取消房屋預(yù)售制,有必要———從一條“建議”談房屋預(yù)售制度的存廢頭條, 由中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的中國房地產(chǎn)金融報告稱:“很多城市風(fēng)險和交易問題都源于商品房的預(yù)售制度,目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已積累了一定實力,可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度
,改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。(8月16日《北京娛樂信報》)
這一建議的影響力,首當(dāng)其沖的自然是房地產(chǎn)開發(fā)商。這無疑是懸在他們頭頂?shù)捏@雷,一旦得到認(rèn)可并執(zhí)行,那意味著他們的錢就不那么好賺了。房地產(chǎn)業(yè)將由暴利向著產(chǎn)業(yè)平均利潤回歸,開發(fā)商將由“拿耙子摟錢”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按蛑鵁艋\找錢”。同時,一些資金實力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)將被淘汰出局。中等開發(fā)商也將發(fā)生整合,實力至上、現(xiàn)金為王的大開發(fā)商時代將來臨。
長期以來,房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。房產(chǎn)開發(fā)中,開發(fā)商只是在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動用自籌資金,其他環(huán)節(jié)如土建,成本完全轉(zhuǎn)嫁給了建筑承包商帶資墊付。而一旦房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證,開發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個房款。在追逐暴利中,他們將銀子裝進(jìn)口袋,把風(fēng)險留給銀行。
房地產(chǎn)開發(fā)的低資金門檻在客觀上造成了兩方面的負(fù)面影響:一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)魚龍混珠,僅北京、上海的大小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有數(shù)千家;二是因為投入的自有資金少,開發(fā)商回籠資金的壓力不夠大,傾向于“時間換金錢”,將房價越拉越高。難怪一業(yè)內(nèi)人士說:“在樓市火爆的時候,開發(fā)商只要賣出1/10的房子就可以收回自有資金了。做生意的人都知道,成本收回了,就可以慢慢‘玩’的,房價怎會不越賣越高?”
取消房屋預(yù)售制,對消費者而言是重大利好:縮短貸款壓力,減少期房風(fēng)險。在預(yù)售制下,購房人一般要提前10到15個月(長的達(dá)到24個月),白白為開發(fā)商融資埋單。期房銷售破壞買賣公平,還表現(xiàn)在另一方面:開發(fā)商預(yù)售時,向買房人做出極好承諾:“清一色使用上等建筑材料,絕對保證工程質(zhì)量!笨山环繒r卻大打折扣,買房人發(fā)現(xiàn)問題,和他們理論已無濟(jì)于事,因為錢早攥在人家手里了。買房人只好打落牙往肚里咽。
但我們也應(yīng)看到,如驟然實行現(xiàn)樓銷售制度,將使房市在現(xiàn)樓銷售制實行的第一年轉(zhuǎn)入無樓可賣的冰河期———這一點也成為了以潘石屹為代表的房產(chǎn)商們反對取消房屋預(yù)售制的借口。“物以稀為貴”,屆時,那些還沒銷售出去的現(xiàn)樓房產(chǎn)商則很有可能會“趁火打劫”,將房價提高出售,消費者的選擇面也將大大收窄。而且,如盲目地倉促地取消期房預(yù)售,有可能使不少開發(fā)商資金鏈斷裂,導(dǎo)致樓盤爛尾。
改革必有陣痛,陣痛后才能建立良性的市場秩序。為百姓的利益計,為中國樓市的長遠(yuǎn)發(fā)展考慮,就不能因房屋預(yù)售制積重難返的現(xiàn)狀而心慈手軟。我們也相信,國家會在取消房屋預(yù)售制的同時,適時地做好宏觀調(diào)控措施,實現(xiàn)樓市的“平穩(wěn)過渡”。筆者認(rèn)為,取消房屋預(yù)售制利大于弊,取消,是有必要的。