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趙振超／圖
昨天，一份來自“Reico工作室”的報(bào)告，緊跟10天前央行的《報(bào)告》推出。“中低收入家庭不需要經(jīng)濟(jì)適用房”、“低收入者的住房條件比高收入
者更好”、“央行的宏觀調(diào)控政策打擊了全體消費(fèi)者購房積極性”……這些“石破天驚”的觀點(diǎn)在業(yè)內(nèi)掀起巨瀾。
昨天，Reico工作室發(fā)布了題為《2005年2季度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》的調(diào)查，該報(bào)告由主報(bào)告“持幣觀望態(tài)勢形成，需求增長趨緩”與“經(jīng)濟(jì)適用房政策效果調(diào)查”專題研究兩部分構(gòu)成。報(bào)告內(nèi)容和觀點(diǎn)和與政府的地產(chǎn)報(bào)告內(nèi)容出入甚大，有些關(guān)鍵問題甚至和政府針鋒相對(duì)。
去年的Reico年度工作報(bào)告，重點(diǎn)放在討論全國房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)建設(shè)投資之間的關(guān)系，報(bào)告內(nèi)容與“所有經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府官員高呼的房地產(chǎn)投資過熱”的言論相左，即全國的房屋建設(shè)投資并沒有出現(xiàn)投資過熱與高增長，被認(rèn)為“把天捅了個(gè)大窟窿”。今年第二季度的Reico報(bào)告，則把重點(diǎn)放在中低收入家庭住房情況的調(diào)查上，認(rèn)為“中低收入者的住房條件要好于高收入者”，這令公眾為之目瞪口呆。一位業(yè)內(nèi)人士在聽說之后，毫不掩飾地說：“這是胡說八道！”分析人士認(rèn)為，央行不久前出臺(tái)《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，遭到了地產(chǎn)商的集體不滿，而這份報(bào)告顯然是向央行版的報(bào)告“發(fā)難”。
Reico是地產(chǎn)商的“代言人”？
“Reico工作室”的介紹顯示，其由“全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)和中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟中城聯(lián)盟”基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，共同資助支持建立。該工作室自稱，秉持“自主超然、格物致知”的原則獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究，研究結(jié)論及傾向“獨(dú)立于政府意圖及商界立場”。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)和中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟對(duì)“Reico報(bào)告”只出題目，不干預(yù)研究、不審核結(jié)論、不謀求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。
雖然，上述種種都力圖說明，Reico工作室真的“是一個(gè)獨(dú)立于政府意圖及商界立場，以第三者的立場”來研究房地產(chǎn)市場的學(xué)術(shù)組織。但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從Reico的一些報(bào)告數(shù)據(jù)中可以明顯看出，Reico其實(shí)是在為地產(chǎn)商說話。例如：政府的調(diào)查顯示，全國房價(jià)平均為2136元／平米。但Reico認(rèn)為房價(jià)沒有政府統(tǒng)計(jì)的那么高，認(rèn)為政府在統(tǒng)計(jì)房價(jià)時(shí)采取的辦法不科學(xué)，應(yīng)該把二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等全算到房價(jià)里面去，那么中國的房價(jià)只在1500元／平米左右。戴德粱行助理董事岳峰鋼指出：“這個(gè)明顯是在為開發(fā)商說話�！笔聦�(shí)上，此次報(bào)告是地產(chǎn)商出資贊助的。
華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)在談到Reico報(bào)告的時(shí)候，說了兩段話。前一段耐心尋味：從目前來看，大多數(shù)地產(chǎn)數(shù)據(jù)都是官方的，官方要從官方的利益出發(fā)；另一部分，可能是經(jīng)濟(jì)學(xué)家從宏觀經(jīng)濟(jì)的研究角度出發(fā)，所做的研究報(bào)告；還有一些，是地產(chǎn)商從利益集團(tuán)角度出發(fā)所做的報(bào)告。實(shí)際上對(duì)于投資者來說，每一種報(bào)告都有其缺陷。
后一段也同樣耐人尋味：希望有更多的民間獨(dú)立機(jī)構(gòu)，例如像方達(dá)(一個(gè)著名的民間調(diào)查公司)那樣，不含任何利益沖突的研究者來出臺(tái)相關(guān)的報(bào)告。而Reico報(bào)告即所謂的“不含有任何利益沖突的研究者來出臺(tái)的相關(guān)報(bào)告”。
