房?jī)r(jià)真實(shí)成本：差太遠(yuǎn)！ 新華社記者在北京上海福州珠海等地的調(diào)查讓房產(chǎn)商的“成本決定論”不攻自破
對(duì)大中城市過高的房?jī)r(jià)降不下來，開發(fā)商一個(gè)主要的說辭是“成本決定論”，即地價(jià)漲得不得了，建筑用料省不了，各種稅費(fèi)少不了。這些開
發(fā)成本不降，房?jī)r(jià)就落不了。但記者近期在福州、珠海和京滬等地的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)事實(shí)上大大偏離了真實(shí)成本，而開發(fā)商確實(shí)存在高額利潤(rùn)率。
利潤(rùn)達(dá)60％至70％
在珠海、福州等地，記者根據(jù)建筑設(shè)計(jì)、造價(jià)咨詢、土地儲(chǔ)備、物價(jià)管理等單位提供的情況交叉印證，對(duì)一些樓盤進(jìn)行了“成本核算”，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自己宣稱的15％或20％，事實(shí)上高達(dá)60％至70％。而上海、北京等地，房?jī)r(jià)畸高，但開發(fā)成本除地價(jià)外，多與其他省會(huì)城市相同，因而利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，有的甚至是一兩倍。
建設(shè)銀行珠海市分行造價(jià)咨詢中心負(fù)責(zé)人說，從建設(shè)成本看，各大中城市差不多，多層、小高層和高層住宅造價(jià)一般分別為每平方米800元、1000元、1400元；地價(jià)過去很低，現(xiàn)在實(shí)行公開招標(biāo)、拍賣、掛牌銷售，沒什么秘密，目前一般占房?jī)r(jià)的20％。說到其他成本費(fèi)用，長(zhǎng)宇（珠海）國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司負(fù)責(zé)人陳少敏說，銷售管理費(fèi)用對(duì)開發(fā)商是個(gè)小數(shù)，攤到每平方米很小。至于稅費(fèi)等，大約是銷售額的百分之幾，有些是政策規(guī)定明確應(yīng)該交的，有些是政策上不清晰的“灰色地帶”，開發(fā)商可能拿出100萬元“公關(guān)”，然后就可能節(jié)省500萬元。
“概念炒作”拉升房?jī)r(jià)
珠海許多房地產(chǎn)商認(rèn)為，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)比起同省的深圳、廣州等地還太低。當(dāng)?shù)厥姓嚓P(guān)部門負(fù)責(zé)人也暗示，珠海房地產(chǎn)還有較大上升空間。記者采訪發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商無一例外地叫賣“預(yù)期中的利好消息”，像珠港澳大橋、輕軌、鐵路、高速公路等的修建計(jì)劃等。
珠海市公評(píng)工程造價(jià)咨詢有限公司注冊(cè)造價(jià)工程師王新峰等人說，珠海市一個(gè)較大的樓盤不在市中心，但銷售均價(jià)接近6000元／平方米，實(shí)際上，它的成本估計(jì)不超過3500元／平方米。
一些業(yè)內(nèi)人士說，沿海一帶的房?jī)r(jià)每平方米賣到八九千元乃至數(shù)萬元，其實(shí)成本高不了多少，利潤(rùn)最起碼達(dá)到150％。
“壟斷模式”抬高房?jī)r(jià)
記者在上海、北京、珠海等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，常常有很大的區(qū)域性地塊被政府賣給同一家開發(fā)商，從而形成“壟斷性開發(fā)”。去年下半年，珠海市將市區(qū)六七百畝的一個(gè)較大區(qū)域賣給號(hào)稱“珠海地王”的開發(fā)商，地價(jià)高達(dá)十多億元。這一開發(fā)商的負(fù)責(zé)人對(duì)外宣稱：自己儲(chǔ)備的可供開發(fā)的土地至少夠公司開發(fā)六七年！
目前的房?jī)r(jià)就是由開發(fā)商的壟斷地位形成的壟斷高價(jià)，即使把開發(fā)商的成本降為零，它仍然會(huì)索取壟斷高價(jià)，房?jī)r(jià)也不可能降下來。
珠海市土地儲(chǔ)備發(fā)展中心主任權(quán)力說，城市房地產(chǎn)管理法有規(guī)定，土地2年如果不開發(fā)就收回，但政府拍賣土地給開發(fā)商簽訂的合同通常規(guī)定2到3年為開工期，所謂閑置是從開工后才計(jì)算的，這樣實(shí)際上延長(zhǎng)了收回期。
“價(jià)格合謀”助推房?jī)r(jià)
房地產(chǎn)的這一現(xiàn)象與經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“價(jià)格合謀”概念十分相似。即一定區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商會(huì)自覺采取“價(jià)格領(lǐng)袖制”的形式，由第一家開發(fā)商首先定價(jià)，后來者都跟隨定價(jià)。
從全國(guó)來看，通過實(shí)行土地“招拍掛”制度不過兩年左右，現(xiàn)在開發(fā)的樓盤大都是過去通過協(xié)議或低價(jià)拿的地，為什么房?jī)r(jià)還這么高？
珠海市目前開發(fā)的樓盤絕大部分是2003年“招拍掛”以前取得的土地，那時(shí)地價(jià)一般每平方米不超過600元，有些每平方米二三百元就拿走了�，F(xiàn)在“招拍掛”的地塊大約1300元／平方米左右，但它只占目前房產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量很小一部分。市內(nèi)某區(qū)域一個(gè)通過“招拍掛”取得土地的樓盤，現(xiàn)在均價(jià)賣到5900元／平方米，周邊其他樓盤便跟風(fēng)而上。
“政府生財(cái)”驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)
中國(guó)人民銀行近日公布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中分析認(rèn)為，對(duì)地方政府經(jīng)營(yíng)土地缺乏有效制約也推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。在中國(guó)，地方政府以地生財(cái)，土地出讓金是其重要的資金來源，70年住宅土地收益由一屆政府占用的制度安排，使地方政府成為房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹的直接受益者。
高房?jī)r(jià)意味著明顯的城市建設(shè)政績(jī)。一些城市用部分公共利益與開發(fā)商作交換條件，以此“加快城市建設(shè)步伐”；但得到種種“優(yōu)惠”的開發(fā)商卻不會(huì)因成本降低而壓低房?jī)r(jià)，相反會(huì)與地方政府一唱一和，以周邊公共基礎(chǔ)設(shè)施的改善為由炒高房?jī)r(jià)。
尾聲
房?jī)r(jià)的調(diào)控不會(huì)一步到位。許多專家認(rèn)為，目前宏觀調(diào)控的步伐基本上是適當(dāng)?shù)�，讓房�(jī)r(jià)上漲的速度漸漸回落，逐步與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度同步。
但更多的普通消費(fèi)者表示，無論如何，房?jī)r(jià)應(yīng)更接近真實(shí)成本。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，“居者有其屋”又是全面建設(shè)小康社會(huì)的主要目標(biāo)之一，政府有責(zé)任適當(dāng)干預(yù)，讓開發(fā)商保持合理利潤(rùn)而不是暴利。
新華社供本報(bào)特稿
