fèi)的關(guān)系，服務(wù)的好可以增加收費(fèi)，服務(wù)不好可以降低收費(fèi)，這里面牽扯到政府主導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)問(wèn)題，所以條例應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)有效運(yùn)轉(zhuǎn)方面增強(qiáng)可操作性，比如業(yè)主委員會(huì)將來(lái)執(zhí)行的職能可能很多，比如小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益如何管理，如何經(jīng)營(yíng)如何分配的問(wèn)題，都是需要一些專(zhuān)業(yè)化很有責(zé)任心的這些人，需要有一個(gè)有效的組織來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)，所以說(shuō)要加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的可操作性和專(zhuān)業(yè)化及運(yùn)轉(zhuǎn)性，還有建議在業(yè)主大會(huì)下成立一個(gè)監(jiān)督委員會(huì)，因?yàn)橛械臉I(yè)主委員會(huì)如果參與了經(jīng)營(yíng)如何經(jīng)營(yíng)，這里面業(yè)主肯定對(duì)娘家人放心，如何監(jiān)督？實(shí)際上應(yīng)該是產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)由7至15名成員組成，業(yè)主委員會(huì)對(duì)監(jiān)督委員會(huì)來(lái)近期陳述值得性的報(bào)告，還有業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)在大部分成員都是硬性的來(lái)工作，實(shí)際上在工作當(dāng)中能夠產(chǎn)生很多開(kāi)支，是不是咱們這個(gè)條例應(yīng)該有所規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的成員應(yīng)該有一定的職務(wù)，數(shù)額應(yīng)該根據(jù)業(yè)主大會(huì)來(lái)決定，但是也可以指導(dǎo)性的進(jìn)行規(guī)定，還有關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例委員會(huì)的設(shè)立問(wèn)題，我感覺(jué)本條例應(yīng)該有所規(guī)定，因?yàn)槲飿I(yè)管理涉及的問(wèn)題多，方面廣，涉及的法律法規(guī)復(fù)雜，群眾對(duì)物業(yè)管理很陌生，產(chǎn)生問(wèn)題也都影響面廣，所以需要建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的調(diào)節(jié)委員會(huì)，吸收各位專(zhuān)業(yè)人員，物業(yè)管理企業(yè)協(xié)會(huì)人員，業(yè)主代表參加設(shè)立物業(yè)管理調(diào)節(jié)委員會(huì)。
謝東：我談一個(gè)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)有關(guān)的問(wèn)題，我覺(jué)得物業(yè)收費(fèi)好多與有一些維修、房屋相關(guān)引起來(lái)的，我覺(jué)得在這方面咱們條例里面規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)該提取5％的工程質(zhì)量保證金在51條也規(guī)定了專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)該按照國(guó)家省市有關(guān)規(guī)定繳納，如果這塊資金不保證，物業(yè)公司沒(méi)有錢(qián)來(lái)拿來(lái)對(duì)房屋的質(zhì)量保證和房屋維修來(lái)實(shí)施保障措施，這一塊錢(qián)還有一個(gè)問(wèn)題，前期因?yàn)槲飿I(yè)房屋壽命是幾十年，在前一段房屋的維修是收入大于指出，后一面肯定是支出大于收入，這種情況下怎么樣保證這一方面的問(wèn)題，我感覺(jué)對(duì)工程質(zhì)量保修金這一塊應(yīng)該是非常明確拿出來(lái)要有一個(gè)比較明確的地方，不能說(shuō)我拿出來(lái)了，我企業(yè)找不著了，破產(chǎn)了，或者改行了，都得想方設(shè)法逃避過(guò)去，所以對(duì)于工程質(zhì)量保修金必須制定一個(gè)專(zhuān)門(mén)的帳戶(hù)，有一個(gè)權(quán)威的公信力比較強(qiáng)的，不能說(shuō)按照國(guó)家省市有關(guān)規(guī)定繳納如果這方面發(fā)生了矛盾怎么來(lái)解釋?zhuān)隙ǚ⻊?wù)業(yè)公司來(lái)取舍，