然而，記者了解到，Reico工作室是由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)和中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟管理的，會(huì)長為聶梅生，萬通集團(tuán)主席馮侖任輪職會(huì)長，23個(gè)副會(huì)長中大部分是各大房地產(chǎn)公司的老總，這樣的人員構(gòu)成，無疑讓“不含有任何利益沖突的研究者來出臺(tái)的相關(guān)報(bào)告”的可信度大打折扣。
地產(chǎn)商不滿央行金融報(bào)告
8月15日，央行發(fā)布了《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，直言當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在市場、財(cái)務(wù)、道德、操作、信用、法律六大風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)考慮到房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的資金實(shí)力，建議取消房屋預(yù)售制度。此消息一出地產(chǎn)界立刻一片嘩然，一石激起千層浪。
任志強(qiáng)8月19日就放言說：期房預(yù)售制度的存在是必然的，預(yù)售是控制產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)的重要條件、是控制投資和產(chǎn)量風(fēng)險(xiǎn)的重要條件、是控制現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的重要條件，總之取消期房是不可行的。8月20日，SOHO中國董事長潘石屹也站出來說，世界上沒有一個(gè)國家不允許期房銷售的，央行取消期房銷售無疑會(huì)阻斷開發(fā)商的資金回籠。央行想動(dòng)開發(fā)商賴以續(xù)接資金鏈的期房銷售，似乎不是易事。
央行報(bào)告還提出，要提倡中小面積住房的供應(yīng)，節(jié)約住房空間，限制高檔公寓的修建。但Reico報(bào)告此次“石破天驚”的觀點(diǎn)恰與央行相反。它認(rèn)為：政府用來改善中低收入家庭和調(diào)節(jié)房價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房該結(jié)束了！Reico報(bào)告還認(rèn)為，現(xiàn)在中低收入家庭的住房情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于高收入家庭！業(yè)內(nèi)認(rèn)為，Reico選擇這個(gè)時(shí)候發(fā)布報(bào)告，是直指央行《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》。
據(jù)稱，這些觀點(diǎn)是有根據(jù)的。但業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“Reico在玩弄高明的統(tǒng)計(jì)技巧”，但是含有詳細(xì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的《統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，售價(jià)高達(dá)5000元，Reico可不隨便公布于眾。
Reico和政府報(bào)告為何大相徑庭？
對(duì)同一個(gè)房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究，為什么Reico和政府報(bào)告的數(shù)據(jù)，結(jié)果如此不同？“這其中有多個(gè)方面的原因�！睂ｉT從事房地產(chǎn)調(diào)查研究的戴德梁行北京公司的專家向記者介紹。
首先，目前主要有三方在進(jìn)行房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方面的工作。一是國家，二是一些院校的學(xué)者，最后是一些地產(chǎn)商。相對(duì)來說，學(xué)者統(tǒng)計(jì)的數(shù)字是比較真實(shí)的，但是由于調(diào)查范圍有限，參考的價(jià)值不是很大。而其他兩方的調(diào)查各自代表了不同的利益團(tuán)體，國家一般站在百姓的角度上，要保證大多數(shù)人有房子住，而地產(chǎn)商則要追求自己利益的最大化。
其次，對(duì)于房地產(chǎn)市場最敏感的房價(jià)計(jì)算問題還沒有達(dá)成共識(shí)，政府認(rèn)為商品房的價(jià)格就代表著房價(jià)，而開發(fā)商認(rèn)為房價(jià)應(yīng)該把二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房全算進(jìn)去，這個(gè)尚無法解決的根本問題導(dǎo)致了數(shù)據(jù)上的嚴(yán)重偏頗。
再次，兩個(gè)報(bào)告在具體的統(tǒng)計(jì)方法上存在不同，主要表現(xiàn)在被調(diào)查對(duì)象的確立、統(tǒng)計(jì)范圍的大小等一些統(tǒng)計(jì)學(xué)上的技巧。
