取消房屋預(yù)售制，有必要———從一條“建議”談房屋預(yù)售制度的存廢頭條�，� 由中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫(xiě)的中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告稱(chēng)：“很多城市風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已積累了一定實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度
，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售”。（8月16日《北京娛樂(lè)信報(bào)》）
這一建議的影響力，首當(dāng)其沖的自然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。這無(wú)疑是懸在他們頭頂?shù)捏@雷，一旦得到認(rèn)可并執(zhí)行，那意味著他們的錢(qián)就不那么好賺了。房地產(chǎn)業(yè)將由暴利向著產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)回歸，開(kāi)發(fā)商將由“拿耙子摟錢(qián)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按蛑鵁艋\找錢(qián)”。同時(shí)，一些資金實(shí)力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)將被淘汰出局。中等開(kāi)發(fā)商也將發(fā)生整合，實(shí)力至上、現(xiàn)金為王的大開(kāi)發(fā)商時(shí)代將來(lái)臨。
長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商只是在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動(dòng)用自籌資金，其他環(huán)節(jié)如土建，成本完全轉(zhuǎn)嫁給了建筑承包商帶資墊付。而一旦房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款。在追逐暴利中，他們將銀子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的低資金門(mén)檻在客觀上造成了兩方面的負(fù)面影響：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)魚(yú)龍混珠，僅北京、上海的大小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就有數(shù)千家；二是因?yàn)橥度氲淖杂匈Y金少，開(kāi)發(fā)商回籠資金的壓力不夠大，傾向于“時(shí)間換金錢(qián)”，將房?jī)r(jià)越拉越高。難怪一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“在樓市火爆的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商只要賣(mài)出1／10的房子就可以收回自有資金了。做生意的人都知道，成本收回了，就可以慢慢‘玩’的，房?jī)r(jià)怎會(huì)不越賣(mài)越高？”
取消房屋預(yù)售制，對(duì)消費(fèi)者而言是重大利好：縮短貸款壓力，減少期房風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售制下，購(gòu)房人一般要提前10到15個(gè)月（長(zhǎng)的達(dá)到24個(gè)月），白白為開(kāi)發(fā)商融資埋單。期房銷(xiāo)售破壞買(mǎi)賣(mài)公平，還表現(xiàn)在另一方面：開(kāi)發(fā)商預(yù)售時(shí)，向買(mǎi)房人做出極好承諾：“清一色使用上等建筑材料，絕對(duì)保證工程質(zhì)量�！笨山环繒r(shí)卻大打折扣，買(mǎi)房人發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，和他們理論已無(wú)濟(jì)于事，因?yàn)殄X(qián)早攥在人家手里了。買(mǎi)房人只好打落牙往肚里咽。
但我們也應(yīng)看到，如驟然實(shí)行現(xiàn)樓銷(xiāo)售制度，將使房市在現(xiàn)樓銷(xiāo)售制實(shí)行的第一年轉(zhuǎn)入無(wú)樓可賣(mài)的冰河期———這一點(diǎn)也成為了以潘石屹為代表的房產(chǎn)商們反對(duì)取消房屋預(yù)售制的借口�！拔镆韵橘F”，屆時(shí)，那些還沒(méi)銷(xiāo)售出去的現(xiàn)樓房產(chǎn)商則很有可能會(huì)“趁火打劫”，將房?jī)r(jià)提高出售，消費(fèi)者的選擇面也將大大收窄。而且，如盲目地倉(cāng)促地取消期房預(yù)售，有可能使不少開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致樓盤(pán)爛尾。
改革必有陣痛，陣痛后才能建立良性的市場(chǎng)秩序。為百姓的利益計(jì)，為中國(guó)樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，就不能因房屋預(yù)售制積重難返的現(xiàn)狀而心慈手軟。我們也相信，國(guó)家會(huì)在取消房屋預(yù)售制的同時(shí)，適時(shí)地做好宏觀調(diào)控措施，實(shí)現(xiàn)樓市的“平穩(wěn)過(guò)渡”。筆者認(rèn)為，取消房屋預(yù)售制利大于弊，取消，是有必要的。