我覺(jué)得在這方面應(yīng)該明確規(guī)定，有一個(gè)制定的管理機(jī)構(gòu)來(lái)管理帳戶(hù)，在這個(gè)資金的支出方面，我感覺(jué)應(yīng)該不應(yīng)該由物業(yè)公司自己全權(quán)來(lái)支持，應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)來(lái)劃定給他一個(gè)適當(dāng)?shù)臋?quán)利，比如說(shuō)一年支出五萬(wàn)兩萬(wàn)，超出這個(gè)線應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)來(lái)決定，這樣保證小區(qū)能夠以比較良好的狀態(tài)存在下去。
王培海：我們現(xiàn)在小區(qū)存在很多問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)相關(guān)政府部門(mén)的存在問(wèn)題，既然我們物業(yè)管理?xiàng)l例賦予了一些政府部門(mén)的相關(guān)政府職能，我感覺(jué)應(yīng)該增加一些政府行為的規(guī)范，比如說(shuō)第六章加一塊就是考慮到業(yè)主的分散性，應(yīng)該在小區(qū)顯著位置予以公告或者公示，并以強(qiáng)制力保證能夠存在二十四小時(shí)，這樣有個(gè)公開(kāi)、公正的保證。
初然章：在收費(fèi)難和服務(wù)熱糾紛問(wèn)題，我建議在條例當(dāng)中能否考慮增加這么一條，就是在物業(yè)行政主管部門(mén)或者物業(yè)管理協(xié)會(huì)設(shè)立一個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)，這樣即不站在業(yè)主的利益，也不站在物業(yè)公司利益來(lái)公開(kāi)這個(gè)問(wèn)題，如果一旦公開(kāi)，可以從這個(gè)渠道由司法規(guī)定，這樣避免了把物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量糾紛和收費(fèi)的糾紛，往往通過(guò)物業(yè)部門(mén)，政府不該管的事情反而管了，設(shè)立仲裁機(jī)構(gòu)，我看修改條例里面對(duì)這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有明確提出，建議加上這一條。
主持人：對(duì)物業(yè)收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，所以社會(huì)比較關(guān)心這個(gè)問(wèn)題，從電臺(tái)的直播熱線反映有這么幾個(gè)事，一個(gè)就是如果物業(yè)公司參與前期業(yè)主的，如果不付錢(qián)，如果物業(yè)公司不公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這種情況應(yīng)該有一些強(qiáng)制措施。
還有提出來(lái)就是個(gè)別業(yè)主如果無(wú)正當(dāng)不繳費(fèi)的時(shí)候，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該支持物業(yè)公司合理合法去收回。應(yīng)當(dāng)繳納哪些合理項(xiàng)目哪些不合理項(xiàng)目，也有一部分市民對(duì)我們這一次聽(tīng)證會(huì)，提出了一些很大的希望，有的提出來(lái)說(shuō)對(duì)于聽(tīng)證會(huì)就是人民當(dāng)家作主的重要體現(xiàn)，也體現(xiàn)了人大立法的權(quán)威性和人民代表大會(huì)制度作為我們國(guó)家實(shí)施的一項(xiàng)根本政治制度，都通過(guò)熱線和短信發(fā)表感言，我們對(duì)這些都非常感謝。
下面關(guān)于對(duì)以上聽(tīng)證內(nèi)容，我們聽(tīng)證人還有沒(méi)有什么意見(jiàn)和提問(wèn)？如果沒(méi)有的話，聽(tīng)證會(huì)陳述發(fā)言到此結(jié)束，下面請(qǐng)市人大常委會(huì)張先平主任講話。
張先平：同志們，今天立法聽(tīng)證會(huì)是我們青島市人大常委會(huì)在1980年以來(lái)舉行的首次立法聽(tīng)證會(huì)，其目的一是為了很好的貫徹2000年國(guó)家制定的立法法，二是堅(jiān)持立法，進(jìn)一步提高我市地方立法的質(zhì)量，此次立法聽(tīng)證會(huì)開(kāi)得很好，很成功，參加會(huì)的同志本著當(dāng)家作主的精神，圍繞聽(tīng)證內(nèi)容坦誠(chéng)相見(jiàn)，擺事實(shí)，講道發(fā)表了很多有價(jià)值的建議和意見(jiàn)，同時(shí)這些意見(jiàn)和建議也為我們立法機(jī)關(guān)進(jìn)一步了解圍繞管理工作中存在的突出問(wèn)題，準(zhǔn)確地把握各方面對(duì)物業(yè)管理的立法要求，必將建立堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和產(chǎn)生積極的影響。