也許，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)那段耐心尋味的話更能說明問題。官方要從官方的利益出發(fā)，地產(chǎn)商要從地產(chǎn)商利益出發(fā)。對(duì)于開發(fā)商來說，不喜歡這個(gè)報(bào)告，可以花錢再做另外一個(gè)報(bào)告。但對(duì)于公眾來說只有一個(gè)買不起房很苦惱。
開發(fā)商要的到底是什么？
進(jìn)萬言書、發(fā)布調(diào)查報(bào)告，開發(fā)商到底想干什么？每當(dāng)政府出臺(tái)一項(xiàng)政策發(fā)布一個(gè)報(bào)告，地產(chǎn)商們就聞風(fēng)而動(dòng)，輕則在媒體公開批評(píng)，重則上言國務(wù)院�？梢哉f，政府的每一個(gè)舉動(dòng)全牽扯著地產(chǎn)商們的命脈。
前段時(shí)間，央行才說考慮取消期房銷售制度，地產(chǎn)商們就好像“炸窩了”一樣，全站出來批評(píng)央行的《2004年金融報(bào)告》：要取消期房，則房價(jià)上漲30%以上，任志強(qiáng)直指央行的報(bào)告“是個(gè)邏輯錯(cuò)誤的報(bào)告”，潘石屹也響應(yīng)說“世界上沒有國家取消期房制，中國也不可能”等。這些地產(chǎn)大佬公開和政府“叫板”，一方面說明，政策對(duì)開發(fā)商具有斃命的殺傷力；另一方面，開發(fā)商自己在“造勢”，一是給自己和公司提高知名度，二是爭取更大的利益。
開發(fā)商不是評(píng)論家，不會(huì)對(duì)一件事情隨便的發(fā)表評(píng)論，他們出來說話總是在為自己爭取什么。開發(fā)商爭取的無非是金錢和土地，但是開發(fā)商真的缺錢、少地嗎？近日，新華社記者深入福建樓市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)利潤平均在50%；根據(jù)中國土地協(xié)會(huì)會(huì)長鄒玉川提供的數(shù)字顯示，全國范圍內(nèi)囤積在開發(fā)商手里的土地有40萬畝，以北京為例掌握在開發(fā)商手中的土地可以使用15年。
不缺錢不少地，開發(fā)商要的到底是什么？首先，開發(fā)商是商人，商人以追求最大利潤為出發(fā)點(diǎn)，地產(chǎn)商也一樣他們希望房子天天能漲價(jià)。其次，開發(fā)商要求有一個(gè)完全采用市場經(jīng)濟(jì)管理體制的房地產(chǎn)市場，減少政府的宏觀調(diào)控，但是事實(shí)上，中國房地產(chǎn)投資每年以20%以上的增長速度在發(fā)展，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，沒用國家的宏觀調(diào)控將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的癱瘓。最后，希望央行提供更好的金融政策，開發(fā)商希望銀行降低個(gè)人住房貸款利率、延長還貸期限�？墒鞘聦�(shí)上呢，“中國房地產(chǎn)企業(yè)70%的資金來自銀行，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了銀行”全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生說。
博弈一：我們是否還需要經(jīng)濟(jì)適用房？
Reico——
經(jīng)濟(jì)適用房可以不蓋了
北京、西安、太原三個(gè)城市經(jīng)濟(jì)適用房的抽樣調(diào)查得出結(jié)論：經(jīng)濟(jì)適用房主要滿足了中等偏上家庭的需要，中等偏下和低收入家庭所占比例并不高。并且很多一部分經(jīng)濟(jì)適用住房被用作投資。從房屋使用情況的調(diào)查結(jié)果看，三個(gè)城市經(jīng)濟(jì)適用房自用率平均為70.29%。其中北京市51.34%，西安92.1%，太原80.25%。
如果政府繼續(xù)完全依靠新增劃撥土地來滿足中低收入家庭不同層次的住房要求，那么政府將面臨更大政策執(zhí)行能力和政策執(zhí)行成本的考驗(yàn)。對(duì)于中國這樣的人口大國，關(guān)于人口比例的任何變動(dòng)，都意味著一個(gè)絕對(duì)數(shù)量的巨大變動(dòng)。最終得出結(jié)論是，經(jīng)濟(jì)適用房政策已經(jīng)完成大部分的歷史使命。
建設(shè)部——
加大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量
建設(shè)部將通過加強(qiáng)規(guī)劃和土地引導(dǎo)，著力增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)。并且，建設(shè)部要求各地盡快公布今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局和進(jìn)度安排。8月份，建設(shè)部將對(duì)40個(gè)城市“住房計(jì)劃”公示情況進(jìn)行檢查。顯然下半年建設(shè)部要加大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量。
點(diǎn)評(píng)
經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)，曾解決了中低收入家庭的住房問題。1999年以來，經(jīng)濟(jì)適用住房共解決了約30多萬人的住房問題，提高了城鎮(zhèn)居民住房水平。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，Reico指出北京市的經(jīng)濟(jì)適用房自用率只有51.34%，這個(gè)只能代表經(jīng)濟(jì)適用房制度還不完善，存在嚴(yán)重的缺陷，但是并不代表經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)可以取消了。專家認(rèn)為，取消經(jīng)濟(jì)適用房要謹(jǐn)慎。盡管經(jīng)濟(jì)適用房被指責(zé)有這樣那樣的毛病，可一旦取消，原本老百姓還能買的稍微便宜的房子就沒地兒找了。
博弈二：宏觀調(diào)控
到底打擊了誰？
Reico——
打擊了全體消費(fèi)者的購房需求
目前房地產(chǎn)市場需求增幅趨緩，表明國家宏觀調(diào)控措施效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。以抑制投機(jī)為目標(biāo)的宏觀調(diào)控政策，不可避免地對(duì)整體的購房需求都產(chǎn)生了影響，包括自住需求和投資需求。
消費(fèi)者普遍將國家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控簡單地理解為要降低房價(jià)，因而紛紛推遲購房，持幣待購。宏觀調(diào)控打擊了自住購買者和投資者兩者的購房積極性，這些投資者既包括長期投資者，也包括短期投資者。因而加速了房地產(chǎn)市場需求下降的增幅。
央行報(bào)告——
遏制房產(chǎn)投機(jī)者 有效控制房價(jià)
七部門出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)的“八條”措施以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯變化。
其一，過快上漲的房價(jià)得到有效控制。7月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲6.4%，比6月份上漲0.4%，上漲幅度繼續(xù)放緩，部分城市漲幅明顯回落。北京市在經(jīng)歷了今年前5個(gè)月的持續(xù)上漲之后，6月份商品房價(jià)格出現(xiàn)首次下降。6月份商品期房每平方米6899元，比5月份降低237元。
其二，房地產(chǎn)市場投機(jī)勢頭得到有效遏制。國有商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)格限制，逼使投機(jī)者漸漸退出市場。其三，從成交面積和成交量來看，國家的宏觀調(diào)控并沒有影響購房者積極性。
點(diǎn)評(píng)
據(jù)了解，目前在很多城市，投機(jī)者開始向市場拋售囤積的房產(chǎn)。這些成效，都是宏觀調(diào)控帶來的。如果沒有這次調(diào)控，一些城市的房價(jià)現(xiàn)在不知會(huì)漲成什么樣子了。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，顯然，Reico的報(bào)告提出宏觀調(diào)控打擊了投資者和自住者兩者的積極性，是在有意擴(kuò)大政策的打擊面。
博弈三：窮人遠(yuǎn)遠(yuǎn)
比富人的住房條件好？
Reico——
房價(jià)和收入條件無關(guān)
Reico報(bào)告的原話是：中低收入家庭的住房情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于高收入家庭。2004年，中低收入家庭70%組人均住房使用面積，僅比全國平均值低0.45平方米，相當(dāng)于高收入家庭人均住房面積的79%，戶均面積的88%。而中等偏低和低收入家庭30%組的人均住房使用面積僅比全國平均值低1.98平方米，相當(dāng)于高收入家庭人均面積的73%，戶均居住面積的85%。這組調(diào)查的數(shù)字恰恰反映了中低收入家庭住房的現(xiàn)狀并沒有與高收入家庭拉開差距。
建設(shè)部——
讓中低收入家庭買得起房
要讓中低收入家庭買得起房。其一，我國中低收入家庭的住房條件還很緊張：2004年，我國城市人均居住面積4平方米以下的困難戶達(dá)8000多萬戶，城市家庭中住房使用面積小于20平方米的占7.8%，20-40平方米的占32.7%，流動(dòng)人口住房條件更差。其二，我國房價(jià)明顯偏高，中低收入家庭無力承擔(dān)。
2004年一項(xiàng)調(diào)查顯示，各大城市房價(jià)收入比普遍偏高，最高的沈陽達(dá)13.7倍，北京市房價(jià)高達(dá)12.4倍，上海、深圳稍低，但也接近10倍，最低的寧波市房價(jià)收入比為5.9倍。這個(gè)房價(jià)是對(duì)平均工資而言的，如果要是相對(duì)于中低收入家庭可能就是幾十倍了。
點(diǎn)評(píng)
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，住房條件不單單指住房面積，還有房子的好壞。戴德梁行助理董事岳峰鋼說，看看星河灣的住宅，在看看百子彎的住房就知道高收入者和中低收入者在住房上相差多遠(yuǎn)了。Reico報(bào)告單方面強(qiáng)調(diào)了面積上的相同，卻避而不談住房條件。Reico報(bào)告中的這個(gè)調(diào)查，不但結(jié)果而且數(shù)據(jù)也令人難以理解，也許這就是所謂的“高明統(tǒng)計(jì)技巧”。
商報(bào)記者 賴大臣