在此，我代表市人大常委會(huì)，代表市人大法制委員會(huì)，向參加首次聽(tīng)證會(huì)的各位同志，向多年來(lái)關(guān)心和支持市人常委會(huì)立法工作的各界人士表示衷心的感謝。
黨的十六大明確地提出要健全民主制度，豐富民主形勢(shì)，保證人民依法實(shí)行民事參與，民主決策，民主管理和民主監(jiān)督，保證立法更好的體現(xiàn)人民當(dāng)家，今年四月份吳邦國(guó)委員長(zhǎng)在江蘇考察時(shí)提出，人大最大的危險(xiǎn)是脫離人民群眾，堅(jiān)持走群眾路線，聽(tīng)取群眾呼聲，反映群眾的意愿，集中群眾智慧不僅是市人大的要求，也是人大的最大優(yōu)勢(shì)，同時(shí)立法工作保持生機(jī)與活力的源泉，人民群眾不應(yīng)該支持法律法規(guī)的接受者，首先應(yīng)該是立法的積極參與，多年的立法實(shí)踐告訴我們，人民群眾當(dāng)中蘊(yùn)藏著豐富的立法資源，只有充分的發(fā)揚(yáng)民主建立健全民主參與機(jī)制，使人民群眾關(guān)注立法工作，積極參與立法工作，真正形成，了解民情，充分反映民意，才能進(jìn)一步提高地方立法的質(zhì)量，才能保證地方性法規(guī)有效貫徹實(shí)施
。立法為人民，就應(yīng)該充分地依靠人民，多年來(lái)市立法聽(tīng)證會(huì)不斷推進(jìn)民主的進(jìn)程，采取了多種形式擴(kuò)大公民對(duì)地方立法的參與，在制定立法計(jì)劃階段就廣泛征集人民地方建議和意見(jiàn)，二是人民群眾普遍關(guān)心，人民群眾切身利益密切相關(guān)的法規(guī)。三是將法規(guī)草案送有關(guān)機(jī)關(guān)，社會(huì)團(tuán)體和企事業(yè)單位他們對(duì)法規(guī)的意見(jiàn)和建議。四是通過(guò)召開(kāi)座談會(huì)、論證會(huì)對(duì)有關(guān)的法規(guī)草案直接聽(tīng)取人民群眾，這種干部和專(zhuān)家學(xué)者的意見(jiàn)，五是委托大大專(zhuān)院校，專(zhuān)家學(xué)者和律師發(fā)揮了作用。
今天的立法聽(tīng)證會(huì)是一個(gè)重要的舉措，是傾聽(tīng)民聲，化解矛盾，宣傳法制又一次上升，是立法階段為人民群眾實(shí)現(xiàn)交流互助的又一個(gè)平臺(tái)，之所以選擇物業(yè)管理進(jìn)行聽(tīng)證的第一個(gè)法規(guī)，主要是考慮到物業(yè)管理?xiàng)l例的修整涉及到很多熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，關(guān)系到廣大業(yè)主和物業(yè)公司的切身利益，別人就各方面意見(jiàn)有一個(gè)充分的表達(dá)，只有這樣才能為下一步法規(guī)如何解決物業(yè)管理質(zhì)量不高，和物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，如何規(guī)范業(yè)主投票權(quán)，前期物業(yè)管理公司停車(chē)場(chǎng)的質(zhì)量和收益，街道辦事出和業(yè)主委員會(huì)當(dāng)中奠定良好的基礎(chǔ)，大家提出的意見(jiàn)和建議非常重要，會(huì)后市人大法制委員會(huì)要進(jìn)行認(rèn)真的研究，寫(xiě)出聽(tīng)證報(bào)告，作為市人大常委會(huì)下一次審議時(shí)的重要參考。
我相信今天大家提出的很多好的建議和意見(jiàn)，必將會(huì)更多的體現(xiàn)在以后修訂出臺(tái)的我市物業(yè)管理?xiàng)l例當(dāng)中。
同志們，聽(tīng)證會(huì)就是議法聽(tīng)證各個(gè)方面的意見(jiàn)，今天的聽(tīng)證對(duì)進(jìn)一步做好立法工作必將起到積極的促進(jìn)作用，今后市人大將選擇更多的法規(guī)草案進(jìn)行聽(tīng)證，歡迎大家踴躍參加。
在這里也衷心的希望在座的各位及廣大人民群眾，今后一如既往的關(guān)心和支持地方立法工作，讓我們共同努力，為進(jìn)一步加強(qiáng)我市的民主法制建設(shè)，依法治市的建設(shè)，作出更大的貢獻(xiàn)，謝謝。
主持人：各位來(lái)賓，各位同志，本次聽(tīng)證會(huì)在大家的配合下，對(duì)各位陳述人提出的和建議，會(huì)后將匯總提出書(shū)面報(bào)告，作為常委會(huì)做成人員審議的重要參考，對(duì)通過(guò)青島人民廣播電臺(tái)，青島新聞網(wǎng)，青島傳播網(wǎng)直播中受到的意見(jiàn)和建議，我們委托以上傳播單位匯總提交給我們，作為下一次的參考。
我宣布《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》聽(tīng)證會(huì)結(jié)束，謝謝大家！
